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2007年已走远，这一年是“房地产政策调控年”。在试行征收物业税、第二套房贷政策调整、央行连续五次加息、提高第二套房贷首付等一系列的调控政策后，楼市经历了一次又一次的政策洗礼，但价格似乎却仍然难以撼动。
刚刚过去的2007年，昆明主城房地产市场价格经历由温变热的戏剧性变化。2007年一季度更跃至12.42%，2007年二季度时Hedonic指数增幅回落至7.98%，但三季度又跃至11.82%，四季度涨幅直达15.51%。
但是，随着国家调控政策在中国楼市的延续性渗透，政策的效用已经开始显现，楼市的变局在所难免。
2008年，昆明的楼市又将走向何方？
关键词：争夺 地价
对于地价和房价的关系，谁都清楚，地价不减，房价就不会跌。
地价不减 房价不跌
2007年11月29日，昆明市糖果厂总面积为2562.517平方米的土地及5393.08平方米的地上建筑物，最终被昆明燊晔房地产开发有限公司以整体4570万元人民币拍得。如果单按土地面积计算，1平方米土地的价格已接近2万元。
2007年12月10日，拍卖师一锤定音，俊发地产以17亿元成功拍得昆明市官渡区矣六乡地块，并成为昆明单宗土地交易总价最高的“地王”，预期将在2008年以大盘姿态面市。业内人士预计销售均价可达6000到8000元/平方米。
2007年12月18日，昆明市土地交易中心对二环沿线3个地块进行了公开挂牌竞拍。其中，小庄立交附近地块被云南珺璨以单价每亩580.35万元拿下，楼面地价约每平方米3706元，创造了昆明二环路周边地价新高。以30％的盈利空间计算，开盘售价将不低于6000元。
对于地价和房价的关系，谁都清楚，地价不减，房价就不会跌。房地产业内人士分析，土地资源有限，造成了企业不惜成本争夺地源，从而推高房价。从昆明楼盘销售情况看，主要属于刚性需求，刚性需求的市场应当说是一个相对稳定与理性的市场。由于2007年昆明新开发的楼盘供应量未能满足很大一部分刚性需求，而在这部分需求的推动之下，昆明房价还有上涨的势头，虽然谁也预计不到这个上涨空间有多大，但房价并没有见顶的迹象。
关键词：上涨 放缓
在2007年下半年宏观调控政策下，房价表现出了增长透支。
昆明房价增长将放缓
2007年是房地产市场突飞猛进的一年，在这一年里，房价增长令人出乎意料。玛雅房屋云南总部副总经理卞东晓认为，2007年的昆明房价过快的增长并不是供求关系失调的结果，很大因素是人为炒作出来的，在下半年宏观调控政策下，房价表现出了增长透支。
那么，今年昆明的房价有会有一个怎么样的走势呢？卞东晓认为，2008年房价仍然会上涨，但在去年政策的影响下，涨幅会放缓。2007年国家对房价的一系列调控并不是在当时就出现效果的，有些政策甚至是不明朗的，像第二套房的界定标准问题是到了2007年的最后一月央行才出台。对于这一系列的政策，他的影响会延续到今年，这就意味着去年的调控政策在今年会显现出它的效果。
从2007年12月到今年1月，昆明市场房价涨幅不大，而这段时间正是对去年房价增长的消化期，这之后昆明房价将会站在一个新的台阶上。
对于未来房价仍然保持增长的原因，卞东晓分析，云南的房地产市场并不是单纯的本地市场，地理优势决定了它在某种程度上是一个全国性的，外省、外国人同样是购买者；从人口构成上看，昆明人口的三分之一是流动人口，这个因素同样对这个市场有着很大的增幅影响。
云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪教授认为，2008年，促使房价上涨的基本因素不会有太大改变，昆明房价总体仍将保持上升态势，但涨幅会因国家宏观调控政策的实施而减弱。从严控制信贷的紧缩性货币政策，将限制房地产投资性需求和开发商囤房行为，从而改变房地产供求结构，起到稳定房价的作用。国家征收物业税是影响房价的另一重要变量，这将在很大程度上增加房屋持有成本。
关键词：拐点 NO
昆明房地产市场上的投机行为的比例不大，因此，应该不会出现深圳那样所谓的“拐点”。
房价出现拐点不现实
2007年底，在一系列的楼市调控政策下，昆明二手房市场开始出现了“有价无市”的情况，从记者在各家房屋中介的挂单和交易情况上看，价格居高不下，成交数量却是少之又少，投资者开始观望楼市的价格走势。虽然二手房如此，但是新开盘的楼盘销售依然火爆，位于高新区的“傲云峰1号”楼盘2007年11月底开盘，开盘当日均价直接上窜到5000元/平方米左右，而之前据销售人员称，开盘价格可能保持在4600元/平方米左右。
