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[摘 要]住房抵押贷款证券化作为一种新的金融创新工具，已经在世界范围内得到了广泛的应用。它的实施彻底改变了传统的金融中介方式，而且有益于增加贷款金融机构资产负债表的流动性，也有利于改善银行的资产负债表结构。
[关键词]资产证券化；住房抵押贷款证券化；现金流；
住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种。虽然我国住房抵押贷款证券已经与国际接轨，但是随之而来的风险不断积累，资金缺口不断加大。本文通过对抵押贷款证券化的基本含义、操作流程、基础理论、风险分析、面临的风险种类及其防范措，针对我国的住房抵押贷款面临的问题提出了一些切实可行的措施。
1证券化研究综述
1.1资产证券化概述
住房抵押贷款证券化是指商业银行等金融机构将自身所持有的流动性差但具有未来收入现金流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。它和资产担保证券化统属于资产证券化。而资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。传统的证券发行是以企业为基础，而资产证券化则是以特定的资产池为基础发行证券。由此可见，房地产证券也是以资产池为基础发行的证券。
1.2国内外资产证券化理论研究
1.2.1国外资产证券化理论研究
McConnell研究假设每种类别的抵押者的再融资成本都是与抵押资产价值成相应比例的，而每个人都在自己范围内有最佳偿付边界，因此每个不同类型的抵押者的最佳偿付边界也是各不相同。而研究结果表明针对每个最佳偿付边界都有一个临界利率水平，只有在其范围内（低于该利率）才会进行提前偿付。
Schwartz等进一步发展了上面的研究，抵押贷款过手证券中同时存在提前偿付和逾期未付风险，而这样的风险进一步发展将会影响到抵押贷款过手证券价格。对于逾期未付行为来说，它将会影响到抵押贷款现金流，进而影响其价值。而对于这样的结果，即使有担保机构的担保也有一定程度负面影响。
1.2.2国内资产证券化研究研究
戴晓凤等认为金融机构信贷资产证券化的主要原因在于自有成本和流动性成本的不断增加。造成自有成本增加原因在于对于自有资本所占比例规定监管的强化；而对于流动性成本增加的主要原因在于目前还未实现利率市场化，其波动幅度不断增大，进一步增大了对现金流流动性需求的增加，从而使得银行等金融机构的代理费用的增加。
邓超、张满华在上述研究的基础上进一步发展，他们主要对房地产抵押贷款证券化的运作模式进行研究。在他們的研究中表明，因为该形式证券化在我国发展未形成成熟运作机制，故适合逐步到位的方式。也就是在四大行中筛选各方面具有优势的银行试行MBS，之后放眼全国寻找全国性的具有代表性的房地产抵押贷款公司，最后待条件时机成熟全面开放市场，使得所有公司平等进入市场竞争。
2住房抵押贷款证券化的运作原理
2.1住房抵押贷款证券化的基础理论
2.1.1资产重组理论
它是指在实行证券化过程中为了分散资产风险而对不同程度的资产进行重新配置的过程。其中所使用的资产是经过“剥离”而成的部分资产，最终形成了资产池。
2.1.2风险隔离理论
其理论是将基础资产的风险和其他资产的风险隔离，提高资本运行效率，最终给各个参与方带来效益，但是同时也会面临交易不能完成而产生的投资者提出损失赔偿以及银行盲目追求高额理论而违背法律规定。
2.1.3资产负债综合管理理论
主要内容是对资产和负债进行合理搭配，实现银行安全性和盈利性的全面协调及统一，从而能始终维持正的资本净值。在该理论下，银行依据对称原则，对协调资产负债各科目之间的关系来达到平衡，实现期限和利率的对称，从而最终实现风险最小化和收益最大化。
2.2住房抵押贷款证券化的操作流程
2.2.1资产证券化操作步骤
资产证券化的交易是一个非常复杂的过程，一般经历以下步骤：
（1）构建资产池、设立SPV
