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【摘要】无论在传统的房地产开发成本管理模式下，还是基于BIM技术的新型成本管控模式中，成本管控贯穿于整个项目开发的各个阶段，所以房地产企业在进行项目开发管理的过程中，需要高度重视成本管控在项目管理中的作用。随着我国建筑行业的快速发展，智能化、信息化、数字化等各种高新先进技术在房地产开发中的应用也是越来越普遍，为促进房地产开发全过程成本管控精细化管理目标的实现，BIM技术作为一种基于三维数字技术的建筑工程数据模型，被越来越多的应用到了成本管控工作中，基于BIM技术的新型成本管控模式应用而生。文章对我国房地产开发全过程成本管理的现状进行分析，并探讨了新时代基于BIM技术在房地产开发全过程成本管控中的应用。希望能为基于BIM技术的房地产开发全过程成本管控提供参考。
【关键词】BIM；成本管控；全过程管理
房地产行业形式分析：宏观方面，房地产行业进一步管理规范化；微观方面，房地产行业成本管控要领先，成本管控的根本之道是全过程的精细化管理。房地产企业的核心竞争力表现为企业的运营能力，企业的运营能力体现为成本的管控能力，领先的成本管控战略是当前房地产企业发展的最重要竞争手段。
房地产企业的竞争由传统的资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争，而成本管理的根本之道是：利用领先的成本管控战略做到全过程成本精细化管控。基于BIM技术的新型成本管控模式是领先的成本管控战略中的其中一种。
1、我国房地产开发成本管理现状分析
从我国大多数的房地产的成本管理的现状来看，仍然存在诸多问题，主要体现在如下几个方面：
一是成本管理与市场联系不紧密，目前很多建筑企业仍使用的传统的成本管理方法，成本管理体制、管理模式局限性制约着成本管理水平的提高与发展，存在管理知识陈旧、信息收集面窄、管理经验缺乏、经营理念滞后、管理技术落后等问题。
二是工程量核算。工程量是工程最关键性要素，它是项目进行造价测算、工程招标、商务谈判、合同签订、进度款支付等一切造价管理活动的基础。成本管理中工程量核算占用了成本管理人员的大部分时间，使用指标审核又使审核结果太过于粗糙，不能准确反应真是的工程量信息，复杂程度高，又浪费了的大量的时间，设计变更和现场签证又不断的出现，计算难度和误差都很大，影响了成本管理准确性。
三是成本管理人员对自身管理的事务各自为政，成果信息不能及时得到共享，同事之间协同合作办公程度很低，成本管理人员外部与各参与单位缺乏沟通机制，由于缺乏完善的信息反馈体系，各方沟通交流不畅，导致工程造价管理的乱象丛生，影响了成本管理工作质量。
四是成本管理数据更新不及时，设计变更或者现场签证导致的工程成本造价的计量总是滞后，成本管理做出的反应总是不及时，不能够为决策提供可靠的成本管理数据，进一步限制了成本管理工作。
五是成本管理是一个不断重复，累计测算、预控、计算、计价、提供准确数据支持决策等过程，因工程项目建设周期长、规模大、数据量庞大、造价高等特点，需要成本管理人员多次计量，成果具有可追溯性，必须做好记录，逐步深化、细化，花费大量的时间和精力使数据接近实际，但是管理成本难，出现超支的现象普遍。
通过我国大多数的房地产的成本管理的现状，可以看出诸多问题在制约成本管理的质量，而成本管理的根本之道是：利用领先的成本管控战略做到全过程成本精细化管控，所以我们引入了基于BIM技术的新型成本管控模式。
2、基于BIM技术的新型成本管控模式的内涵、价值与特点
2.1 BIM技术的内涵
什么是BIM？BIM（Building Information Modcling）是“建筑信息模型”的简称，是一种全新的、可视化的、以三维技术为基础的数字信息化模型，贯穿于房地产开发从规划、设计、过程建筑施工、维护运营等嵌入到全过程管理的数据模型技术。让房地产开发整个生命周期中不断完善该模型，为使用者和决策者提供快速精确的数据，提升对整个项目开发决策的效率和准确性，在开发的各个阶段，实现不同专业、不同部门、不同分包单位及总包单位等与之相关的人员之间适时关联，消除信息不对称，实现智联互动。
