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摘 要：人们可以不买房，但不可能不消费。随着经济的不断发展，人们的收入不断提高、购买力上升，极大促进了商业的发展。在住房市场调控政策频出之后，大型房企在全国范围内不断扩大在商业地产领域的投入，大多数开发商纷纷向商业地产转型，以谋求自身利益，商业地产中的竞争愈发激烈。本文通过研究商业地产发展现状，分析其中存在的一些问题，并针对问题进行了相应的对策思考。
关键词：商业地产 存在问题 对策思考
2000年以前，商业和地产是两个没有太多关系的产业，开发商缺乏商业开发经验，忽视商业项目的定位和业态规划，导致大量商业项目经营混乱。随后，住房制度的改革和旧城商业区改造给商业地产的兴起带来了发展契机，随着国民收入的不断提高以及拉动内需政策的加强，在全国掀起了商业地产的开发热潮。
一、商业地产含义及发展现状
1.商业地产的含义。简单来讲，商业地产指的就是作为商业用途的房地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。其经营模式主要有三种：其一，只租不售，其二出售，其三，租售结合。
2.商业地产发展现状。出生率下降及人口寿命的延长，总人口增长速度有所减缓，中青年人口占比减少也是全球人口变化的总趋势，25～45岁的购房适龄人口在2008年已达到高峰，随后将呈现持续下降趋势。人口结构的变化，导致房地产投资开发的焦点转向商业地产。同时，经济的不断发展，人们的生活水平也在提高。以吃穿为主的生存型消费逐步向以发展型和享受型的消费转变，这要求商业地产也要有所改变，来满足人们多样的消费需求。
二、商业地产出现的问题
近年来，全国的商业地产竞争日益严重。随着消费习惯的转变，消费者对于购物的需求也呈现多样化。然而，商业地产的发展现状却出现了一些问题，极大影响着其未来发展。
1.“线上交易”对商业地产的冲击。互联网的不断发展，电商的不断出现，改变了传统的消费模式。在当下一个快节奏的社会中，线上交易极大节约了人们的时间，这也使得人们更倾向于“网购”，而不愿意花时间去商场，这极大的冲击了对商业实体店的需求。
2.商业地产同质化，缺乏亮点，缺乏竞争力。目前许多的开发商都存在一个“先开发，再招商”的问题，用销售住宅的模式来销售商业地产，一味追求资金尽快回笼，忽视后期商业的运营管理。为什么会出现这样的问题呢？原因大多在于开发商对于商业地产开发流程的一个错误理解。目前开发商的一个共同流程大概是拿地-建筑设计-商业策划-招商-销售-运营-再开发，这样的开发模式所导致的问题就是，取地之后盲目设计，没有考虑后期商家需求，并且后期招商过程中也忽视了定位的控制作用。
三、对策思考
1.“取其精华、弃其糟粕”。线上交易的发展，一定程度上对实体店造成了不利的影响。但是，也可以找到发展的契机。实体店的经营可以借助线上交易，打造线上宣传、销售，线下给予客户一个交流的地方，将线上线下结合起来。此外，线上交易虽然方便快捷，但是依然存在很多问题，比如：消费者仅仅只是一个“消费者”，因为线上交易是虚拟的，无法给消费者一个好的情感体验。在未来，消费一定是更倾向于享受型消费，消费者也一定更重视自身的情感体验，而实体店正好是这样一个可以给与消费者情感体验的地方。
2.改变开发流程。未来的开发流程应该更倾向于拿地—前期策划—中期执行阶段（招商）—后期建设阶段—运营阶段。拿地阶段，开发商需要考虑项目可能性的问题，要深入了解该地块是否能锁定目标客户并提供合适的产品来满足需求，拿地成本是否能达到预期投资回报。
前期策划定位一定要基于对城市、地块、消费群、竞争的理解。了解城市消费需求的转变及消费结构的变化，通过对城市商业格局，项目区位和物业的分析，综合考虑影响商业格局变迁的因素，预测未来商业格局。将目标客户按照消费偏好和收入细分人群，分析人口数量变动及消费者行为特征，重视并确定项目竞争对手，对其进行全面调研分析，分析对自身项目的借鉴、挑战和机会。
针对招商，要清楚商业地产有别于住宅类的地产。商业地产的开发，一定要依据概念定位和品牌规划筛选商家，结合市场定位，寻找适当的商家，为项目引进最优品牌，布局合理，充分考虑到消费者的消费体验。例如：北京三里屯的SOHO与Village，前者采取整体出售，一卖了之，没有考虑合理的业态分布，导致商业的杂乱无序，影响客户的消费体验；反之，Village则把精力放在去筛选商家、同商家谈判，最终形成一个合理的业态布局，并且重视建筑内部空间布局规划，强化引导人流分布，商铺易达，极大程度考虑客户的消费体验。
四、结论
现在，人们对消费体验更是有更高的要求，加之商业地产竞争越来越激烈，开发商要想做好商业地产，就必须要认识到人们需求的改变，更新开发经营管理理念，改变以往“先开发，再招商”的错误观念，认识到自身的优缺点，发扬优点，克服缺点，提高自身竞争力，使得自身得到更好的发展，同时使得我国商业地产朝着更好的方向發展。
参考文献：
[1]严 鹏.商业地产竞争优势与品牌建设[J].商场现代化，2016
[2]平晓冬.人口结构与房地产市场关系分析[J].中国经贸，2010
[3]张晓薇.我国商业地产发展现状及未来发展前景探析[J].现代国企研究，2017
[4]杨成镭.我国商业地产发展现状及未来发展前景探析[J].商场现代化2017
