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房屋是广大群众安居乐业的重要财产，房屋登记是一项专业性、政策性很强的工作。登记质量的高低关系到权利人的合法权益能否得到有效保护，影响到社会的和谐稳定。实际生活中，一套房屋价值少则几十万，多则上千万，一旦登记有误，就会引起登记风险，可能造成损害赔偿。因此，只有建立科学合理的质量检查制度，才能减少登记差错，降低登记风险。以下笔者结合实际工作情况，就如何做好房屋登记质量检查工作谈些粗浅的认识。
一、严格遵循《房地产登记技术规程》要求做好质量检查
1.质量检查工作须定期定量
根据《房地产登记技术规程》（下称《规程》）规定，房地产登记机构应对房地产登记进行定期、定量检查。其中定期检查是要基本做到每天对登记业务进行检查，定量检查就是各地登记机构应根据实际情况以不低于《规程》规定的比例开展。根据《规程》要求，房屋所有权初始登记每件必查，其他各类登记每月抽查率不低于3%。之所以这样规定，笔者认为主要是基于以下两点原因。
其一，初始登记是对房屋所有权的首次登记，对其之后物权变动具有原始根据效力。如果初始登记错误，则基于初始登记所产生的房屋所有权转移、抵押等各类登记都会产生差错。另外，初始登记涉及审查的要素较多，情形较为复杂，光凭审核人员一审到底，难以确保登记质量。如商品房初始登记，涉及要审查的内容不仅有开发企业单独所有的房屋初始登记，还有情况复杂的业主共有的公建配套房屋登记。因此，登记机构对每件初始登记做到100%检查，确保初始登记的准确性。
其二，对于其他各种登记类型，虽然其业务量较大，不可能和初始登记一样做到每件必查，但也必须达到《规程》规定的3%的抽检比例。应该说，这一比例是最基本的要求，若低于这一比例则起不到检查应有的效果。就无锡而言，在市区房屋登记机构集中统一后，相应的房屋登记质量检查力度也有所增加，除实行商品房转移登记、预告登记按月登记量的3%比例抽查；其他类业务按5%比例抽查外，还重点对四区登记分中心的工作进行抽查，并重点抽查业务出错率高的职工所做的业务，远远高于《规程》规定的比例。只有将质量检查作为常态化工作，才能切实防患于未然。
2.质量检查应有详细的操作规定
根据住建部《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》规定，实行规范化管理的登记机构应建立办件质量保证和定期抽检制度。对登记审核人员建立了监督、检查、制约机制，重要和复杂的业务审核应由两人以上完成。有专人负责抽检工作，备有抽检记录和处理意见，对发现的错件能够及时处理纠正。登记机构应严格健全质量抽检制度，能够实现网上随机抽检，登记抽检率每年不低于3%并有完整的抽检记录。具体操作上，每件质量检查业务应填写检查记录。检查记录应记录检查业务的受理编号、检查结果等事项，并根据检查结果，签署质量检查意见。对于登记信息系统完善的登记机构，受理、审查等均在信息中完成，质量检查也可在信息系统中记录完成。质量检查岗位人员要严格按照考核标准进行检查，对于检查发现的差错件进行统计，统计错件量占整个质量检查业务量的比例。对于有误的登记业务，应退回受理、审核等相应的业务岗位，并书面提出纠正意见。如发现受理人员该询问的事项未进行询问，应退回受理岗位，并提出应询问的内容和要求；再如发现在建工程抵押登记未进行实地查看的，应退回至审核岗位，要求审核人员补齐实地查看程序并填写实地查看表。对于差错件的整改应进行跟踪检查，在经办人更改差错件后进行复检，并对更改后的退件签署复检意见。
3.质检报告内容宜翔实深刻
