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摘 要：2012年以来，我国一二线城市为控制房价过快增长，纷纷出台限购等宏观调控措施，抑制房地产市场过热发展。大量房地产开发商进入三四线城市投资，盲目开发了大量商品住宅，形成巨大的库存压力。本文主要介绍了安庆市在供给侧改革的背景下，采用“房票”安置的政策有效推动房地产去库存的措施和经验，并为政策的进一步实行提供建议。
关键词：供给侧改革 房票 房地产
2004年起，房地产行业的迅速发展有力地推动我国城镇化建设，但后来由于盲目发展，形成了大量的房地产库存。2015 年末，我国的商品房待售面积达 7.2 亿平方米，去化周期为 30.2 个月，房地产库存形势严峻。2015年11月，国家主席习近平在中央财经领导小组会议上提出供给侧改革，其中一条措施就是“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。2017年6月末，商品房待售面积6.4亿平方米，比2015年末减少了约0.8亿平方米，供给侧改革的效果初步呈现。安庆市在供给侧改革的背景下实行了“房票”安置政策有力的推动了房地产去库存。政府在产权调换政策的基础上，将原本应调换的安置房面积折合成货币，以“房票”的方式还给拆迁户，拆迁户用房票在参与政府房票结算的房地产企业手中购买商品住房。到2017年7月末，安庆商品房面积191万平方米，去化周期仅需要3.2个月。本文主要以安庆市为例研究三四线城市房地产库存压力形成的原因和房票政策在去库存中的作用，对其他城市去库存有借鉴意义。
一、房票安置政策实施前安庆市的房地产库存压力及负面影响
1.房票安置政策实施前安庆市的房地产库存压力。
1.1库存总量居高不下。2015年全年安庆市房地产库存面积呈波动降低趋势，从年初的18897套到“房票”安置政策出台前的15550套，近一年时间仅卖出三千多套，并且房地产市场接近饱和，后续去库存难度大，销售量增长乏力。截至2015年底，安庆市全市待售商品房库存面积达213.5万平方米，其中待售商品住房157.3万平方米。过半数的住房长期处在待销售状态，其中待售期1到3年的商品住房有81.8万平方米，占待售商品住房面积的一半以上，待售期在三年以上的商品住房也有1.1万平方米。在国家、省、市出台的一系列房地产调控政策的影响下，2015年库存压力得到缓解，但总体库存量较大，去库存形势依然比较严峻。
1.2去化周期大幅下降，但依然较高。2015年初，安庆市去化周期高达24个月，在经历一系列央行降息降准、公积金贷款首付比例下调、公积金异地贷款实行、二套房首付降低等政策的刺激下，去化周期下降至12个月。回顾整个2015年，房地产开发商始终受库存压力大，去化速度慢问题困扰。2015年前5个月，去化周期由年初的24个月减少到15个月，随后去化速度放缓，7个月内，去化周期仅缩短了5个月，显示出安庆房地产趋于饱和，在现有政策刺激条件下，后续去库存难度较大。
1.3房地产开发投资下降，但库存总量将增加。2015年，安庆市完成房地产开发投资144.4亿元，同比下降1.75%。其中住宅开发投资103.4亿元，同比下降2.93%，连续三年下滑。三年来房地产开发商的投资虽然在不断下降，但由于开发商持地观望，刻意放缓开发速度，全市仍有大量楼盘正在建设。安庆市2015年住宅施工面积达1075万平方米，这些楼盘开发完成进入市场后，将进一步增大安庆市的房地产库存。
1.4“东部新城”空置率较高。安庆市在多年以前提出建设“东部新城”的城市发展规划以解决城市人口快速增长的难题。安庆“东部新城”规划出让了大量土地，各大房地产开发商集中开发，楼盘规模大，扎堆地开发住宅和商铺。虽然“东部新城”带动房地产交易量有所回升，但由于离老城区较远，医院、学校等基础设施建设没有跟上，影响居民购房预期，导致城市空置率居高不下，“东部新城”出现期房消化周期长，现房难以消化的现象。