资产证券化的发起人需要对进行资产化的资产的收益和风险按照不同的类别标准加以分离和重组，重新创造出具有不同特色的资产组合然后将这些资产组合构成资产池再加以出售。SPV是一般不会破产的高信用等级实体，故而是一种特殊目的实体，并负责将资产池内资产进行破产隔离。
（2）金融资产的出售
发起人把拥有的金融资产出售给特设目的实体（SPV）的行为是金融资产的出售。通常将发起人的资产与已出售给SPV的资产分离，以实现“破产隔离”。
（3）信用增级与评级
信用增级通常包括破产隔离、卖方信用增级和第三方信用增级。信用评级是指信用中介机构对债务人自身的资产财力进行评估，从中可以判断其是否满足证券交易所需的偿还能力。
（4）证券销售与还本付息
证券销售是指发行人通过证券承销商发行证券支付中介费。然后在资本市场运行产生的现金流收入或者实施其他方面管理，使投资者能够获得相应的积累金。与此同时，在到期之后，要向投资者支付证券本息。
2.2.2资产证券化操作图示
可以通过下面的图示来了解整个资产证券化过程：
3住房抵押贷款证券化的风险研究
3.1住房抵押贷款证券化的风险类别
如图示：
3.2外部风险分析
3.2.1欺诈性风险
欺诈性风险主要是由于投资者对专家过分依赖，使得投资人以外的证券化参与人违反规定，采取各种违法手段欺骗投资者，造成其经濟损失。
3.2.2失效风险
在住房抵押贷款证券过程中，如果MBS失效即不再有法律效力，那么该证券的发行人就不再对资产证券的拥有者有赔偿、支付的义务。 3.2.3第三方风险
它是指资产证券化交易中除原始资产持有人和证券投资者以外的交易参与人。第三方风险包括：服务人风险、受托管理人风险以及信用增级机构风险。
3.2.4等级下降风险
MBS过程中，往往通过内部和外部信用强化措施，降低投资风险，增强流动性。但是由于内外部不稳定因素的存在，比如担保方资信力的下降，会出现等级下降风险。
3.2.5资产质量风险
投资者在购买住房抵押贷款证券之前，必须考虑以住房抵押贷款支持证券支撑的证券违约风险，即资产质量风险。原因在于基础资产的质量，直接影响到证券化产品的违约风险。
3.3内部风险分析
3.3.1违约风险
SPV破产风险的发生也就是违约风险，它是指借款人延迟或者无力还款而造成的风险。根据内外客观因素不同，违约行为可以分为理性违约和被迫违约两类。SPV一般通过章程和业务范围限制、发行多类股票等一些制度设计给破产程序设置了障碍，从而使自愿破产难以启动。
3.3.2提前偿还风险
提前偿还风险是指借款人比约定好的还款时间提前偿还借款的行为，它会造成不确定的风险。一方面导致由于利率下降使得还款率增加带来的缩期风险，相反便是延期风险。而一般抵押贷款利率、住房抵押贷款中抵押贷款的类型和抵押贷款的时间长短会影响借款人的提前支付行为。
3.3.3信用增级风险
它是指SPV没有按照预期目标运用合适增级手段提高债券评级使得融资成本较高和收益较低的风险。主要分为内部和外部信用增级。一方面，内部信用增级通常是由发起人来提供的，因此证券交易不仅受发起人自身信用级别的限制，也与被担保的资产组合不可避免地存在关联风险；另一方面，外部信用增级主要是通过各种金融类公司进行担保进行，在遮掩个的过程中往往使得资产担保证券的投资者承担了增级第三方风险。
3.3.4再投资风险
它是指债券持有人获得的各种收益用于再次投资时可能面临收益下降的风险。长期和短期债券都会面临这样的风险但是相对来说长期债券风险更大。再投资风险还是一个利率风险问题。
3.4住房抵押贷款证券风险的防范
3.4.1防范提前偿还风险、完善银行信贷管理机制
为了应对提前防范风险，通常通过锁住和支付罚金的办法。而对于银行的信贷管理机制，应该在贷款前、贷款中及贷款后加强对借款人的资质审核及加大商业银行对贷款去向的监控和管理力度。
3.4.2加强利率风险管理
由于利率调整不确定性使得面临风险，故银行应该根据有效的抵押贷款记录预测未来提前偿付情况，逐步调整利率水平，推进利率市场化。
4我国发展住房抵押贷款证券化面临的问题与措施
4.1我国发展住房抵押贷款证券化面临的问题
虽然住房抵押贷款证券化在国际市场上运行成熟，但是在我国来说还是一个新生事物，会面临资本市场不完善、法律法规不健全、资料统计落后等方面的问题。
