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目前，新加坡、香港纷纷争取内地物业到其所辖的金融市场去发行房地产信托投资基金(REITS)，美国、新加坡、加拿大的地产基金及投资银行也纷纷进入中国投资地产。这些现象反映出中国房地产金融市场的多元化、国际化是一大趋势，中国房地产金融已然迎来了一条多元化、国际化的发展路径。
“信托+银行+REITS”模式
面对逐渐多样的融资模式，房地产企业如何有效利用各种金融工具，解决自身融资问题。
为此，专家提出了一种“银行+信托+REITS(信托的一种高级形态)”的融资模式。
目前来看，商业银行仍然是中国商业地产金融的主流载体，它占据市场的垄断地位。然而房地产信托则被不少专家认为是中国商业地产金融的主流模式之一。因为信托具有很强的灵活性，作为信托公司，它可以做货币市场业务、资本市场业务(可以发起成立基金公司、证券公司，承销债券)以及各种投资银行业务。
特别重要的是它可以直接投资产业市场，直接投资房地产；而其他的金融机构都不准直接投资房地产，不准投实业。“目前房地产企业融资应用最广泛的就是银行贷款。银行的资产量很大，但是它不灵活；信托很灵活，但是资产规模很小。因此，我们就可以把两者结合起来。”中国企业海外发展中心首席经济学家孙飞指出。
例如，按照“121号文件”的要求，开发商开发项目必须有30％的自有资金。如果企业只有20％的自有资金，那么可以通过信托给你做前期融资，把这10％的资金补足了。然后再通过其他的有效担保条件把它做足，这样一来，“银行+信托”的模式就把两者的优点结合起来了。
此外，中国房地产信托基金(REITS)作为国际主流的地产金融模式已开始进入大陆了。实际上业内之所以把中国的房地产信托和REITS分开，主要是由于中国的房地产信托概念更为宽泛，而REITS主要投资商业地产、工业地产、写字楼等具有稳定的租金收益的物业。
那为什么在银行和信托之间还要加入REITS?根据记者了解，中国本土的房地产信托计划有200份信托合同的限制，不能上市流通，因此资金规模是有限的。REITS是一个国际上标准化的金融信托产品，它可以上市流通。REITS产品动辄就是几十亿，上百亿的资金规模，是房地产信托最高端的金融形态。
然而，业内人士指出开发商对RIETS的期待不能过高，尤其是在开发环节。因为国外基金更喜欢在项目运营时参与收购，一般不会在开发环节初期就投入大量资金。它要考察项目是否有稳定的现金流与租约，确定后方才会下定单。若项目未呈现出专业性操作，或在运营阶段没有良好表现，RIETS是不会轻易投资的。
国外银行成为生力军
去年中国金融业全面开放后，更多的金融工具、金融产品、金融机构将进入中国房地产领域，来为中国的房地产业融资服务。这些现象表明，国外银行和外资融资机构已成为进入中国房地产市场的生力军，带给中国房地产企业更多的选择。
北京的外资银行已于去年年底被批准可以开始做人民币业务，同时境外地产基金也纷纷进入中国。虽然他们目前进入中国是从股权投资入手，现在还不能直接进行金融运作。但是，外资银行、外资金融机构、境外产业基金等新生力量肯定都会大显身手的。
房地产私募基金是小范围内特定投资者募集的私有基金。具体来说，房地产私募基金是指向特定、有限的投资人募集的房地产基金，其特点就体现在“私募”，即非公开发行。
因此，房地产私募基金可以看做为合伙经营方式的投资基金。国际注册商业房地产投资师协会中国总部主任梁蓓表示，“目前国内从事房地产投融资的投资公司、资产管理公司、基金管理公司和房地产信托从本质上来讲，都是房地产私募基金。同其他私募基金一样，目前中国的房地产私募基金由于缺乏相应的法律法规，其发展一直处于地下。”