2.安庆市的房地产库存的负面影响。
2.1房地产库存风险向银行系统传递。房地产行业是是典型的资本密集型的行业，我国银行业长期偏好于以房地产作为抵押物，个人房贷、企业贷款、政府贷款的抵押物多是房地产，房地产行业对银行信贷的依赖程度也比较高，楼市的高库存给金融体系带来巨大风险。如果房地产市场出现问题，这些贷款的抵押物就会大幅贬值，银行出现大量不良贷款，就可能会直接引发金融危机。
2.2房地产开发企业运营困难。在市场成交量持续低迷、银行信贷规模收紧等因素影响下，房地产开发商销售资金回笼不畅，盈利情况总体较差。并且银行在向房地产开发企业放款时对企业资质的要求更加严格，大部分中小开发商向银行申请开发贷款的难度加大，資金链趋于紧张。由于融资难度加大，部分开发商资金周转困难，个别财务状况比较差的企业无法维持资金的正常运转，处于半停工，甚至停工状态。部分房地产开发企业不惜通过民间借贷等方式筹集资金，缓解资金压力，但民间借贷的高利率，直接增加了企业的财务负担，进一步扩大了经营风险。
2.3政府财政收入下滑，土地财政将难以为继。安庆市房地产库存居高不下，房地产开发投资也呈现连续三年下降的趋势。商品房成交量也处在低谷难以回暖，政府土地出让金收入和房地产税收减少。进入 2015年后，土地出让金收入虽然较2014年有大幅增长，但与前两年相比仍有较大差距。由于安庆市去化周期较长，房地产开发投资下降，引起房价地价双双下跌，安庆市政府土地财政收入在2014年大幅缩水。若安庆市房地产库存长期高位运行，土地财政收入将有可能持续下滑。
二、安庆市房地产库存的 形成原因
1.一二线城市限购引发开发商三四线城市投资热潮。2010年后，一二线城市纷纷采取限购措施，三四线城市在此背景下经历了一个跨越式的大发展。大量房地产开发商进军三四线城市房地产市场，谋求发展空间，直接推动了三四线城市的房地产开发，大量商品房进入市场。大型楼盘频频出现，打破了三四线城市房地产市场原有的供求平衡。并且由于房地产开发具有滞后性，当时的在建项目都在两三年后涌入市场，给三四线城市如安庆的房地产市场供求平衡带来了巨大的压力。 2.政府依赖土地财政获得收入。地方政府依靠税收收入难以满足政府的正常开支，不得不对出让土地产生依赖，而房地产开发商则是政府的主要客户。一方面，发展房地产业对城镇化建设就巨大的推动作用，能够带动水泥、钢铁等行业的发展，可以增加就业、改善市容市貌、促进经济增长，与地方政府的很多目标相符合。另一方面，地方政府垄断着土地供应市场，受土地财政最大化的激励，地方政府不断出让土地、吸引投资，以解决地方政府财政困难的问题。这也就导致了在对房地产项目做前期规划的时候，没有充分考虑到市场的实际需求，盲目扩大土地供应和批准房地产规划。
3.保障房、安置房建设分流部分需求。2007 年以来，安庆市政府高度重视中低收入人群的住房保障问题，加大保障房建設力度。由于，安庆市保障房建设力度不断提升，再加上申请住房保障门槛较低，导致部分有能力购买商品房的人群对商品房市场的刚性需求减少。安庆市市郊原来的农业人口随着城市大规模建设初期的拆迁和安置房建设，大部分居民已经分到了足够多的拆迁安置房。面对大量投入市场的商品房，安庆市本地居民显然无法独立消化掉房地产库存。
4.安庆市商品房缺乏投资价值。在各种投资方式中，房地产投资因为能同时满足居住和投资两种需求，被投资者看好，所以成为人们重要的投资渠道。但是由于安庆市区位优势不强，缺乏政策支持，又受合肥市“虹吸效应”的影响，房价较为稳定涨幅不大。本地居民和外地居民都不愿意在安庆进行房地产投资，更倾向于去省会城市或者其他发展前景比较好的城市。
三、房票安置政策在安庆化解房地产库存中的作用及对楼市的影响
安庆市通过实行“房票”政策打通商品房去库存和政府征地拆迁、棚户区改造等政策之间的障碍，实现了房地产去库存、拆迁居民改善环境，政府减轻工作量的多方共赢效果。
