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不管真降还是假降，如果当前低迷的市场行情持续，如果“卖不动”的困境蔓延加深，亦庄将何去何从。
然而，熟悉亦庄的业内人士几乎一致认为“亦庄很好，没有问题。”一个重要的理由是，和北京出现的诸多“睡城”不同，楼市开发和产业发展“齐飞”是亦庄的一大特色。产业的良性发展，为区域楼市提供强大的支撑力。在市场考验中撇除概念的热炒，在行情的波折之中前行，亦庄依然在朝着“国际宜居宜业新城”的方向迈进。
没什么降价空间了
亦庄诸个项目在去年都曾期盼携手冲上3.5万元的价格线，如今的问题是，这个价格线的下探空间有多少？
“亦庄其实没有多少降价空间。”和裕地产营销中心总经理王骞表示，类似于林肯公园这样在核心区的大盘，即使在整体大势之中，也能保持相对稳定的市场策略。
区域内另一个即将近期入市的项目也表示，会“随行就市，平稳出货”。“这段时间所谓的亦庄‘降价’现象，其实不少是楼盘刺激市场的营销手法，比如拿出少量特价房源来做团购、通过精装修来让利等。这些营销现象被媒体过分解读、放大，造成了当前这样的舆论环境。”该项目负责人如此说。
事实上，当个别项目的价格线稍稍低于预期时，依旧能收获热销的行情，这显示出整个亦庄区域内，供需双方在价格上的紧张较量。
例如之前推出贴“万元房”价格的珠江四季悦城项目，在坚持“低价走量”的策略下，收获了150套房源售罄日光的局面，该项目在4月的销售录入4亿-5亿元。此前一直去化缓慢的城建项目，在“百团大战”的促销之后，人气飙升。据项目销售人员介绍，现在每天到访人数是之前月的数倍。
此外，刚刚出现的“涨价也热销”的枫丹壹号二期销售的好局面，也给亦庄楼市打了一剂兴奋剂。这个项目价格较上期上调了约5000元/平米，成交价格超过3.9万元/平米，依然实现了开盘接近90%的去化率。
“现在是不是买房的‘窗口期’，是我最疑惑的问题。现在价格基本符合心理预期，不知道后面会不会继续降，害怕错过了。”一位正在售楼处的看房人告诉记者，之前他并没有留意到亦庄的项目，正是媒体曝出“降价”的新闻，让他关注到了亦庄。市场分析人士认为，不独刚需项目，越来越多的改善性大户型产品，也会选择更多灵活的策略来刺激市场，加快周转速度。
终究还是地王的错
“表面上看到是亦庄价格松动了，其实不少项目蓄客放缓已经持续很长时间，而且比较普遍。更深层次的原因，是原来附着在区域房价上的概念炒作成分，比如‘地王’效应等，正在逐渐淡去。”
王骞认为，亦庄之所以成为北京“领降”区域，在某种意义上来说，是“不正常的井喷”之后，回归常态，“亦庄去年实在太火了，处于压制之后的反弹期，还有炒概念的成分，不正常。”
去年8月，当融创葛洲坝联合体拿下亦庄新城的高价地，商品房部分折合楼面价在3万元/平米之后，整个亦庄几乎都要“沸腾”了，空气中都弥漫着前所未有的乐观情绪。
加之正处于去年第三季度北京市场需求集中爆发的时机，亦庄的一二手房市场都被“地王”的概念炒得火热。核心区内不少二手房交易门店报告的成交数据直冲年内最高点。“‘地王’拍出来之后，挂牌价直接加价30万-50万的都有，而且成交变得非常容易。”多年在亦庄区域做二手房代理生意的王建彬告诉记者。
“在过去一年中，亦庄、台湖多属于被过度热炒的区域。如今大势之下，这些区域的炒作概念已被透支了。”易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，类似新兴板块的地价虚高，导致市场对区域房价预期不客观，成为典型的降价板块。
事实上，不独买房客户的心理预期发生了变化，开发商的拿地心理也在起变化。
今年2月，当亦庄核心区再次挂牌出让土地时，已经不见去年下半年那样众多房企“高价抢地”的热烈局面。今年初挂出的这两幅地块均平淡成交，拿地企业依然是融创联合体、方兴和葛洲坝联合体，亦庄的老面孔。底价成交，没有其他的竞争者，亦庄的地块明显在降温。
