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摘 要：随着近些年房地产市场的快速发展，房地产价值的成本模式所反映的真实度与可靠度大大降低。另一种计量模式公允价值也慢慢被关注，特别是当新的会计准则出台后，公允价值计量模式的主体地位即确立。本文将公允价值在我国会计发展上所遭遇的问题与造成问题的原因进行挖掘，并提出有效的对策与建议。
关键词：应用现状；问题分析；建议
一、公允价值计量在我国投资性房地产中的应用现状
根据对市场的实际考察发现，目前我国房地产交易市场尚处于相对稳定阶段，交易并不频繁，尤其是在考量其评估标准时，还需要借助于第三方和中介机构的评估报告，以及对市场同类交易价格的参考等方式。
在此背景下，公司的税收成本也会无形增加，采用公允价值计量投资性房地产模式时，按历史成本下在确认其账面价值的基础上，计提折旧后，要对计算出来的企业所得税进行调整；而当该计量模式运用于投资性房地产时，则不需对其进行计提折旧和摊销。最后，公司某些管理者的优秀管理能力及运营水平也可能会因为公允价值带来的变动而掩盖，一旦公司业绩出现大幅度波动，利益相关者便会被误导，无形加大公司的风险，使公司的正面形象受损。
二、我国投资性房地产采用公允价值计量的问题分析
1.应用条件严格苛刻，操作难度大
在同时满足两个先决条件下，公允价值计量的应用才能够得以实现。其一，在大中型城市范围内，即投资性房地产活跃的市场范围内，才更适合公允模式的应用；其二，比较严格的房地产同类市场范围，关于土地使用权或建筑物规定有如下几方面，如环境，地理位置、使用的性质目的相近，内部结构与外形相似，使用年数与年限一致的建筑。
2 . 后续计量成本增加
所谓后续计量成本，主要有两个层面的内容。其一，信息成本的压力加大。其二，会不同程度的改变税收成本。而运用传统成本模式时，企业实施摊销与折旧，两者具有抵税功能，能够降低企业税收负担。因此，公允模式在投资性房地产公司中的反应普遍冷淡，而使用成本模式。
3 . 造成业绩大幅波动
对房地产上市公司的发展与运营起着重要决定性作用的当属资本市场的融资情况。在此背景下，通过低发行成本募集资金，公司在证劵市场的财务报表上进行一定的美化，以此来达成更好的财务目标和财务预期。然而，在财务报表上，公允价值的变动会使利益得失直观的呈现出来，引发企业不定期的经营业绩波动，存在着不可预期的风险性，对于成熟型的上市公司而言，这种风险显然是不容易承担的。
三、我国上市公司公允价值应用建议
1.授权评估机构，规范中介机构
资产评估机构应该是专业的公平、公正的第三方机构，也是对资产价格进行调查和评估的机构，在价值评定方面存在着重要的作用和价值。企业通过选择专业机构的方式方法，有利于在专业的知识和技术帮助下，便捷的准确得到公允价值。被寄予厚望的评估机构，其机构的从业人员素质与自身职业道德，都需要有着较高的规范。
2.严格执行内控制度
对于企业而言，利润操纵无疑是管理防范工作的重点。通过财务部门人员的装点，来打造更好的业绩与利润表，该利润表一层层的上报给董事会，显然会让每个经手的部门人受到好评。企业应当按照政府规章制度将其落到实处，结合自身的良好企业文化，在投资性房地产领域，严格的内控制度首先源自于良好的问责制度，当在估值过程中发生任何问题，将会对相关责任人追查到底。
3.提高员工素质与专业技能
企业财务工作者在判定公允价值过程中，需要采用一定的主观性判断，所以唯有较高的职业技能，才可以迎接更高的挑战。故会计的职业判断对公允价值的确定非常关键，可见，会计人员需要在实践中不断提升其职业判断力。