1.房地产库存大幅削减。安庆市自2015年12月起推行“房票”安置政策，既解决了征地拆迁的安置房建设问题，又促使了商品房成交量回升，帮助房地产行业去库存。2016年，安庆住宅成交量为21113套，较2015年增加了8634套。其中，使用房票购买的成交量为8808套，约占全年成交量的42%，房票政策成为安庆房地产成交量回升的重要因素。2016年底，安庆市新建商品房住宅成交21113套，同比增长了69.19%，楼市去库存效果明显。
2.政府棚户区改造的效率大大提升。“房票”安置政策缩短了政府拆迁安置的周期，将传统“先拆迁后安置”变成“先安置后拆迁”，减少了政府安置拆迁居民的工作量。一方面，原先的拆迁安置方式需要建设安置房，经过多个过程，拆迁户需要等待几年的时间才能拿到安置房，而采用房票安置政策，彻底解决了拆迁户长时间的等待，免去了政府建设拆迁安置房的后续问题，避开了安置房的建筑质量监督和回迁小区物业管理等复杂问题，加快了棚户区改造工作的进行。另一方面，减少了政府的财政支出，降低了拆迁过渡费和其他补贴的金额，又可以集中资源加快棚户区改造的工作进度。
3.被拆迁居民多方面获得好处。被拆迁居民在拆迁过程中获得了多方面的好处。一是享受多种优惠政策。被拆迁居民得到了面积补助、房企返利、政府奖励等多种优惠补贴，棚户区改造居民成为“房票”政策最大受益者，从砖木结构或者砖混结构的小平房搬到了环境较好的小区。二是在安置房的选择上有更大的自由，拆迁户有不同的经济条件、家庭条件、文化水平，也就有不同的需求。房票政策的推行突破了还迁房地段不尽如人意和房型单一的局限，增加了多元化的选择空间，扩大拆迁户选择的自主权。三是安置可快速实现，拆迁户拿到房票后就可立即去购买看中的商品住宅，根本上解决了过去的安置问题，免去被拆迁居民等待安置房入住的时间，避免了过去长时间等待出现的问题。四是“房票”安置政策让被拆迁居民也能够享受城市高速发展的成果。被拆迁居民住进了现代化的房屋，享受着更完善的物业服务、更便捷的交通条件和更成熟的城市配套设施等。在感受到高档住宅小区优雅环境的同时，被拆迁群众也在生活方式和生活习惯上真正融入了现代城市生活。
4.推动城镇化建设，展现建设成果。房票安置政策推动了安庆市的新城镇化建设，展现出了城镇化建设给居民带来的切实好处。一是城镇化率得到大幅提升，大量农村户口的居民进入城市成为了城镇居民。二是城市的市容市貌获得了明显变化。原本市区和市区周边存在大量棚户区，消防、交通、治安、环卫等基础设施十分薄弱，文化教育、休闲运动、医疗卫生配套设施严重缺乏。改造后，安庆的市容市貌变化得到了市民的一致好评。三是城市发展的空间得到拓展和优化。将居民从低矮破败的棚户区安置到容积率较高的现代商品房后，土地使用率显著提升，为城市发展提供了更广阔的空间。
参考文献：
[1]胡祖铨. 我国房地产去库存研究[J]. 宏观经济管理，2016，（04）.
[2]王秀清，刘海明. 房地产库存高企的成因分析及化解路径——以鹤岗市为例[J]. 黑龙江金融，2016，（05）.
[3]赵志鹏. 郑州市上街区房地产去库存政策研究[D].郑州大学，2016.
[4]刘志彪. 房地产去库存：供给侧结构改革的重中之重[J]. 江苏行政学院学报，2016，（04）.
[5]谢志英，袁骁天，杨洋. 三四线城市房地产去库存问题探析[J]. 四川建材，2016，42（06）.
[6]邹士年. 房地产市场去库存需要精准化[J].中国物价，2016，（04）.
[7]洪曙光. 一张房票化解征拆难——安徽安庆征地拆迁新模式探索[J]. 国土资源，2016，（03）.
[8]《安庆统计年鉴-2016》编辑委员会，安庆统计年鉴[J]，中国统计出版社，2016.
[9]合房网.2016年安徽地市市场分析报告（安庆市）[EB/OL].http//http：//news.hfhouse.com/html/2507881.html，2017-08-06.