质量检查报告是对登记机构一个时期工作数量和质量的总结和分析。从中可以看出工作数量的高低、工作质量的好坏、应吸取的经验教训和今后工作的注意事项。因此，质量检查报告是衡量质量检查工作的一个重要依据，其内容必须翔实、深刻，并有借鉴意义。根据《规程》要求，质量管理人员应对业务检查的监督整改情况按月、按年撰写质量检查报告。笔者建议，月度报告内容应包括对差错率、工作质量、服务质量、工作时限、经济指标、数量指标等情况的收集和分析，突出重点；而年度报告内容则可按月度检查报告进行汇总，重点表述年度工作中发生差错的原因和登记经验做法，以警醒工作人员，进一步强化登记质量和工作效率的提高，为单位领导决策提供有价值的参考。
4.检查人员应具有丰富经验和工作责任心
依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定，不动产登记原则上是基于法律行为的不动产物权变动之生效要件，而一旦不动产登记出现错误，很可能会给当事人的合法权益造成严重损害。就整个房屋登记过程而言，质量检查是对受理、审核、登簿等各个登记环节的合法性、一致性全面监督。设立质量检查部门的初衷就是为了及时发现差错，确保登记业务质量。房屋登记工作量巨大，有时一起业务虽已经过受理和审核，但也不能保证完全正确。特别是房屋所有权初始登记一旦出错，则基于初始登记所产生的房屋所有权转移、抵押等各类登记都会产生差错，后果将是非常严重的。因此，从事质量检查工作的人员，不但要按照《规程》的要求取得登记官资质，而且要有丰富的实践经验和敏锐细心的观察力。检查时需认真细致核对申请登记的房屋信息是否与申请材料、登记簿记载一致；申请材料是否符合法律、法规和规章的要求；登记程序是否根据法律法规规定的要求分步完成，有无缺失；对一些容易忽略的细节问题着重检查，确保经过检查的每一份业务不出差错，为单位的登记质量保驾护航。
二、结合各地实际不断完善房屋登记质量管理监督机制
“准确性”是房屋登记的最高目标，保证“准确性”就是要确保房屋登记审核的“质量”。房屋登记行为具有程序性的显著特点，因此，合理、科学地设置房屋登记工作流程是高效生产出“优质”房屋登记“产品”的要求。由于房屋登记人员是房屋登记“产品”的生产者，因此登记中要体现“以人为本”的管理理念，不断完善用人制度和激励机制，在科学合理的工作流程基础上进一步提高工作效率和质量。 只有不断地根据业务量和机构变化调整质量管理思路，才能真正发挥其应有的作用。以无锡为例，自2002年开始，登记终审人员对登记业务进行督查。2005年专门成立了房屋权属和市场质量督查中心，2009年制定了《无锡市房地产交易与登记质量督查规则（试行）》，根据实际要求进一步细化了督查的原则、程序、方式、内容和要求。督查的方式以现场督查为主，网上远程督查为辅。具体包括对各科室日常工作的常规督查、对重点工作或领导批办事项的专项督查以及对市（县）区登记机构的各类交易与登记业务进行每年1～2次的定期督查，并将发现的问题作为主要内容予以记录，并为年度考核提供依据。2010年无锡市区实现房屋登记机构职能集中统一后，2011年市产监处成立质量检查科，修改完善了科室质量目标，增加了每月对一个分中心开展业务检查，业务抽查比例不低于10%。同时，密切关注各业务科室中存在的主要问题，连续跟踪、加大检查力度，加强对外服务态度的质量抽检和回访工作。在日常质检工作中，市产监处实施了事前质量抽检制度和行政过错责任追究制度。一方面，由质量检查科对各类业务根据业务种类、按业务量的比例进行抽检，根据问题的大小予以考核，有效地杜绝一些质量问题的发生，做到事前预防；另一方面，对于发生行政诉讼的案件，根据事故原因、影响大小对责任人予以相应地处理，通过行政手段和经济手段，督促员工以高度的责任心来工作，做到精益求精。现在通过两种制度的有效实施，保证了全处业务质量的整体水平，取得了良好的效果。
三、采取有效措施严防登记风险
1.以质量检查为契机，提高工作人员风险意识
