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摘 要：近年来，我国市场经济呈现蓬勃发展的势态，也为房地产企业的生存和发展提供了一个良好的发展环境和机会，有利于房地产企业成本控制和内部控制的互相配合和应用。加强企业的内部控制在成本控制中的应用，保证了企业在营运过程中资产的安全性和稳定性，降低了成本费用，同时又增强了企业在防范风险方面的能力和水平。
关键词：房地产；成本控制；内部控制
引言
从目前房地产行业的发展来看，内部控制在企业内部得到了广泛的应用和推广，并迅速在企业管理中占领一席之地，受到了企业管理者和股东会的高度重视和关注。虽然房地产行业的利润很大，但这个行业的竞争力也是非常激烈的，再加上国家的一些政策性要求，房地产企业想要在行业里立足并发展，必须将企业的成本控制和内部控制结合在一起，有效的避免了潜在的风险，成本的支出也锁定在一个合理、可控的范围内，有效的完成了房地产企业降低成本、提高效率的目标，同时也确保了企业的经营业绩水平维持稳步上升的状态。在成本控制和内部控制的双重配合作用之下，房地产企业的健康发展才能顺利进行。
一、成本控制与内部控制之间的关系分析
（一）具有相同的目标
从成本控制方面来说，成本控制的主要内容是对企业成本的各种影响因素采取有效的措施进行防范，和企业成本管理的目标是相一致的。成本控制是企业在运营过程中所占地位相当重要，控制成本的开支，才能扩大利润的收入，因此，房地产企业必须严格控制和监督企业的成本，尽量将成本的偏差降低至最低，从而实现企业成本控制的目标。从内部控制方面来说，比较注重怎样提高企业的经营效率，并对公司的各种资源做一个合理的分配和利用，推进企业的目标的实现。为了顺应企业的发展趋势，需要构建企业内部控制体系，在此过程中，需要充分考虑企业的内部环境、风险的评估标准、控制企业的经营活动、信息与沟通以及企业的内部监督工作。效率和风险和企业内部控制工作的两个重要关键点，一方面在制度上进行完善，一方面对企业的经营活动采取了一定的控制措施。
（二）成本控制与内部控制相互推动
房地产企业想要增强企业的竞爭力，扩大收益，必须将企业的成本控制和内部控制相结合，才能使企业运营和运作的方式更加规范化，保证企业资产的安全性。成本控制所强调的方面只要是企业的生产过程，即企业成本发生的过程，但如果仅仅只关注企业成本控制的相关信息，从企业发展的全局观来看，具有一定的局限性。而内部控制是涉及企业发展的每个阶段，可从企业的全局观出发，增加了全面性的特点。从这点上可以看出，企业的成本控制和内部控制具有非常紧密的关系，联系非常密切，内部控制的作用下，企业必须从企业的实际情况出发去考虑经营运转，为成本控制的掌握提出切实有效的办法，成本控制也可以通过把控细节的部分对内部控制进行完善。
二、房地产企业成本控制中存在的不足之处
（一）收益评价指标反映的落实力度不足
从之前一些房地产企业的会计年报中可以知道，企业的业绩的变动性是相对比较明显的。房地产项目的建设周期比较长，在这期间的业绩是很不理想的，但在验收和出售之后，之前的预收款项都会被确认为企业收入。如果是发生在一个会计期间内，对于业绩的评估还算合理，但由于房地产行业的建设周期长等特点，往往成本支出和账款收回中间已经隔了好几个会计期间，所以在企业的业绩评价中，很难客观地反映出这一特点，此时成本控制所表现出来的适用性不强。对于房地产企业而言，不能仅仅只通过指标来评价企业的发展潜能和业绩水平，必须结合具体的指标，全面的了解整个企业的信誉度和潜在的发展潜力，只有全面的评估，才能掌握企业的真实运营情况，做好成本控制。
（二）房地产成本与售价存在不配比性