“根本上说供求关系已经逆转了，且又受到市区二手房市场疲软、信贷收紧、舆论预期等多因素交织影响。”王骞认为，在去年集中消化之后，区域内的需求基本释放完毕，未来恐怕会进入一段较长的平缓期。
“亦庄的情况不是最糟糕”
业内人士认为，相较于其他外围板块，亦庄的情况并不是最糟糕的，但最具有典型意义，亦庄的行情，折射出刚需、改善两个市场的整体行情。
“银行信贷收紧，对我们的影响是很大的。”王骞告诉记者，从去年下半年开始，商住类产品的银行贷款变得更加困难。不久之前又传出消息称，建行继续收紧个人商业用房贷款，首付比例从五成提高至六成，贷款利率的上浮幅度也从10%上调至20%，主要针对的是商铺、写字楼、商住两用房等物业。
对于商住项目撑起半边天的亦庄核心区市场而言，这无疑是一个重大的打击。王建彬也证实，“现在买商住楼的银行贷款几乎很难办下来，全款成交小户型还能承受，但是林肯公园二手房的大户型明显卖不动了，成交量直线下滑。”
此外，以刚需产品为主力的马驹桥，在价格和产品上和其他六环线上的板块相比，并无明显优势，难以摆脱大势。因此，珠江四季悦城等项目选择平价跑量的策略，被业内视为较为明智。
随着悲观预期逐渐从刚需市场蔓延至改善性市场时，作为新兴改善板块的河西区也受到冲击。“河西区目前改善型产品，多为130-160平米户型，总价在四五百万元以上。客群往往是‘换房’人群，必须卖掉原来的房子才有能力买新房。但是目前市区的二手房市场成交非常低迷，极大地压低了这部分人群的换房意愿和能力。”亚豪机构市场总监郭毅认为，新兴的改善板块，正在受到二手房市场颓势的负面连带。
不独亦庄处于降价潮的风暴之中，通州、大兴、房山都已经卷入其中。在今年2、3月间，大兴天宫院板块就有保利首开·熙悦春天、住总·万科橙等项目，低于预期3000元/平米左右的价格线入市；随后通州新兴板块台湖的东亚·印象台湖也比预期价格低20%的标准入市。如果说“低于预期入市”打破了人们对北京楼市“只涨不跌”的习惯性认知，那么接踵而至的“降价潮”，真正刺激了市场和舆论。
然而，熟悉亦庄的业内人士几乎一致认为“亦庄很好，没有问题。”一个重要的理由是，和北京出现的诸多“睡城”不同，楼市开发和产业发展“齐飞”是亦庄的一大特色。产业的良性发展，为区域楼市提供强大的支撑力。在市场考验中撇除概念的热炒，在行情的波折之中前行，亦庄依然在朝着“国际宜居宜业新城”的方向迈进。
没什么降价空间了
亦庄诸个项目在去年都曾期盼携手冲上3.5万元的价格线，如今的问题是，这个价格线的下探空间有多少？
“亦庄其实没有多少降价空间。”和裕地产营销中心总经理王骞表示，类似于林肯公园这样在核心区的大盘，即使在整体大势之中，也能保持相对稳定的市场策略。
区域内另一个即将近期入市的项目也表示，会“随行就市，平稳出货”。“这段时间所谓的亦庄‘降价’现象，其实不少是楼盘刺激市场的营销手法，比如拿出少量特价房源来做团购、通过精装修来让利等。这些营销现象被媒体过分解读、放大，造成了当前这样的舆论环境。”该项目负责人如此说。
事实上，当个别项目的价格线稍稍低于预期时，依旧能收获热销的行情，这显示出整个亦庄区域内，供需双方在价格上的紧张较量。
例如之前推出贴“万元房”价格的珠江四季悦城项目，在坚持“低价走量”的策略下，收获了150套房源售罄日光的局面，该项目在4月的销售录入4亿-5亿元。此前一直去化缓慢的城建项目，在“百团大战”的促销之后，人气飙升。据项目销售人员介绍，现在每天到访人数是之前月的数倍。
此外，刚刚出现的“涨价也热销”的枫丹壹号二期销售的好局面，也给亦庄楼市打了一剂兴奋剂。这个项目价格较上期上调了约5000元/平米，成交价格超过3.9万元/平米，依然实现了开盘接近90%的去化率。