[5]李 妍.新常态下商业地产项目的运营模式研究[J].价值工程，2018
作者简介：钟润（1998-），女，汉族，四川省宜宾市，西华大学本科，研究方向：房地产开发与管理；陈创（1998-），男，汉族，四川省广安市，西华大学本科，研究方向：工程管理
关键词：商业地产 存在问题 对策思考
2000年以前，商业和地产是两个没有太多关系的产业，开发商缺乏商业开发经验，忽视商业项目的定位和业态规划，导致大量商业项目经营混乱。随后，住房制度的改革和旧城商业区改造给商业地产的兴起带来了发展契机，随着国民收入的不断提高以及拉动内需政策的加强，在全国掀起了商业地产的开发热潮。
一、商业地产含义及发展现状
1.商业地产的含义。简单来讲，商业地产指的就是作为商业用途的房地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。其经营模式主要有三种：其一，只租不售，其二出售，其三，租售结合。
2.商业地产发展现状。出生率下降及人口寿命的延长，总人口增长速度有所减缓，中青年人口占比减少也是全球人口变化的总趋势，25～45岁的购房适龄人口在2008年已达到高峰，随后将呈现持续下降趋势。人口结构的变化，导致房地产投资开发的焦点转向商业地产。同时，经济的不断发展，人们的生活水平也在提高。以吃穿为主的生存型消费逐步向以发展型和享受型的消费转变，这要求商业地产也要有所改变，来满足人们多样的消费需求。
二、商业地产出现的问题
近年来，全国的商业地产竞争日益严重。随着消费习惯的转变，消费者对于购物的需求也呈现多样化。然而，商业地产的发展现状却出现了一些问题，极大影响着其未来发展。
1.“线上交易”对商业地产的冲击。互联网的不断发展，电商的不断出现，改变了传统的消费模式。在当下一个快节奏的社会中，线上交易极大节约了人们的时间，这也使得人们更倾向于“网购”，而不愿意花时间去商场，这极大的冲击了对商业实体店的需求。
2.商业地产同质化，缺乏亮点，缺乏竞争力。目前许多的开发商都存在一个“先开发，再招商”的问题，用销售住宅的模式来销售商业地产，一味追求资金尽快回笼，忽视后期商业的运营管理。为什么会出现这样的问题呢？原因大多在于开发商对于商业地产开发流程的一个错误理解。目前开发商的一个共同流程大概是拿地-建筑设计-商业策划-招商-销售-运营-再开发，这样的开发模式所导致的问题就是，取地之后盲目设计，没有考虑后期商家需求，并且后期招商过程中也忽视了定位的控制作用。
三、对策思考
1.“取其精华、弃其糟粕”。线上交易的发展，一定程度上对实体店造成了不利的影响。但是，也可以找到发展的契机。实体店的经营可以借助线上交易，打造线上宣传、销售，线下给予客户一个交流的地方，将线上线下结合起来。此外，线上交易虽然方便快捷，但是依然存在很多问题，比如：消费者仅仅只是一个“消费者”，因为线上交易是虚拟的，无法给消费者一个好的情感体验。在未来，消费一定是更倾向于享受型消费，消费者也一定更重视自身的情感体验，而实体店正好是这样一个可以给与消费者情感体验的地方。
2.改变开发流程。未来的开发流程应该更倾向于拿地—前期策划—中期执行阶段（招商）—后期建设阶段—运营阶段。拿地阶段，开发商需要考虑项目可能性的问题，要深入了解该地块是否能锁定目标客户并提供合适的产品来满足需求，拿地成本是否能达到预期投资回报。
前期策划定位一定要基于对城市、地块、消费群、竞争的理解。了解城市消费需求的转变及消费结构的变化，通过对城市商业格局，项目区位和物业的分析，综合考虑影响商业格局变迁的因素，预测未来商业格局。将目标客户按照消费偏好和收入细分人群，分析人口数量变动及消费者行为特征，重视并确定项目竞争对手，对其进行全面调研分析，分析对自身项目的借鉴、挑战和机会。
针对招商，要清楚商业地产有别于住宅类的地产。商业地产的开发，一定要依据概念定位和品牌规划筛选商家，结合市场定位，寻找适当的商家，为项目引进最优品牌，布局合理，充分考虑到消费者的消费体验。例如：北京三里屯的SOHO与Village，前者采取整体出售，一卖了之，没有考虑合理的业态分布，导致商业的杂乱无序，影响客户的消费体验；反之，Village则把精力放在去筛选商家、同商家谈判，最终形成一个合理的业态布局，并且重视建筑内部空间布局规划，强化引导人流分布，商铺易达，极大程度考虑客户的消费体验。
四、结论
现在，人们对消费体验更是有更高的要求，加之商业地产竞争越来越激烈，开发商要想做好商业地产，就必须要认识到人们需求的改变，更新开发经营管理理念，改变以往“先开发，再招商”的错误观念，认识到自身的优缺点，发扬优点，克服缺点，提高自身竞争力，使得自身得到更好的发展，同时使得我国商业地产朝着更好的方向發展。
参考文献：
[1]严 鹏.商业地产竞争优势与品牌建设[J].商场现代化，2016
[2]平晓冬.人口结构与房地产市场关系分析[J].中国经贸，2010
[3]张晓薇.我国商业地产发展现状及未来发展前景探析[J].现代国企研究，2017
[4]杨成镭.我国商业地产发展现状及未来发展前景探析[J].商场现代化2017
[5]李 妍.新常态下商业地产项目的运营模式研究[J].价值工程，2018
作者简介：钟润（1998-），女，汉族，四川省宜宾市，西华大学本科，研究方向：房地产开发与管理；陈创（1998-），男，汉族，四川省广安市，西华大学本科，研究方向：工程管理