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这位不以土地为核心竞争力的“地产业马云”，创造出了一条迥异于传统地产经营的“SOHO中国模式”。
年龄 43岁
员工人数 超过270人
2006年营业收入 17.40亿元
上市当日公司市值 61.4亿美元
上市当日个人持股比例 N/A
2007年10月8日，凭借“潘石屹溢价”，SOHO中国仅以120万平方米的土地储备，在香港联交所就撬动了128.6亿港元，在中国房地产业，募资额仅次于碧桂园，后者募资129亿港元，但所借力的土地储备却达到1870万平方米。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《创业邦》采访时认为，目前中国房地产企业的核心竞争力仍是土地储备，但SOHO中国的成功上市，很大程度原因归功于“潘石屹溢价”，而不是常规意义上的土地。
四两拨千斤
“目前的中国房地产市场属于地产金融时代，资本说了算，而资本的最常见载体就是土地，评价一家房地产公司竞争力的最直观指标仍是土地，资本市场亦如此。”房地产分析师刘玉刚在接受《创业邦》采访时说。
事实也不断验证着这一点。
2003年，上海复地首次赴港上市失利的最大原因，就缘于招股说明书中提到，“只有维持足够相对较短时期的两至三年发展所需的土地储备，并且无法确定是否可以获得土地使用权证”，因而投资者无法把握公司的未来。但一年后，复地再次上市获得成功的关键，就在于复地知耻而后勇，一年内将公司的土地储备增加了1.34倍。
碧桂园也不例外。碧桂园的招股说明书显示，为了成功上市，自2005年下半年筹备阶段开始至上市的2007年4月期间，公司的土地储备猛增998万平方米，至1870万平方米。
与这些公司相比，SOHO中国的土地储备仅为120多万平方米。而去年10月10日在港上市的盛高置地，土地储备同样为120万平方米，但募集金额仅为11.95亿港元，不及SOHO中国的零头。
不以土地为核心竞争力的潘石屹，拿什么卖给投资者，答案是商业模式。
地产业马云
阿里巴巴上市后，潘石屹购买了马云的股票，这实际上是在变相支持自己，因为在客户定位上，他们的目光同时瞄准了中小企业。
20世纪90年代末，中国房地产市场开始从1993年下半年开始的宏观调控阴影中复苏，但当时的市场上，地产公司的精力都集中在住宅开发和高档商业地产上，即使时至今日，中国5万家房地产公司中，99%做住宅开发，如万科、碧桂园等。
在当时，就像马云一样，潘石屹也看到了一股新生力量的崛起：中小企业。
俗话说，成功是天时、地利与人和结合的产物。
潘石屹的妻子张欣是一位海归，对国外的情况比较了解。潘石屹自80年代末下海后，便投身房地产业，洞悉中国本土行业发展现状。这对中西结合的搭档，抓住了中小企业群体崛起的“天时”。1995年，这对国际搭档欲以日本“居家工作”的理念来推广项目，将居家和办公地点合二为一，这就是后来的SOHO概念。
在上市前的路演中，潘石屹反复向投资者强调自己商业模式的独特性。
实际上，SOHO的商业模式是被逼出来的，而不是走出来的。
“本地发展商控制着低档商用物业，高档商用物业则为长实、嘉里等垄断，惟有瞄准中小企业的中档市场”，分析师刘玉刚说。
在商用地产经营上，地产公司一般采取商业出租模式，如香港最大的商用地产商之一太古地产就是典型。等物业建成后，或出租，以收取租金及未来商业地产增值作为回报，或整栋出售。但其前提是公司具备雄厚的现金流支撑，因为这种模式下，资金周转率很低，垫压资金量太高。
对于创业者而言，融资难是个共同的话题，平凡出身的潘石屹，虽然之前有过一定的资金积累，但还不足以支撑传统商业地产经营模式对资金量的需求。
穷则思变，于是一套迥异于商业地产传统经营模式的“SOHO中国模式”逐渐成形：所有开发的项目以层为单位卖给一些中小公司或个人，买家或投资或自用。在物业出售之后，SOHO中国作为中介服务者再替业主出租、管理。这种模式保证了企业的现金流和现实生存。
从财务数据上，我们可以清楚地看到这种模式留下的影子。数据显示，目前SOHO中国总资产的近70%都来自于销售部分，而对于传统经营模式下的商业地产公司，固定资产占据公司资产的绝大部分份额。
另一项数据也说明了“SOHO中国模式”的独特性。瑞银证券指出，今年，SOHO中国的资产周转率预测为84%，与同为商业地产公司的北京北辰、首创置业相比，分别高出65%及48%。
在有限的资金范围内，加速资金周转率是一种赢利方式，而通过做精、做深，以提高单位销售面积的利润率是另一种选择。在这方面，潘石屹也在不断地探索。
还是以土地为例，在此方面，SOHO中国与香港商业地产的领袖太古地产极为相似。“在太古地产的商业开发中，用地选址是最重要的考虑因素之一。”刘玉刚认为。
上市前，SOHO中国的现金流实力虽然有限，但资金却用在了刀刃上。因资本所限，潘石屹手中的土地储备不多，但土地的质量却极高，来自公司的招股说明书显示，其98%的土地位于北京最繁华的商业地段。
“叫卖”潘石屹
在地产界，王石和潘石屹都较好地建立了自己的个人品牌，但前者的品牌内涵大多表示一种品质，而后者则象征一种生活方式，且建立个人品牌的方式也相异。
在美国，有一位名叫唐纳德·特朗普的房地产大亨。这位特朗普成功主持了商业节目《学徒》，从而建立了自己的个人品牌，而个人品牌又反哺着自己的生意，成功实现“娱乐+财富”的嫁接。2005年8月，特朗普欲将《学徒》引进中国，而主持人就是特朗普的“中国版”潘石屹。
如今的商场上，好酒也怕巷子深。设法将“酒”推出去，并使市场相信，这是“好酒”，摆在了每位创业者面前。
比资本实力，不如万科的王石和万通的冯仑；比关系资源，不如“国字号”华远地产的任志强，剑走偏锋成了潘石屹寻求独特的一条路径。
2001年开始，为了推销自己的房子，潘石屹有意避开了与王石们硬碰硬的常规手段，选择了一条跳出房地产来推销房地产的娱乐路径。于是，便有了后来潘石屹在娱乐圈四处出击，如出书、当主持、演戏、写博客等等。
溢价风险
通过娱乐化的方式叫卖自己，潘石屹成功地将个人品牌与SOHO中国的时尚品牌定位结合了起来，如今，SOHO中国即潘石屹，潘石屹即SOHO中国。
“这是潘石屹的强项，也是他的软胁所在。” 顾云昌这样评价。在特定转型时期，英雄可以领导公司一时，但却无法保证公司的可持续发展。
在圈内，王石可以悠闲地去登峰，潘石屹却不可能有这个闲心，因为SOHO中国离不开潘石屹。这就是王石最高明之处：他构建了一个可以没有王石的万科，而这也恰恰是未来潘石屹面临的最大管理挑战之一，上市则为潘石屹提供了这样一个改变的机会。