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【摘 要】建筑环境能反映居住建筑物价值，建筑环境价值潜力决定居住建筑物长期价值最根本因素。居住建筑物的投资收益与建筑环境优劣成正比例。
【关键词】建筑环境；居住建筑物价值；投资；视觉环境
Discuss impact of building environment to residential buildings value
Sun Yin-ge
(Shandong Liancheng Real Estate Co., Ltd., Jinan Shandong 250014)
【Abstract】Building environment reflects the value of residential buildings, the potential value of the built environment decision to live the most fundamental factor in building long-term value. Return on investment for residential buildings and in direct proportion to the merits of the built environment.
【Key words】Building environment; Value of residential buildings; Investment; Visual environment
随着人们生活水平的提高，城市居民对建筑环境环境要求也是与日俱增，人们都不愿意生活在有污染的环境中。环境污染对居住建筑物价值会造成一定的影响，处于恶劣环境中的居住建筑物与处于优美环境中的居住建筑物有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。在居住建筑物价值中所指的环境因素是那些对居住建筑物价格有影响的居住建筑物周围的物理状况因素，也就是通常所指的自然环境因素。建筑环境对居住建筑物价值的影响进行分析是一项实践性非常强的业务，居住建筑物价值师除了要掌握居住建筑物价值的基本理论和基本方法，更重要的是能够保质保量完成价值任务，对居住建筑物作出分析，确定价值技术路线和选择合适的价值方法，最终还应会动手撰写价值报告。居住建筑物价值师对周边环境的价值是指专业价值人员，根据价值目的，遵循价值原则，按照价值程序选择适宜的价值方法，并在综合分析居住建筑物周边环境影响其价格的因素基础上，对其在价值时点的客观合理价格或价值进行判定的活动。居住建筑物价值作为市场经济运行的中介经济活动，必然会受到各种条件、各种因素的影响。环境因素对居住建筑物价值有着相当大的影响，特别是现阶段“落实科学发展观、构建和谐社会”经济迅速发展的今天，环境因素对居住建筑物价值的影响更加明显，这种因素已经成为人们关心的焦点，也成为居住建筑物价值师在进行居住建筑物价值时所着重考虑的因素。本文就建筑环境对居住建筑物的价值影响进行分析与探讨。
目前我国居住建筑物价值行业对环境影响因素的分析没有做出详细的规定，因此还有许多具体细致的工作要做、更要分析研究。对我国居住建筑物价值中建立环境影响评估制度的建议：
1. 明确居住建筑物价值中环境影响评估的适用范围
由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，工业废水、废气、汽车尾气、热岛效应、噪音、光污染等使城市居住和工作环境变得差了很多。人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。环境因素对居住建筑物造成的价值减损，普通老百姓可能由于缺乏专业知识，在购买居住建筑物时，往往不能预先知道。只有当入住后，出现了如身体方面的疾病，居住环境不健康，出现安全等问题时，才意识到环境的重要性。因此，居住建筑物价值管理机构，应该研究居住建筑物价值中的环境影响评估问题，明确一些类型的居住建筑物价值报告或居住建筑物开发咨询报告必须要进行环境影响评估。
2. 制定居住建筑物价值中环境影响评估的操作规程
