论文部分内容阅读
【摘 要】 物业管理作为房地产开发建设的重要一环，不能仅仅只是房地产开发的延伸，而是应该贯穿项目开发建设的始终，这对于促进房地产开发、进一步提升物业管理均有着重要的意义。
【关键词】 物业管理 前期介入 房地产
1.物业管理前期介入的阶段和意义
物业管理前期介入是指物业公司在房地产项目规划设计、施工建设、竣工验收、营销策划等阶段，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度为房地产公司提出合理化建议，协助房地产公司完善产品，以达到提升物业服务质量、降低管理成本、促进物业项目保值增值的目的。
1.1规划设计阶段介入，促进项目设计合理，提高业主满意度
作为物业的日常管理者和维修维护者，物业公司更熟悉管理过程中可能出现的问题。房地产项目的规划设计是否符合实际使用需求、是否便于日后物业管理，如果在规划设计阶段由物业公司从物业管理者、维护者、使用人的多角度出发，提出合理性建议，如：材料的经久耐用、维修空间的预留、管线的走向、安保系统的设置等，可以有效避免因规划设计的缺陷而带来的管理和使用方面的麻烦，从而提高业主满意度。
1.2施工建设阶段介入，协助提高施工质量，降低物业管理成本
建设施工阶段是房地产开发重中之重的阶段，尽管建设项目都有监理公司，但监理和开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业后期使用过程中经常出现的墙砖脱落、裂缝、渗漏等细小质量问题却经常忽略。物业公司在这一阶段介入，协助监理做好施工质量的监督，保证项目建设质量和施工安装符合规范，可以有效地减少使用中的后遗症，降低管理成本。同时，物业公司也可以更好的掌握建筑结构、管线走向、隐蔽工程、设备功能特点及维保要领，为日后的管理维护打下良好的基础。
1.3竣工验收以及交付阶段介入，提升服务品质，利于项目增值
物业公司在竣工验收阶段介入，按照物业管理规范技术要求，重点关注消防、电梯、给排水、通风以及照明等各方面的安装和调试，发现问题及时要求施工单位整改，不仅有助于提高工程竣工验收质量、便于后期设备设施维护工作的顺利开展，同时，与施工各方形成良好的协作关系，也可以更好的提高保修期内的物业维修及时率，有利于房产地项目的保值增值。
1.4销售阶段介入，树立良好品牌形象，提高物业销售
随着房地产竞争日益激烈，消费者对于房地产项目售前、售中、售后的服务要求也越来越高。物业管理贯穿整个销售过程，包括制定详细的物业管理方案、明确各项收费办法和标准、展示未来物业的管理状况、配合案场为客户提供咨询服务等，可以更好的提升服务品质，提高消费者对品牌的关注度和信任度，树立良好的企业形象和品牌形象，从而提高房地产项目的销售额。
2.物业管理前期介入的现状与存在问题
2.1物业管理招投标不规范
目前多数情况下，物业公司的确定仍是通过开发商与物业公司私下协商，或者所选用的物业公司本身就是房地产开发公司的下属子公司，没有真正意义的市场化招投标。物业公司在缺乏对规划设计和施工安装了解的情况下，无法对今后的管理运营成本做出准确的测算，有些公司为了赢得项目，不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，接管后达不到承诺的服务标准，导致业主对物业管理服务普遍不满。
2.2缺乏與业主以及房地产开发公司的沟通
房地产项目的规划设计和建设，开发商考虑更多的是建设成本和施工便利性，很少考虑后续物业管理正常运行以及长期使用问题。而当前，大部分物业公司是在房地产项目即将交付使用时才开始介入，物业管理仅仅成为房地产开发的延伸，一些修改意见和建议不能及时有效地反映给开发商、设计单位和施工单位，这样很容易使房屋功能布局存在各种缺陷，导致日后管理漏洞，难以弥补。
2.3忽视人力资源的准备和培训
物业管理前期介入，对人员的专业性和综合素质要求很高，需要具备丰富的物业管理经验，掌握建筑工程、设备设施等方面的知识。当前，物业公司考虑到人员储备成本问题，通常是在物业项目交付前夕才开始招聘客服、工程维修、秩序维护、保洁甚至包括管理人员，通过简单的培训就走上工作岗位，在工作中逐渐熟悉、摸索、适应。如果接管初期遇到集中交房，物业服务的短板和差距则立马显现。
2.4相应的法律法规有待健全
现阶段，物业管理前期介入在制度建设、收费政策、职能定位等方面缺乏相应的法律、法规依据，尽管好处显而易见，但实际上并不普遍。
3.关于物业管理前期介入的几点建议
3.1扭转观念，将物业管理前期介入制度化
政府相关部门应出台相关政策积极推行物业管理前期介入制度，引导开发商与物业公司正确认识前期介入的重要意义，转变观念，把“售后服务”思想转变为“全过程服务”，逐步建立健全相应的法律、法规，将物业前期介入管理有法可依，有据可查。
3.2规范行为，进一步加强前期物业招投标管理
行业主管部门进一步完善物业管理招投标监管机制，规范招投标方、招标代理公司和评标专家的行为，加强对前期物业管理招投标的指导和监督工作，严惩各种违规行为，营造公正、公开、公平的招投标竞争市场环境。
3.3提高素质，做到物业管理实质性前期介入
全面实现物业管理前期介入，拥有物业管理专业人才和复合型人才是根本。企业除了内部培养、外部招聘专业人员外，还可以借助行业及物业协会力量，聘请专家或咨询公司参与物业管理前期介入。
【参考文献】
[1] 罗立峰.房地产中物业管理前期介入的重要作用探讨[J].建材发展导向.2017， 15（5）