海外基金在中国房地产市场的投资运作方式已呈现多样化，视其可承受风险能力的高低采取开发形式或参股形式，最热的是可获得稳定的资金回报的整体购买物业。
全国工商联并购公会会长王巍说：“中国金融机制是在高度金融管制下的金融资源配置，政府对不同企业有选择地提供不同的融资方式。大型国企往往容易获得金融资源，而且成本较低。而大量中小企业和民营企业往往很难获取金融资源。所以必须通过全球化和市场化过程把各种私募股权基金引到中国来，以推动中小企业寻找资金资源”。
据有关方面的数据显示：2006年1－11月中国房地产行业从外资私募股权基金手中获得了大约23.98亿美元的投资，占据了其传统行业投资总额(56.24亿美元)的42.6％，也占了中国私募股权投资市场整个投资总额(117.73亿美元)的20.4％。
“更为重要的是，中国房地产市场的日渐成熟使海外私募基金一方面可以毫无后顾之忧地大兵压上，一方面退出渠道也为它们的获利锦上添花。”梁蓓说道，海外基金的退出方式主要有：协议转让给其他“接盘者”、上市IPO、管理层收购等几种方式，其中前两种是最常见的。
但是，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌指出，按照现有法律，私募基金很多行为是违规的。一方面，目前对这个问题没有明确的制度规定。在工商局领取执照的业务范围内没有代客理财。另一方面，在没有监管的情况下，私募基金可以做恶庄，也可以通过股票的抵押贷款，不断从银行套取资金。因此加快立法，加强引导是刻不容缓。
他说：“地方政府与有关部门应该尽快抓紧协调，落实国务院关于加快多层次资本市场建设的决定，建立全国统一的未上市企业股权转让市场，规范私募股权投资基金市场退出机制，鼓励企业低成本的境内上市，而不必都绕道出去海外上市”。
未来，处于有关法规监管之下，私募基金和公募基金之间应当是共同竞争的伙伴关系。为了减少市场风险，防止类似中科崩盘的事件再度发生，最好的办法，就是把私募基金暴露在阳光之下，阳光是最好的杀毒剂。将来私募基金的公开化，有利于证券市场的稳定、健康发展。
“信托+银行+REITS”模式
面对逐渐多样的融资模式，房地产企业如何有效利用各种金融工具，解决自身融资问题。
为此，专家提出了一种“银行+信托+REITS(信托的一种高级形态)”的融资模式。
目前来看，商业银行仍然是中国商业地产金融的主流载体，它占据市场的垄断地位。然而房地产信托则被不少专家认为是中国商业地产金融的主流模式之一。因为信托具有很强的灵活性，作为信托公司，它可以做货币市场业务、资本市场业务(可以发起成立基金公司、证券公司，承销债券)以及各种投资银行业务。
特别重要的是它可以直接投资产业市场，直接投资房地产；而其他的金融机构都不准直接投资房地产，不准投实业。“目前房地产企业融资应用最广泛的就是银行贷款。银行的资产量很大，但是它不灵活；信托很灵活，但是资产规模很小。因此，我们就可以把两者结合起来。”中国企业海外发展中心首席经济学家孙飞指出。
例如，按照“121号文件”的要求，开发商开发项目必须有30％的自有资金。如果企业只有20％的自有资金，那么可以通过信托给你做前期融资，把这10％的资金补足了。然后再通过其他的有效担保条件把它做足，这样一来，“银行+信托”的模式就把两者的优点结合起来了。
此外，中国房地产信托基金(REITS)作为国际主流的地产金融模式已开始进入大陆了。实际上业内之所以把中国的房地产信托和REITS分开，主要是由于中国的房地产信托概念更为宽泛，而REITS主要投资商业地产、工业地产、写字楼等具有稳定的租金收益的物业。
