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摘 要：随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的不断完善，金融业的贷款业务逐渐向个人全面开放，个人贷款的业务品种和业务范围如雨后春笋般蓬勃发展，尤其是个人住房贷款业务的发展更快。我国个人住房贷款业务在其发展的同时，存在的问题及竞争形势也不容乐观，在一定程度上阻碍了个人住房贷款业务的发展，要持续快速发展，须理顺和解决一系列的制约因素。
关键词：发展现状;个人房贷;制约因素;政策措施
一、我国商业银行个人房贷业务的发展现状
个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的，是银行的业务特色和一个重要品牌，目前约占全国70%市场份额，是其信贷资产中涉及面最广、质量最好的品种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务，竞争越来越激烈，纷纷提出更加优惠的政策、更优质快捷的服务，争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。发展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。
（一）个人住房贷款与公司贷款业务相比，具有无可比拟的优势
住房贷款期限最长达30年，利率低，手续简便，不存在转贷、贷新还旧的问题，客户负担费用少，银行综合经营成本低;公司贷款一般则在5年以下，利率高，经常办理转贷、贷新还旧，每转一次，都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等费用，手续繁琐，客户支出的费用大，银行从经办部门到审批部门，都要投入相应的人力和资源，综合经营成本高。
个人住房贷款涉及面广，风险分散且风险程度相对较小，社会效应大，有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款，也有利于调整信贷资产结构，给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的效益;公司贷款的风险则相对集中，一旦出现风险，给银行造成的损失惨重。
（二）国家实施了新的个人住房分配政策
从2000年开始，国家实施新的个人住房分配政策，正式停止福利分房，实行货币化分配。这一政策将对房地产市场和房地产金融业务产生深远影响，国家鼓励个人买房和建房，发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场，扩大内需，符合国家产业政策和银行信贷政策。
（三）一段时期内，个人住房贷款将是个人贷款业务的龙头
随着现代企业制度的建立，企业的资金需求，主要通过发行股票、债券等直接融资方式解决，对贷款需求很少，但银行对此争夺十分激烈;一般的中小企业由于其经营管理、抗风险能力等方面的问题，很难得到银行贷款。因此，传统贷款业务有面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款、信用卡消费贷款、汽车消费贷款、助学贷款、旅游贷款、个人住房贷款、装修贷款、综合消费贷款等纷纷出台，发展势头迅猛，社会效应大。所有这些，在目前和相当长的一段时期内，个人住房贷款是个人贷款业务的龙头;谁抓住了这个龙头，谁就占领了个人贷款业务发展的制高点。
二、我国商业银行个人房贷业务存在的风险
按照金融学有关理论，风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。由于个人房贷持续期较长（最长30年），在理论上其实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大。一般而言，个人房贷业务会存在以下风险：
（一）信用风险，即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况;（二）流动性风险，由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，造成商业银行面临流动性不足的情况;（三）操作风险，由于存在不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件而给商业银行造成损失的情况;（四）利率风险，由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况;（五）市场风险，由于整个房地产市场大幅下降，房产价格贬值造成银行损失的情况;（六）政策风险，由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行的个人房贷业务受到影响的情况。
（一）信用风险，不良违约增加，投资用途贷款潜藏较大风险
目前我国的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。一方面，国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济，进而引起借款人在工作、收入等因素的不良变化，导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加，有可能出现违约导致放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人收入资料骗取银行的貸款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为：（1）、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 。值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20～30年左右，（2007年我国个人房贷平均贷款年限最短的西部地区14.9年），在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。（2）、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 ，购房者对市场的估计不足，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例不下，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大。
（二）流动性风险，个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显，但局部值得关注