在此背景下，不仅需要全面的提升财务人员的职业道德水平，强化财务人员的责任意识与对企业的忠诚度，能够在遵纪守法的理念中，完成相关工作。更要持续不断的提升财务人员的专业水准，通过定期开展培训、学习和出国留学、考证等方式，持续不断的给予员工更多的专业培训与新知识扩展，有利于普及公允价值的专业理论。
當然，就会计工作者而言，现代社会应用公允价值模式，大幅度增强对他们业务水平的考验力。工作人员要摒弃陈旧的历史成本计量法及其相关理念，学习新的知识与技术，在理解与认知上重视公允价值，更要采取与时俱进的理念，强化自身的专业素养和职业能力。特别对于当下而言，更要在实际的工作当中，重视国内、国际房地产市场出现的各种行情波动，对以上波动信息了解之后，财务或会计人员就需要向管理层提交相关的针对性应对措施，并以此来降低企业公允价值计量模式下的波动问题。
4.政府转变职能
政府在进行宏观调控中，要不断使市场经济的作用发挥出来，以强化管理与规范市场，积极引导市场的良好发展。目前我国房地产市场还存在着诸多不成熟的问题，导致了很多企业难以使用公允价值计量。所以，在新准则下政府应该不断的放宽公允价值的应用条件，推广公允模式，确保市场上的企业真实信息可以更加透明。具体的做法，要求企业不得随意对公允价值的使用进行改变或调整，并将其具体计算方法加以列示，不得装点财务信息、加大审计力度等等。只有这样，整个市场的公正和公平才能得到相应的保障。
参考文献：
[1] 魏天成. 公允价值计量对盈余管理影响的研究[D]. 浙江财经大学，2014.
[2] 唐靓. 我国上市公司投资性房地产公允价值计量的研究[D]. 北京交通大学，2014.
[3] 蔡志伟. 我国投资性房地产公允价值计量研究[D]. 河南大学，2014.
[4] 郑晨晖. 公允价值计量在我国投资性房地产中的应用研究[D]. 西南财经大学，2013.
作者简介：刘培（1983-2），女，籍贯：湖南湘潭，硕士研究生，毕业于华中科技大学会计专业，现为湖北青年职业学院商贸系会计专业负责人，助教。
关键词：应用现状；问题分析；建议
一、公允价值计量在我国投资性房地产中的应用现状
根据对市场的实际考察发现，目前我国房地产交易市场尚处于相对稳定阶段，交易并不频繁，尤其是在考量其评估标准时，还需要借助于第三方和中介机构的评估报告，以及对市场同类交易价格的参考等方式。
在此背景下，公司的税收成本也会无形增加，采用公允价值计量投资性房地产模式时，按历史成本下在确认其账面价值的基础上，计提折旧后，要对计算出来的企业所得税进行调整；而当该计量模式运用于投资性房地产时，则不需对其进行计提折旧和摊销。最后，公司某些管理者的优秀管理能力及运营水平也可能会因为公允价值带来的变动而掩盖，一旦公司业绩出现大幅度波动，利益相关者便会被误导，无形加大公司的风险，使公司的正面形象受损。
二、我国投资性房地产采用公允价值计量的问题分析
1.应用条件严格苛刻，操作难度大
在同时满足两个先决条件下，公允价值计量的应用才能够得以实现。其一，在大中型城市范围内，即投资性房地产活跃的市场范围内，才更适合公允模式的应用；其二，比较严格的房地产同类市场范围，关于土地使用权或建筑物规定有如下几方面，如环境，地理位置、使用的性质目的相近，内部结构与外形相似，使用年数与年限一致的建筑。
2 . 后续计量成本增加
所谓后续计量成本，主要有两个层面的内容。其一，信息成本的压力加大。其二，会不同程度的改变税收成本。而运用传统成本模式时，企业实施摊销与折旧，两者具有抵税功能，能够降低企业税收负担。因此，公允模式在投资性房地产公司中的反应普遍冷淡，而使用成本模式。