4.1.1来自法律、法规、政策方向的障碍
（1）相关的法律法规不够健全
完善的法律法规是建立和发展资产证券化的基本保证。虽然我国目前有不少的相关法规，但是真正直接针对资产证券化的法律框架还未形成。如破产隔离制度、信用增级等仍缺乏法律规定。
（2）会计制度和税收制度存在一定的障碍
随着住房抵押贷款证券化发展，现有的會计和税收制度已经难以适应现有的金融环境，需要对其加改进适应新环境的需求。同时，制定合理的会计和税收制度，可以降低融资成本，将对资产证券化发展起到推动作用。因此根据住房抵押贷款证券制度特性制定有效政策将是不可缺少的环节。
4.1.2来自市场方面的障碍
（1）住房抵押贷款一级市场还不够成熟
在我国由于各地区经济状况不同，使得住房抵押贷款分布也不平衡，大多数分布在大中城市例如北京、上海等，其他城市较低。而且还没有形成全国规范、统一的住房抵押贷款体系，无法实现其规范化以及标准化，难以形成具有相同利率、期限以及提前清偿的抵押贷款族群，无法实施打包、重组等标准化操作，从而为住房抵押贷款带来技术上的困难。
（2）缺乏被市场信赖的信用评级机构
信用评级机构的评级是投资者进行投资选择的重要依据。但是，在我国信用评级制度很不完善，透明度不高，没有统一的评估标准，难以做到客观和公正的评估。而信用评级机构对信用资产进行中立的、科学和公正的评估，才能得到投资者的信赖，进而做出正確投资决策。因此，我国必须尽快加强评级机构管理。
（3）相应的市场主体资格有待确定
MBS的发行与交易涉及发行人、投资者、中介机构和监管者等几个关系主体。但是对于当前证券市场不发达以及法律法规不健全的情况，使机构投资者成为市场需求主体还存在一定困难，但其还是MBS运行的主力。因此，相关的对于该主体的法律法规条例应予以适当放宽。
4.2我国发展住房抵押贷款证券化的解决措施
4.2.1完善外部市场环境
（1）进一步推进利率市场化
市场利率水平合理性直接关系到金融资产价格合理性。我们应该赋予银行一定利率自主权，构建合理基准利率体系，发挥国债收益率的功能，与此同时，丰富其品种、扩大发行规模也是必要措施，这样有利于构建合理的基准利率体系，为金融资产定价打好基础。
（2）建立和健全相应的法律、法规、制度体系
MBS涉及到许多市场参与主体的利益，其每一步运作都需要相应的法律法规来维护，同时，也需要各个参与主体的行为有相应的法律标准。因此，我们应该加大执法力度，从市场建立初期临时性法规向整体全面法律法规过渡，规范MBS运行。 4.2.2加强MBS推行过程中的风险防范
（1）提高抵押贷款质量，加强金融产品风险管理
为了避免大型商业银行对住房抵押贷款业务的垄断，应该逐步实现住房抵押贷款机构的多元化，从而形成多元化竞争，而且在提高抵押贷款质量方面，应该加强各个银行在办理住房抵押贷款业务中关于贷款审批程序以及资信审查标准的严格程度。尤其是对其业务发展程序进行标准化、规范化处理，这样就有利于提高证券质量。
（2）建立健全个人信用制度
在个人信用制度方面，应建立健全个人信用体系。为了有效控制在MBS中的违约风险，应该成立专门信用评估机构，这样不仅可以降低调查个人信用成本而且可以进行全面调查，降低银行风险。与此同时，信用评估机构统一贷款评估标准也有利于住房抵押贷款市场的标准化和规范化。
（3）完善保险制度，加强保险机构建设
对于信用的保险不仅加强政府监督、管理而且保险机构自身也应该保证产品多样化，加强经营管理专业化，减少信用风险，为住房抵押贷款证券化提供良好信用等级资产。
参考文献：
[1]黄无非.我国住房抵押贷款的风险管理[D].西安建筑科技大学，2012.
[2]焦涛.住房逆抵押贷款及其潜在风险研究[D].上海工程技术大学，2012.
[3]陈丘.成都市农房抵押贷款模式及其配套制度研究[D].四川农业大學，2012.
[4]王心声.住房抵押贷款违约风险影响因素研究[D].上海师范大学，2014.
[5]王现民.我国住房抵押贷款资产证券化运作模式研究[D].昆明理工大学，2013.
[6]周晓静，商学淑.完善我国个人住房抵押贷款证券化的建議[J].现代商业，2011（02）.