[2] 周琳、袁春玲.浅谈物业管理早期介入存在的问题及对策[J].建材发展导向.2016， 14（9）
【关键词】 物业管理 前期介入 房地产
1.物业管理前期介入的阶段和意义
物业管理前期介入是指物业公司在房地产项目规划设计、施工建设、竣工验收、营销策划等阶段，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度为房地产公司提出合理化建议，协助房地产公司完善产品，以达到提升物业服务质量、降低管理成本、促进物业项目保值增值的目的。
1.1规划设计阶段介入，促进项目设计合理，提高业主满意度
作为物业的日常管理者和维修维护者，物业公司更熟悉管理过程中可能出现的问题。房地产项目的规划设计是否符合实际使用需求、是否便于日后物业管理，如果在规划设计阶段由物业公司从物业管理者、维护者、使用人的多角度出发，提出合理性建议，如：材料的经久耐用、维修空间的预留、管线的走向、安保系统的设置等，可以有效避免因规划设计的缺陷而带来的管理和使用方面的麻烦，从而提高业主满意度。
1.2施工建设阶段介入，协助提高施工质量，降低物业管理成本
建设施工阶段是房地产开发重中之重的阶段，尽管建设项目都有监理公司，但监理和开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业后期使用过程中经常出现的墙砖脱落、裂缝、渗漏等细小质量问题却经常忽略。物业公司在这一阶段介入，协助监理做好施工质量的监督，保证项目建设质量和施工安装符合规范，可以有效地减少使用中的后遗症，降低管理成本。同时，物业公司也可以更好的掌握建筑结构、管线走向、隐蔽工程、设备功能特点及维保要领，为日后的管理维护打下良好的基础。
1.3竣工验收以及交付阶段介入，提升服务品质，利于项目增值
物业公司在竣工验收阶段介入，按照物业管理规范技术要求，重点关注消防、电梯、给排水、通风以及照明等各方面的安装和调试，发现问题及时要求施工单位整改，不仅有助于提高工程竣工验收质量、便于后期设备设施维护工作的顺利开展，同时，与施工各方形成良好的协作关系，也可以更好的提高保修期内的物业维修及时率，有利于房产地项目的保值增值。
1.4销售阶段介入，树立良好品牌形象，提高物业销售
随着房地产竞争日益激烈，消费者对于房地产项目售前、售中、售后的服务要求也越来越高。物业管理贯穿整个销售过程，包括制定详细的物业管理方案、明确各项收费办法和标准、展示未来物业的管理状况、配合案场为客户提供咨询服务等，可以更好的提升服务品质，提高消费者对品牌的关注度和信任度，树立良好的企业形象和品牌形象，从而提高房地产项目的销售额。
2.物业管理前期介入的现状与存在问题
2.1物业管理招投标不规范
目前多数情况下，物业公司的确定仍是通过开发商与物业公司私下协商，或者所选用的物业公司本身就是房地产开发公司的下属子公司，没有真正意义的市场化招投标。物业公司在缺乏对规划设计和施工安装了解的情况下，无法对今后的管理运营成本做出准确的测算，有些公司为了赢得项目，不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，接管后达不到承诺的服务标准，导致业主对物业管理服务普遍不满。
2.2缺乏與业主以及房地产开发公司的沟通
房地产项目的规划设计和建设，开发商考虑更多的是建设成本和施工便利性，很少考虑后续物业管理正常运行以及长期使用问题。而当前，大部分物业公司是在房地产项目即将交付使用时才开始介入，物业管理仅仅成为房地产开发的延伸，一些修改意见和建议不能及时有效地反映给开发商、设计单位和施工单位，这样很容易使房屋功能布局存在各种缺陷，导致日后管理漏洞，难以弥补。
2.3忽视人力资源的准备和培训
物业管理前期介入，对人员的专业性和综合素质要求很高，需要具备丰富的物业管理经验，掌握建筑工程、设备设施等方面的知识。当前，物业公司考虑到人员储备成本问题，通常是在物业项目交付前夕才开始招聘客服、工程维修、秩序维护、保洁甚至包括管理人员，通过简单的培训就走上工作岗位，在工作中逐渐熟悉、摸索、适应。如果接管初期遇到集中交房，物业服务的短板和差距则立马显现。
2.4相应的法律法规有待健全
现阶段，物业管理前期介入在制度建设、收费政策、职能定位等方面缺乏相应的法律、法规依据，尽管好处显而易见，但实际上并不普遍。
3.关于物业管理前期介入的几点建议
3.1扭转观念，将物业管理前期介入制度化
政府相关部门应出台相关政策积极推行物业管理前期介入制度，引导开发商与物业公司正确认识前期介入的重要意义，转变观念，把“售后服务”思想转变为“全过程服务”，逐步建立健全相应的法律、法规，将物业前期介入管理有法可依，有据可查。
3.2规范行为，进一步加强前期物业招投标管理
行业主管部门进一步完善物业管理招投标监管机制，规范招投标方、招标代理公司和评标专家的行为，加强对前期物业管理招投标的指导和监督工作，严惩各种违规行为，营造公正、公开、公平的招投标竞争市场环境。
3.3提高素质，做到物业管理实质性前期介入
全面实现物业管理前期介入，拥有物业管理专业人才和复合型人才是根本。企业除了内部培养、外部招聘专业人员外，还可以借助行业及物业协会力量，聘请专家或咨询公司参与物业管理前期介入。
【参考文献】
[1] 罗立峰.房地产中物业管理前期介入的重要作用探讨[J].建材发展导向.2017， 15（5）
[2] 周琳、袁春玲.浅谈物业管理早期介入存在的问题及对策[J].建材发展导向.2016， 14（9）