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摘 要：普通住宅物业管理在社区经济管理过程当中发挥着非常重要的作用。物业管理与居民有着千丝万缕的联系，所以经济纠纷在小区物业管理中受到了社会的高度关注。本文列举了普通住宅物业经济管理的纠纷类型以及纠纷诱因，并提出了解决纠纷的有效措施。
关键词：物业管理 物业管理中的经济纠纷 纠纷类型 解决措施
中图分类号：F715 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）01（a）-159-02
进入21世纪，中国的城市化进程速度大大加快，但是物业经济管理的水平依然落后于城市发展的速度，物业管理行业的法律法规还很不健全，而居民对于物业管理工作的认识不全面、存在偏差，因此导致物业管理与居民生活产生了非常多的纠纷，其中经济纠纷最为常见。这些经济纠纷已经影响到人们生活水平和生活质量的提高。为此，笔者研究了中国普通住宅物业管理与服务的现状，分析物业经济纠纷类型及诱因，并提出相对完整的建设性意见。
1 普通住宅物业经济管理纠纷类型
随着一栋栋住宅楼的拔地而起和生活社区的日益增多，各种物业纠纷也不可避免地产生，并且随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，这类纠纷呈上升趋势。普通住宅的物业管理经济纠纷，其本质都是涉及到居民生活的金钱瓜葛。而在居民生活当中，物业管理涉及房屋、保洁、绿化、安保、车辆管理等业主生活的各个方面，而一旦处理不好，就会引发小区物业经济管理的纠纷，这些经济纠纷，主要包括以下几方面的纠纷类型。
1.1 物业管理收费引起的经济纠纷
由于物业管理收费引起的经济纠纷是业主与物业管理之间最常见的经济纠纷类型。现在，普通住宅物业管理中仍然存在收费难的问题。现实中，除了恶意欠费的业主外，大部分欠费业主都有诸如物业服务不规范、物业收费不合理、房屋质量有问题等各种理由。而这些理由，有的是物业公司的责任，而有的却不是物业公司的责任。在实践中，物业管理收费纠纷主要有物业服务不到位、业主对物业管理合同认识不清、物业服务的类别和收费标准不了解、物业服务收费不透明等多方面的诱因。
1.2 业主和物业管理存在矛盾摩擦引起的经济纠纷
业主和物业管理之间由于业主方和物业方对物业服务范围和标准的不同理解，使得业主和物业服务企业对物业服务质量得出截然不同的评价，另外物业管理水平和服务质量不高或存在管理漏洞，导致业主与物业管理之间出现矛盾或摩擦，这种情况就很容易引起业主和物业管理之间的经济纠纷。
还有一些经济纠纷是由于物业管理存在不足或管理漏洞导致的，例如小区道路积水导致业主受伤、楼道照明未及时维修导致业主损失等。
1.3 业委会与物业管理部门之间的经济纠纷
小区业主委员会是业主大会的常设执行机构，维护广大业主合法权益。业委会主要负责及时了解业主需求和物业使用人的意见，监督和协助物业管理企业按照物业管理合同进行小区的物业管理工作；同时负责选聘物业服务企业等工作。
业委会在履行职责的过程中，会因为小区地面停车费的收取、小区店面租金管理等归全体业主所有的经济收入与物业管理企业产生经济纠纷，同时也会因为小区公共施设维修维护、小区公共资金的使用等公共事务与物业管理企业产生分歧和纠纷。另外，业委会为了提高小区物业管理水平而选聘新的物业企业，在新旧物业更替过程中也容易与物业公司产生经济纠纷。
1.4 业主与业主之间产生的经济纠纷