那为什么在银行和信托之间还要加入REITS?根据记者了解，中国本土的房地产信托计划有200份信托合同的限制，不能上市流通，因此资金规模是有限的。REITS是一个国际上标准化的金融信托产品，它可以上市流通。REITS产品动辄就是几十亿，上百亿的资金规模，是房地产信托最高端的金融形态。
然而，业内人士指出开发商对RIETS的期待不能过高，尤其是在开发环节。因为国外基金更喜欢在项目运营时参与收购，一般不会在开发环节初期就投入大量资金。它要考察项目是否有稳定的现金流与租约，确定后方才会下定单。若项目未呈现出专业性操作，或在运营阶段没有良好表现，RIETS是不会轻易投资的。
国外银行成为生力军
去年中国金融业全面开放后，更多的金融工具、金融产品、金融机构将进入中国房地产领域，来为中国的房地产业融资服务。这些现象表明，国外银行和外资融资机构已成为进入中国房地产市场的生力军，带给中国房地产企业更多的选择。
北京的外资银行已于去年年底被批准可以开始做人民币业务，同时境外地产基金也纷纷进入中国。虽然他们目前进入中国是从股权投资入手，现在还不能直接进行金融运作。但是，外资银行、外资金融机构、境外产业基金等新生力量肯定都会大显身手的。
房地产私募基金是小范围内特定投资者募集的私有基金。具体来说，房地产私募基金是指向特定、有限的投资人募集的房地产基金，其特点就体现在“私募”，即非公开发行。
因此，房地产私募基金可以看做为合伙经营方式的投资基金。国际注册商业房地产投资师协会中国总部主任梁蓓表示，“目前国内从事房地产投融资的投资公司、资产管理公司、基金管理公司和房地产信托从本质上来讲，都是房地产私募基金。同其他私募基金一样，目前中国的房地产私募基金由于缺乏相应的法律法规，其发展一直处于地下。”
海外基金在中国房地产市场的投资运作方式已呈现多样化，视其可承受风险能力的高低采取开发形式或参股形式，最热的是可获得稳定的资金回报的整体购买物业。
全国工商联并购公会会长王巍说：“中国金融机制是在高度金融管制下的金融资源配置，政府对不同企业有选择地提供不同的融资方式。大型国企往往容易获得金融资源，而且成本较低。而大量中小企业和民营企业往往很难获取金融资源。所以必须通过全球化和市场化过程把各种私募股权基金引到中国来，以推动中小企业寻找资金资源”。
据有关方面的数据显示：2006年1－11月中国房地产行业从外资私募股权基金手中获得了大约23.98亿美元的投资，占据了其传统行业投资总额(56.24亿美元)的42.6％，也占了中国私募股权投资市场整个投资总额(117.73亿美元)的20.4％。
“更为重要的是，中国房地产市场的日渐成熟使海外私募基金一方面可以毫无后顾之忧地大兵压上，一方面退出渠道也为它们的获利锦上添花。”梁蓓说道，海外基金的退出方式主要有：协议转让给其他“接盘者”、上市IPO、管理层收购等几种方式，其中前两种是最常见的。
但是，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌指出，按照现有法律，私募基金很多行为是违规的。一方面，目前对这个问题没有明确的制度规定。在工商局领取执照的业务范围内没有代客理财。另一方面，在没有监管的情况下，私募基金可以做恶庄，也可以通过股票的抵押贷款，不断从银行套取资金。因此加快立法，加强引导是刻不容缓。
他说：“地方政府与有关部门应该尽快抓紧协调，落实国务院关于加快多层次资本市场建设的决定，建立全国统一的未上市企业股权转让市场，规范私募股权投资基金市场退出机制，鼓励企业低成本的境内上市，而不必都绕道出去海外上市”。
未来，处于有关法规监管之下，私募基金和公募基金之间应当是共同竞争的伙伴关系。为了减少市场风险，防止类似中科崩盘的事件再度发生，最好的办法，就是把私募基金暴露在阳光之下，阳光是最好的杀毒剂。将来私募基金的公开化，有利于证券市场的稳定、健康发展。