2.2基于BIM技术的新型成本管控模式的内涵
成本管控中最重要的就是数据，是可以存储、共享、获取、分析整理的数据，基于BIM技术是可以快速准确的实现此功能，此外还可以确保数据具有可追溯性，即确保数据来源的关联性、完整性和唯一性，在房地产开发全过程中起到非常重要的作用。
当前，国内外基于BIM的新型成本管控模式还没有达到完全自动化的程度，基于BIM技术的软件上开发的造价分析，只能通过插件计算工程量和套价，比如国内使用的广联达、鲁班等软件，提供互相导入的数据接口来实现对工程的算量和单价分析，这种方法即利用了BIM技术的快、准、全、互联等优势，又能给甲方提供完整的工程造价。
2.3基于BIM技术的新型成本管控模式的特点
（1）统一性：在房地产开发全过程的各个阶段，基于BIM技术的新型成本管控模式所提供的信息数据是统一的，模型从项目前期開发阶段介入到项目竣工完成、销售和项目运营的全过程各阶段，不断的进行完善，参与项目的各单位共享模型信息。例如：基于BIM技术的新型成本管控模式可以根据三维图形分楼层、区域、构件类型、时间节点等进行分类统计，计量出价，可以快速、准确的进行月度产值审核，对进度款的拨付做到游刃有余。
（2）完整性：房地产开发全过程涉及到国家政府部门、设计单位、施工单位、分包方、供应商、项目管理方、造价、监理等众多企业信息，基于BIM技术的新型成本管控模式不仅能够包括了几何模型信息，还包括了以上各企业的设计信息、施工信息及维护信息等，基于BIM技术信息模型的精髓就在于它能够记录各种属性信息，而这种属性信息的又反应房地产开发全过程各参与单位的所有信息，可以说是囊括了建筑工程建设全过程的全部信息，是一个系统、动态、完整、可追溯的模型信息源。 （3）关联性：房地产开发全过程涉及到的各参与单位，通过赋予不同权限，都可以共享信息模型，基于BIM技术的新型成本管控模式可以对施工过程中涉及成本和相关流程的工作给予巨大的决策支持。同时及时准确的数据反映速度也大大提高了施工过程中审批、流转的速度，极大的提高了人员工作效率。
3、基于BIM技术在房地产开发全过程成本管控中的应用
3.1项目前期开发阶段的应用
BIM技术的出现，能够克服房产决策失误的通病和提高决策水平提供了平台，
房产企业可以将以往项目的实际成本BIM模型存储到企业内部服务器或者外部租赁的服务器上，企业各个相关部门可以开通权限共享每个项目成本BIM模型的实际数据，调用不同构件级及不同深度的实际成本数据，为开发新项目的决策，提供精确的数据支持。
3.2设计阶段的应用
提供了全新三维状态下可视化的设计方法，BIM技术下的建模设计过程是以三维状态为基础，绘制的构件本身具有各自的属性，这些属性通过BIM软件保存各自的属性信息，为其他各专业设计提供了统一的基础信息，各专业设计在同一个BIM信息平台下协同合作，避免专业之间因沟通不畅造成设计的构件矛盾。
3.3施工阶段应用
通过算量软件运用BIM技术建立的施工阶段的5D模型，能够实现项目成本的精细分析，准确计算出每个工序、每个工区、每个时间节点段的工程量。按照企业定额进行分析，可以及时计算出各个阶段每个构件的中标单价和施工成本的对应关系，实现各阶段的资金计划管理，实现进度成本的一体化管理，实现了项目成本的精细化管理。