房地产行业和其他的行业有所不同，由于房地产商品开发周期很长，房地产企业在短期内是无法取得成本的，这就造成了企业投入的成本和产出后的收益出现了不平衡。主要原因有两点，第一，在建设初期，房地产企业投入了大量的资金在建设房地产项目上，完成一个项目所要花费的工期比较长，财务中的应收款项迟迟不能确认为收入，一定程度上阻碍了配比原则的应用。第二，房产中不同的楼层、朝向、还有房型等都会对房屋的销售产生一定的影响，因此，在计算和预测成本的摊算过程中，由于并没有详细的对楼盘的楼层、朝向进行严格分析，对于企业真实的经营成果是很难保证和计算的。
三、内部控制在房地产企业成本控制中的应用
（一）完善组织架构控制
房地产企业想要在激烈的市场竞争中脱颖而出，必须根据企业的实际情况构架符合企业发展的合理的组织构架，不同部门和部门之间上下级的报告流程必须明确，将信息链的范围从纵向变为横向，让企业员工获得的信息与高层获得的信息具备对称性，在合理的范围内控制企业的信息成本和风险成本。
（二）完善资金管理
房地产企业跟市场上其他的企业比起来，具有高风险、高收益的特点，对于房地产企业而言，资金是企业发展和运营的重要命脉。因此，房地产企业在控制企业成本的同时，必须提高对内部控制的关注程度，加大重视力度，以此来对企业的资金流转进行合理、严格的把控，避免企业出现不可挽回的损失。在内部控制中，资金控制是重要的内容之一，企业资金的收入和支出都需要通过资金控制这一步骤实现。通过合理的资金控制，可以大大缩短房屋预售的时间成本，从而提升企业资金的回转效率，避免企业在资金上出现较大的风险。建立完善的资金管理制度，才能从根本上控制企业的资金流动，保证了企业的顺利运营。
（三）加大成本监督力度
成本控制贯穿整个企业生产流程，从事前对成本的规划，事中对成本的监督以及事后对成本控制的总结。从事前规划来看，可以使用的方法有预算分析和加强指标的分解等，对初始目标成本进行设定，事后的分析主要是对房地产企业初始设定的目标和实际花费成本进行对比，分析差距产生的原因，并采取相应的措施解决此类问题。相对之下，事中监督工作的复杂性和繁琐性远超出了事前规划和事后总结，通过对成本进行监督，可以有效的执行事前所规划的具体成本控制措施，并为企业成本控制提供了一个明确的方向。因此，成本监督对于企业而言尤其重要，房地产企业的成本较高，周期又长，需要经过层层验收工序才能完成，这就加大了成本监督的难度，但从内部控制的角度来看，将成本监督的重点放在企业的工作流程上，可以减小成本监督的难度，同时保持了成本监督的有效性。
（四）增强财务风险的防范能力
随着经济的不断发展，社会经济形势也在不断变化，由于房地产企业自身对于资金的需求量非常大，同时也就造成了企业面临着资金风险。通过内部控制体系控制企业风险的发生，加强对企业风险的管理，构建企业的内部控制体系，比如授权管理控制、人力资源控制等。与此同时，需要在企业内部搭建信息共享平台，保证员工和企业高层所获得的信息具有一定的对称性，为企业管理人的决策提供可行依据。
四、结束语
房地产企业的繁荣发展离不开企业成本控制和内部控制的协同作用，有利于企业整体经济实力和市场竞争力的提升，为企业创造更多的经济利润。企业需要从管理层面上整合成本控制和内部控制的优势，以达成降低成本，提升效率的发展目标。从企业长远的发展方向来看，充分利用成本控制和内部控制的应用优势，促进了企业更快更好的实现企业的可持续发展目标。
参考文献：
[1 ]蔡国红.探讨内控导向下房地产项目的成本控制方法 [J ].财会学习，2017，（11）：248-250.
[2 ]张美萍.分析房地产开发企业内部控制制度的建立和完善 [J ].财经界（学术版），2015，（16）：102-153.