“现在是不是买房的‘窗口期’，是我最疑惑的问题。现在价格基本符合心理预期，不知道后面会不会继续降，害怕错过了。”一位正在售楼处的看房人告诉记者，之前他并没有留意到亦庄的项目，正是媒体曝出“降价”的新闻，让他关注到了亦庄。市场分析人士认为，不独刚需项目，越来越多的改善性大户型产品，也会选择更多灵活的策略来刺激市场，加快周转速度。
终究还是地王的错
“表面上看到是亦庄价格松动了，其实不少项目蓄客放缓已经持续很长时间，而且比较普遍。更深层次的原因，是原来附着在区域房价上的概念炒作成分，比如‘地王’效应等，正在逐渐淡去。”
王骞认为，亦庄之所以成为北京“领降”区域，在某种意义上来说，是“不正常的井喷”之后，回归常态，“亦庄去年实在太火了，处于压制之后的反弹期，还有炒概念的成分，不正常。”
去年8月，当融创葛洲坝联合体拿下亦庄新城的高价地，商品房部分折合楼面价在3万元/平米之后，整个亦庄几乎都要“沸腾”了，空气中都弥漫着前所未有的乐观情绪。
加之正处于去年第三季度北京市场需求集中爆发的时机，亦庄的一二手房市场都被“地王”的概念炒得火热。核心区内不少二手房交易门店报告的成交数据直冲年内最高点。“‘地王’拍出来之后，挂牌价直接加价30万-50万的都有，而且成交变得非常容易。”多年在亦庄区域做二手房代理生意的王建彬告诉记者。
“在过去一年中，亦庄、台湖多属于被过度热炒的区域。如今大势之下，这些区域的炒作概念已被透支了。”易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，类似新兴板块的地价虚高，导致市场对区域房价预期不客观，成为典型的降价板块。
事实上，不独买房客户的心理预期发生了变化，开发商的拿地心理也在起变化。
今年2月，当亦庄核心区再次挂牌出让土地时，已经不见去年下半年那样众多房企“高价抢地”的热烈局面。今年初挂出的这两幅地块均平淡成交，拿地企业依然是融创联合体、方兴和葛洲坝联合体，亦庄的老面孔。底价成交，没有其他的竞争者，亦庄的地块明显在降温。
“根本上说供求关系已经逆转了，且又受到市区二手房市场疲软、信贷收紧、舆论预期等多因素交织影响。”王骞认为，在去年集中消化之后，区域内的需求基本释放完毕，未来恐怕会进入一段较长的平缓期。
“亦庄的情况不是最糟糕”
业内人士认为，相较于其他外围板块，亦庄的情况并不是最糟糕的，但最具有典型意义，亦庄的行情，折射出刚需、改善两个市场的整体行情。
“银行信贷收紧，对我们的影响是很大的。”王骞告诉记者，从去年下半年开始，商住类产品的银行贷款变得更加困难。不久之前又传出消息称，建行继续收紧个人商业用房贷款，首付比例从五成提高至六成，贷款利率的上浮幅度也从10%上调至20%，主要针对的是商铺、写字楼、商住两用房等物业。
对于商住项目撑起半边天的亦庄核心区市场而言，这无疑是一个重大的打击。王建彬也证实，“现在买商住楼的银行贷款几乎很难办下来，全款成交小户型还能承受，但是林肯公园二手房的大户型明显卖不动了，成交量直线下滑。”
此外，以刚需产品为主力的马驹桥，在价格和产品上和其他六环线上的板块相比，并无明显优势，难以摆脱大势。因此，珠江四季悦城等项目选择平价跑量的策略，被业内视为较为明智。
随着悲观预期逐渐从刚需市场蔓延至改善性市场时，作为新兴改善板块的河西区也受到冲击。“河西区目前改善型产品，多为130-160平米户型，总价在四五百万元以上。客群往往是‘换房’人群，必须卖掉原来的房子才有能力买新房。但是目前市区的二手房市场成交非常低迷，极大地压低了这部分人群的换房意愿和能力。”亚豪机构市场总监郭毅认为，新兴的改善板块，正在受到二手房市场颓势的负面连带。
不独亦庄处于降价潮的风暴之中，通州、大兴、房山都已经卷入其中。在今年2、3月间，大兴天宫院板块就有保利首开·熙悦春天、住总·万科橙等项目，低于预期3000元/平米左右的价格线入市；随后通州新兴板块台湖的东亚·印象台湖也比预期价格低20%的标准入市。如果说“低于预期入市”打破了人们对北京楼市“只涨不跌”的习惯性认知，那么接踵而至的“降价潮”，真正刺激了市场和舆论。