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以长效机制为主的房地产市场宏观调控政策替代当前以限购、限贷为主的行政调控政策得到了广泛共识。在长效机制选择上，税收政策是最主要的方法之一，税收政策主要包括营业税、契税、土地增值税、所得税、房产税。营业税、契税、土地增值税、所得税均为流转税，相对比较固定，在卖方市场下往往只能加重购房者的负担，对房价调控作用不太明显。房产税是财产税，由产权人在持有期间缴纳，从国外相似税种对房价调控的作用来看，效果较为明显，结合我国房产市场现状，建议开征或扩容房产税。
一、房产税开征或扩容的必要性及合理性
征收房产税一直存在着不少争议，争议的重点之一是房产税的合法性。且不论房产税的合法性，从控制房价上涨的角度来看，开征或扩容房产税对控制我国房价、合理分配房产、保持社会稳定等方面具有重要作用。
1.宏观调控屡次失效，房产税开征或扩容具有必要性
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，5月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10180元/㎡，环比4月上涨0.81%。这也是百城房价自2012年6月以来连续第12个月环比上涨，不少城市房价已在历史高位。
我国传统的房地产市场宏观调控政策主要包括：以90/70政策，限购、限贷等为主的行政政策；以营业税、契税、土地增值税、所得税等为主的税收政策；以保障房用地供应政策、土地出让方式等为主的土地政策；以首付比例、贷款利率、公积金政策等为主的金融政策。回顾上述政策在历次宏观调控中的作用，可以发现每次调控都以房价上涨、调控失效而告终。
究其原因，可以认为我国的房地产市场宏观调控政策大多是头痛医头脚痛医脚，没有抓住房地产市场的主要矛盾。房价上涨是多因素导致的，包括近年来持续的通货膨胀、居民对房价预期看涨、供需失衡等，其中最主要的因素是供需失衡，而供需失衡主要是由于商品房总量供应不足以及房产分配不均所致。我国商品房销售后，产权人基本上不需要承担持有房产的成本（除物业管理费等费用外），在这种情况下，由于不动产的保值、增值作用，我国房地产市场出现了大量的投资、投机型购房需求。上述传统的调控政策不能较好地减少投资、投机者投资房产的回报，不能阻止投资、投机者购买房产的欲望，导致房地产市场上投资、投机比例大，有限的房产相对集中于社会富裕阶层，没有分散至真正需要房产的人。
因此，从供需角度来控制房价，一要保证住房供应；二要确保住房发挥其真正的功能——居住功能，而不是投资、投机功能。从国外经验来看，房产税是减少房产市场上投资、投机需求的一剂良药。若能开征房产税，对产权人在持有环节进行合理征税，会让产权人觉得不动产是个“烫手的山芋”，可从根本上减少投资、投机需求，真正满足房产居住需求，达到事半功倍的效果。
2.房产税可以调节贫富差距，具有合理性
开征房产税还可以调节贫富差距。目前，我国贫富差距过大也成为社会主要矛盾之一，影响社会稳定。若是开征房产税，可以将征收的房产税用于建设保障房或以其他形式帮助社会贫困人员，起到调节贫富差距作用。
开征房产税，居民在房产持有税费的作用下，会摒弃盲目追求豪华的住房，选择合适自己的住房，有利于集约节约利用土地资源。
开征房产税可以逼出存量房产，降低已建成房屋的空置率，活跃房屋租赁市场，提高存量房产的利用效率。以往我国居民“囤房”成本低，国内大量的“房叔、房婶”坐拥几十套房产，出现中国式囤房现象，且这些“房叔、房婶”不少将其持有的房产空置起来而不是投入租赁市场，这种行为使得存量房产没有发挥应有的居住功能，阻碍了房产的利用效率。
二、房产税效果不佳的原因及面临的问题
2011年上半年，上海市、重庆市开始征收个人住房房产税，由此拉开了房产税试点大幕。经过两年的检验，上海、重庆房价仍然没有出现下跌态势，甚至继续上涨。