在现实生活过程当中，有一些业主在进行例如维修自家房屋等个人事务过程当中，存在损坏建筑防水层、或破坏建筑外墙、或改变了房屋使用性质等行为，结果导致建筑公共部分遭受破坏，损害到其他业主的利益，甚至给其他业主带来了经济损失。当业主发生破坏行行为时，物业管理企业没有发现并进行引导或及时进行制止，就会引发业主与业主之间的经济纠纷，也会引发业主与物业管理企业之间的经济纠纷。
1.5 开发商遗留问题导致的经济纠纷
开发商与业主之间的经济纠纷，多数与房屋质量有关系。有一些开发商为了牟取高额的利润，在修建房屋的过程当中，选用一些低质量的建筑用材，甚至在施工过程当中出現偷工减料的问题，或者在房屋建造过程中由于施工因素导致房屋出现瑕疵或质量缺陷。致使业主在收房或居住过程当中出现房屋渗水，地面裂缝等一系列的建筑问题。
房屋交房之后，一切管理系由物业管理企业负责，一些业主没有相关的知识，就会将房屋质量的问题归因于物业管理企业，在房屋维修不及时或房屋多次出现质量问题时，业主就会用拒缴物业管理费等方式给物业管理企业施压或者寻求精神补偿。而物业管理企业夹在业主与开发商之间更是很难开展相关工作。这样出现恶性循环，就会导致物业管理企业与业主之间，开发商与业主之间产生经济纠纷。
2 小区物业管理经济纠纷的诱因
诱使小区物业管理出现经济纠纷的原因有很多，其中具体可以分为三大类：第一大类是物业管理企业的管理存在问题，第二大类是由开发商遗留下来的问题没有得到解决和处理，第三类则是由于业主自身的素质和认识存在较大差异。
2.1 物业管理企业存在的问题
2.1.1 缺乏服务意识
服务理念的缺失使得小区物业管理处不能够及时做到与业主沟通，不能从业主的角度考虑问题，对物业与业主纠纷或业主投诉置之不理，甚至会对业主使用一些报复性手段，这样小区当中会呈现出越来越多的问题，如果小区物业管理处选择一意孤行，不提高自身服务意识和服务水平，将会导致恶性循环，久之会将业主与物业管理企业推向对立面，会导致物业管理处与业主产生不可调和的矛盾。
2.1.2 收费规范不标准
小区物业管理部门的收费不规范不标准，甚至出现物业管理企业为牟取利益而乱收费。这一类问题的产生主要是因为物业管理处没有及时做到服务分类并设置收费标准，或者收费标准过高；没有将公共设施经营收入及时公开或者上缴业主委员会；没有将公共设施维护养护费用及时公开。这样，就导致业主对物业管理处产生误解或拒缴。 2.1.3 服务不到位，管理存在漏洞
在现实的生活当中，小区物业管理处担任着小区服务的角色、管理的角色，同时也担任着协调的角色。在小区物业管理会牵扯到业主生活的方方面面，而物业管理牵涉其中非常多的细节，一旦出现服务不到位、协调不及时，就可能导致经济纠纷的发生。例如，业主违规装修遭到其他业主投诉，而物业管理处没能及时制止，导致其他业主遭到损失；小区发生需要紧急维修的事故，但是物业管理企业没能及时维修导致小区业主经济损失；小区绿化遭到破坏、环境卫生不尽人意，小区物业服务不到位导致楼盘保值增值空间降低等。这些经济纠纷的产生都是因为物业管理企业服务不到位而产生的。
2.2 开发商遗留问题
开发商遗留问题没有能及时解决，或者解决不完全，往往导致业主与物业管理企业产生矛盾，业主会将问题的矛头指向物业管理企业，认为物业管理企业没有尽到责任或者拖延，进而采用拒缴物业费甚至更激烈的行为对物业管理企业进行施压，从而导致业主与物业管理企业之间的经济纠纷。
2.3 业主自身的问题
2.3.1 业主素质参差不齐