作者简介：陈建华（1995—）男。籍贯：安徽安庆人。学历：本科生。宣珊珊（1996—）。女，籍贯：安徽合肥人。学历：本科。
※基金项目：国家级大学生创新训练计划项目（201610378021）.
关键词：供给侧改革 房票 房地产
2004年起，房地产行业的迅速发展有力地推动我国城镇化建设，但后来由于盲目发展，形成了大量的房地产库存。2015 年末，我国的商品房待售面积达 7.2 亿平方米，去化周期为 30.2 个月，房地产库存形势严峻。2015年11月，国家主席习近平在中央财经领导小组会议上提出供给侧改革，其中一条措施就是“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。2017年6月末，商品房待售面积6.4亿平方米，比2015年末减少了约0.8亿平方米，供给侧改革的效果初步呈现。安庆市在供给侧改革的背景下实行了“房票”安置政策有力的推动了房地产去库存。政府在产权调换政策的基础上，将原本应调换的安置房面积折合成货币，以“房票”的方式还给拆迁户，拆迁户用房票在参与政府房票结算的房地产企业手中购买商品住房。到2017年7月末，安庆商品房面积191万平方米，去化周期仅需要3.2个月。本文主要以安庆市为例研究三四线城市房地产库存压力形成的原因和房票政策在去库存中的作用，对其他城市去库存有借鉴意义。
一、房票安置政策实施前安庆市的房地产库存压力及负面影响
1.房票安置政策实施前安庆市的房地产库存压力。
1.1库存总量居高不下。2015年全年安庆市房地产库存面积呈波动降低趋势，从年初的18897套到“房票”安置政策出台前的15550套，近一年时间仅卖出三千多套，并且房地产市场接近饱和，后续去库存难度大，销售量增长乏力。截至2015年底，安庆市全市待售商品房库存面积达213.5万平方米，其中待售商品住房157.3万平方米。过半数的住房长期处在待销售状态，其中待售期1到3年的商品住房有81.8万平方米，占待售商品住房面积的一半以上，待售期在三年以上的商品住房也有1.1万平方米。在国家、省、市出台的一系列房地产调控政策的影响下，2015年库存压力得到缓解，但总体库存量较大，去库存形势依然比较严峻。
1.2去化周期大幅下降，但依然较高。2015年初，安庆市去化周期高达24个月，在经历一系列央行降息降准、公积金贷款首付比例下调、公积金异地贷款实行、二套房首付降低等政策的刺激下，去化周期下降至12个月。回顾整个2015年，房地产开发商始终受库存压力大，去化速度慢问题困扰。2015年前5个月，去化周期由年初的24个月减少到15个月，随后去化速度放缓，7个月内，去化周期仅缩短了5个月，显示出安庆房地产趋于饱和，在现有政策刺激条件下，后续去库存难度较大。
1.3房地产开发投资下降，但库存总量将增加。2015年，安庆市完成房地产开发投资144.4亿元，同比下降1.75%。其中住宅开发投资103.4亿元，同比下降2.93%，连续三年下滑。三年来房地产开发商的投资虽然在不断下降，但由于开发商持地观望，刻意放缓开发速度，全市仍有大量楼盘正在建设。安庆市2015年住宅施工面积达1075万平方米，这些楼盘开发完成进入市场后，将进一步增大安庆市的房地产库存。
1.4“东部新城”空置率较高。安庆市在多年以前提出建设“东部新城”的城市发展规划以解决城市人口快速增长的难题。安庆“东部新城”规划出让了大量土地，各大房地产开发商集中开发，楼盘规模大，扎堆地开发住宅和商铺。虽然“东部新城”带动房地产交易量有所回升，但由于离老城区较远，医院、学校等基础设施建设没有跟上，影响居民购房预期，导致城市空置率居高不下，“东部新城”出现期房消化周期长，现房难以消化的现象。
2.安庆市的房地产库存的负面影响。