在居住建筑物价值中进行环境影响评估，关键要在价值程序中给予明确，并在价值规程中建立环境影响评估操作程序和具体规范，把居住建筑物价值与环境影响评估沟通起来。在这方面我们可以借鉴美国居住建筑物价值中环境影响评估的一些经验。1991年，美国通过的《职业价值实务通用标准》对环境评估有了规定和要求。价值师根据环境方面的法律规定对影响价值标的物价值的环境因素进行调查和分析，并将其反映在居住建筑物市场价值估计值上。为了便于价值师记录所观察到的可能影响标的物的环境的因素，美国价值师协会于1995年制定了《不动产观察核检清单》，这个清单是一个格式化、易于使用（包括可能范围）及限制性责任的指南。美国居住建筑物价值环境影响评估涉及的专业调查分三个阶段，第一阶段着重于调查潜在污染的证据，如到实地调查噪音、有毒的气味或化学制剂造成的枯死的落叶等；第二阶段检测并决定嫌疑污染是否存在，抽取样本进行分析。如进行土壤和地下水的污染样本分析；第三阶段描述污染程度，制定减低污染程度的计划和预测清除污染的费用。我国在1999年颁布实施的《居住建筑物价值规范》，对指导和规范全国的居住建筑物价值工作起到了很大的作用，但随着居住建筑物市场的发育，对居住建筑物价值提出了更高的要求，应该适时地更新并加入新的内容。例如：进一步细化居住建筑物价值程序，对居住建筑物价值对象的周围环境描述和评价做更系统和规范的规定，明确勘察程序，使价值师尽量按照统一的标准和格式操作。把目前规定的价值师对周围环境亲身体验变为客观量度，减少价值师的主观判断，量化环境因素对居住建筑物价值对象价值的影响。
3. 确定环境影响评估是民用住宅价值评估程序中的可选程序
城市化已经成为我国实现社会主义现代化的重要战略之一，这意味着越来越多的人从农村进入城市或者从小城市集聚到大城市中，城市的规模有进一步扩大的趋势。能够使城市居民有一个安全、健康、舒适的居住环境是非常重要的。在住房建设和开发过程中，居住建筑物价值中的环境影响评估扮演着十分重要的角色。由于受知识或专业的限制，普通市民尽管了解环境污染对身体健康有害，可能不知道有些伤害是从天天居住的房子中引起的，不知道在居住建筑物价值中可以委托价值师进行环境影响评估，以决定是否购买某处房产。因此，居住建筑物价值管理机构应该将环境影响评估作为民用住宅买卖价值评估的可选程序。如果价值师为了促成一宗交易的完成，出具了虚假的环境影响分析报告，价值师应该负有道德和经济责任。由此可见，不仅公众要有环保意识和保护公民财产不受损失的法律观念，更是期望政府部门建立环境影响评估的技术规范，使我国的居住建筑物评估更深入和细化。
综上所述，环境因素对居住建筑物价值的影响是巨大的。任何一个价值师都不可能脱离价值对象的地理位置和周围环境而对某居住建筑物进行正确的评估。关于环境因素对居住建筑物价格的影响，我国在此方面的研究在不断发展和完善。
参考文献
［1］ 李永福 章彤等课题《大盘房地产开发项目投资经济评价分析方法研究》 2005年7月
［2］ 《居住建筑物新政——现状、展望与思考》 西南财经大学出版社，成都 2009年8月
【关键词】建筑环境；居住建筑物价值；投资；视觉环境
Discuss impact of building environment to residential buildings value
Sun Yin-ge
(Shandong Liancheng Real Estate Co., Ltd., Jinan Shandong 250014)
【Abstract】Building environment reflects the value of residential buildings, the potential value of the built environment decision to live the most fundamental factor in building long-term value. Return on investment for residential buildings and in direct proportion to the merits of the built environment.
【Key words】Building environment; Value of residential buildings; Investment; Visual environment
随着人们生活水平的提高，城市居民对建筑环境环境要求也是与日俱增，人们都不愿意生活在有污染的环境中。环境污染对居住建筑物价值会造成一定的影响，处于恶劣环境中的居住建筑物与处于优美环境中的居住建筑物有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。在居住建筑物价值中所指的环境因素是那些对居住建筑物价格有影响的居住建筑物周围的物理状况因素，也就是通常所指的自然环境因素。建筑环境对居住建筑物价值的影响进行分析是一项实践性非常强的业务，居住建筑物价值师除了要掌握居住建筑物价值的基本理论和基本方法，更重要的是能够保质保量完成价值任务，对居住建筑物作出分析，确定价值技术路线和选择合适的价值方法，最终还应会动手撰写价值报告。居住建筑物价值师对周边环境的价值是指专业价值人员，根据价值目的，遵循价值原则，按照价值程序选择适宜的价值方法，并在综合分析居住建筑物周边环境影响其价格的因素基础上，对其在价值时点的客观合理价格或价值进行判定的活动。居住建筑物价值作为市场经济运行的中介经济活动，必然会受到各种条件、各种因素的影响。环境因素对居住建筑物价值有着相当大的影响，特别是现阶段“落实科学发展观、构建和谐社会”经济迅速发展的今天，环境因素对居住建筑物价值的影响更加明显，这种因素已经成为人们关心的焦点，也成为居住建筑物价值师在进行居住建筑物价值时所着重考虑的因素。本文就建筑环境对居住建筑物的价值影响进行分析与探讨。