小区业主在教育背景、职业背景、生活习惯、经济基础、思想认识水平等各个方面存在非常多的差异。任何住宅小区包括一些高端住宅小区中，都会或多或少地存在一些自身素质较低、生活习惯较差、思想认识水平低的业主。这些自身素质较低的业主，在生活行为中容易出现私自占用公共用地，对于公共环境的维护不到位，甚至破坏公共环境，随地乱扔垃圾的不文明甚至侵害他人的行为，造成其他业主损失，公共部位维护费用增加等，从而引发经济纠纷。
2.3.2 缺乏对业主责任的认知
有一些业主只认识到了自己作为业主所享有的权利，却没有认识到作为小区主人应该承担的责任，或者说有些业主在小区物业管理活动中存在偏颇的自我意识，对于小区物业管理当中的条例，只是遵守，不能提出自己的建设性意见；对于小区物业管理事务、业主大会、小区活动等不闻不问，而只注重自身利益是否得到满足或受到侵害。这些业主往往会成为物业管理经济纠纷的制造者或者积极参与者。
2.3.3 缺乏对物业管理的正确认知
部分业主由于法律法规知识的缺失、对物业管理不够了解等原因，对物业管理的认知存在偏颇或者误区，缺乏对物业管理工作范围、工作职责、物业管理法律法规等的正确认知。导致在业主日常生活过程中，会将其他业主侵权、突发、意外等使得自身遭受经济损失或者伤害的事件，归罪于小区物业管理处，认为小区内发生的一切事件，都应该由物业管理处来负责。这种由于业主对于物业管理缺乏正确的认知，导致业主与物业管理企业之间产生矛盾与经济纠纷。这也是一些小区经济纠纷法律案件中普遍存在的现象，这与我国现阶段的社会发展有一定的关系，与物业管理知识的普及有直接关系。
3 小区物业经济管理纠纷解决措施
3.1 建立健全小区物业经济管理法律法规
针对现阶段的小区物业管理问题，国家的法律部门应该提出相应的物业管理法律法规，用法律和法规来引导市场，规范物业管理的服务体制。从而尽可能地从法律上引导物业经济管理朝着正轨化方向发展。
3.2 提高物业经济管理水平
物业经济管理部门要从自身的角度出发，提高物业经济管理水平。对于开发商遗留问题等，积极沟通、尽快协调，为业主服务；对于自身存在的服务不到位、管理漏洞等问题，及时发现并及时修正，提高小区物业管理处的管理水平；对于业主在实际生活中出现的一些违法行为，要及时进行制止，必要时还可以通过法律法规等相关知识，对业主进行劝导，及时与其他的业主进行沟通；最为重要的就是公共收益财务收支的公開，接受小区居民的监督，制定明确、详细的服务收费标准并公开，避免乱收费等。
3.3 普及物业管理知识
在法律案件实践中，有许多小区物业管理经济纠纷案件的原因是业主和物业管理企业对于物业管理的管理范围、管理权责等认知存在偏差。基于此，应该普及社会对于物业管理的认知，普及业主对于物业管理的认知，普及物业管理相关知识。但是这个任务交给学校教育在我国现行的教育体制下是不可能完成的，交给社会，那么普及的速度、普及的人群都存在限制，甚至依赖公共媒体还有可能产生社会对物业管理的认识误区。所以，小区物业管理处应该积极普及物业管理相关知识给业主，通过组织小区文化活动、展示物业管理优秀事迹及知识等方式。这样，以住宅小区或社区为单位进行，相信能够非常有效地提高业主对于物业管理的认知，从而避免业主认知偏差与物业产生经济纠纷。
4 结语
针对于当前的小区经济管理出现的诸多问题，我们要从根本上了解小区经济管理纠纷类型，以及诱发小区经济管理纠纷的原因，让业主、物业经济管理企业、国家行政部门一起努力，从根本上减少经济纠纷的发生，使小区朝着和谐健康的方向发展。
参考文献
[1] 黄正东.住宅小区物业管理纠纷及对策探讨[J].安阳师范学院学报，2014（05）.
[2] 王欣.物业管理若干法律问题研究[D].吉林大学，2014.
