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当前,在国家统计局发布的全国房地产市场运行情况中看到,2007年1—6月份,住宅新开工面积4.79亿平方米,与全年同比下降10.4%。同期看来,全国商品房销售量面积3.41亿平方米,与去年同比增长31.7%。那么,住宅当年新开工量为什么不及当年住宅新销售量而呈逆市下降的趋势呢?
一、当前住宅新开工量的现状
(一) 住宅当年新开工量不及当年住宅新销售量的原因之一,是当地打粮的地王“晒地”。
1、 继北京广渠路15号地以超过40亿元人民币的价格一举成为新地王后,牵动了社会各界人士和广大群众的神经。不可否认的是,一些地块由于地段、周围配套等环境因素的影像,土地价格上涨有它的合理性,然而,造就“地王”的巨量资金来源,则是引发社会各界人士和广大群众神经的一个重要原因。诸多专家学者就此发出警醒:在扩大内需,保持增长依然为当前首要任务的情况下,大量资金远离企业,扎堆楼市,如此这样此消彼长,则必然会导致真正需要资金的企业难以获得补给,对实体经济的回暖形成不利的影响。
2、 “地王”频出,步步推高房价,但房地产行业的持续发展,始终不可能超越链条终端,即购房者的承受能力;而当前显而易见的是,实体经济尚未明显好转,就业形势依然严峻,居民实际购买力并未提高,“地王”频繁出必然会导致房价和购买力之间的更大的脱节。我们因而说,没有成交量支持而仅靠银行资金硬撑的高房价和假繁荣,势必爬得越高,摔得越狠。
3、 “地王”的出现,不尽源于开发商的非理性炒作,我们说也与地方政府的推波助澜不无关系。那么,如不能尽快地从土地供应制度和政策入手,彻底打破“借地生财”的利益链条,地方政府作为土地市场繁荣的直接受益者,则只会继续在开发商、商业银行、炒房者之间的利益泥潭中越陷越深。
4、 需要看到的是,目前国内对住宅消费的中低端产品需求仍占相当大的部分。但是当前,在一些地方“地王”频出的同时,很多居民百姓期盼的经济社用房的项目投资却逐年萎缩。因而,如何有效引导投资需求,使住宅市场回归民生的保障体系,依然是当前地方政府必须冷静思考并须长久规划的重要问题。
(二)住宅当年新开工量不及当年住宅新销售量的原因之二,是当地打粮的开发商“捂地”赚钱。
1、其实,“晒太阳”不只是“地王”,在房地产行业中素来有买地“一年亏,二年平,三年赚“之说,一些开发商为了让土地自然升值,也会“捂地”,为的就是待价而沽,用以获取高额的利润。近日,国土资源部所公布的一项调查报告显示,在全国抽样的105个城市、620个房地产开发项目中,大多数项目地价占房价的比例在15%-30%之间,在30%一下的约占78%。地价的大幅上涨,给房地产企业带来的高额利润,可从中略见一二。也就是说,只要买下地,放上个三、五年,也能获得高额的投资利润。
2、事实上,应该说有很多的房地产企业是房地产“捂地”派的代表,他们凭借着雄厚的资金实力,往往“捂地”三四年,甚至更久。他们通常是待周边其他房地产企业全部都开发完成,区域的成熟度大大提高后,才会介入项目的开发,并由此获取高额利润。当然,大部分房地产企业需要现金滚动,“捂地”并不是普遍现象,并且近年来,住宅用地成交量大量减少也是一大原因。国家统计局的一项调查数据就显示,2007年1-6月,全国房地产开发企业完成土地购置面积1.36亿平方米,同比下降26.5%。
(三)住宅当年新开工量不及当年住宅新销售量的原因之三,是当地大量的开发商投资额减少。
1、住宅当年新开工量的减少,与房地产商的资金没有太大的关系。据国家统计局的调查数据显示,房地产开发企业本年资金来源2.37万亿元人民币,同比增长23.6%;而房地产开发企业开发投资完成额达到1.45万亿元,较去年同期增长8.9%;其中,住宅开发投资完成额达到1.01万亿元,较去年同期增长了7.3%。