对于现场签证变更的应用，比如我们做过的上海虹桥商务区地块某总承包项目，合同金额为2.5亿元，现场发生签证50份，总金额177万元；设计变更64份，总金额252万元。签证变更费用总计为429万元，占合同总金额的1.7%，从原因分析来看，现场签证95%以上是由于设计变更引起的返工，设计变更中30%为图纸中的尺寸不对称，其余70%基本上是由于各专业不能互相沟通造成的构件错误，审图时完全可以避免，可视现实情况时审图不认真，不仔细，加上土地开发工期紧，根本没有时间和精力进行纠错，而基于BIM技术的建筑信息模型在施工阶段的运用，能够快速准确的解决上述问题，各专业的碰撞检查，及时优化施工图。通过建立建筑、结构、设备、水电等各专业BIM模型，在施工前进行碰撞检查，及时优化了设备、管线位置，加快了施工进度，避免了施工中大量的返工，省大量签证变更的费用。统计推测，施工前若运用BIM模型进行管理，本项目的签证变更费用完全可以控制在1‰一下，甚至更低，可见基于BIM的成本管控对于整个项目开发的成本节约有很大的意义。
3.4项目运营维护阶段的应用
（1）优化租售方案。传统模式的运维模式的租售，租户只能等到项目建设完成之后才知道商铺的具体样式。一旦发现不满足自身要求，很难进行更改或者是需要很长时间进行更改。而基于BIM的运维模式可以让租户在项目竣工之前通过BIM模型了解商铺的各项指标，例如商铺的空间大小、朝向、光照、样式、用电负荷、空调负荷等。同时客户可以根据自己的实际需求向业主方提出要求，这个时候，业主方就可以根据模型对现场情况有了具体的了解，在此基础上根据客户需求做出时间和成本最优的变更方案。
（2）系统维护。传统观的系统维护一般是运维方通过竣工图纸，再配合Excel表格对建筑中各个系统、设备等相关数据进行了解，这样既缺乏时效性，也不够直观性。根据BIM模型，业主维护人员可以快速掌握并熟悉建筑内各种系统设备数据、管道走向等资料，可以快速找到损坏的设备及出问题的管道，及时维护建筑内运行的系统，减少时间成本。
3.5 BIM技术动态成本控制中的应用
将BIM技术应用于建筑工程全过程造价管理工作时，所构建的动态成本控制管理系统主要由预算、招投标、合同、设施、费用及风险、模拟管理模块所组成。
（1）预算管理模块：预算管理模块主要由建筑工程的几何结构、进度、材料、供应商、造价等信息资料所构成，同时模块还包含有以往工程的历史数据。造价管理人员结合拟建项目的实际情况，利用电脑对数据的智能化分析，便可快速、准确地对项目的投资造价做出预算。
（2）招投标管理模块：根据工程项目的设计资料，结合BIM算量软件自动计算出工程量，从而为项目招标提供客观、准确的工程量清单，同时也能及时与投标文件的工程量进行核查比对。
（3）合同管理模块：利用BIM工程造價数据库，将所录入或生成的建筑工程造价信息进行合理的汇总、分类，并能根据工程变化随时更新数据，定期形成报表供审阅，进一步促进合同台账的管理效果。
（4）设施管理模块：利用3DsMax等BIM可视化软件，对设施设备的空间数据进行直观、可视化管理，有效提供设施的性能资料、技术维护资料等。
（5）费用及风险管理模块：在BIM动态成本控制管理系统中，费用管理模块与风险管理模块是互为对接、相通的。其中，费用模块录入生成工程全过程的一切费用资料，并利用5D成本模型制订出费用计划明细，结合施工进度、工序、空间维度，对项目动态成本进行计算与管控。而风险模块可以在早期对工程的风险进行评估与反馈，以避免人为因素造成的风险，对成本风险进行实时、动态的管控，一旦出现成本超标的问题，能够在第一时间进行预警，便于造价管理人员采取有效措施进行解决。
（6）模拟管理模块：利用模拟管理模块，可以对施工过程与相关影响因素（如施工工艺、材料应用及风环境、噪声、日照等）进行可视化的模拟分析，以检验工程施工方案、进度的合理性，为后期的运营维护提供科学的数据支持。
结语：
对于建筑工程造价人员而言，BIM技术的应用颠覆了传统工程造价的行为模式，不仅是对促进工程造价的合理性，还是对提高整个行业的可持续发展都起到了十分积极的作用。作为建筑工程企业，提高对BIM技术的重视，推广普及BIM在工程造价管理中的应用，不断探索与实践BIM技术的应用方法与效果，促进工程造价的精细化、信息化、智能化管理，对进一步提升建筑工程的造价管理水与建设质量均具有深远的影响意义。
参考文献：
[1]方芳，刘月君，李艳芳，等.基于BIM的工程造价精细化管理研究[J].建筑经济，2014（6）：59-62.