[3] 费晨天.物业管理纠纷原因及其对策研究[D].上海交通大学， 2015.
[4] 朱光喜，朱燕.物业管理多样化及其纠纷解决[J].城市问题， 2015（08）.
关键词：物业管理 物业管理中的经济纠纷 纠纷类型 解决措施
中图分类号：F715 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）01（a）-159-02
进入21世纪，中国的城市化进程速度大大加快，但是物业经济管理的水平依然落后于城市发展的速度，物业管理行业的法律法规还很不健全，而居民对于物业管理工作的认识不全面、存在偏差，因此导致物业管理与居民生活产生了非常多的纠纷，其中经济纠纷最为常见。这些经济纠纷已经影响到人们生活水平和生活质量的提高。为此，笔者研究了中国普通住宅物业管理与服务的现状，分析物业经济纠纷类型及诱因，并提出相对完整的建设性意见。
1 普通住宅物业经济管理纠纷类型
随着一栋栋住宅楼的拔地而起和生活社区的日益增多，各种物业纠纷也不可避免地产生，并且随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，这类纠纷呈上升趋势。普通住宅的物业管理经济纠纷，其本质都是涉及到居民生活的金钱瓜葛。而在居民生活当中，物业管理涉及房屋、保洁、绿化、安保、车辆管理等业主生活的各个方面，而一旦处理不好，就会引发小区物业经济管理的纠纷，这些经济纠纷，主要包括以下几方面的纠纷类型。
1.1 物业管理收费引起的经济纠纷
由于物业管理收费引起的经济纠纷是业主与物业管理之间最常见的经济纠纷类型。现在，普通住宅物业管理中仍然存在收费难的问题。现实中，除了恶意欠费的业主外，大部分欠费业主都有诸如物业服务不规范、物业收费不合理、房屋质量有问题等各种理由。而这些理由，有的是物业公司的责任，而有的却不是物业公司的责任。在实践中，物业管理收费纠纷主要有物业服务不到位、业主对物业管理合同认识不清、物业服务的类别和收费标准不了解、物业服务收费不透明等多方面的诱因。
1.2 业主和物业管理存在矛盾摩擦引起的经济纠纷
业主和物业管理之间由于业主方和物业方对物业服务范围和标准的不同理解，使得业主和物业服务企业对物业服务质量得出截然不同的评价，另外物业管理水平和服务质量不高或存在管理漏洞，导致业主与物业管理之间出现矛盾或摩擦，这种情况就很容易引起业主和物业管理之间的经济纠纷。
还有一些经济纠纷是由于物业管理存在不足或管理漏洞导致的，例如小区道路积水导致业主受伤、楼道照明未及时维修导致业主损失等。
1.3 业委会与物业管理部门之间的经济纠纷
小区业主委员会是业主大会的常设执行机构，维护广大业主合法权益。业委会主要负责及时了解业主需求和物业使用人的意见，监督和协助物业管理企业按照物业管理合同进行小区的物业管理工作；同时负责选聘物业服务企业等工作。
业委会在履行职责的过程中，会因为小区地面停车费的收取、小区店面租金管理等归全体业主所有的经济收入与物业管理企业产生经济纠纷，同时也会因为小区公共施设维修维护、小区公共资金的使用等公共事务与物业管理企业产生分歧和纠纷。另外，业委会为了提高小区物业管理水平而选聘新的物业企业，在新旧物业更替过程中也容易与物业公司产生经济纠纷。
1.4 业主与业主之间产生的经济纠纷
在现实生活过程当中，有一些业主在进行例如维修自家房屋等个人事务过程当中，存在损坏建筑防水层、或破坏建筑外墙、或改变了房屋使用性质等行为，结果导致建筑公共部分遭受破坏，损害到其他业主的利益，甚至给其他业主带来了经济损失。当业主发生破坏行行为时，物业管理企业没有发现并进行引导或及时进行制止，就会引发业主与业主之间的经济纠纷，也会引发业主与物业管理企业之间的经济纠纷。
