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关于“小产权房”（指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡（镇）政府或村集体颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。）的问题由来已久，尤其是在深圳，外来人口众多，且负担不起不断攀升的高房价，“小产权房”每平方米仅4000～6000元，于是成为“城市夹心层”的购房首选。如今，这些已购房者正焦躁地等待着“小产权房”的“转正”。
2013年，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下简称《决定》）提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。一时间各种“专家解读”“媒体解析”纷纷欢呼——“小产权房”将要转正。
可是事实究竟是不是如此？答案是否定的。
《决定》出台后不久，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。略显尴尬的分析声音再次跳出说，“小产权房”不安全，存在各种隐患，等待“小产权房”的依然是拆除的命运。
城市房价过高是“小产权房”存在的大背景
“小产权房”出现乃至“繁荣”的历史，与城市房价疯长的这几年密不可分。“小产权房”成为社会关注的热点，是从2006年开始的。根据国家统计局发布的数据，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。北京、深圳是“小产权房”房价上涨最快的城市，分别达到北京10.4%、深圳10.0%。2013年，这个数字还在不断攀升，上海幅度高达21.4%，北京、广州、深圳排名第二到第四位，涨幅均超过了20%，分别为21.2%、20.7%、20.6%。
中国现在的发展并不平衡，个别大中城市的房价一直走高，远远超出工薪阶层的收入水平和消费能力。同时，当地政府的廉租房、经济适用房等，远远不能满足市场需求，再加上一些“炒房”的行为，共同导致了“小产权房”的热销。
利益催生市场，一些农村集体组织开始不断私自建房，各地的“小产权房”成为屡禁不绝的问题。北京、深圳等地成为了媒体关注的“小产权房”集中区域。虽然政府部门一再出台相关政策规范其行为，但由于涉及面较广，地方政府的处理温和而谨慎。
“小产权房”合法化决不是大势所趋
社科院农村发展研究所研究员党国英认为，现在的规划和用途管制有很多问题。我国现在虽然出台城乡规划法，但乡村规划仍非常随意，如果不修改规划法，那么农村可能就按照自己的利益，随意修改规划，使得几十万行政村都可以入市。这是改革大势所趋，虽然原来不合法，但是改革的大势所趋之下，让原来一些不合法的事情变得合法，也是一种和解，“无非是一部分农民得到一些利益。改革不应只计较这个。”
然而更多的则是反对的态度，上至国家住房城乡建设部，下至购买了“大产权房产”的普通居民，都指出“小产权房”扰乱了土地市场和房地产市场秩序。
“小产权房”的危害到底在哪里？有关部门指出，建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。
某地产市场研究部总监张大伟表示，三中全会提到了城乡用地是一个系统，的确是一个方向，但小产权房是之前的问题，它涉及到占用了农村宅基地或者农村耕地，从法律定义上是非法的。
对此，很多专家也表示赞同，认为由于“之前买卖‘小产权房’的行为属于违法行为，如果简单的‘转正’，就等于承认了之前的违法行为。”
我国著名房地产开发商任志强更进一步表示，“小产权房的最大问题不是产权问题，而是安全问题，如果没有经过质监站，没有经过消费验收，出了事谁负责任？”
“小产权房”购买者出路在哪里
虽然上面三令五申，但是“小产权房”的魔力依然巨大，这股邪风短期内依旧不会止息。在深圳的龙华新区、沙井、石岩、福永，“40万3房1厅”的小广告贴满了小街的电线杆。
无论是参与买卖购房者或是中介销售，均表示不担心会面临拆迁的问题，购房者大多以“搏一搏”的侥幸心态，认为只要拆迁政策不落地，自己就有永久使用权，还能从中赚一笔。而对于“小产权房”的买卖，中介销售一直强调一个专有名词：是“合作转让”。
“拆迁是一定不会的，但转正也没有可能。”中介机构的销售如实告知买家，购买报建手续齐全的宅基地，是以“合作转让”的名义，只需花几千元去律师事务所办个公证就没有问题，哪怕是政策真的出台，即使拆迁，也可以获得相应赔偿金。
“小产权房”入住率高，以“扎堆式”聚集在城中村里，拆迁涉及多方利益关系，实施难度大。
忧心忡忡的已购房者也不在少数。深圳一位购买者说：“一旦买卖双方有了纠纷，吃亏的还是我们买房人。”
也有律师指出，导致目前这一现状的主要原因是相关执法部门滞后性执法，没有从苗头和根源上查处，造成既成事实的情况。虽然市面上仍在交易买卖“小产权房”，但是一旦发生纠纷或出现继承、转让等情况，就无法得到法律的保护。如履薄冰的产权房“至少目前来看国家层面不认同‘小产权房’，所以购买风险依然存在。”