2、不过,一些地区确实出现了开发投入减少的情况。1-6月份,上海住宅开发投资完成额为359.21亿元,同比下降11.8%;北京住宅开发投资完成额为331.46%亿元,同比下降15.4%;广东只完成820.94亿元,同比下跌了14.3%。与投资额下降同步,上述省市的新开工面积也出现了一定幅度的下降。上海市统计局公布的数据显示,商品住宅开工量只有1099.14万平方米,较去年同期下降8.2%;北京市统计局的统计数据也显示,北京商品住宅开工量只有465.7万平方米,较去年同期下跌46%;广东商品房新开工面积同比下滑45.18%。虽然没有证据说明,住宅新开工量减少时因为投资减少导致的,但可以看出的是,楼市的复苏并没有带动开发商的投资增加。
二、当前改变住宅新开工量现状的对策
(一)当地开发商应把握住当前新开工量将小幅增加的趋势,不因噎废食,停止开发。开发商担心未来楼市若再度步入熊市,现在加大开工量,可能会作茧自缚。那么我们说,一个项目从开始施工到销售长达一两年,开发商有这方面的担忧也属于正常。不过,大部分开发商不会因此而减少开工量,尤其是那些大型地产公司,应该不会因噎废食,停止开发。这在当前,新开工面积正在逐渐增加上却是一个事实。国家统计局的数据显示,6月份新开工面积单月同比增速自2006年7月起转为负数后,一年来首次转正,同比上升11.4%,仅仅一个月时间就增加了一亿多平方米的新开工量。且自6月份以后,找各类咨询机构、设计机构规划前期,为开工工作准备的房地产公司明显增多。各房地产公司都公开承诺,要增加开工量,至少要超过去年的水平。尤其是一些房地产公司这样表示,今年的开工量会较原计划增加10%-15%。
(二)当地政府应大力促进当年住宅新开工量的上升。
当地政府打击虚假交易,囤盘捂盘,这不仅仅是为了增加销售,而且更主要的是为了促进新开工量。比如上海为了加快土地出让后的开工速度,未来还有可能提高“熟地”的较低标准,未来土地交付给拿地开发商时,须已通过规划、环境等审批手续,具备开工条件,开发商可在拿地最短时间内立即开工,从而缩短楼盘上市时间。再如上海市统计局介绍,上海将加大住宅市场的需求,依法加强对房地产市场的监督和管理,促进和规范房地产销售,加快商品房上市的节奏。我们说,这些都是当地政府大力促进当年住宅新开工量上升的有效方法。
(三)政府“有形”的手和市场“无形”的手要相互配合,尤其是政府调控要尊重市场规律。用以大力促进当年住宅新开工量的上升。
以经济适用房为例,自去年以来,在房地产市场出现波动的情况之下,一些城市减少了经济适用房供应量,像长沙市、常州市、大连市等城市,采取了货币补贴的供应方式,淮安等城市明确政府和购房对象的产权比例,实行租售并举等措施。就是说,各地有关部门鼓励根据国家有关总体政策和当地住房状况等,因地制宜地确定经济适用房的建设规模,这都是有益的探索。据了解,各地政府在经济适用房上还要适度发展,同时严厉查处骗购经济适用房、以管理人员内外勾结、谋取私利的行为。那么,也就是说,由于一个项目在实施过程中,以经济适用房为例,它与商品房开发相比,在土地审批、办证手续、城市配套等方面享有很多优惠政策,通常一个项目下来,能节省费用从数百万之上千万不等,但在利润方面,经济适用房又远低于商品房,而套用经济适用房开发指标开发商品房,既可享受优惠政策,又能获得高额利润,对此,我们说,无论是以经济适用房的指标为筹码进行官商合作,还是权钱交易写进合同,这都是管理人员内外勾结、谋取私利的行为。作为解决低收入群体住房难的重要手段,经济适用房是政府的一种行政行为,但由于有些配套不够完善,操作不够透明,导致出现一些内外勾结、谋取私利的不良现象。因此,我们说,要杜绝这一不良现象发生,政府“有形”的手和市场“无形”的手要相互配合,尤其是政府调控要尊重市场规律。用以大力促进当年住宅新开工量的上升。