1.5 开发商遗留问题导致的经济纠纷
开发商与业主之间的经济纠纷，多数与房屋质量有关系。有一些开发商为了牟取高额的利润，在修建房屋的过程当中，选用一些低质量的建筑用材，甚至在施工过程当中出現偷工减料的问题，或者在房屋建造过程中由于施工因素导致房屋出现瑕疵或质量缺陷。致使业主在收房或居住过程当中出现房屋渗水，地面裂缝等一系列的建筑问题。
房屋交房之后，一切管理系由物业管理企业负责，一些业主没有相关的知识，就会将房屋质量的问题归因于物业管理企业，在房屋维修不及时或房屋多次出现质量问题时，业主就会用拒缴物业管理费等方式给物业管理企业施压或者寻求精神补偿。而物业管理企业夹在业主与开发商之间更是很难开展相关工作。这样出现恶性循环，就会导致物业管理企业与业主之间，开发商与业主之间产生经济纠纷。
2 小区物业管理经济纠纷的诱因
诱使小区物业管理出现经济纠纷的原因有很多，其中具体可以分为三大类：第一大类是物业管理企业的管理存在问题，第二大类是由开发商遗留下来的问题没有得到解决和处理，第三类则是由于业主自身的素质和认识存在较大差异。
2.1 物业管理企业存在的问题
2.1.1 缺乏服务意识
服务理念的缺失使得小区物业管理处不能够及时做到与业主沟通，不能从业主的角度考虑问题，对物业与业主纠纷或业主投诉置之不理，甚至会对业主使用一些报复性手段，这样小区当中会呈现出越来越多的问题，如果小区物业管理处选择一意孤行，不提高自身服务意识和服务水平，将会导致恶性循环，久之会将业主与物业管理企业推向对立面，会导致物业管理处与业主产生不可调和的矛盾。
2.1.2 收费规范不标准
小区物业管理部门的收费不规范不标准，甚至出现物业管理企业为牟取利益而乱收费。这一类问题的产生主要是因为物业管理处没有及时做到服务分类并设置收费标准，或者收费标准过高；没有将公共设施经营收入及时公开或者上缴业主委员会；没有将公共设施维护养护费用及时公开。这样，就导致业主对物业管理处产生误解或拒缴。 2.1.3 服务不到位，管理存在漏洞
在现实的生活当中，小区物业管理处担任着小区服务的角色、管理的角色，同时也担任着协调的角色。在小区物业管理会牵扯到业主生活的方方面面，而物业管理牵涉其中非常多的细节，一旦出现服务不到位、协调不及时，就可能导致经济纠纷的发生。例如，业主违规装修遭到其他业主投诉，而物业管理处没能及时制止，导致其他业主遭到损失；小区发生需要紧急维修的事故，但是物业管理企业没能及时维修导致小区业主经济损失；小区绿化遭到破坏、环境卫生不尽人意，小区物业服务不到位导致楼盘保值增值空间降低等。这些经济纠纷的产生都是因为物业管理企业服务不到位而产生的。
2.2 开发商遗留问题
开发商遗留问题没有能及时解决，或者解决不完全，往往导致业主与物业管理企业产生矛盾，业主会将问题的矛头指向物业管理企业，认为物业管理企业没有尽到责任或者拖延，进而采用拒缴物业费甚至更激烈的行为对物业管理企业进行施压，从而导致业主与物业管理企业之间的经济纠纷。
2.3 业主自身的问题
2.3.1 业主素质参差不齐
小区业主在教育背景、职业背景、生活习惯、经济基础、思想认识水平等各个方面存在非常多的差异。任何住宅小区包括一些高端住宅小区中，都会或多或少地存在一些自身素质较低、生活习惯较差、思想认识水平低的业主。这些自身素质较低的业主，在生活行为中容易出现私自占用公共用地，对于公共环境的维护不到位，甚至破坏公共环境，随地乱扔垃圾的不文明甚至侵害他人的行为，造成其他业主损失，公共部位维护费用增加等，从而引发经济纠纷。
