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降价策略抵御行业调整收缩扩张速度、发行公司债缓解资金压力。
降价策略收效明显
万科从2008年初开始就果断采取降价策略，对销售起到了明显刺激作用，作为航母级的龙头企业，这种判断和反应能力显得十分难得。从实际结果看，万科2008年前7个月销售均价不仅没有降低，反而还有明显的提高——从2007年的8271元／平方米提高到9023元／平方米，同时市场份额从2007年的2.07％提高到2.7％。上半年的“降价”更大程度上是一种主动的促销策略，万科充分利用自己的品牌号召力积极应对行业调整，进一步提升了行业地位和竞争优势。
万科2008年中报显示，上半年结算面积208.1万平方米，同比增长69.7％；结算收入170.1亿元，同比增长55.5％；实现营业总收入172.6亿元，同比增长55.5％；归属母公司净利润20.6亿元，同比增长23.6％。中报业绩基本符合预期，但利润表更多反映的是对2007年已售未结算项目的确认。公司尚有319.8万平米已售未结算面积，合同金额286.4亿元，相当于中报收入的1.68倍，将对2008年全年业绩起到较强保障作用。
市场景气影响未来增长预期
上半年万科利用全国布局优势和促销策略，较有效地抵御了行业调整，在环渤海和长三角区域的增长，一定程度上弥补了珠三角区域的下降。但当房地产市场的景气下降成为全国范围的系统性风险后，公司业务也的确面临严峻的考验。“国房景气指数”已连续8个月下降，公司主要收数据来源：公司公告国海证券研究所整理入来源的京、沪、深3大一线城市先后出现50％以上的成交萎缩，而新房销售均价也表现为已经或者即将下跌。相应的，公司销售面积连续3个月出现同比下降，销售金额连续两个月同比下降，并且近两个月销售面积和金额连续环比下降。2008年时间已经过半，公司前7个月销售面积302万平方米，相对之前预期的全年750万平米左右的销售量仅完成了4成，未来几个月销售任务艰巨。
最近以长三角区域一些项目为代表的降价促销，让市场再次掀起对万科策略的争论。我们认为，今后的降价已经不能像春节前后那样因特立独行而轻松收效，买房者日益浓厚的观望情绪和竞争对手的陆续妥协，使得万科很可能被动地选择进一步降价，因为相对于可控的利润损失，存货积压蕴藏着更高的风险。能否结合市场变动，以尽量小的代价保证足够的成交，将是万科营销策略的重点。基于销售面积和价格的双重不乐观，我们认为万科2008年甚至2009年业绩将明显低于预期。
两大措施缓解资金压力
万科2007年销售收入大规模增长和公开发行股票成功，为公司带来了巨额现金，但公司在增加项目储备和开发上的投入也大幅提高，使得2008年上半年现金净流出16.8亿元，如果按照这种趋势持续下去，公司资金链将经受严峻考验。值得再次肯定的是，市场景气刚开始转变不久，公司已经敏感地察觉到资金面的压力并做出积极调整——一方面收缩扩张速度，减少投入流出，一方面促销，加速资金回流。
流出方面，前7个月公告新增储备权益规划建筑面积约380万平方米，相对2007年全年的934万平方米，增加速度已经明显下降，同时新增储备项目楼面地价平均约为2200元，也明显低于2007年水平。未来在拿地投入方面，预计公司仍然会保持谨慎。此外，公司将全年计划新开工面积和竣工面积分别从年初的848万平方米、689万平方米调低至683万平方米、586万平方米，分别降低20％和15％。这意味着下半年开发投入增长有限。
