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摘 要：住宅作为一项商品，在市场中除了具有基本的商品属性之外，还具有金融属性。随着我国货币总量的不断增加，中心城市出现了较为突出的“炒房”问题，容易引起比较严重的社会问题并导致城市长期发展动力下降，本文试图提出基于商品金融属性的中国中心城市住宅价格调控的思路，并提出持续加强房地产市场流动性调控的政策建议。
关键词：住宅 价格调控 金融属性 流动性
一、住宅的金融属性分析
住宅是现实中众多商品之一。与其他所有商品一样，住宅所具有的属性，除了传统的商品属性，还具有金融属性。这种金融属性，主要体现在其不可再生性、稀缺性、易存储性和流动性这几个方面。
具体来看，住宅作为商品，其稀缺性在目前的中国中心城市当中体现的尤为明显。一方面，由于住宅用地有限，建设的住宅数量十分有限，而城市中对住房的需求又随人口的不断增长而急剧增加；另一方面，由于这种稀缺性，一定程度上使得住宅价格长期供需失衡，这无疑又加重了住宅稀缺性所带来的负面影响。
同时，住宅的易储存型也体现的十分明显。住宅作为固定资产，其实际住宅面积、住宅功能不会随时间的变化而有所改变。这种易存储型使得越来越多的居民选择通过购置大量住宅来提高自己的固定资产，这在一定程度上也使得住宅价格长期处于高位。除此之外，住宅的流动性使得住宅能够作为市场上的商品进行交易买卖。正是这种流动性，使得住房价格有“炒作”的空间，也对住宅价格长期较高形成支撑。同时，这种金融属性使得住宅可以通过金融抵押等方式融通资金增加杠杆，进而使得住宅价格不仅受到供需兩方的影响，还会受到信贷等金融杠杆的影响。
二、通过流动性调控中心城市住宅价格的路径分析
商品流动性主要指商品的变现能力。具体来看，就是一项商品如果在任何时刻都有买家与卖家，并较容易达成交易，并能顺利进行交割，那么这项商品的流动性就相对较大。这种住宅商品的流动性在我国中心城市当中体现的尤为明显。
1.住宅流动性相对较高。受商品流动性的特性影响，住宅商品也有较高的流动性。随着我国越来越多的人选择通过购买住宅进行投资，或通过购买住宅实现资产的保值增值，众多投资者从中看到了获利可能，因而不断提高价格，这在北上广深等一线城市地区体现的更为明显。
具体来看，房产持有者随时可以将持有的住宅套现，且很容易把相关的税费成本转嫁给买房人，使住宅变现成本极低，具有较强的流动性。而同时，目前我国住宅市场当中，并没有对这种流动性进行限制的政策规定，这就意味着因为资本可以“零摩擦”的快进快出，卖家可以在一定程度上自由定价，以高出住宅成本的价格出售给买家，而买家也可以通过提高价格后二次出售，再次卖给下一个买家。这样循环下去，住宅价格将会随着社会货币总量的提升而不断走高。可见，缺乏有效约束的流动性，将使资产价格始终保持在较高的水平。
2.通过控制流动性控制住宅价格。长期以来，我国控制住宅价格的方式大多以“限购”为主，一方面，这种限购可以在短期内使得个人所购房产数量减少，从而控制由于住宅流动性带来的价格不断升高的现象。但是，另一方面，我们也应注意到这种“限购”问题的弊端以及其所带来的社会负面影响。
我们必须看到，目前我国人口流动性不断增加。尤其在我国中心城市当中，大量乡镇地区、周边城市人口涌入，由于没有当地户口（或者当地社保等），使得这部分群体的基本住房问题成了重要问题。在“限购”政策出台后，对这部分流动人口来说，其基本住房问题更是不断加重，社会矛盾不断激化。同时，“限购”政策在一定程度上抑制了我国住宅的刚性需求，这种抑制不利于我国住宅市场和城市经济的长期稳定发展。因而，探索另一种调控住宅价格的方法成了当务之急。而从住宅金融属性的流动性角度来着力，则可以提供一条较好的控制住宅价格的思路和选择，并在实践中得到较好应用。
在住宅流动性的控制上，具体来说，可以控制住宅变现的时间、变现的价格等来实现对房价的控制。一方面，可以从政策上规定在住宅使用多少年过后才可以进行变现出售，另一方面，可以规定变现价格要在符合变现年度住宅市场价格的基础上，波动范围在一定的区间之内。这就使得住宅的流动性受到了控制。卖家不能再通过住宅变现价值的增加来获得巨额收益，买家也可以获得相对公平合理的住宅价格。同时，这种从住宅变现能力角度的控制，没有阻碍住宅的刚性需求，对住宅市场的长期发展的影响作用较小。
三、控制住宅商品流动性的影响
从长期来看，这种从住宅流动性角度对住宅价格的控制，无论是在住宅市场本身还是社会发展来看都具有较好的作用。
一是控制住宅商品的流动性，能从一定程度上控制资本冲动。在对住宅商品的流动性做了控制之后，由于不能再随时转手出售，市场中买方将会衡量自己的经济条件和生活状况，以及对住宅的谨慎考察，在买房前进行慎重分析，再选择是否购买。这在一定程度上避免了可能会出现的资本冲动。因为在没有流动性的控制时，买方可以随时购买、随时出售，出售行为不受限制，没有压力，约束条件减少。