实践中，导致登记机构行政败诉的多数原因是工作人员在执行规定中出现了偏差。因此，笔者建议多从提高工作人员素质入手，以登记官制度为契机，提高业务水平，增强风险防范意识。一是要进一步加强教育培训，在质量检查人员全部取得房屋登记官资质的基础上，加强其继续教育，及时更新知识。二是要加强业务指导，选拔一批有丰富实践经验的质量检查人员加强对受理、审核等人员的工作指导和监督。三是要提高风险意识和责任意识。经常分析工作中关键点和可能出现的风险点，重点做好关键点和风险点的预防工作。
2.因地制宜实施房屋登记质量检查规则
登记实务中，各地登记机构除了要按照《物权法》、《房屋登记办法》、《规程》的要求执行外，还应结合本地实际情况制定具体的房屋登记质量检查规则，明确检查的程序、内容和方式，使之既灵活又具有较高的执行效果。
3.建立与相关部门的沟通协调机制
《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规的出台为房屋登记有法可依提供了法制保障。但是，法律法规出台不能也不可能全部解决房屋登记中所有发生的问题。因此，为了有针对性地解决房屋登记中发生的一些个案疑难问题，登记机构质量检查部门也要建立起与相关职能部门的沟通机制，对长期困扰房屋登记业务正常开展的问题交流探讨，形成共识。日常工作中，一方面要加强与受理、审查、档案等部门的沟通协调，听取相关业务部门的意见，并将检查中发现的问题及时反馈给各部门和当事人，对还未及时完善手续的，积极做好跟踪回访，杜绝类似错误的再次发生；另一方面要适时与司法部门、公证部门、土管部门、征收部门、规划部门等召开各类与房屋登记有关的业务工作协调会议，就房屋登记中需要相互配合的事项达成共识，切实解决长期困扰登记机构的各类疑难问题。
四、结语
质量是单位发展的命脉，要提高服务质量，防范和控制风险，就必须实施严格的质量评价、检查和纠错制度。在当前的市场环境下，房屋登记质量检查的重要性日益凸显。因此，登记机构应在各项法律、法规、规章的框架背景下，加大监管力度，促进房地产交易与登记规范化、标准化运行。
参考文献：
马红升.房屋登记机构审查职责及登记风险防范.中国房地产.2012.1
李美婷/责任编辑
一、严格遵循《房地产登记技术规程》要求做好质量检查
1.质量检查工作须定期定量
根据《房地产登记技术规程》（下称《规程》）规定，房地产登记机构应对房地产登记进行定期、定量检查。其中定期检查是要基本做到每天对登记业务进行检查，定量检查就是各地登记机构应根据实际情况以不低于《规程》规定的比例开展。根据《规程》要求，房屋所有权初始登记每件必查，其他各类登记每月抽查率不低于3%。之所以这样规定，笔者认为主要是基于以下两点原因。
其一，初始登记是对房屋所有权的首次登记，对其之后物权变动具有原始根据效力。如果初始登记错误，则基于初始登记所产生的房屋所有权转移、抵押等各类登记都会产生差错。另外，初始登记涉及审查的要素较多，情形较为复杂，光凭审核人员一审到底，难以确保登记质量。如商品房初始登记，涉及要审查的内容不仅有开发企业单独所有的房屋初始登记，还有情况复杂的业主共有的公建配套房屋登记。因此，登记机构对每件初始登记做到100%检查，确保初始登记的准确性。
其二，对于其他各种登记类型，虽然其业务量较大，不可能和初始登记一样做到每件必查，但也必须达到《规程》规定的3%的抽检比例。应该说，这一比例是最基本的要求，若低于这一比例则起不到检查应有的效果。就无锡而言，在市区房屋登记机构集中统一后，相应的房屋登记质量检查力度也有所增加，除实行商品房转移登记、预告登记按月登记量的3%比例抽查；其他类业务按5%比例抽查外，还重点对四区登记分中心的工作进行抽查，并重点抽查业务出错率高的职工所做的业务，远远高于《规程》规定的比例。只有将质量检查作为常态化工作，才能切实防患于未然。