1.房产税效果不佳的原因分析
首先，房产税的征收范围过窄。从上海、重庆两地的试点情况来看，征收范围内的业主基本属于富裕群体，对较低的税收不是特别敏感。因此，实际上两地的房产税只是一个试点，并不是真正意义上的财产税。从长远看，房产税要达到调控房价的目的，必须涉及存量房产，促使存量房产进入二手市场。
其次，房产税的税率也相对偏低。同国外的房地产税税率来看，上海、重庆两地的税率设置均处于低位。从长期看，房产税要达到调控房价的目的，必须设置合理的房产税税率。
2.房产税开征或扩容面临的问题
首先，房产税征收制度仍不明确。有观点认为房产税涉及到重复征税，也有观点认为房产税开征没有得到合法部门批准。之所以有这样的观点，主要由于到目前为止还没有一个非常明确的政策出台，也没明确房产税开征如何执行。
其次，房产税征收的前期工作仍未完成。例如：我国房产登记尚未实现全国统一联网，未能形成房产税征收基础。房产税一般按照评估价进行征收，我国房产量大，如果需要以评估价征收，需要大量的房地产估价师。征收房产税需要数以百万的专业评估人员，且评估房产价值需要耗费大量时间和财力。
再次，地方政府热衷于一次性批租土地，对房产税并不感兴趣。房产税的开征对房价平稳起到一定作用，进而地方政府在土地出让过程中存在困难，以往以卖地为主要财政收入将大大减少，地方政府通常也不愿意选择房产税。
三、房产税开征或扩容方法建议
1.房产税征收要以合理分配房产为原则
房产税开征要以挤出房叔、房婶手中的存量房为目标，使得他们不敢多买，也不敢持有过多的房产为目的。我国房产市场有个明显的现象是房产分配不均，“房叔”、“房婶”现象严重，而普通老百姓购买自住房产非常困难。制定有效的房产税，使得房叔、房嫂们不再在市场上购买房产甚至将手中的房产抛至市场，这样既可以减少商品房需求，又可以增加有效的房产供应，有利于房价调控。 2.建立全国联网的产权登记系统，对社会公开并接受监督查询
为将“房叔”、“房婶”们的房产挤出来，必须建立全国联网的产权登记系统，并且将系统对公众公开，接受社会监督。目前，我国的房产登记系统基本上是独立的，不利于房产税的开征，也不利于对“房叔”、“房婶”们的监督。若我国开征或扩容房产税，要建立全国联网的房产登记系统，接受公众的监督和房产市场主管部门的查询。只有做到房产登记联网统一，我国的房产税征收才能够顺利推进。
3.不以普遍征收为原则，主要征收高端房产和大面积房产
可以将普通住宅和非普通住宅加以区分进行征收。对于普通住宅征收可以将家庭持有套数、面积、价格结合起来，产权人可选择按套、按面积、按总价三者之一进行缴纳。例如，按照套数征收，可以对第一套房产进行免征，对超过二套（包括）以上的房产进行征收；按照面积征收，可以设定家庭房产税免征起点，在免征范围内不征收房产税，超过免征起点需要征收房产税；按照价格进行征收，可以设定房产税起征点，若房价高于起征点则征收房产税，若房价低于起征点则免征收房产税。对于非普通住宅，政府可以从上述按套、按面积、按价格三者征收方法中选择从严征收。
4.逐步改变土地批租形式，实行土地租金按年缴纳等形式
我国土地以批租形式出让，带来了许多问题。地方政府严重依赖土地财政，寅吃卯粮拼命卖地，使得大面积的土地在短期内被粗放利用；为了政绩往往不切实际的造新城，使得不少城市出现“鬼城”、“空城”；旧城改造也无序失控，使得城市文化缺失、文物被毁。此外，批租出让土地还带来了其他一些问题，包括提高了开发商的资金门槛和房产开发成本，间接提高了房价，加重了购房者的负担，也使得地方政府财政收入不具有持续性。土地租用若按年缴纳可以较好地解决上述问题。
5.利用多手段、多方法配合推进有效的房产税
