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马年农历新年伊始，沉寂已久的大兴天宫院区域迎来了“遍地开花”的开盘潮。保利首开·熙悦春天、鑫苑·鑫都汇、中国水电·云立方、金融街·融汇等多个项目连续取证入市，住总万科橙等项目也蓄势待发，很有可能近期入市。
这一次的集中开盘，结束了区域长达半年“有盘无房”的零供应局面，房价也再一次站上区域新高。
然而，这极有可能是天宫院楼市年内“最后一次疯狂”。因为区域内已出让的土地供应，几乎都已转化为楼市成交，而从2012年9月之后，天宫院区域再无土地成交。土地市场停滞不前，楼市的“断供”似乎就在眼前。
“不日光，都不好意思跟人说”
“我给这个项目销售留电话登记，都过去将近一年时间了，已经把这茬儿给忘记了！”春节休假结束后上班的第3天，张先生收到了一个叫做熙悦春天项目的开盘通知电话，销售人员告诉他：“项目已经取证（新建商品房预售许可证）了，均价2.3万元/平米，如果有意愿请带齐资料、验资证明、10万元意向金等，准备周末摇号、开盘、选房。”
熙悦春天，是两大国企保利和首开联手打造的楼盘，位于天宫院-生物医药基地楼市板块之内，地铁大兴线最南端首站。它也是农历新年之后，北京市第一个取得预售许可证的楼盘。当期共有500余套、为70-90平方米之间的期房住宅。开盘均价2.2万-2.3万元/平米，这和北京市公布的“面向夹心阶层”的自住型商品房价格相当。这在不少人看来“价格还是比较低，很划算。”
而此次开盘，距离张先生第一次知道这个楼盘，也就是在去年4月的北京春节房展会上，已经过去了将近一年时间。从房地产营销常识角度，长达一年的蓄客期不算短，对于刚需楼盘更是有害无益，最大的问题是客群资源的逐渐流失，更别说在数十个楼盘同时在售、刚需竞品扎堆的天宫院。
然而，熙悦春天的开盘行情异常火爆，推翻了所谓“常识”，为天宫院区域再创了一个“日光”新闻，证实了区域楼市“迎春破冰”的成功。
一周之后，位于熙悦春天以北几百米外，另两个毛坯交付的楼盘，中国水电·云立方和鑫苑·鑫都汇，也先后取得预售许可证，以2.1万-2.2万元/平米左右的预售均价入市。低于此前楼盘蓄客期的对外报价，这让不少买房人喜出望外。这两个楼盘在2月下半月开盘入市，依然是意料之中的热销、售罄。
然而，“日光盘扎堆热销”的新闻并没有引发多大的舆论震动，因为从2012、2013年以来，这几乎是天宫院楼盘的常态。“不日光，都不好意思跟人说。”某项目营销负责人的玩笑之语，用在北京南六环的这个楼市区域，恰如其分。
“低价，并非开发商自愿”
然而，多个楼盘热销，“搏”得年初头彩之后，天宫院此轮行情所显示的诸多特点，如预售价格低于预期、出货量大、“抢房潮”衰减、后继乏力等，都使得区域楼市的未来走势，隐忧闪现。
首先是价格。“天宫院是不是涨不上去了？”记者在采访中接触到一些已在区域内置业买房的人，他们认为此轮开盘的预售价格偏低，更远低于他们对区域房产的投资判断。“你看2012年、2013年的时候天宫院开一个涨一个，几年就翻倍了，势头多猛，怎么今年这几个楼盘的开盘价，都比报价还低呢？”
记者的走访调查，证实了他们的话。诸如鑫苑·鑫都汇、中国水电·云立方等近期开盘的楼盘，其开盘预售均价，普遍低于此前报价1000-2000元/平方米。其中，鑫苑·鑫都汇去年入市时的报价是2.2万-2.3万元/平方米，精装修交付，而其最终取证价格在两万元/平米左右，舍弃精装修，改为毛坯交付。
在楼盘的验资现场，项目销售人员大方承认：“因为之前精装修的那个报价，住建委不批，我们就改做毛坯了。”
“住建委不批”，早已是天宫院楼市的高频词。从2013年下半年开始，北京市政府对预售审批的严格控制，导致区域内涨价楼盘纷纷被“截住”。曾经万元区间的低价纪录，更成为众多楼盘取证难的“魔咒”。 “茶壶中煮饺子，肚里有货倒不出”，是2013年天宫院的楼市印象。然而，“被捂盘”半年之后，天宫院的各大楼盘，似乎不约而同地选择了“放低身段”，低价报批、降价走量的策略。