[3 ]寻静.论内部控制制度在房地产企业成本控制方面的应用 [J ].中国集体经济，2015，（1）：50-51.
作者简介：景梦，上海祥源房地产集团有限公司。
关键词：房地产；成本控制；内部控制
引言
从目前房地产行业的发展来看，内部控制在企业内部得到了广泛的应用和推广，并迅速在企业管理中占领一席之地，受到了企业管理者和股东会的高度重视和关注。虽然房地产行业的利润很大，但这个行业的竞争力也是非常激烈的，再加上国家的一些政策性要求，房地产企业想要在行业里立足并发展，必须将企业的成本控制和内部控制结合在一起，有效的避免了潜在的风险，成本的支出也锁定在一个合理、可控的范围内，有效的完成了房地产企业降低成本、提高效率的目标，同时也确保了企业的经营业绩水平维持稳步上升的状态。在成本控制和内部控制的双重配合作用之下，房地产企业的健康发展才能顺利进行。
一、成本控制与内部控制之间的关系分析
（一）具有相同的目标
从成本控制方面来说，成本控制的主要内容是对企业成本的各种影响因素采取有效的措施进行防范，和企业成本管理的目标是相一致的。成本控制是企业在运营过程中所占地位相当重要，控制成本的开支，才能扩大利润的收入，因此，房地产企业必须严格控制和监督企业的成本，尽量将成本的偏差降低至最低，从而实现企业成本控制的目标。从内部控制方面来说，比较注重怎样提高企业的经营效率，并对公司的各种资源做一个合理的分配和利用，推进企业的目标的实现。为了顺应企业的发展趋势，需要构建企业内部控制体系，在此过程中，需要充分考虑企业的内部环境、风险的评估标准、控制企业的经营活动、信息与沟通以及企业的内部监督工作。效率和风险和企业内部控制工作的两个重要关键点，一方面在制度上进行完善，一方面对企业的经营活动采取了一定的控制措施。
（二）成本控制与内部控制相互推动
房地产企业想要增强企业的竞爭力，扩大收益，必须将企业的成本控制和内部控制相结合，才能使企业运营和运作的方式更加规范化，保证企业资产的安全性。成本控制所强调的方面只要是企业的生产过程，即企业成本发生的过程，但如果仅仅只关注企业成本控制的相关信息，从企业发展的全局观来看，具有一定的局限性。而内部控制是涉及企业发展的每个阶段，可从企业的全局观出发，增加了全面性的特点。从这点上可以看出，企业的成本控制和内部控制具有非常紧密的关系，联系非常密切，内部控制的作用下，企业必须从企业的实际情况出发去考虑经营运转，为成本控制的掌握提出切实有效的办法，成本控制也可以通过把控细节的部分对内部控制进行完善。
二、房地产企业成本控制中存在的不足之处
（一）收益评价指标反映的落实力度不足
从之前一些房地产企业的会计年报中可以知道，企业的业绩的变动性是相对比较明显的。房地产项目的建设周期比较长，在这期间的业绩是很不理想的，但在验收和出售之后，之前的预收款项都会被确认为企业收入。如果是发生在一个会计期间内，对于业绩的评估还算合理，但由于房地产行业的建设周期长等特点，往往成本支出和账款收回中间已经隔了好几个会计期间，所以在企业的业绩评价中，很难客观地反映出这一特点，此时成本控制所表现出来的适用性不强。对于房地产企业而言，不能仅仅只通过指标来评价企业的发展潜能和业绩水平，必须结合具体的指标，全面的了解整个企业的信誉度和潜在的发展潜力，只有全面的评估，才能掌握企业的真实运营情况，做好成本控制。
（二）房地产成本与售价存在不配比性