3 . 造成业绩大幅波动
对房地产上市公司的发展与运营起着重要决定性作用的当属资本市场的融资情况。在此背景下，通过低发行成本募集资金，公司在证劵市场的财务报表上进行一定的美化，以此来达成更好的财务目标和财务预期。然而，在财务报表上，公允价值的变动会使利益得失直观的呈现出来，引发企业不定期的经营业绩波动，存在着不可预期的风险性，对于成熟型的上市公司而言，这种风险显然是不容易承担的。
三、我国上市公司公允价值应用建议
1.授权评估机构，规范中介机构
资产评估机构应该是专业的公平、公正的第三方机构，也是对资产价格进行调查和评估的机构，在价值评定方面存在着重要的作用和价值。企业通过选择专业机构的方式方法，有利于在专业的知识和技术帮助下，便捷的准确得到公允价值。被寄予厚望的评估机构，其机构的从业人员素质与自身职业道德，都需要有着较高的规范。
2.严格执行内控制度
对于企业而言，利润操纵无疑是管理防范工作的重点。通过财务部门人员的装点，来打造更好的业绩与利润表，该利润表一层层的上报给董事会，显然会让每个经手的部门人受到好评。企业应当按照政府规章制度将其落到实处，结合自身的良好企业文化，在投资性房地产领域，严格的内控制度首先源自于良好的问责制度，当在估值过程中发生任何问题，将会对相关责任人追查到底。
3.提高员工素质与专业技能
企业财务工作者在判定公允价值过程中，需要采用一定的主观性判断，所以唯有较高的职业技能，才可以迎接更高的挑战。故会计的职业判断对公允价值的确定非常关键，可见，会计人员需要在实践中不断提升其职业判断力。
在此背景下，不仅需要全面的提升财务人员的职业道德水平，强化财务人员的责任意识与对企业的忠诚度，能够在遵纪守法的理念中，完成相关工作。更要持续不断的提升财务人员的专业水准，通过定期开展培训、学习和出国留学、考证等方式，持续不断的给予员工更多的专业培训与新知识扩展，有利于普及公允价值的专业理论。
當然，就会计工作者而言，现代社会应用公允价值模式，大幅度增强对他们业务水平的考验力。工作人员要摒弃陈旧的历史成本计量法及其相关理念，学习新的知识与技术，在理解与认知上重视公允价值，更要采取与时俱进的理念，强化自身的专业素养和职业能力。特别对于当下而言，更要在实际的工作当中，重视国内、国际房地产市场出现的各种行情波动，对以上波动信息了解之后，财务或会计人员就需要向管理层提交相关的针对性应对措施，并以此来降低企业公允价值计量模式下的波动问题。
4.政府转变职能
政府在进行宏观调控中，要不断使市场经济的作用发挥出来，以强化管理与规范市场，积极引导市场的良好发展。目前我国房地产市场还存在着诸多不成熟的问题，导致了很多企业难以使用公允价值计量。所以，在新准则下政府应该不断的放宽公允价值的应用条件，推广公允模式，确保市场上的企业真实信息可以更加透明。具体的做法，要求企业不得随意对公允价值的使用进行改变或调整，并将其具体计算方法加以列示，不得装点财务信息、加大审计力度等等。只有这样，整个市场的公正和公平才能得到相应的保障。
参考文献：
[1] 魏天成. 公允价值计量对盈余管理影响的研究[D]. 浙江财经大学，2014.
[2] 唐靓. 我国上市公司投资性房地产公允价值计量的研究[D]. 北京交通大学，2014.
[3] 蔡志伟. 我国投资性房地产公允价值计量研究[D]. 河南大学，2014.
[4] 郑晨晖. 公允价值计量在我国投资性房地产中的应用研究[D]. 西南财经大学，2013.
作者简介：刘培（1983-2），女，籍贯：湖南湘潭，硕士研究生，毕业于华中科技大学会计专业，现为湖北青年职业学院商贸系会计专业负责人，助教。