“低价，并非开发商自愿。”业内人士一语道破。“其实卖到两万元的价格，我们刚刚能达到‘保成本’，但是再往上报价，就很难，已经折腾太久了。”天宫院某开发商人士无奈表示。数据显示，天宫院土地成交价格并不低，大部分楼盘的楼面价格在7000-8000元/平米之间。
在今年之前，天宫院区域的房价经历了好几轮“陡峭”地上涨，如今，这一上涨的曲线正在逐渐放平。业内发现，同样是六环外的通州、房山等区域，项目的价格早已达到3万/平方米，而天宫院仍然在两万元/平米的“关口”，艰难地寻找突破。
策略分化，万科怎么卖？
当期的另一个特点，出货量大。记者统计市住建委数据，2月天宫院已经取证的三个楼盘——保利首开·熙悦春天、鑫苑·鑫都汇、中国水电·云立方，其获批入市的住宅为1048套。业内人士猜测，千余套房源在半月之内全部压入市场，如此大规模的放量，区域内的购房需求恐怕要被消化殆尽了。
这对于尚未取证的楼盘，形成了不小的压力，是乘势快走，还是待价而沽，它们不得不做出选择。如今看来，后期楼盘的判断似乎已经出现了分化。
金融街·融汇是天宫院板块内一个入市多年、体量较大的项目，去年第三季度之后，它一直处于“歇场”状态，甚至连售楼处的不少工作人员都改派至其他项目。如今，金融街·融汇的售楼处内，再次人头攒动，因为这个楼盘在今年3月1日终于取得了预售许可证。
按照去年透露出的消息，金融街·融汇至少会将剩下的房源分为两期入市。但是，如今策略方向急剧转变，节奏骤然提升，它正将剩余1#—6#号楼的1000余套房源全部押上，倾盘而出，卖完就清盘。 记者了解，此次共有1300多个摇号客户，相比较前几期2：1、3：1的选房比例，“抢房”的热度快速冷却。“目前还有几十套一百平米以上的三居室剩余，一居、两居基本售罄。”项目销售告诉记者，低总价的小户型依然热销，但是总价在200万元以上的大户型，需要更长的销售周期。毫无疑问，区域在2月已经大量消化掉的购房需求，使得“清盘冲刺”稍显力量不足。
另一方面，万科在天宫院的项目，似乎无意追赶大势，放慢脚步。记者了解到，万科项目正在筹备入市的房源400余套，80万元的验资门槛是区域最高，但是排号的情况并不太好，仅仅刚超过房源总量。这在常常出现的5：1、4：1的摇号比例的天宫院板块内，不算上佳。
“我希望开盘时间晚一些，手里的客户，不少已经在其他项目买了房。”楼盘销售人员坦言，此前连续开盘的四个项目，已经将楼盘前期的蓄客量“蚕食”了。
此外，“北京房价看万科”的业内定律，使得住总万科橙的一举一动都颇受关注。曾经，“万科房子总比别家卖贵10%-15%”是该楼盘销售人员的一致口吻，报价最高曾达2.5万-2.7万元/平米，如今，它显得谦逊不少，“参考区域同类型楼盘的房价吧！
“因为短期内集中放量，积蓄的购房需求快速消化，区域销售速度会放缓。”亚豪机构市场总监郭毅认为，对于后期入市的项目而言，避开区域集中放量期，拉长蓄客时间，培育新的购房需求，不失为一种策略。
土地冷寂，即将“静默”
然而，不论行情如何微妙改变，今年初的这场热潮，有可能是天宫院近期的“最后一次疯狂”。从2012年9月之后，天宫院区域再没有一宗土地招拍挂的成交记录。土地市场停滞不前，楼市的“断供”似乎就在眼前。
记者查阅北京市土地整理储备中心的历史成交记录，天宫院的最后一次土地交易发生在2012年9月，北京住总万科房地产开发有限公司以10.8亿元的价格，拿下了如今住总万科橙楼盘所在地块，此后区域再无公开成交记录。除了曾经一举拿下30万平米土地的保利，以及拿下16.7万平米土地的保利首开联合体尚有一些土地存货之外，其余的土地成交，几乎都已经转为楼盘成交。
业内担忧，如果天宫院最后一批楼市供应，在今年上半年消化完毕，区域的土地市场又没有新增供应，天宫院将真正进入“无房可卖”的局面。即使在今年上半年，土地市场打破僵局，也至少需要半年到一年的时间，形成新一批楼市供应。