一、当前住宅新开工量的现状
(一) 住宅当年新开工量不及当年住宅新销售量的原因之一,是当地打粮的地王“晒地”。
1、 继北京广渠路15号地以超过40亿元人民币的价格一举成为新地王后,牵动了社会各界人士和广大群众的神经。不可否认的是,一些地块由于地段、周围配套等环境因素的影像,土地价格上涨有它的合理性,然而,造就“地王”的巨量资金来源,则是引发社会各界人士和广大群众神经的一个重要原因。诸多专家学者就此发出警醒:在扩大内需,保持增长依然为当前首要任务的情况下,大量资金远离企业,扎堆楼市,如此这样此消彼长,则必然会导致真正需要资金的企业难以获得补给,对实体经济的回暖形成不利的影响。
2、 “地王”频出,步步推高房价,但房地产行业的持续发展,始终不可能超越链条终端,即购房者的承受能力;而当前显而易见的是,实体经济尚未明显好转,就业形势依然严峻,居民实际购买力并未提高,“地王”频繁出必然会导致房价和购买力之间的更大的脱节。我们因而说,没有成交量支持而仅靠银行资金硬撑的高房价和假繁荣,势必爬得越高,摔得越狠。
3、 “地王”的出现,不尽源于开发商的非理性炒作,我们说也与地方政府的推波助澜不无关系。那么,如不能尽快地从土地供应制度和政策入手,彻底打破“借地生财”的利益链条,地方政府作为土地市场繁荣的直接受益者,则只会继续在开发商、商业银行、炒房者之间的利益泥潭中越陷越深。
4、 需要看到的是,目前国内对住宅消费的中低端产品需求仍占相当大的部分。但是当前,在一些地方“地王”频出的同时,很多居民百姓期盼的经济社用房的项目投资却逐年萎缩。因而,如何有效引导投资需求,使住宅市场回归民生的保障体系,依然是当前地方政府必须冷静思考并须长久规划的重要问题。
(二)住宅当年新开工量不及当年住宅新销售量的原因之二,是当地打粮的开发商“捂地”赚钱。
1、其实,“晒太阳”不只是“地王”,在房地产行业中素来有买地“一年亏,二年平,三年赚“之说,一些开发商为了让土地自然升值,也会“捂地”,为的就是待价而沽,用以获取高额的利润。近日,国土资源部所公布的一项调查报告显示,在全国抽样的105个城市、620个房地产开发项目中,大多数项目地价占房价的比例在15%-30%之间,在30%一下的约占78%。地价的大幅上涨,给房地产企业带来的高额利润,可从中略见一二。也就是说,只要买下地,放上个三、五年,也能获得高额的投资利润。
2、事实上,应该说有很多的房地产企业是房地产“捂地”派的代表,他们凭借着雄厚的资金实力,往往“捂地”三四年,甚至更久。他们通常是待周边其他房地产企业全部都开发完成,区域的成熟度大大提高后,才会介入项目的开发,并由此获取高额利润。当然,大部分房地产企业需要现金滚动,“捂地”并不是普遍现象,并且近年来,住宅用地成交量大量减少也是一大原因。国家统计局的一项调查数据就显示,2007年1-6月,全国房地产开发企业完成土地购置面积1.36亿平方米,同比下降26.5%。
(三)住宅当年新开工量不及当年住宅新销售量的原因之三,是当地大量的开发商投资额减少。
1、住宅当年新开工量的减少,与房地产商的资金没有太大的关系。据国家统计局的调查数据显示,房地产开发企业本年资金来源2.37万亿元人民币,同比增长23.6%;而房地产开发企业开发投资完成额达到1.45万亿元,较去年同期增长8.9%;其中,住宅开发投资完成额达到1.01万亿元,较去年同期增长了7.3%。