要让房产税真正变得有效，必须要多管齐下。从国家整体经济建设着手，改变我国经济增长主要依赖投资的怪圈；严格控制货币发行，确保较低的通货膨胀；着力解决贫富差异加大的趋势，使得社会财富分配相对均衡；拓展居民的投资渠道，鼓励大众消费，避免社会闲余资金进入房地产业；改变以卖地为主的财政收入来源，逐渐培养以房产税为主的可持续的税基。唯有通过综合协调的手段，逐步推进房产税，才可以使得房产税达到真正的效果和预期。
李求军/责任编辑
一、房产税开征或扩容的必要性及合理性
征收房产税一直存在着不少争议，争议的重点之一是房产税的合法性。且不论房产税的合法性，从控制房价上涨的角度来看，开征或扩容房产税对控制我国房价、合理分配房产、保持社会稳定等方面具有重要作用。
1.宏观调控屡次失效，房产税开征或扩容具有必要性
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，5月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10180元/㎡，环比4月上涨0.81%。这也是百城房价自2012年6月以来连续第12个月环比上涨，不少城市房价已在历史高位。
我国传统的房地产市场宏观调控政策主要包括：以90/70政策，限购、限贷等为主的行政政策；以营业税、契税、土地增值税、所得税等为主的税收政策；以保障房用地供应政策、土地出让方式等为主的土地政策；以首付比例、贷款利率、公积金政策等为主的金融政策。回顾上述政策在历次宏观调控中的作用，可以发现每次调控都以房价上涨、调控失效而告终。
究其原因，可以认为我国的房地产市场宏观调控政策大多是头痛医头脚痛医脚，没有抓住房地产市场的主要矛盾。房价上涨是多因素导致的，包括近年来持续的通货膨胀、居民对房价预期看涨、供需失衡等，其中最主要的因素是供需失衡，而供需失衡主要是由于商品房总量供应不足以及房产分配不均所致。我国商品房销售后，产权人基本上不需要承担持有房产的成本（除物业管理费等费用外），在这种情况下，由于不动产的保值、增值作用，我国房地产市场出现了大量的投资、投机型购房需求。上述传统的调控政策不能较好地减少投资、投机者投资房产的回报，不能阻止投资、投机者购买房产的欲望，导致房地产市场上投资、投机比例大，有限的房产相对集中于社会富裕阶层，没有分散至真正需要房产的人。
因此，从供需角度来控制房价，一要保证住房供应；二要确保住房发挥其真正的功能——居住功能，而不是投资、投机功能。从国外经验来看，房产税是减少房产市场上投资、投机需求的一剂良药。若能开征房产税，对产权人在持有环节进行合理征税，会让产权人觉得不动产是个“烫手的山芋”，可从根本上减少投资、投机需求，真正满足房产居住需求，达到事半功倍的效果。
2.房产税可以调节贫富差距，具有合理性
开征房产税还可以调节贫富差距。目前，我国贫富差距过大也成为社会主要矛盾之一，影响社会稳定。若是开征房产税，可以将征收的房产税用于建设保障房或以其他形式帮助社会贫困人员，起到调节贫富差距作用。
开征房产税，居民在房产持有税费的作用下，会摒弃盲目追求豪华的住房，选择合适自己的住房，有利于集约节约利用土地资源。
开征房产税可以逼出存量房产，降低已建成房屋的空置率，活跃房屋租赁市场，提高存量房产的利用效率。以往我国居民“囤房”成本低，国内大量的“房叔、房婶”坐拥几十套房产，出现中国式囤房现象，且这些“房叔、房婶”不少将其持有的房产空置起来而不是投入租赁市场，这种行为使得存量房产没有发挥应有的居住功能，阻碍了房产的利用效率。
二、房产税效果不佳的原因及面临的问题
2011年上半年，上海市、重庆市开始征收个人住房房产税，由此拉开了房产税试点大幕。经过两年的检验，上海、重庆房价仍然没有出现下跌态势，甚至继续上涨。
1.房产税效果不佳的原因分析
首先，房产税的征收范围过窄。从上海、重庆两地的试点情况来看，征收范围内的业主基本属于富裕群体，对较低的税收不是特别敏感。因此，实际上两地的房产税只是一个试点，并不是真正意义上的财产税。从长远看，房产税要达到调控房价的目的，必须涉及存量房产，促使存量房产进入二手市场。