但是，更多的观点认为，天宫院不可能停下来。因为板块内尚有大量的土地可以供应，天宫院也是北京南城开发的一大重点，新机场的建设等利好，也会给区域楼市带来持续动力，天宫院的楼市走向，就看地市的节奏。
这一次的集中开盘，结束了区域长达半年“有盘无房”的零供应局面，房价也再一次站上区域新高。
然而，这极有可能是天宫院楼市年内“最后一次疯狂”。因为区域内已出让的土地供应，几乎都已转化为楼市成交，而从2012年9月之后，天宫院区域再无土地成交。土地市场停滞不前，楼市的“断供”似乎就在眼前。
“不日光，都不好意思跟人说”
“我给这个项目销售留电话登记，都过去将近一年时间了，已经把这茬儿给忘记了！”春节休假结束后上班的第3天，张先生收到了一个叫做熙悦春天项目的开盘通知电话，销售人员告诉他：“项目已经取证（新建商品房预售许可证）了，均价2.3万元/平米，如果有意愿请带齐资料、验资证明、10万元意向金等，准备周末摇号、开盘、选房。”
熙悦春天，是两大国企保利和首开联手打造的楼盘，位于天宫院-生物医药基地楼市板块之内，地铁大兴线最南端首站。它也是农历新年之后，北京市第一个取得预售许可证的楼盘。当期共有500余套、为70-90平方米之间的期房住宅。开盘均价2.2万-2.3万元/平米，这和北京市公布的“面向夹心阶层”的自住型商品房价格相当。这在不少人看来“价格还是比较低，很划算。”
而此次开盘，距离张先生第一次知道这个楼盘，也就是在去年4月的北京春节房展会上，已经过去了将近一年时间。从房地产营销常识角度，长达一年的蓄客期不算短，对于刚需楼盘更是有害无益，最大的问题是客群资源的逐渐流失，更别说在数十个楼盘同时在售、刚需竞品扎堆的天宫院。
然而，熙悦春天的开盘行情异常火爆，推翻了所谓“常识”，为天宫院区域再创了一个“日光”新闻，证实了区域楼市“迎春破冰”的成功。
一周之后，位于熙悦春天以北几百米外，另两个毛坯交付的楼盘，中国水电·云立方和鑫苑·鑫都汇，也先后取得预售许可证，以2.1万-2.2万元/平米左右的预售均价入市。低于此前楼盘蓄客期的对外报价，这让不少买房人喜出望外。这两个楼盘在2月下半月开盘入市，依然是意料之中的热销、售罄。
然而，“日光盘扎堆热销”的新闻并没有引发多大的舆论震动，因为从2012、2013年以来，这几乎是天宫院楼盘的常态。“不日光，都不好意思跟人说。”某项目营销负责人的玩笑之语，用在北京南六环的这个楼市区域，恰如其分。
“低价，并非开发商自愿”
然而，多个楼盘热销，“搏”得年初头彩之后，天宫院此轮行情所显示的诸多特点，如预售价格低于预期、出货量大、“抢房潮”衰减、后继乏力等，都使得区域楼市的未来走势，隐忧闪现。
首先是价格。“天宫院是不是涨不上去了？”记者在采访中接触到一些已在区域内置业买房的人，他们认为此轮开盘的预售价格偏低，更远低于他们对区域房产的投资判断。“你看2012年、2013年的时候天宫院开一个涨一个，几年就翻倍了，势头多猛，怎么今年这几个楼盘的开盘价，都比报价还低呢？”
记者的走访调查，证实了他们的话。诸如鑫苑·鑫都汇、中国水电·云立方等近期开盘的楼盘，其开盘预售均价，普遍低于此前报价1000-2000元/平方米。其中，鑫苑·鑫都汇去年入市时的报价是2.2万-2.3万元/平方米，精装修交付，而其最终取证价格在两万元/平米左右，舍弃精装修，改为毛坯交付。
在楼盘的验资现场，项目销售人员大方承认：“因为之前精装修的那个报价，住建委不批，我们就改做毛坯了。”
“住建委不批”，早已是天宫院楼市的高频词。从2013年下半年开始，北京市政府对预售审批的严格控制，导致区域内涨价楼盘纷纷被“截住”。曾经万元区间的低价纪录，更成为众多楼盘取证难的“魔咒”。 “茶壶中煮饺子，肚里有货倒不出”，是2013年天宫院的楼市印象。然而，“被捂盘”半年之后，天宫院的各大楼盘，似乎不约而同地选择了“放低身段”，低价报批、降价走量的策略。