2、不过,一些地区确实出现了开发投入减少的情况。1-6月份,上海住宅开发投资完成额为359.21亿元,同比下降11.8%;北京住宅开发投资完成额为331.46%亿元,同比下降15.4%;广东只完成820.94亿元,同比下跌了14.3%。与投资额下降同步,上述省市的新开工面积也出现了一定幅度的下降。上海市统计局公布的数据显示,商品住宅开工量只有1099.14万平方米,较去年同期下降8.2%;北京市统计局的统计数据也显示,北京商品住宅开工量只有465.7万平方米,较去年同期下跌46%;广东商品房新开工面积同比下滑45.18%。虽然没有证据说明,住宅新开工量减少时因为投资减少导致的,但可以看出的是,楼市的复苏并没有带动开发商的投资增加。
二、当前改变住宅新开工量现状的对策
(一)当地开发商应把握住当前新开工量将小幅增加的趋势,不因噎废食,停止开发。开发商担心未来楼市若再度步入熊市,现在加大开工量,可能会作茧自缚。那么我们说,一个项目从开始施工到销售长达一两年,开发商有这方面的担忧也属于正常。不过,大部分开发商不会因此而减少开工量,尤其是那些大型地产公司,应该不会因噎废食,停止开发。这在当前,新开工面积正在逐渐增加上却是一个事实。国家统计局的数据显示,6月份新开工面积单月同比增速自2006年7月起转为负数后,一年来首次转正,同比上升11.4%,仅仅一个月时间就增加了一亿多平方米的新开工量。且自6月份以后,找各类咨询机构、设计机构规划前期,为开工工作准备的房地产公司明显增多。各房地产公司都公开承诺,要增加开工量,至少要超过去年的水平。尤其是一些房地产公司这样表示,今年的开工量会较原计划增加10%-15%。
(二)当地政府应大力促进当年住宅新开工量的上升。
当地政府打击虚假交易,囤盘捂盘,这不仅仅是为了增加销售,而且更主要的是为了促进新开工量。比如上海为了加快土地出让后的开工速度,未来还有可能提高“熟地”的较低标准,未来土地交付给拿地开发商时,须已通过规划、环境等审批手续,具备开工条件,开发商可在拿地最短时间内立即开工,从而缩短楼盘上市时间。再如上海市统计局介绍,上海将加大住宅市场的需求,依法加强对房地产市场的监督和管理,促进和规范房地产销售,加快商品房上市的节奏。我们说,这些都是当地政府大力促进当年住宅新开工量上升的有效方法。
(三)政府“有形”的手和市场“无形”的手要相互配合,尤其是政府调控要尊重市场规律。用以大力促进当年住宅新开工量的上升。
以经济适用房为例,自去年以来,在房地产市场出现波动的情况之下,一些城市减少了经济适用房供应量,像长沙市、常州市、大连市等城市,采取了货币补贴的供应方式,淮安等城市明确政府和购房对象的产权比例,实行租售并举等措施。就是说,各地有关部门鼓励根据国家有关总体政策和当地住房状况等,因地制宜地确定经济适用房的建设规模,这都是有益的探索。据了解,各地政府在经济适用房上还要适度发展,同时严厉查处骗购经济适用房、以管理人员内外勾结、谋取私利的行为。那么,也就是说,由于一个项目在实施过程中,以经济适用房为例,它与商品房开发相比,在土地审批、办证手续、城市配套等方面享有很多优惠政策,通常一个项目下来,能节省费用从数百万之上千万不等,但在利润方面,经济适用房又远低于商品房,而套用经济适用房开发指标开发商品房,既可享受优惠政策,又能获得高额利润,对此,我们说,无论是以经济适用房的指标为筹码进行官商合作,还是权钱交易写进合同,这都是管理人员内外勾结、谋取私利的行为。作为解决低收入群体住房难的重要手段,经济适用房是政府的一种行政行为,但由于有些配套不够完善,操作不够透明,导致出现一些内外勾结、谋取私利的不良现象。因此,我们说,要杜绝这一不良现象发生,政府“有形”的手和市场“无形”的手要相互配合,尤其是政府调控要尊重市场规律。用以大力促进当年住宅新开工量的上升。