房地产行业和其他的行业有所不同，由于房地产商品开发周期很长，房地产企业在短期内是无法取得成本的，这就造成了企业投入的成本和产出后的收益出现了不平衡。主要原因有两点，第一，在建设初期，房地产企业投入了大量的资金在建设房地产项目上，完成一个项目所要花费的工期比较长，财务中的应收款项迟迟不能确认为收入，一定程度上阻碍了配比原则的应用。第二，房产中不同的楼层、朝向、还有房型等都会对房屋的销售产生一定的影响，因此，在计算和预测成本的摊算过程中，由于并没有详细的对楼盘的楼层、朝向进行严格分析，对于企业真实的经营成果是很难保证和计算的。
三、内部控制在房地产企业成本控制中的应用
（一）完善组织架构控制
房地产企业想要在激烈的市场竞争中脱颖而出，必须根据企业的实际情况构架符合企业发展的合理的组织构架，不同部门和部门之间上下级的报告流程必须明确，将信息链的范围从纵向变为横向，让企业员工获得的信息与高层获得的信息具备对称性，在合理的范围内控制企业的信息成本和风险成本。
（二）完善资金管理
房地产企业跟市场上其他的企业比起来，具有高风险、高收益的特点，对于房地产企业而言，资金是企业发展和运营的重要命脉。因此，房地产企业在控制企业成本的同时，必须提高对内部控制的关注程度，加大重视力度，以此来对企业的资金流转进行合理、严格的把控，避免企业出现不可挽回的损失。在内部控制中，资金控制是重要的内容之一，企业资金的收入和支出都需要通过资金控制这一步骤实现。通过合理的资金控制，可以大大缩短房屋预售的时间成本，从而提升企业资金的回转效率，避免企业在资金上出现较大的风险。建立完善的资金管理制度，才能从根本上控制企业的资金流动，保证了企业的顺利运营。
（三）加大成本监督力度
成本控制贯穿整个企业生产流程，从事前对成本的规划，事中对成本的监督以及事后对成本控制的总结。从事前规划来看，可以使用的方法有预算分析和加强指标的分解等，对初始目标成本进行设定，事后的分析主要是对房地产企业初始设定的目标和实际花费成本进行对比，分析差距产生的原因，并采取相应的措施解决此类问题。相对之下，事中监督工作的复杂性和繁琐性远超出了事前规划和事后总结，通过对成本进行监督，可以有效的执行事前所规划的具体成本控制措施，并为企业成本控制提供了一个明确的方向。因此，成本监督对于企业而言尤其重要，房地产企业的成本较高，周期又长，需要经过层层验收工序才能完成，这就加大了成本监督的难度，但从内部控制的角度来看，将成本监督的重点放在企业的工作流程上，可以减小成本监督的难度，同时保持了成本监督的有效性。
（四）增强财务风险的防范能力
随着经济的不断发展，社会经济形势也在不断变化，由于房地产企业自身对于资金的需求量非常大，同时也就造成了企业面临着资金风险。通过内部控制体系控制企业风险的发生，加强对企业风险的管理，构建企业的内部控制体系，比如授权管理控制、人力资源控制等。与此同时，需要在企业内部搭建信息共享平台，保证员工和企业高层所获得的信息具有一定的对称性，为企业管理人的决策提供可行依据。
四、结束语
房地产企业的繁荣发展离不开企业成本控制和内部控制的协同作用，有利于企业整体经济实力和市场竞争力的提升，为企业创造更多的经济利润。企业需要从管理层面上整合成本控制和内部控制的优势，以达成降低成本，提升效率的发展目标。从企业长远的发展方向来看，充分利用成本控制和内部控制的应用优势，促进了企业更快更好的实现企业的可持续发展目标。
参考文献：
[1 ]蔡国红.探讨内控导向下房地产项目的成本控制方法 [J ].财会学习，2017，（11）：248-250.
[2 ]张美萍.分析房地产开发企业内部控制制度的建立和完善 [J ].财经界（学术版），2015，（16）：102-153.
[3 ]寻静.论内部控制制度在房地产企业成本控制方面的应用 [J ].中国集体经济，2015，（1）：50-51.
作者简介：景梦，上海祥源房地产集团有限公司。