事实表明，在国家的调控政策实施之后，房价没有出现明显变化。昆明风之铃市场研究有限公司地产研究部经理陆韬认为，从总体上来说，昆明的房地产是比较健康的，没有深圳那样的泡沫，国家调控政策对昆明房地产市场的影响会小一些。政策主要打压的是投机行为，而昆明房地产市场上的投机行为的比例不大。因此，昆明房地产应该不会出现像深圳那样所谓的“拐点”。
从调查数据上看，国家发改委的调查显示，去年前三季度，全国商品住宅竣工面积同比增长11％，而销售面积同比却增长了33.9％，其中，现房销售面积同比增长14.7％，期房销售面积同比增长42.9％。销售面积是竣工面积的2.15倍。可见，2007年，房地产市场房屋需求显然大于供给，这种状况将会继续延续。玛雅房屋中国总部董事长庄庭祯在云南玛雅房屋2007年11月的招商推介会上表示，去年二季度昆明四城区房屋均价达到4173元/平方米，突破4000元大关，半年内昆明房价平均每平米上涨了708元，而目前成交量下滑应该是短暂的现象，以昆明目前的经济优势看，房价仍然还有上涨空间。
关键词：保障 职责
2008年，昆明将有1.6万套经济适用房投入使用。
住房保障体现政府职责
2007年11月21日上午，在新加坡访问并出席东亚领导人系列会议的国务院总理温家宝，登上新加坡建屋发展局大厦三十二层，远眺新加坡普惠性廉价房区，考察新加坡提供公共住屋的经验和政策。
这个举动似乎是国家调控政策的某种预示。
2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等一系列住房保障文件先后出台。一边是保障性住房，一边是普通商品房，两个市场今后泾渭分明。
据统计，目前昆明共有6万余户家庭领取了购买经济适用房的申请表，在住房保障方面，2007年昆明市也采取了相关政策，以满足中低收入群体的住房需求。
2008年，昆明将有1.6万套经济适用房投入使用。按照《昆明主城区住房假设规划（2006-2010）》，在规划期内，昆明市将建设经济适用房3.1万套，建筑面积250万平方米。其中，2007年昆明市政府决定建设80万平方米、1.6万套经济适用房，具体建设地点为官渡区子君村和北市区茨坝办事处蒜村，两个地块的经济适用房2007年已开工建设，今年建成交付使用。并结合小区管理用房和商业设置，配套文化活动、社区服务中心、社区卫生站、储蓄所、治安联防站等设施。
昆明市廉租房的建筑面积比例不得低于开发项目中住宅总建筑面积的5%。2007年以后，从土地行政主管部门依法取得商品房开发用地的建设项目，将根据规划条件配建经济适用房和廉租房，开发建设中配建的经济适用房的建筑面积比例将不得低于开发项目中住宅总建筑面积的10%－15%，套型建筑面积控制在60平方米左右；廉租房的建筑面积比例不得低于开发项目中住宅总建筑面积的5%，套型建筑面积控制在50平方米以内。
关键词：奥运 雄起
估计在2008年奥运会之前，房地产仍将保持偏热增长态势，处于中期繁荣的顶部区域。
奥运会带动房价上涨？
国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广在最新研究报告中指出，房地产特别是住宅繁荣已经持续10年，估计在2008年奥运会之前，房地产仍将保持偏热增长态势，处于中期繁荣的顶部区域。
但奥运会后，受持续过高的房价对住宅需求的抑制作用、供给的释放及货币信贷的收缩效应以及人们对奥运会后房价上涨预期的变化等多重因素影响，投资增长可能有所减速。奥运可能既是08年房地产市场的利好因素，又是房地产市场变局的开始。
受奥运的影响，昆明房价将会有怎样的走势呢？张洪分析，CPI上涨引起的实际利率下降，是房价一路上扬的重要原因。根据房地产经济学理论，房价等于租金除利率，即房价与利率成反比关系。货币流动性过剩导致房市和股市投资升温，从而抬高房价。
2008年必将迎来中国股市的新一轮“雄起”，无疑，这将波及到楼市。通过分析股票价格指数与商品房销售额的相关性，结果表明，股票市场对房地产市场存在一定的资产组合效应，即股价涨房价也涨，而股市与房市之间的替代效应却不明显。昆明商品房供求缺口可能继续拉动房价上扬。根据有关资料统计，2007年昆明开发商月均购买土地面积20.87万平方米，但是开发商月均开发的土地面积仅12.74万平方米，平均每月有8.13万平方米已被开发商购买的土地没有开发，占开发商月均购买土地面积的39%。2008年云南省将实行城市（镇）户籍改革，大幅降低外来人口入住昆明的门槛，这也将刺激外地人入昆买房和租房。
编辑/李松鹤 美编/老楚