2.1房地产库存风险向银行系统传递。房地产行业是是典型的资本密集型的行业，我国银行业长期偏好于以房地产作为抵押物，个人房贷、企业贷款、政府贷款的抵押物多是房地产，房地产行业对银行信贷的依赖程度也比较高，楼市的高库存给金融体系带来巨大风险。如果房地产市场出现问题，这些贷款的抵押物就会大幅贬值，银行出现大量不良贷款，就可能会直接引发金融危机。
2.2房地产开发企业运营困难。在市场成交量持续低迷、银行信贷规模收紧等因素影响下，房地产开发商销售资金回笼不畅，盈利情况总体较差。并且银行在向房地产开发企业放款时对企业资质的要求更加严格，大部分中小开发商向银行申请开发贷款的难度加大，資金链趋于紧张。由于融资难度加大，部分开发商资金周转困难，个别财务状况比较差的企业无法维持资金的正常运转，处于半停工，甚至停工状态。部分房地产开发企业不惜通过民间借贷等方式筹集资金，缓解资金压力，但民间借贷的高利率，直接增加了企业的财务负担，进一步扩大了经营风险。
2.3政府财政收入下滑，土地财政将难以为继。安庆市房地产库存居高不下，房地产开发投资也呈现连续三年下降的趋势。商品房成交量也处在低谷难以回暖，政府土地出让金收入和房地产税收减少。进入 2015年后，土地出让金收入虽然较2014年有大幅增长，但与前两年相比仍有较大差距。由于安庆市去化周期较长，房地产开发投资下降，引起房价地价双双下跌，安庆市政府土地财政收入在2014年大幅缩水。若安庆市房地产库存长期高位运行，土地财政收入将有可能持续下滑。
二、安庆市房地产库存的 形成原因
1.一二线城市限购引发开发商三四线城市投资热潮。2010年后，一二线城市纷纷采取限购措施，三四线城市在此背景下经历了一个跨越式的大发展。大量房地产开发商进军三四线城市房地产市场，谋求发展空间，直接推动了三四线城市的房地产开发，大量商品房进入市场。大型楼盘频频出现，打破了三四线城市房地产市场原有的供求平衡。并且由于房地产开发具有滞后性，当时的在建项目都在两三年后涌入市场，给三四线城市如安庆的房地产市场供求平衡带来了巨大的压力。 2.政府依赖土地财政获得收入。地方政府依靠税收收入难以满足政府的正常开支，不得不对出让土地产生依赖，而房地产开发商则是政府的主要客户。一方面，发展房地产业对城镇化建设就巨大的推动作用，能够带动水泥、钢铁等行业的发展，可以增加就业、改善市容市貌、促进经济增长，与地方政府的很多目标相符合。另一方面，地方政府垄断着土地供应市场，受土地财政最大化的激励，地方政府不断出让土地、吸引投资，以解决地方政府财政困难的问题。这也就导致了在对房地产项目做前期规划的时候，没有充分考虑到市场的实际需求，盲目扩大土地供应和批准房地产规划。
3.保障房、安置房建设分流部分需求。2007 年以来，安庆市政府高度重视中低收入人群的住房保障问题，加大保障房建設力度。由于，安庆市保障房建设力度不断提升，再加上申请住房保障门槛较低，导致部分有能力购买商品房的人群对商品房市场的刚性需求减少。安庆市市郊原来的农业人口随着城市大规模建设初期的拆迁和安置房建设，大部分居民已经分到了足够多的拆迁安置房。面对大量投入市场的商品房，安庆市本地居民显然无法独立消化掉房地产库存。
4.安庆市商品房缺乏投资价值。在各种投资方式中，房地产投资因为能同时满足居住和投资两种需求，被投资者看好，所以成为人们重要的投资渠道。但是由于安庆市区位优势不强，缺乏政策支持，又受合肥市“虹吸效应”的影响，房价较为稳定涨幅不大。本地居民和外地居民都不愿意在安庆进行房地产投资，更倾向于去省会城市或者其他发展前景比较好的城市。
三、房票安置政策在安庆化解房地产库存中的作用及对楼市的影响
安庆市通过实行“房票”政策打通商品房去库存和政府征地拆迁、棚户区改造等政策之间的障碍，实现了房地产去库存、拆迁居民改善环境，政府减轻工作量的多方共赢效果。