“低价，并非开发商自愿。”业内人士一语道破。“其实卖到两万元的价格，我们刚刚能达到‘保成本’，但是再往上报价，就很难，已经折腾太久了。”天宫院某开发商人士无奈表示。数据显示，天宫院土地成交价格并不低，大部分楼盘的楼面价格在7000-8000元/平米之间。
在今年之前，天宫院区域的房价经历了好几轮“陡峭”地上涨，如今，这一上涨的曲线正在逐渐放平。业内发现，同样是六环外的通州、房山等区域，项目的价格早已达到3万/平方米，而天宫院仍然在两万元/平米的“关口”，艰难地寻找突破。
策略分化，万科怎么卖？
当期的另一个特点，出货量大。记者统计市住建委数据，2月天宫院已经取证的三个楼盘——保利首开·熙悦春天、鑫苑·鑫都汇、中国水电·云立方，其获批入市的住宅为1048套。业内人士猜测，千余套房源在半月之内全部压入市场，如此大规模的放量，区域内的购房需求恐怕要被消化殆尽了。
这对于尚未取证的楼盘，形成了不小的压力，是乘势快走，还是待价而沽，它们不得不做出选择。如今看来，后期楼盘的判断似乎已经出现了分化。
金融街·融汇是天宫院板块内一个入市多年、体量较大的项目，去年第三季度之后，它一直处于“歇场”状态，甚至连售楼处的不少工作人员都改派至其他项目。如今，金融街·融汇的售楼处内，再次人头攒动，因为这个楼盘在今年3月1日终于取得了预售许可证。
按照去年透露出的消息，金融街·融汇至少会将剩下的房源分为两期入市。但是，如今策略方向急剧转变，节奏骤然提升，它正将剩余1#—6#号楼的1000余套房源全部押上，倾盘而出，卖完就清盘。 记者了解，此次共有1300多个摇号客户，相比较前几期2：1、3：1的选房比例，“抢房”的热度快速冷却。“目前还有几十套一百平米以上的三居室剩余，一居、两居基本售罄。”项目销售告诉记者，低总价的小户型依然热销，但是总价在200万元以上的大户型，需要更长的销售周期。毫无疑问，区域在2月已经大量消化掉的购房需求，使得“清盘冲刺”稍显力量不足。
另一方面，万科在天宫院的项目，似乎无意追赶大势，放慢脚步。记者了解到，万科项目正在筹备入市的房源400余套，80万元的验资门槛是区域最高，但是排号的情况并不太好，仅仅刚超过房源总量。这在常常出现的5：1、4：1的摇号比例的天宫院板块内，不算上佳。
“我希望开盘时间晚一些，手里的客户，不少已经在其他项目买了房。”楼盘销售人员坦言，此前连续开盘的四个项目，已经将楼盘前期的蓄客量“蚕食”了。
此外，“北京房价看万科”的业内定律，使得住总万科橙的一举一动都颇受关注。曾经，“万科房子总比别家卖贵10%-15%”是该楼盘销售人员的一致口吻，报价最高曾达2.5万-2.7万元/平米，如今，它显得谦逊不少，“参考区域同类型楼盘的房价吧！
“因为短期内集中放量，积蓄的购房需求快速消化，区域销售速度会放缓。”亚豪机构市场总监郭毅认为，对于后期入市的项目而言，避开区域集中放量期，拉长蓄客时间，培育新的购房需求，不失为一种策略。
土地冷寂，即将“静默”
然而，不论行情如何微妙改变，今年初的这场热潮，有可能是天宫院近期的“最后一次疯狂”。从2012年9月之后，天宫院区域再没有一宗土地招拍挂的成交记录。土地市场停滞不前，楼市的“断供”似乎就在眼前。
记者查阅北京市土地整理储备中心的历史成交记录，天宫院的最后一次土地交易发生在2012年9月，北京住总万科房地产开发有限公司以10.8亿元的价格，拿下了如今住总万科橙楼盘所在地块，此后区域再无公开成交记录。除了曾经一举拿下30万平米土地的保利，以及拿下16.7万平米土地的保利首开联合体尚有一些土地存货之外，其余的土地成交，几乎都已经转为楼盘成交。
业内担忧，如果天宫院最后一批楼市供应，在今年上半年消化完毕，区域的土地市场又没有新增供应，天宫院将真正进入“无房可卖”的局面。即使在今年上半年，土地市场打破僵局，也至少需要半年到一年的时间，形成新一批楼市供应。
但是，更多的观点认为，天宫院不可能停下来。因为板块内尚有大量的土地可以供应，天宫院也是北京南城开发的一大重点，新机场的建设等利好，也会给区域楼市带来持续动力，天宫院的楼市走向，就看地市的节奏。