其次，房产税的税率也相对偏低。同国外的房地产税税率来看，上海、重庆两地的税率设置均处于低位。从长期看，房产税要达到调控房价的目的，必须设置合理的房产税税率。
2.房产税开征或扩容面临的问题
首先，房产税征收制度仍不明确。有观点认为房产税涉及到重复征税，也有观点认为房产税开征没有得到合法部门批准。之所以有这样的观点，主要由于到目前为止还没有一个非常明确的政策出台，也没明确房产税开征如何执行。
其次，房产税征收的前期工作仍未完成。例如：我国房产登记尚未实现全国统一联网，未能形成房产税征收基础。房产税一般按照评估价进行征收，我国房产量大，如果需要以评估价征收，需要大量的房地产估价师。征收房产税需要数以百万的专业评估人员，且评估房产价值需要耗费大量时间和财力。
再次，地方政府热衷于一次性批租土地，对房产税并不感兴趣。房产税的开征对房价平稳起到一定作用，进而地方政府在土地出让过程中存在困难，以往以卖地为主要财政收入将大大减少，地方政府通常也不愿意选择房产税。
三、房产税开征或扩容方法建议
1.房产税征收要以合理分配房产为原则
房产税开征要以挤出房叔、房婶手中的存量房为目标，使得他们不敢多买，也不敢持有过多的房产为目的。我国房产市场有个明显的现象是房产分配不均，“房叔”、“房婶”现象严重，而普通老百姓购买自住房产非常困难。制定有效的房产税，使得房叔、房嫂们不再在市场上购买房产甚至将手中的房产抛至市场，这样既可以减少商品房需求，又可以增加有效的房产供应，有利于房价调控。 2.建立全国联网的产权登记系统，对社会公开并接受监督查询
为将“房叔”、“房婶”们的房产挤出来，必须建立全国联网的产权登记系统，并且将系统对公众公开，接受社会监督。目前，我国的房产登记系统基本上是独立的，不利于房产税的开征，也不利于对“房叔”、“房婶”们的监督。若我国开征或扩容房产税，要建立全国联网的房产登记系统，接受公众的监督和房产市场主管部门的查询。只有做到房产登记联网统一，我国的房产税征收才能够顺利推进。
3.不以普遍征收为原则，主要征收高端房产和大面积房产
可以将普通住宅和非普通住宅加以区分进行征收。对于普通住宅征收可以将家庭持有套数、面积、价格结合起来，产权人可选择按套、按面积、按总价三者之一进行缴纳。例如，按照套数征收，可以对第一套房产进行免征，对超过二套（包括）以上的房产进行征收；按照面积征收，可以设定家庭房产税免征起点，在免征范围内不征收房产税，超过免征起点需要征收房产税；按照价格进行征收，可以设定房产税起征点，若房价高于起征点则征收房产税，若房价低于起征点则免征收房产税。对于非普通住宅，政府可以从上述按套、按面积、按价格三者征收方法中选择从严征收。
4.逐步改变土地批租形式，实行土地租金按年缴纳等形式
我国土地以批租形式出让，带来了许多问题。地方政府严重依赖土地财政，寅吃卯粮拼命卖地，使得大面积的土地在短期内被粗放利用；为了政绩往往不切实际的造新城，使得不少城市出现“鬼城”、“空城”；旧城改造也无序失控，使得城市文化缺失、文物被毁。此外，批租出让土地还带来了其他一些问题，包括提高了开发商的资金门槛和房产开发成本，间接提高了房价，加重了购房者的负担，也使得地方政府财政收入不具有持续性。土地租用若按年缴纳可以较好地解决上述问题。
5.利用多手段、多方法配合推进有效的房产税
要让房产税真正变得有效，必须要多管齐下。从国家整体经济建设着手，改变我国经济增长主要依赖投资的怪圈；严格控制货币发行，确保较低的通货膨胀；着力解决贫富差异加大的趋势，使得社会财富分配相对均衡；拓展居民的投资渠道，鼓励大众消费，避免社会闲余资金进入房地产业；改变以卖地为主的财政收入来源，逐渐培养以房产税为主的可持续的税基。唯有通过综合协调的手段，逐步推进房产税，才可以使得房产税达到真正的效果和预期。
李求军/责任编辑