商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题。截止2007年末，我国主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是，20%的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市而言，对于象我国房地产业正处于快速化成长阶段，这一占比在短期内超过20%也不会出现太大风险。但对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始要关注到流动性问题。 （三）操作风险，普遍存在，应引起银行高度关注
由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门常常为了扩大其业务范围，竞相放松贷前审查和贷后检查工作，对借款人的收入证明等贷款要素放松审查，收入證明的真实性大打折扣，从而留下贷款风险漏洞;按照“贷款三查”的要求，商业银行在发放贷款后应对借款人及其资金使用情况进行检查，可现实上我国商业银行普遍存在的问题是银行贷款检查流于形式。很多借款人出现居住地址、工作单位发生变动，甚至某个共同借款人突然意外死亡的情况，银行也一无所知，其中隐藏的风险之大可想而知。还有外部欺诈造成的操作风险，主要是房地产开发商利用“假按揭”的形式骗取银行资金
三、防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险的措施
要防范和控制我国商业银行在个人房贷业务上面临的风险，首先，颁布通过房地产市场相关管理部门充分协商制定的《房地产管理条例》，从法律高度规范、约束房地产市场健康发展。其次，在充分调研市场及听取各家银行的意见及建议的基础上，由银监会出台各家银行对个人住房贷款应遵循的基本原则及禁忌，制定严格的从业机构和人员准入、退出、奖惩条例，切实加强监管，规范银行个人房贷业务市场无序的竞争。再者，商业银行管理层必须改变思想认识。
（一）加大金融改革，稳妥引进新的金融商品。
尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。
（二）推进资产证券化市场的发展
为了化解个人住房贷款带来的流动性风险应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。
（三）强化内控制度建设
按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则，建立完善个人住房贷款的风险控制政策，根据房地产贷款的专业特征，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程，明确了权责和考核标准，并强化贷款操作过程的监督管理;
（四）推广全面实施个人住房贷款保证保险制度
将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障，选择高资质的保险公司，投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，增强贷款的信用度，保证资金安全贷放。
风险并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它还有什么可怕的呢？围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此，只要你有信心，有决心，有智慧，早行动，从完善制度建设，严密内控监督，严格制度落实，加强奖罚措施力度，范防和控制风险是水到渠成的事。
参考文献：
[ 1 ] 赵其宏.商业银行风险管理.经济管理出版社.北京.2011
[ 2 ] 张小霞.现代商业银行内控制度研究. 中国财政经济出版社.北京.2015
[ 3 ] 张吉光.商业银行操作风险识别与管理.北京.中国人民大学出版社.2015
[ 4 ] 张吉光.商业银行全面风险管理.上海.立信会计出版社.2016
作者简介：
杨任远（1990-）男，学历：本科，籍贯：江苏 苏州，研究方向：金融学。单位：江苏银行苏州分行。
关键词：发展现状;个人房贷;制约因素;政策措施
一、我国商业银行个人房贷业务的发展现状
个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的，是银行的业务特色和一个重要品牌，目前约占全国70%市场份额，是其信贷资产中涉及面最广、质量最好的品种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务，竞争越来越激烈，纷纷提出更加优惠的政策、更优质快捷的服务，争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。发展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。
（一）个人住房贷款与公司贷款业务相比，具有无可比拟的优势
住房贷款期限最长达30年，利率低，手续简便，不存在转贷、贷新还旧的问题，客户负担费用少，银行综合经营成本低;公司贷款一般则在5年以下，利率高，经常办理转贷、贷新还旧，每转一次，都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等费用，手续繁琐，客户支出的费用大，银行从经办部门到审批部门，都要投入相应的人力和资源，综合经营成本高。
个人住房贷款涉及面广，风险分散且风险程度相对较小，社会效应大，有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款，也有利于调整信贷资产结构，给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的效益;公司贷款的风险则相对集中，一旦出现风险，给银行造成的损失惨重。
（二）国家实施了新的个人住房分配政策
从2000年开始，国家实施新的个人住房分配政策，正式停止福利分房，实行货币化分配。这一政策将对房地产市场和房地产金融业务产生深远影响，国家鼓励个人买房和建房，发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场，扩大内需，符合国家产业政策和银行信贷政策。
（三）一段时期内，个人住房贷款将是个人贷款业务的龙头
随着现代企业制度的建立，企业的资金需求，主要通过发行股票、债券等直接融资方式解决，对贷款需求很少，但银行对此争夺十分激烈;一般的中小企业由于其经营管理、抗风险能力等方面的问题，很难得到银行贷款。因此，传统贷款业务有面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款、信用卡消费贷款、汽车消费贷款、助学贷款、旅游贷款、个人住房贷款、装修贷款、综合消费贷款等纷纷出台，发展势头迅猛，社会效应大。所有这些，在目前和相当长的一段时期内，个人住房贷款是个人贷款业务的龙头;谁抓住了这个龙头，谁就占领了个人贷款业务发展的制高点。
二、我国商业银行个人房贷业务存在的风险
按照金融学有关理论，风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。由于个人房贷持续期较长（最长30年），在理论上其实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大。一般而言，个人房贷业务会存在以下风险：