最新消息，深圳市规土委于2013年12月答复政协委员“先行解决‘小产权房’问题”相关提案时透露，已有区政府尝试将符合条件的个别历史遗留违法建筑纳入保障性住房。而据资料显示，深圳有近40万栋违法建筑，建筑面积约占全市建筑总数一半。不过，鉴于大多数历史遗留违法建筑未经消防、质检等程序把关，可能存在安全隐患，还需通过多项程序以保证其满足作为保障性住房的要求，因此该方案尚在试点探索中。
2013年，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下简称《决定》）提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。一时间各种“专家解读”“媒体解析”纷纷欢呼——“小产权房”将要转正。
可是事实究竟是不是如此？答案是否定的。
《决定》出台后不久，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。略显尴尬的分析声音再次跳出说，“小产权房”不安全，存在各种隐患，等待“小产权房”的依然是拆除的命运。
城市房价过高是“小产权房”存在的大背景
“小产权房”出现乃至“繁荣”的历史，与城市房价疯长的这几年密不可分。“小产权房”成为社会关注的热点，是从2006年开始的。根据国家统计局发布的数据，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。北京、深圳是“小产权房”房价上涨最快的城市，分别达到北京10.4%、深圳10.0%。2013年，这个数字还在不断攀升，上海幅度高达21.4%，北京、广州、深圳排名第二到第四位，涨幅均超过了20%，分别为21.2%、20.7%、20.6%。
中国现在的发展并不平衡，个别大中城市的房价一直走高，远远超出工薪阶层的收入水平和消费能力。同时，当地政府的廉租房、经济适用房等，远远不能满足市场需求，再加上一些“炒房”的行为，共同导致了“小产权房”的热销。
利益催生市场，一些农村集体组织开始不断私自建房，各地的“小产权房”成为屡禁不绝的问题。北京、深圳等地成为了媒体关注的“小产权房”集中区域。虽然政府部门一再出台相关政策规范其行为，但由于涉及面较广，地方政府的处理温和而谨慎。
“小产权房”合法化决不是大势所趋
社科院农村发展研究所研究员党国英认为，现在的规划和用途管制有很多问题。我国现在虽然出台城乡规划法，但乡村规划仍非常随意，如果不修改规划法，那么农村可能就按照自己的利益，随意修改规划，使得几十万行政村都可以入市。这是改革大势所趋，虽然原来不合法，但是改革的大势所趋之下，让原来一些不合法的事情变得合法，也是一种和解，“无非是一部分农民得到一些利益。改革不应只计较这个。”
然而更多的则是反对的态度，上至国家住房城乡建设部，下至购买了“大产权房产”的普通居民，都指出“小产权房”扰乱了土地市场和房地产市场秩序。
“小产权房”的危害到底在哪里？有关部门指出，建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。
某地产市场研究部总监张大伟表示，三中全会提到了城乡用地是一个系统，的确是一个方向，但小产权房是之前的问题，它涉及到占用了农村宅基地或者农村耕地，从法律定义上是非法的。
对此，很多专家也表示赞同，认为由于“之前买卖‘小产权房’的行为属于违法行为，如果简单的‘转正’，就等于承认了之前的违法行为。”
我国著名房地产开发商任志强更进一步表示，“小产权房的最大问题不是产权问题，而是安全问题，如果没有经过质监站，没有经过消费验收，出了事谁负责任？”
“小产权房”购买者出路在哪里
虽然上面三令五申，但是“小产权房”的魔力依然巨大，这股邪风短期内依旧不会止息。在深圳的龙华新区、沙井、石岩、福永，“40万3房1厅”的小广告贴满了小街的电线杆。
无论是参与买卖购房者或是中介销售，均表示不担心会面临拆迁的问题，购房者大多以“搏一搏”的侥幸心态，认为只要拆迁政策不落地，自己就有永久使用权，还能从中赚一笔。而对于“小产权房”的买卖，中介销售一直强调一个专有名词：是“合作转让”。
“拆迁是一定不会的，但转正也没有可能。”中介机构的销售如实告知买家，购买报建手续齐全的宅基地，是以“合作转让”的名义，只需花几千元去律师事务所办个公证就没有问题，哪怕是政策真的出台，即使拆迁，也可以获得相应赔偿金。
“小产权房”入住率高，以“扎堆式”聚集在城中村里，拆迁涉及多方利益关系，实施难度大。
忧心忡忡的已购房者也不在少数。深圳一位购买者说：“一旦买卖双方有了纠纷，吃亏的还是我们买房人。”
也有律师指出，导致目前这一现状的主要原因是相关执法部门滞后性执法，没有从苗头和根源上查处，造成既成事实的情况。虽然市面上仍在交易买卖“小产权房”，但是一旦发生纠纷或出现继承、转让等情况，就无法得到法律的保护。如履薄冰的产权房“至少目前来看国家层面不认同‘小产权房’，所以购买风险依然存在。”
最新消息，深圳市规土委于2013年12月答复政协委员“先行解决‘小产权房’问题”相关提案时透露，已有区政府尝试将符合条件的个别历史遗留违法建筑纳入保障性住房。而据资料显示，深圳有近40万栋违法建筑，建筑面积约占全市建筑总数一半。不过，鉴于大多数历史遗留违法建筑未经消防、质检等程序把关，可能存在安全隐患，还需通过多项程序以保证其满足作为保障性住房的要求，因此该方案尚在试点探索中。