2.质量检查应有详细的操作规定
根据住建部《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》规定，实行规范化管理的登记机构应建立办件质量保证和定期抽检制度。对登记审核人员建立了监督、检查、制约机制，重要和复杂的业务审核应由两人以上完成。有专人负责抽检工作，备有抽检记录和处理意见，对发现的错件能够及时处理纠正。登记机构应严格健全质量抽检制度，能够实现网上随机抽检，登记抽检率每年不低于3%并有完整的抽检记录。具体操作上，每件质量检查业务应填写检查记录。检查记录应记录检查业务的受理编号、检查结果等事项，并根据检查结果，签署质量检查意见。对于登记信息系统完善的登记机构，受理、审查等均在信息中完成，质量检查也可在信息系统中记录完成。质量检查岗位人员要严格按照考核标准进行检查，对于检查发现的差错件进行统计，统计错件量占整个质量检查业务量的比例。对于有误的登记业务，应退回受理、审核等相应的业务岗位，并书面提出纠正意见。如发现受理人员该询问的事项未进行询问，应退回受理岗位，并提出应询问的内容和要求；再如发现在建工程抵押登记未进行实地查看的，应退回至审核岗位，要求审核人员补齐实地查看程序并填写实地查看表。对于差错件的整改应进行跟踪检查，在经办人更改差错件后进行复检，并对更改后的退件签署复检意见。
3.质检报告内容宜翔实深刻
质量检查报告是对登记机构一个时期工作数量和质量的总结和分析。从中可以看出工作数量的高低、工作质量的好坏、应吸取的经验教训和今后工作的注意事项。因此，质量检查报告是衡量质量检查工作的一个重要依据，其内容必须翔实、深刻，并有借鉴意义。根据《规程》要求，质量管理人员应对业务检查的监督整改情况按月、按年撰写质量检查报告。笔者建议，月度报告内容应包括对差错率、工作质量、服务质量、工作时限、经济指标、数量指标等情况的收集和分析，突出重点；而年度报告内容则可按月度检查报告进行汇总，重点表述年度工作中发生差错的原因和登记经验做法，以警醒工作人员，进一步强化登记质量和工作效率的提高，为单位领导决策提供有价值的参考。
4.检查人员应具有丰富经验和工作责任心
依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定，不动产登记原则上是基于法律行为的不动产物权变动之生效要件，而一旦不动产登记出现错误，很可能会给当事人的合法权益造成严重损害。就整个房屋登记过程而言，质量检查是对受理、审核、登簿等各个登记环节的合法性、一致性全面监督。设立质量检查部门的初衷就是为了及时发现差错，确保登记业务质量。房屋登记工作量巨大，有时一起业务虽已经过受理和审核，但也不能保证完全正确。特别是房屋所有权初始登记一旦出错，则基于初始登记所产生的房屋所有权转移、抵押等各类登记都会产生差错，后果将是非常严重的。因此，从事质量检查工作的人员，不但要按照《规程》的要求取得登记官资质，而且要有丰富的实践经验和敏锐细心的观察力。检查时需认真细致核对申请登记的房屋信息是否与申请材料、登记簿记载一致；申请材料是否符合法律、法规和规章的要求；登记程序是否根据法律法规规定的要求分步完成，有无缺失；对一些容易忽略的细节问题着重检查，确保经过检查的每一份业务不出差错，为单位的登记质量保驾护航。
二、结合各地实际不断完善房屋登记质量管理监督机制