流入方面，除了销售回款，银行贷款也是公司重要的资金来源。2008年上半年万科共计借款105.5亿元，同比减少约5亿元，可以看出虽然开发投入增加，但对银行贷款的依赖实际有所下降。近期银监会出台《金融促进节约集约用地的通知》限制银行对房地产开发企业贷款，但其中重点限制的细节包括买地用款、延迟开发项目贷款等对万科的实质影响不大，一方面公司手头仍有充足的现金支付新增土地价款，一方面公司开发进度正常，不存在大量的超时未开发项目。而且，公司着力发展的90平米以下住宅项目，在《通知》中是金融支持的范围。
万科的公司债发行在即，按最低额度45亿元计算，收到的现金也可以轻易覆盖上半年不到17亿元的现金净流出。发债的代价主要是会进一步提高公司资产负债率以及产生一定的利息成本。按照发行上限计算，公司负债率将达到69.4％，高于行业平均65％左右的水平，但上半年公司对预收帐款的结算有限，年报时的结算规模应明显增加，这可使公司负债率轻松回落；由于募集资金用途更多是弥补银行贷款因利率较高和限制较严可能出现的不足，而本次债券综合年利息水平最高不超过6.74％(按59亿元总额和利率上限计算)，这低于绝大多数情况下可以取得的银行贷款利率，发债相对贷款实际是有利的。
公司债发行后，万科很可能在本行业越来越多企业陷入现金泥潭时，率先摆脱现金流为负的困境，届时可以更从容地考虑长远发展大计。
战略收缩意图长远
行业调整的系统性风险难以回避，万科未来的业绩也难免受到影响，但是通过及时有效的调整，公司未来出现重大经营风险的可能性已经很小，而我们能够更清楚看到的是万科作为全国龙头在行业波动中表现出的竞争力。
战略上，万科始终瞄准空间最广阔的中端住宅市场，致力于提升大众居住品质。在这里，规模优势能够得到最充分的发挥，品牌优势与业务扩张形成良性循环，全国布局能够很大程度上熨平区域景气差异造成的波动，而工厂化建房的率先尝试，也将随着住宅产业化的推动显现优势。战术上迅速调整、主动出击，正是由于长远的眼光和明确的目标，公司经营策略的调整显得果断而有效。
一个反应敏捷的巨人无疑是强大的，“虑远积厚”正是这个巨人当前的写照，虽然在泥泞的道路上它也会放慢脚步，但走得稳、看得远，何尝不是现时的优势呢?
降价策略收效明显
万科从2008年初开始就果断采取降价策略，对销售起到了明显刺激作用，作为航母级的龙头企业，这种判断和反应能力显得十分难得。从实际结果看，万科2008年前7个月销售均价不仅没有降低，反而还有明显的提高——从2007年的8271元／平方米提高到9023元／平方米，同时市场份额从2007年的2.07％提高到2.7％。上半年的“降价”更大程度上是一种主动的促销策略，万科充分利用自己的品牌号召力积极应对行业调整，进一步提升了行业地位和竞争优势。
万科2008年中报显示，上半年结算面积208.1万平方米，同比增长69.7％；结算收入170.1亿元，同比增长55.5％；实现营业总收入172.6亿元，同比增长55.5％；归属母公司净利润20.6亿元，同比增长23.6％。中报业绩基本符合预期，但利润表更多反映的是对2007年已售未结算项目的确认。公司尚有319.8万平米已售未结算面积，合同金额286.4亿元，相当于中报收入的1.68倍，将对2008年全年业绩起到较强保障作用。
市场景气影响未来增长预期
上半年万科利用全国布局优势和促销策略，较有效地抵御了行业调整，在环渤海和长三角区域的增长，一定程度上弥补了珠三角区域的下降。但当房地产市场的景气下降成为全国范围的系统性风险后，公司业务也的确面临严峻的考验。“国房景气指数”已连续8个月下降，公司主要收数据来源：公司公告国海证券研究所整理入来源的京、沪、深3大一线城市先后出现50％以上的成交萎缩，而新房销售均价也表现为已经或者即将下跌。相应的，公司销售面积连续3个月出现同比下降，销售金额连续两个月同比下降，并且近两个月销售面积和金额连续环比下降。2008年时间已经过半，公司前7个月销售面积302万平方米，相对之前预期的全年750万平米左右的销售量仅完成了4成，未来几个月销售任务艰巨。