二是住宅商品的流动性控制，实际上满足了住宅的刚性需求。因为在这种政策下，住宅的实际购买者是真正用来住的，而不是利用住宅进行投资保值的投机者。这就在实际运作上保证了住宅的实际利用价值，减少了“炒”房的可能性，实际降低了住宅价格。
三是控制住宅商品流动性能在一定程度上保持城市发展的长期动力。一方面，真正有住房需求的住房者能够以合理价格购买到住宅，不受价格较高的压力，因而社会群体较为稳定，群体间关系较为和谐；另一方面，市场住宅价格主要由供需决定，不会出现房价一直居高不下的状态，这就在一定程度上避免了住宅市场中的金融波动，以及这种金融波动可能引发的金融市场的破裂和动荡。
从本轮房地产调控中，全国多个城市发布了限售政策，成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州等超过18个城市，历史上首次启动了买房后一定年限内限制出售的调控政策。通过“限售”控制流动性，正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从3月开始全国多城市调控新特点。这或将标志着楼市调控的全面升级，预计后续更多二线城市将进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。
四、持续加强房地产市场流动性调控
一是强化热点城市房地产市场流动性调控，遏制房价过快上涨。各级政府需牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，坚持住房居住属性，房价上涨压力大的城市积极落实主体责任、因城施策，切实抓好防泡沫、防风险工作，进一步稳定市场预期。不同城市、城市内部的不同板块，政策将体现出差异性。而随着需求的转移扩散，核心城市周边县市、部分重点三四线城市也将逐渐进入调控收紧期。
二是加强政策联动，协同并进、配合发力。城市群各城市间调控可以继续协作发力，核心城市与周边城市在金融、方面联动施策，城市内部也通过多类政策协同配合，需求端强化限购、促进需求回归理性，认房又认贷、限购又限售将成为各城市调控普遍标准；供应端合理安排住宅用地供应，严防高价地扰乱市场预期，科学把握住房建设和上市节奏，缓解供求紧张局面。各地根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，同时政府也将加强市场的监管与政策的落实，进一步规范市场行为。
参考文献：
[1]丁正利，郭树清.探索上海房地产业供给侧改革的路径.上海房地[J]，2016（05）.
[2]张驰.供给侧改革视角下商品住宅去库存研究——以我国西部地区为例.[D].广西：广西大学，2016.
作者简介：刘扬（1980.11—）女。籍贯：山东。学历：硕士研究生。职称：中级。研究方向：保障性住房、棚户区改造。
关键词：住宅 价格调控 金融属性 流动性
一、住宅的金融属性分析
住宅是现实中众多商品之一。与其他所有商品一样，住宅所具有的属性，除了传统的商品属性，还具有金融属性。这种金融属性，主要体现在其不可再生性、稀缺性、易存储性和流动性这几个方面。
具体来看，住宅作为商品，其稀缺性在目前的中国中心城市当中体现的尤为明显。一方面，由于住宅用地有限，建设的住宅数量十分有限，而城市中对住房的需求又随人口的不断增长而急剧增加；另一方面，由于这种稀缺性，一定程度上使得住宅价格长期供需失衡，这无疑又加重了住宅稀缺性所带来的负面影响。
同时，住宅的易储存型也体现的十分明显。住宅作为固定资产，其实际住宅面积、住宅功能不会随时间的变化而有所改变。这种易存储型使得越来越多的居民选择通过购置大量住宅来提高自己的固定资产，这在一定程度上也使得住宅价格长期处于高位。除此之外，住宅的流动性使得住宅能够作为市场上的商品进行交易买卖。正是这种流动性，使得住房价格有“炒作”的空间，也对住宅价格长期较高形成支撑。同时，这种金融属性使得住宅可以通过金融抵押等方式融通资金增加杠杆，进而使得住宅价格不仅受到供需兩方的影响，还会受到信贷等金融杠杆的影响。
二、通过流动性调控中心城市住宅价格的路径分析
商品流动性主要指商品的变现能力。具体来看，就是一项商品如果在任何时刻都有买家与卖家，并较容易达成交易，并能顺利进行交割，那么这项商品的流动性就相对较大。这种住宅商品的流动性在我国中心城市当中体现的尤为明显。
1.住宅流动性相对较高。受商品流动性的特性影响，住宅商品也有较高的流动性。随着我国越来越多的人选择通过购买住宅进行投资，或通过购买住宅实现资产的保值增值，众多投资者从中看到了获利可能，因而不断提高价格，这在北上广深等一线城市地区体现的更为明显。
具体来看，房产持有者随时可以将持有的住宅套现，且很容易把相关的税费成本转嫁给买房人，使住宅变现成本极低，具有较强的流动性。而同时，目前我国住宅市场当中，并没有对这种流动性进行限制的政策规定，这就意味着因为资本可以“零摩擦”的快进快出，卖家可以在一定程度上自由定价，以高出住宅成本的价格出售给买家，而买家也可以通过提高价格后二次出售，再次卖给下一个买家。这样循环下去，住宅价格将会随着社会货币总量的提升而不断走高。可见，缺乏有效约束的流动性，将使资产价格始终保持在较高的水平。