1.房地产库存大幅削减。安庆市自2015年12月起推行“房票”安置政策，既解决了征地拆迁的安置房建设问题，又促使了商品房成交量回升，帮助房地产行业去库存。2016年，安庆住宅成交量为21113套，较2015年增加了8634套。其中，使用房票购买的成交量为8808套，约占全年成交量的42%，房票政策成为安庆房地产成交量回升的重要因素。2016年底，安庆市新建商品房住宅成交21113套，同比增长了69.19%，楼市去库存效果明显。
2.政府棚户区改造的效率大大提升。“房票”安置政策缩短了政府拆迁安置的周期，将传统“先拆迁后安置”变成“先安置后拆迁”，减少了政府安置拆迁居民的工作量。一方面，原先的拆迁安置方式需要建设安置房，经过多个过程，拆迁户需要等待几年的时间才能拿到安置房，而采用房票安置政策，彻底解决了拆迁户长时间的等待，免去了政府建设拆迁安置房的后续问题，避开了安置房的建筑质量监督和回迁小区物业管理等复杂问题，加快了棚户区改造工作的进行。另一方面，减少了政府的财政支出，降低了拆迁过渡费和其他补贴的金额，又可以集中资源加快棚户区改造的工作进度。
3.被拆迁居民多方面获得好处。被拆迁居民在拆迁过程中获得了多方面的好处。一是享受多种优惠政策。被拆迁居民得到了面积补助、房企返利、政府奖励等多种优惠补贴，棚户区改造居民成为“房票”政策最大受益者，从砖木结构或者砖混结构的小平房搬到了环境较好的小区。二是在安置房的选择上有更大的自由，拆迁户有不同的经济条件、家庭条件、文化水平，也就有不同的需求。房票政策的推行突破了还迁房地段不尽如人意和房型单一的局限，增加了多元化的选择空间，扩大拆迁户选择的自主权。三是安置可快速实现，拆迁户拿到房票后就可立即去购买看中的商品住宅，根本上解决了过去的安置问题，免去被拆迁居民等待安置房入住的时间，避免了过去长时间等待出现的问题。四是“房票”安置政策让被拆迁居民也能够享受城市高速发展的成果。被拆迁居民住进了现代化的房屋，享受着更完善的物业服务、更便捷的交通条件和更成熟的城市配套设施等。在感受到高档住宅小区优雅环境的同时，被拆迁群众也在生活方式和生活习惯上真正融入了现代城市生活。
4.推动城镇化建设，展现建设成果。房票安置政策推动了安庆市的新城镇化建设，展现出了城镇化建设给居民带来的切实好处。一是城镇化率得到大幅提升，大量农村户口的居民进入城市成为了城镇居民。二是城市的市容市貌获得了明显变化。原本市区和市区周边存在大量棚户区，消防、交通、治安、环卫等基础设施十分薄弱，文化教育、休闲运动、医疗卫生配套设施严重缺乏。改造后，安庆的市容市貌变化得到了市民的一致好评。三是城市发展的空间得到拓展和优化。将居民从低矮破败的棚户区安置到容积率较高的现代商品房后，土地使用率显著提升，为城市发展提供了更广阔的空间。
参考文献：
[1]胡祖铨. 我国房地产去库存研究[J]. 宏观经济管理，2016，（04）.
[2]王秀清，刘海明. 房地产库存高企的成因分析及化解路径——以鹤岗市为例[J]. 黑龙江金融，2016，（05）.
[3]赵志鹏. 郑州市上街区房地产去库存政策研究[D].郑州大学，2016.
[4]刘志彪. 房地产去库存：供给侧结构改革的重中之重[J]. 江苏行政学院学报，2016，（04）.
[5]谢志英，袁骁天，杨洋. 三四线城市房地产去库存问题探析[J]. 四川建材，2016，42（06）.
[6]邹士年. 房地产市场去库存需要精准化[J].中国物价，2016，（04）.
[7]洪曙光. 一张房票化解征拆难——安徽安庆征地拆迁新模式探索[J]. 国土资源，2016，（03）.
[8]《安庆统计年鉴-2016》编辑委员会，安庆统计年鉴[J]，中国统计出版社，2016.
[9]合房网.2016年安徽地市市场分析报告（安庆市）[EB/OL].http//http：//news.hfhouse.com/html/2507881.html，2017-08-06.
作者简介：陈建华（1995—）男。籍贯：安徽安庆人。学历：本科生。宣珊珊（1996—）。女，籍贯：安徽合肥人。学历：本科。
※基金项目：国家级大学生创新训练计划项目（201610378021）.