[7]刘鑫.浅谈我国住房抵押贷款证券化[J].市场周刊（理论研究），2011（01）.
[8]侯飞.住房抵押贷款证券化模式的国际比较及启示[J].经营管理者，2011（02）.
[9]李学洙.我国住房抵押贷款资产证券化分析[J].现代商贸工业，2011（02）.
作者简介：
张溪（1992-），女，汉，河北，研究生研二，金融学。
[关键词]资产证券化；住房抵押贷款证券化；现金流；
住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种。虽然我国住房抵押贷款证券已经与国际接轨，但是随之而来的风险不断积累，资金缺口不断加大。本文通过对抵押贷款证券化的基本含义、操作流程、基础理论、风险分析、面临的风险种类及其防范措，针对我国的住房抵押贷款面临的问题提出了一些切实可行的措施。
1证券化研究综述
1.1资产证券化概述
住房抵押贷款证券化是指商业银行等金融机构将自身所持有的流动性差但具有未来收入现金流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。它和资产担保证券化统属于资产证券化。而资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。传统的证券发行是以企业为基础，而资产证券化则是以特定的资产池为基础发行证券。由此可见，房地产证券也是以资产池为基础发行的证券。
1.2国内外资产证券化理论研究
1.2.1国外资产证券化理论研究
McConnell研究假设每种类别的抵押者的再融资成本都是与抵押资产价值成相应比例的，而每个人都在自己范围内有最佳偿付边界，因此每个不同类型的抵押者的最佳偿付边界也是各不相同。而研究结果表明针对每个最佳偿付边界都有一个临界利率水平，只有在其范围内（低于该利率）才会进行提前偿付。
Schwartz等进一步发展了上面的研究，抵押贷款过手证券中同时存在提前偿付和逾期未付风险，而这样的风险进一步发展将会影响到抵押贷款过手证券价格。对于逾期未付行为来说，它将会影响到抵押贷款现金流，进而影响其价值。而对于这样的结果，即使有担保机构的担保也有一定程度负面影响。
1.2.2国内资产证券化研究研究
戴晓凤等认为金融机构信贷资产证券化的主要原因在于自有成本和流动性成本的不断增加。造成自有成本增加原因在于对于自有资本所占比例规定监管的强化；而对于流动性成本增加的主要原因在于目前还未实现利率市场化，其波动幅度不断增大，进一步增大了对现金流流动性需求的增加，从而使得银行等金融机构的代理费用的增加。
邓超、张满华在上述研究的基础上进一步发展，他们主要对房地产抵押贷款证券化的运作模式进行研究。在他們的研究中表明，因为该形式证券化在我国发展未形成成熟运作机制，故适合逐步到位的方式。也就是在四大行中筛选各方面具有优势的银行试行MBS，之后放眼全国寻找全国性的具有代表性的房地产抵押贷款公司，最后待条件时机成熟全面开放市场，使得所有公司平等进入市场竞争。
2住房抵押贷款证券化的运作原理
2.1住房抵押贷款证券化的基础理论
2.1.1资产重组理论
它是指在实行证券化过程中为了分散资产风险而对不同程度的资产进行重新配置的过程。其中所使用的资产是经过“剥离”而成的部分资产，最终形成了资产池。
2.1.2风险隔离理论
其理论是将基础资产的风险和其他资产的风险隔离，提高资本运行效率，最终给各个参与方带来效益，但是同时也会面临交易不能完成而产生的投资者提出损失赔偿以及银行盲目追求高额理论而违背法律规定。
2.1.3资产负债综合管理理论
主要内容是对资产和负债进行合理搭配，实现银行安全性和盈利性的全面协调及统一，从而能始终维持正的资本净值。在该理论下，银行依据对称原则，对协调资产负债各科目之间的关系来达到平衡，实现期限和利率的对称，从而最终实现风险最小化和收益最大化。
2.2住房抵押贷款证券化的操作流程
2.2.1资产证券化操作步骤
资产证券化的交易是一个非常复杂的过程，一般经历以下步骤：
（1）构建资产池、设立SPV