2.通过控制流动性控制住宅价格。长期以来，我国控制住宅价格的方式大多以“限购”为主，一方面，这种限购可以在短期内使得个人所购房产数量减少，从而控制由于住宅流动性带来的价格不断升高的现象。但是，另一方面，我们也应注意到这种“限购”问题的弊端以及其所带来的社会负面影响。
我们必须看到，目前我国人口流动性不断增加。尤其在我国中心城市当中，大量乡镇地区、周边城市人口涌入，由于没有当地户口（或者当地社保等），使得这部分群体的基本住房问题成了重要问题。在“限购”政策出台后，对这部分流动人口来说，其基本住房问题更是不断加重，社会矛盾不断激化。同时，“限购”政策在一定程度上抑制了我国住宅的刚性需求，这种抑制不利于我国住宅市场和城市经济的长期稳定发展。因而，探索另一种调控住宅价格的方法成了当务之急。而从住宅金融属性的流动性角度来着力，则可以提供一条较好的控制住宅价格的思路和选择，并在实践中得到较好应用。
在住宅流动性的控制上，具体来说，可以控制住宅变现的时间、变现的价格等来实现对房价的控制。一方面，可以从政策上规定在住宅使用多少年过后才可以进行变现出售，另一方面，可以规定变现价格要在符合变现年度住宅市场价格的基础上，波动范围在一定的区间之内。这就使得住宅的流动性受到了控制。卖家不能再通过住宅变现价值的增加来获得巨额收益，买家也可以获得相对公平合理的住宅价格。同时，这种从住宅变现能力角度的控制，没有阻碍住宅的刚性需求，对住宅市场的长期发展的影响作用较小。
三、控制住宅商品流动性的影响
从长期来看，这种从住宅流动性角度对住宅价格的控制，无论是在住宅市场本身还是社会发展来看都具有较好的作用。
一是控制住宅商品的流动性，能从一定程度上控制资本冲动。在对住宅商品的流动性做了控制之后，由于不能再随时转手出售，市场中买方将会衡量自己的经济条件和生活状况，以及对住宅的谨慎考察，在买房前进行慎重分析，再选择是否购买。这在一定程度上避免了可能会出现的资本冲动。因为在没有流动性的控制时，买方可以随时购买、随时出售，出售行为不受限制，没有压力，约束条件减少。
二是住宅商品的流动性控制，实际上满足了住宅的刚性需求。因为在这种政策下，住宅的实际购买者是真正用来住的，而不是利用住宅进行投资保值的投机者。这就在实际运作上保证了住宅的实际利用价值，减少了“炒”房的可能性，实际降低了住宅价格。
三是控制住宅商品流动性能在一定程度上保持城市发展的长期动力。一方面，真正有住房需求的住房者能够以合理价格购买到住宅，不受价格较高的压力，因而社会群体较为稳定，群体间关系较为和谐；另一方面，市场住宅价格主要由供需决定，不会出现房价一直居高不下的状态，这就在一定程度上避免了住宅市场中的金融波动，以及这种金融波动可能引发的金融市场的破裂和动荡。
从本轮房地产调控中，全国多个城市发布了限售政策，成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州等超过18个城市，历史上首次启动了买房后一定年限内限制出售的调控政策。通过“限售”控制流动性，正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从3月开始全国多城市调控新特点。这或将标志着楼市调控的全面升级，预计后续更多二线城市将进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。
四、持续加强房地产市场流动性调控
一是强化热点城市房地产市场流动性调控，遏制房价过快上涨。各级政府需牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，坚持住房居住属性，房价上涨压力大的城市积极落实主体责任、因城施策，切实抓好防泡沫、防风险工作，进一步稳定市场预期。不同城市、城市内部的不同板块，政策将体现出差异性。而随着需求的转移扩散，核心城市周边县市、部分重点三四线城市也将逐渐进入调控收紧期。
二是加强政策联动，协同并进、配合发力。城市群各城市间调控可以继续协作发力，核心城市与周边城市在金融、方面联动施策，城市内部也通过多类政策协同配合，需求端强化限购、促进需求回归理性，认房又认贷、限购又限售将成为各城市调控普遍标准；供应端合理安排住宅用地供应，严防高价地扰乱市场预期，科学把握住房建设和上市节奏，缓解供求紧张局面。各地根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，同时政府也将加强市场的监管与政策的落实，进一步规范市场行为。
参考文献：
[1]丁正利，郭树清.探索上海房地产业供给侧改革的路径.上海房地[J]，2016（05）.
[2]张驰.供给侧改革视角下商品住宅去库存研究——以我国西部地区为例.[D].广西：广西大学，2016.
作者简介：刘扬（1980.11—）女。籍贯：山东。学历：硕士研究生。职称：中级。研究方向：保障性住房、棚户区改造。