2.3.2 缺乏对业主责任的认知
有一些业主只认识到了自己作为业主所享有的权利，却没有认识到作为小区主人应该承担的责任，或者说有些业主在小区物业管理活动中存在偏颇的自我意识，对于小区物业管理当中的条例，只是遵守，不能提出自己的建设性意见；对于小区物业管理事务、业主大会、小区活动等不闻不问，而只注重自身利益是否得到满足或受到侵害。这些业主往往会成为物业管理经济纠纷的制造者或者积极参与者。
2.3.3 缺乏对物业管理的正确认知
部分业主由于法律法规知识的缺失、对物业管理不够了解等原因，对物业管理的认知存在偏颇或者误区，缺乏对物业管理工作范围、工作职责、物业管理法律法规等的正确认知。导致在业主日常生活过程中，会将其他业主侵权、突发、意外等使得自身遭受经济损失或者伤害的事件，归罪于小区物业管理处，认为小区内发生的一切事件，都应该由物业管理处来负责。这种由于业主对于物业管理缺乏正确的认知，导致业主与物业管理企业之间产生矛盾与经济纠纷。这也是一些小区经济纠纷法律案件中普遍存在的现象，这与我国现阶段的社会发展有一定的关系，与物业管理知识的普及有直接关系。
3 小区物业经济管理纠纷解决措施
3.1 建立健全小区物业经济管理法律法规
针对现阶段的小区物业管理问题，国家的法律部门应该提出相应的物业管理法律法规，用法律和法规来引导市场，规范物业管理的服务体制。从而尽可能地从法律上引导物业经济管理朝着正轨化方向发展。
3.2 提高物业经济管理水平
物业经济管理部门要从自身的角度出发，提高物业经济管理水平。对于开发商遗留问题等，积极沟通、尽快协调，为业主服务；对于自身存在的服务不到位、管理漏洞等问题，及时发现并及时修正，提高小区物业管理处的管理水平；对于业主在实际生活中出现的一些违法行为，要及时进行制止，必要时还可以通过法律法规等相关知识，对业主进行劝导，及时与其他的业主进行沟通；最为重要的就是公共收益财务收支的公開，接受小区居民的监督，制定明确、详细的服务收费标准并公开，避免乱收费等。
3.3 普及物业管理知识
在法律案件实践中，有许多小区物业管理经济纠纷案件的原因是业主和物业管理企业对于物业管理的管理范围、管理权责等认知存在偏差。基于此，应该普及社会对于物业管理的认知，普及业主对于物业管理的认知，普及物业管理相关知识。但是这个任务交给学校教育在我国现行的教育体制下是不可能完成的，交给社会，那么普及的速度、普及的人群都存在限制，甚至依赖公共媒体还有可能产生社会对物业管理的认识误区。所以，小区物业管理处应该积极普及物业管理相关知识给业主，通过组织小区文化活动、展示物业管理优秀事迹及知识等方式。这样，以住宅小区或社区为单位进行，相信能够非常有效地提高业主对于物业管理的认知，从而避免业主认知偏差与物业产生经济纠纷。
4 结语
针对于当前的小区经济管理出现的诸多问题，我们要从根本上了解小区经济管理纠纷类型，以及诱发小区经济管理纠纷的原因，让业主、物业经济管理企业、国家行政部门一起努力，从根本上减少经济纠纷的发生，使小区朝着和谐健康的方向发展。
参考文献
[1] 黄正东.住宅小区物业管理纠纷及对策探讨[J].安阳师范学院学报，2014（05）.
[2] 王欣.物业管理若干法律问题研究[D].吉林大学，2014.
[3] 费晨天.物业管理纠纷原因及其对策研究[D].上海交通大学， 2015.
[4] 朱光喜，朱燕.物业管理多样化及其纠纷解决[J].城市问题， 2015（08）.