[2]赵占军，ZHAOZhan-Jun.BIM技术在施工阶段的成本控制管理[J].建筑技术，2016，47（6）：567-570.
【关键词】BIM；成本管控；全过程管理
房地产行业形式分析：宏观方面，房地产行业进一步管理规范化；微观方面，房地产行业成本管控要领先，成本管控的根本之道是全过程的精细化管理。房地产企业的核心竞争力表现为企业的运营能力，企业的运营能力体现为成本的管控能力，领先的成本管控战略是当前房地产企业发展的最重要竞争手段。
房地产企业的竞争由传统的资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争，而成本管理的根本之道是：利用领先的成本管控战略做到全过程成本精细化管控。基于BIM技术的新型成本管控模式是领先的成本管控战略中的其中一种。
1、我国房地产开发成本管理现状分析
从我国大多数的房地产的成本管理的现状来看，仍然存在诸多问题，主要体现在如下几个方面：
一是成本管理与市场联系不紧密，目前很多建筑企业仍使用的传统的成本管理方法，成本管理体制、管理模式局限性制约着成本管理水平的提高与发展，存在管理知识陈旧、信息收集面窄、管理经验缺乏、经营理念滞后、管理技术落后等问题。
二是工程量核算。工程量是工程最关键性要素，它是项目进行造价测算、工程招标、商务谈判、合同签订、进度款支付等一切造价管理活动的基础。成本管理中工程量核算占用了成本管理人员的大部分时间，使用指标审核又使审核结果太过于粗糙，不能准确反应真是的工程量信息，复杂程度高，又浪费了的大量的时间，设计变更和现场签证又不断的出现，计算难度和误差都很大，影响了成本管理准确性。
三是成本管理人员对自身管理的事务各自为政，成果信息不能及时得到共享，同事之间协同合作办公程度很低，成本管理人员外部与各参与单位缺乏沟通机制，由于缺乏完善的信息反馈体系，各方沟通交流不畅，导致工程造价管理的乱象丛生，影响了成本管理工作质量。
四是成本管理数据更新不及时，设计变更或者现场签证导致的工程成本造价的计量总是滞后，成本管理做出的反应总是不及时，不能够为决策提供可靠的成本管理数据，进一步限制了成本管理工作。
五是成本管理是一个不断重复，累计测算、预控、计算、计价、提供准确数据支持决策等过程，因工程项目建设周期长、规模大、数据量庞大、造价高等特点，需要成本管理人员多次计量，成果具有可追溯性，必须做好记录，逐步深化、细化，花费大量的时间和精力使数据接近实际，但是管理成本难，出现超支的现象普遍。
通过我国大多数的房地产的成本管理的现状，可以看出诸多问题在制约成本管理的质量，而成本管理的根本之道是：利用领先的成本管控战略做到全过程成本精细化管控，所以我们引入了基于BIM技术的新型成本管控模式。
2、基于BIM技术的新型成本管控模式的内涵、价值与特点
2.1 BIM技术的内涵
什么是BIM？BIM（Building Information Modcling）是“建筑信息模型”的简称，是一种全新的、可视化的、以三维技术为基础的数字信息化模型，贯穿于房地产开发从规划、设计、过程建筑施工、维护运营等嵌入到全过程管理的数据模型技术。让房地产开发整个生命周期中不断完善该模型，为使用者和决策者提供快速精确的数据，提升对整个项目开发决策的效率和准确性，在开发的各个阶段，实现不同专业、不同部门、不同分包单位及总包单位等与之相关的人员之间适时关联，消除信息不对称，实现智联互动。
2.2基于BIM技术的新型成本管控模式的内涵
成本管控中最重要的就是数据，是可以存储、共享、获取、分析整理的数据，基于BIM技术是可以快速准确的实现此功能，此外还可以确保数据具有可追溯性，即确保数据来源的关联性、完整性和唯一性，在房地产开发全过程中起到非常重要的作用。