目前我国居住建筑物价值行业对环境影响因素的分析没有做出详细的规定，因此还有许多具体细致的工作要做、更要分析研究。对我国居住建筑物价值中建立环境影响评估制度的建议：
1. 明确居住建筑物价值中环境影响评估的适用范围
由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，工业废水、废气、汽车尾气、热岛效应、噪音、光污染等使城市居住和工作环境变得差了很多。人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。环境因素对居住建筑物造成的价值减损，普通老百姓可能由于缺乏专业知识，在购买居住建筑物时，往往不能预先知道。只有当入住后，出现了如身体方面的疾病，居住环境不健康，出现安全等问题时，才意识到环境的重要性。因此，居住建筑物价值管理机构，应该研究居住建筑物价值中的环境影响评估问题，明确一些类型的居住建筑物价值报告或居住建筑物开发咨询报告必须要进行环境影响评估。
2. 制定居住建筑物价值中环境影响评估的操作规程
在居住建筑物价值中进行环境影响评估，关键要在价值程序中给予明确，并在价值规程中建立环境影响评估操作程序和具体规范，把居住建筑物价值与环境影响评估沟通起来。在这方面我们可以借鉴美国居住建筑物价值中环境影响评估的一些经验。1991年，美国通过的《职业价值实务通用标准》对环境评估有了规定和要求。价值师根据环境方面的法律规定对影响价值标的物价值的环境因素进行调查和分析，并将其反映在居住建筑物市场价值估计值上。为了便于价值师记录所观察到的可能影响标的物的环境的因素，美国价值师协会于1995年制定了《不动产观察核检清单》，这个清单是一个格式化、易于使用（包括可能范围）及限制性责任的指南。美国居住建筑物价值环境影响评估涉及的专业调查分三个阶段，第一阶段着重于调查潜在污染的证据，如到实地调查噪音、有毒的气味或化学制剂造成的枯死的落叶等；第二阶段检测并决定嫌疑污染是否存在，抽取样本进行分析。如进行土壤和地下水的污染样本分析；第三阶段描述污染程度，制定减低污染程度的计划和预测清除污染的费用。我国在1999年颁布实施的《居住建筑物价值规范》，对指导和规范全国的居住建筑物价值工作起到了很大的作用，但随着居住建筑物市场的发育，对居住建筑物价值提出了更高的要求，应该适时地更新并加入新的内容。例如：进一步细化居住建筑物价值程序，对居住建筑物价值对象的周围环境描述和评价做更系统和规范的规定，明确勘察程序，使价值师尽量按照统一的标准和格式操作。把目前规定的价值师对周围环境亲身体验变为客观量度，减少价值师的主观判断，量化环境因素对居住建筑物价值对象价值的影响。
3. 确定环境影响评估是民用住宅价值评估程序中的可选程序
城市化已经成为我国实现社会主义现代化的重要战略之一，这意味着越来越多的人从农村进入城市或者从小城市集聚到大城市中，城市的规模有进一步扩大的趋势。能够使城市居民有一个安全、健康、舒适的居住环境是非常重要的。在住房建设和开发过程中，居住建筑物价值中的环境影响评估扮演着十分重要的角色。由于受知识或专业的限制，普通市民尽管了解环境污染对身体健康有害，可能不知道有些伤害是从天天居住的房子中引起的，不知道在居住建筑物价值中可以委托价值师进行环境影响评估，以决定是否购买某处房产。因此，居住建筑物价值管理机构应该将环境影响评估作为民用住宅买卖价值评估的可选程序。如果价值师为了促成一宗交易的完成，出具了虚假的环境影响分析报告，价值师应该负有道德和经济责任。由此可见，不仅公众要有环保意识和保护公民财产不受损失的法律观念，更是期望政府部门建立环境影响评估的技术规范，使我国的居住建筑物评估更深入和细化。
综上所述，环境因素对居住建筑物价值的影响是巨大的。任何一个价值师都不可能脱离价值对象的地理位置和周围环境而对某居住建筑物进行正确的评估。关于环境因素对居住建筑物价格的影响，我国在此方面的研究在不断发展和完善。
参考文献
［1］ 李永福 章彤等课题《大盘房地产开发项目投资经济评价分析方法研究》 2005年7月
［2］ 《居住建筑物新政——现状、展望与思考》 西南财经大学出版社，成都 2009年8月