最近以长三角区域一些项目为代表的降价促销，让市场再次掀起对万科策略的争论。我们认为，今后的降价已经不能像春节前后那样因特立独行而轻松收效，买房者日益浓厚的观望情绪和竞争对手的陆续妥协，使得万科很可能被动地选择进一步降价，因为相对于可控的利润损失，存货积压蕴藏着更高的风险。能否结合市场变动，以尽量小的代价保证足够的成交，将是万科营销策略的重点。基于销售面积和价格的双重不乐观，我们认为万科2008年甚至2009年业绩将明显低于预期。
两大措施缓解资金压力
万科2007年销售收入大规模增长和公开发行股票成功，为公司带来了巨额现金，但公司在增加项目储备和开发上的投入也大幅提高，使得2008年上半年现金净流出16.8亿元，如果按照这种趋势持续下去，公司资金链将经受严峻考验。值得再次肯定的是，市场景气刚开始转变不久，公司已经敏感地察觉到资金面的压力并做出积极调整——一方面收缩扩张速度，减少投入流出，一方面促销，加速资金回流。
流出方面，前7个月公告新增储备权益规划建筑面积约380万平方米，相对2007年全年的934万平方米，增加速度已经明显下降，同时新增储备项目楼面地价平均约为2200元，也明显低于2007年水平。未来在拿地投入方面，预计公司仍然会保持谨慎。此外，公司将全年计划新开工面积和竣工面积分别从年初的848万平方米、689万平方米调低至683万平方米、586万平方米，分别降低20％和15％。这意味着下半年开发投入增长有限。
流入方面，除了销售回款，银行贷款也是公司重要的资金来源。2008年上半年万科共计借款105.5亿元，同比减少约5亿元，可以看出虽然开发投入增加，但对银行贷款的依赖实际有所下降。近期银监会出台《金融促进节约集约用地的通知》限制银行对房地产开发企业贷款，但其中重点限制的细节包括买地用款、延迟开发项目贷款等对万科的实质影响不大，一方面公司手头仍有充足的现金支付新增土地价款，一方面公司开发进度正常，不存在大量的超时未开发项目。而且，公司着力发展的90平米以下住宅项目，在《通知》中是金融支持的范围。
万科的公司债发行在即，按最低额度45亿元计算，收到的现金也可以轻易覆盖上半年不到17亿元的现金净流出。发债的代价主要是会进一步提高公司资产负债率以及产生一定的利息成本。按照发行上限计算，公司负债率将达到69.4％，高于行业平均65％左右的水平，但上半年公司对预收帐款的结算有限，年报时的结算规模应明显增加，这可使公司负债率轻松回落；由于募集资金用途更多是弥补银行贷款因利率较高和限制较严可能出现的不足，而本次债券综合年利息水平最高不超过6.74％(按59亿元总额和利率上限计算)，这低于绝大多数情况下可以取得的银行贷款利率，发债相对贷款实际是有利的。
公司债发行后，万科很可能在本行业越来越多企业陷入现金泥潭时，率先摆脱现金流为负的困境，届时可以更从容地考虑长远发展大计。
战略收缩意图长远
行业调整的系统性风险难以回避，万科未来的业绩也难免受到影响，但是通过及时有效的调整，公司未来出现重大经营风险的可能性已经很小，而我们能够更清楚看到的是万科作为全国龙头在行业波动中表现出的竞争力。
战略上，万科始终瞄准空间最广阔的中端住宅市场，致力于提升大众居住品质。在这里，规模优势能够得到最充分的发挥，品牌优势与业务扩张形成良性循环，全国布局能够很大程度上熨平区域景气差异造成的波动，而工厂化建房的率先尝试，也将随着住宅产业化的推动显现优势。战术上迅速调整、主动出击，正是由于长远的眼光和明确的目标，公司经营策略的调整显得果断而有效。
一个反应敏捷的巨人无疑是强大的，“虑远积厚”正是这个巨人当前的写照，虽然在泥泞的道路上它也会放慢脚步，但走得稳、看得远，何尝不是现时的优势呢?