当前，国内外基于BIM的新型成本管控模式还没有达到完全自动化的程度，基于BIM技术的软件上开发的造价分析，只能通过插件计算工程量和套价，比如国内使用的广联达、鲁班等软件，提供互相导入的数据接口来实现对工程的算量和单价分析，这种方法即利用了BIM技术的快、准、全、互联等优势，又能给甲方提供完整的工程造价。
2.3基于BIM技术的新型成本管控模式的特点
（1）统一性：在房地产开发全过程的各个阶段，基于BIM技术的新型成本管控模式所提供的信息数据是统一的，模型从项目前期開发阶段介入到项目竣工完成、销售和项目运营的全过程各阶段，不断的进行完善，参与项目的各单位共享模型信息。例如：基于BIM技术的新型成本管控模式可以根据三维图形分楼层、区域、构件类型、时间节点等进行分类统计，计量出价，可以快速、准确的进行月度产值审核，对进度款的拨付做到游刃有余。
（2）完整性：房地产开发全过程涉及到国家政府部门、设计单位、施工单位、分包方、供应商、项目管理方、造价、监理等众多企业信息，基于BIM技术的新型成本管控模式不仅能够包括了几何模型信息，还包括了以上各企业的设计信息、施工信息及维护信息等，基于BIM技术信息模型的精髓就在于它能够记录各种属性信息，而这种属性信息的又反应房地产开发全过程各参与单位的所有信息，可以说是囊括了建筑工程建设全过程的全部信息，是一个系统、动态、完整、可追溯的模型信息源。 （3）关联性：房地产开发全过程涉及到的各参与单位，通过赋予不同权限，都可以共享信息模型，基于BIM技术的新型成本管控模式可以对施工过程中涉及成本和相关流程的工作给予巨大的决策支持。同时及时准确的数据反映速度也大大提高了施工过程中审批、流转的速度，极大的提高了人员工作效率。
3、基于BIM技术在房地产开发全过程成本管控中的应用
3.1项目前期开发阶段的应用
BIM技术的出现，能够克服房产决策失误的通病和提高决策水平提供了平台，
房产企业可以将以往项目的实际成本BIM模型存储到企业内部服务器或者外部租赁的服务器上，企业各个相关部门可以开通权限共享每个项目成本BIM模型的实际数据，调用不同构件级及不同深度的实际成本数据，为开发新项目的决策，提供精确的数据支持。
3.2设计阶段的应用
提供了全新三维状态下可视化的设计方法，BIM技术下的建模设计过程是以三维状态为基础，绘制的构件本身具有各自的属性，这些属性通过BIM软件保存各自的属性信息，为其他各专业设计提供了统一的基础信息，各专业设计在同一个BIM信息平台下协同合作，避免专业之间因沟通不畅造成设计的构件矛盾。
3.3施工阶段应用
通过算量软件运用BIM技术建立的施工阶段的5D模型，能够实现项目成本的精细分析，准确计算出每个工序、每个工区、每个时间节点段的工程量。按照企业定额进行分析，可以及时计算出各个阶段每个构件的中标单价和施工成本的对应关系，实现各阶段的资金计划管理，实现进度成本的一体化管理，实现了项目成本的精细化管理。
对于现场签证变更的应用，比如我们做过的上海虹桥商务区地块某总承包项目，合同金额为2.5亿元，现场发生签证50份，总金额177万元；设计变更64份，总金额252万元。签证变更费用总计为429万元，占合同总金额的1.7%，从原因分析来看，现场签证95%以上是由于设计变更引起的返工，设计变更中30%为图纸中的尺寸不对称，其余70%基本上是由于各专业不能互相沟通造成的构件错误，审图时完全可以避免，可视现实情况时审图不认真，不仔细，加上土地开发工期紧，根本没有时间和精力进行纠错，而基于BIM技术的建筑信息模型在施工阶段的运用，能够快速准确的解决上述问题，各专业的碰撞检查，及时优化施工图。通过建立建筑、结构、设备、水电等各专业BIM模型，在施工前进行碰撞检查，及时优化了设备、管线位置，加快了施工进度，避免了施工中大量的返工，省大量签证变更的费用。统计推测，施工前若运用BIM模型进行管理，本项目的签证变更费用完全可以控制在1‰一下，甚至更低，可见基于BIM的成本管控对于整个项目开发的成本节约有很大的意义。