“准确性”是房屋登记的最高目标，保证“准确性”就是要确保房屋登记审核的“质量”。房屋登记行为具有程序性的显著特点，因此，合理、科学地设置房屋登记工作流程是高效生产出“优质”房屋登记“产品”的要求。由于房屋登记人员是房屋登记“产品”的生产者，因此登记中要体现“以人为本”的管理理念，不断完善用人制度和激励机制，在科学合理的工作流程基础上进一步提高工作效率和质量。 只有不断地根据业务量和机构变化调整质量管理思路，才能真正发挥其应有的作用。以无锡为例，自2002年开始，登记终审人员对登记业务进行督查。2005年专门成立了房屋权属和市场质量督查中心，2009年制定了《无锡市房地产交易与登记质量督查规则（试行）》，根据实际要求进一步细化了督查的原则、程序、方式、内容和要求。督查的方式以现场督查为主，网上远程督查为辅。具体包括对各科室日常工作的常规督查、对重点工作或领导批办事项的专项督查以及对市（县）区登记机构的各类交易与登记业务进行每年1～2次的定期督查，并将发现的问题作为主要内容予以记录，并为年度考核提供依据。2010年无锡市区实现房屋登记机构职能集中统一后，2011年市产监处成立质量检查科，修改完善了科室质量目标，增加了每月对一个分中心开展业务检查，业务抽查比例不低于10%。同时，密切关注各业务科室中存在的主要问题，连续跟踪、加大检查力度，加强对外服务态度的质量抽检和回访工作。在日常质检工作中，市产监处实施了事前质量抽检制度和行政过错责任追究制度。一方面，由质量检查科对各类业务根据业务种类、按业务量的比例进行抽检，根据问题的大小予以考核，有效地杜绝一些质量问题的发生，做到事前预防；另一方面，对于发生行政诉讼的案件，根据事故原因、影响大小对责任人予以相应地处理，通过行政手段和经济手段，督促员工以高度的责任心来工作，做到精益求精。现在通过两种制度的有效实施，保证了全处业务质量的整体水平，取得了良好的效果。
三、采取有效措施严防登记风险
1.以质量检查为契机，提高工作人员风险意识
实践中，导致登记机构行政败诉的多数原因是工作人员在执行规定中出现了偏差。因此，笔者建议多从提高工作人员素质入手，以登记官制度为契机，提高业务水平，增强风险防范意识。一是要进一步加强教育培训，在质量检查人员全部取得房屋登记官资质的基础上，加强其继续教育，及时更新知识。二是要加强业务指导，选拔一批有丰富实践经验的质量检查人员加强对受理、审核等人员的工作指导和监督。三是要提高风险意识和责任意识。经常分析工作中关键点和可能出现的风险点，重点做好关键点和风险点的预防工作。
2.因地制宜实施房屋登记质量检查规则
登记实务中，各地登记机构除了要按照《物权法》、《房屋登记办法》、《规程》的要求执行外，还应结合本地实际情况制定具体的房屋登记质量检查规则，明确检查的程序、内容和方式，使之既灵活又具有较高的执行效果。
3.建立与相关部门的沟通协调机制
《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规的出台为房屋登记有法可依提供了法制保障。但是，法律法规出台不能也不可能全部解决房屋登记中所有发生的问题。因此，为了有针对性地解决房屋登记中发生的一些个案疑难问题，登记机构质量检查部门也要建立起与相关职能部门的沟通机制，对长期困扰房屋登记业务正常开展的问题交流探讨，形成共识。日常工作中，一方面要加强与受理、审查、档案等部门的沟通协调，听取相关业务部门的意见，并将检查中发现的问题及时反馈给各部门和当事人，对还未及时完善手续的，积极做好跟踪回访，杜绝类似错误的再次发生；另一方面要适时与司法部门、公证部门、土管部门、征收部门、规划部门等召开各类与房屋登记有关的业务工作协调会议，就房屋登记中需要相互配合的事项达成共识，切实解决长期困扰登记机构的各类疑难问题。
四、结语
质量是单位发展的命脉，要提高服务质量，防范和控制风险，就必须实施严格的质量评价、检查和纠错制度。在当前的市场环境下，房屋登记质量检查的重要性日益凸显。因此，登记机构应在各项法律、法规、规章的框架背景下，加大监管力度，促进房地产交易与登记规范化、标准化运行。
参考文献：
马红升.房屋登记机构审查职责及登记风险防范.中国房地产.2012.1
李美婷/责任编辑