（一）信用风险，即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况;（二）流动性风险，由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，造成商业银行面临流动性不足的情况;（三）操作风险，由于存在不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件而给商业银行造成损失的情况;（四）利率风险，由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况;（五）市场风险，由于整个房地产市场大幅下降，房产价格贬值造成银行损失的情况;（六）政策风险，由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行的个人房贷业务受到影响的情况。
（一）信用风险，不良违约增加，投资用途贷款潜藏较大风险
目前我国的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。一方面，国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济，进而引起借款人在工作、收入等因素的不良变化，导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加，有可能出现违约导致放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人收入资料骗取银行的貸款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为：（1）、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 。值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20～30年左右，（2007年我国个人房贷平均贷款年限最短的西部地区14.9年），在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。（2）、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 ，购房者对市场的估计不足，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例不下，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大。
（二）流动性风险，个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显，但局部值得关注
商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题。截止2007年末，我国主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是，20%的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市而言，对于象我国房地产业正处于快速化成长阶段，这一占比在短期内超过20%也不会出现太大风险。但对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始要关注到流动性问题。 （三）操作风险，普遍存在，应引起银行高度关注
由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门常常为了扩大其业务范围，竞相放松贷前审查和贷后检查工作，对借款人的收入证明等贷款要素放松审查，收入證明的真实性大打折扣，从而留下贷款风险漏洞;按照“贷款三查”的要求，商业银行在发放贷款后应对借款人及其资金使用情况进行检查，可现实上我国商业银行普遍存在的问题是银行贷款检查流于形式。很多借款人出现居住地址、工作单位发生变动，甚至某个共同借款人突然意外死亡的情况，银行也一无所知，其中隐藏的风险之大可想而知。还有外部欺诈造成的操作风险，主要是房地产开发商利用“假按揭”的形式骗取银行资金
三、防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险的措施
要防范和控制我国商业银行在个人房贷业务上面临的风险，首先，颁布通过房地产市场相关管理部门充分协商制定的《房地产管理条例》，从法律高度规范、约束房地产市场健康发展。其次，在充分调研市场及听取各家银行的意见及建议的基础上，由银监会出台各家银行对个人住房贷款应遵循的基本原则及禁忌，制定严格的从业机构和人员准入、退出、奖惩条例，切实加强监管，规范银行个人房贷业务市场无序的竞争。再者，商业银行管理层必须改变思想认识。
（一）加大金融改革，稳妥引进新的金融商品。
尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。
（二）推进资产证券化市场的发展
为了化解个人住房贷款带来的流动性风险应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。
（三）强化内控制度建设
按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则，建立完善个人住房贷款的风险控制政策，根据房地产贷款的专业特征，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程，明确了权责和考核标准，并强化贷款操作过程的监督管理;
（四）推广全面实施个人住房贷款保证保险制度
将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障，选择高资质的保险公司，投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，增强贷款的信用度，保证资金安全贷放。
风险并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它还有什么可怕的呢？围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此，只要你有信心，有决心，有智慧，早行动，从完善制度建设，严密内控监督，严格制度落实，加强奖罚措施力度，范防和控制风险是水到渠成的事。
参考文献：
[ 1 ] 赵其宏.商业银行风险管理.经济管理出版社.北京.2011
[ 2 ] 张小霞.现代商业银行内控制度研究. 中国财政经济出版社.北京.2015
[ 3 ] 张吉光.商业银行操作风险识别与管理.北京.中国人民大学出版社.2015
[ 4 ] 张吉光.商业银行全面风险管理.上海.立信会计出版社.2016
作者简介：
杨任远（1990-）男，学历：本科，籍贯：江苏 苏州，研究方向：金融学。单位：江苏银行苏州分行。