3.4项目运营维护阶段的应用
（1）优化租售方案。传统模式的运维模式的租售，租户只能等到项目建设完成之后才知道商铺的具体样式。一旦发现不满足自身要求，很难进行更改或者是需要很长时间进行更改。而基于BIM的运维模式可以让租户在项目竣工之前通过BIM模型了解商铺的各项指标，例如商铺的空间大小、朝向、光照、样式、用电负荷、空调负荷等。同时客户可以根据自己的实际需求向业主方提出要求，这个时候，业主方就可以根据模型对现场情况有了具体的了解，在此基础上根据客户需求做出时间和成本最优的变更方案。
（2）系统维护。传统观的系统维护一般是运维方通过竣工图纸，再配合Excel表格对建筑中各个系统、设备等相关数据进行了解，这样既缺乏时效性，也不够直观性。根据BIM模型，业主维护人员可以快速掌握并熟悉建筑内各种系统设备数据、管道走向等资料，可以快速找到损坏的设备及出问题的管道，及时维护建筑内运行的系统，减少时间成本。
3.5 BIM技术动态成本控制中的应用
将BIM技术应用于建筑工程全过程造价管理工作时，所构建的动态成本控制管理系统主要由预算、招投标、合同、设施、费用及风险、模拟管理模块所组成。
（1）预算管理模块：预算管理模块主要由建筑工程的几何结构、进度、材料、供应商、造价等信息资料所构成，同时模块还包含有以往工程的历史数据。造价管理人员结合拟建项目的实际情况，利用电脑对数据的智能化分析，便可快速、准确地对项目的投资造价做出预算。
（2）招投标管理模块：根据工程项目的设计资料，结合BIM算量软件自动计算出工程量，从而为项目招标提供客观、准确的工程量清单，同时也能及时与投标文件的工程量进行核查比对。
（3）合同管理模块：利用BIM工程造價数据库，将所录入或生成的建筑工程造价信息进行合理的汇总、分类，并能根据工程变化随时更新数据，定期形成报表供审阅，进一步促进合同台账的管理效果。
（4）设施管理模块：利用3DsMax等BIM可视化软件，对设施设备的空间数据进行直观、可视化管理，有效提供设施的性能资料、技术维护资料等。
（5）费用及风险管理模块：在BIM动态成本控制管理系统中，费用管理模块与风险管理模块是互为对接、相通的。其中，费用模块录入生成工程全过程的一切费用资料，并利用5D成本模型制订出费用计划明细，结合施工进度、工序、空间维度，对项目动态成本进行计算与管控。而风险模块可以在早期对工程的风险进行评估与反馈，以避免人为因素造成的风险，对成本风险进行实时、动态的管控，一旦出现成本超标的问题，能够在第一时间进行预警，便于造价管理人员采取有效措施进行解决。
（6）模拟管理模块：利用模拟管理模块，可以对施工过程与相关影响因素（如施工工艺、材料应用及风环境、噪声、日照等）进行可视化的模拟分析，以检验工程施工方案、进度的合理性，为后期的运营维护提供科学的数据支持。
结语：
对于建筑工程造价人员而言，BIM技术的应用颠覆了传统工程造价的行为模式，不仅是对促进工程造价的合理性，还是对提高整个行业的可持续发展都起到了十分积极的作用。作为建筑工程企业，提高对BIM技术的重视，推广普及BIM在工程造价管理中的应用，不断探索与实践BIM技术的应用方法与效果，促进工程造价的精细化、信息化、智能化管理，对进一步提升建筑工程的造价管理水与建设质量均具有深远的影响意义。
参考文献：
[1]方芳，刘月君，李艳芳，等.基于BIM的工程造价精细化管理研究[J].建筑经济，2014（6）：59-62.
[2]赵占军，ZHAOZhan-Jun.BIM技术在施工阶段的成本控制管理[J].建筑技术，2016，47（6）：567-570.