资产证券化的发起人需要对进行资产化的资产的收益和风险按照不同的类别标准加以分离和重组，重新创造出具有不同特色的资产组合然后将这些资产组合构成资产池再加以出售。SPV是一般不会破产的高信用等级实体，故而是一种特殊目的实体，并负责将资产池内资产进行破产隔离。
（2）金融资产的出售
发起人把拥有的金融资产出售给特设目的实体（SPV）的行为是金融资产的出售。通常将发起人的资产与已出售给SPV的资产分离，以实现“破产隔离”。
（3）信用增级与评级
信用增级通常包括破产隔离、卖方信用增级和第三方信用增级。信用评级是指信用中介机构对债务人自身的资产财力进行评估，从中可以判断其是否满足证券交易所需的偿还能力。
（4）证券销售与还本付息
证券销售是指发行人通过证券承销商发行证券支付中介费。然后在资本市场运行产生的现金流收入或者实施其他方面管理，使投资者能够获得相应的积累金。与此同时，在到期之后，要向投资者支付证券本息。
2.2.2资产证券化操作图示
可以通过下面的图示来了解整个资产证券化过程：
3住房抵押贷款证券化的风险研究
3.1住房抵押贷款证券化的风险类别
如图示：
3.2外部风险分析
3.2.1欺诈性风险
欺诈性风险主要是由于投资者对专家过分依赖，使得投资人以外的证券化参与人违反规定，采取各种违法手段欺骗投资者，造成其经濟损失。
3.2.2失效风险
在住房抵押贷款证券过程中，如果MBS失效即不再有法律效力，那么该证券的发行人就不再对资产证券的拥有者有赔偿、支付的义务。 3.2.3第三方风险
它是指资产证券化交易中除原始资产持有人和证券投资者以外的交易参与人。第三方风险包括：服务人风险、受托管理人风险以及信用增级机构风险。
3.2.4等级下降风险
MBS过程中，往往通过内部和外部信用强化措施，降低投资风险，增强流动性。但是由于内外部不稳定因素的存在，比如担保方资信力的下降，会出现等级下降风险。
3.2.5资产质量风险
投资者在购买住房抵押贷款证券之前，必须考虑以住房抵押贷款支持证券支撑的证券违约风险，即资产质量风险。原因在于基础资产的质量，直接影响到证券化产品的违约风险。
3.3内部风险分析
3.3.1违约风险
SPV破产风险的发生也就是违约风险，它是指借款人延迟或者无力还款而造成的风险。根据内外客观因素不同，违约行为可以分为理性违约和被迫违约两类。SPV一般通过章程和业务范围限制、发行多类股票等一些制度设计给破产程序设置了障碍，从而使自愿破产难以启动。
3.3.2提前偿还风险
提前偿还风险是指借款人比约定好的还款时间提前偿还借款的行为，它会造成不确定的风险。一方面导致由于利率下降使得还款率增加带来的缩期风险，相反便是延期风险。而一般抵押贷款利率、住房抵押贷款中抵押贷款的类型和抵押贷款的时间长短会影响借款人的提前支付行为。
3.3.3信用增级风险
它是指SPV没有按照预期目标运用合适增级手段提高债券评级使得融资成本较高和收益较低的风险。主要分为内部和外部信用增级。一方面，内部信用增级通常是由发起人来提供的，因此证券交易不仅受发起人自身信用级别的限制，也与被担保的资产组合不可避免地存在关联风险；另一方面，外部信用增级主要是通过各种金融类公司进行担保进行，在遮掩个的过程中往往使得资产担保证券的投资者承担了增级第三方风险。
3.3.4再投资风险
它是指债券持有人获得的各种收益用于再次投资时可能面临收益下降的风险。长期和短期债券都会面临这样的风险但是相对来说长期债券风险更大。再投资风险还是一个利率风险问题。
3.4住房抵押贷款证券风险的防范
3.4.1防范提前偿还风险、完善银行信贷管理机制
为了应对提前防范风险，通常通过锁住和支付罚金的办法。而对于银行的信贷管理机制，应该在贷款前、贷款中及贷款后加强对借款人的资质审核及加大商业银行对贷款去向的监控和管理力度。
3.4.2加强利率风险管理
由于利率调整不确定性使得面临风险，故银行应该根据有效的抵押贷款记录预测未来提前偿付情况，逐步调整利率水平，推进利率市场化。
4我国发展住房抵押贷款证券化面临的问题与措施
4.1我国发展住房抵押贷款证券化面临的问题
虽然住房抵押贷款证券化在国际市场上运行成熟，但是在我国来说还是一个新生事物，会面临资本市场不完善、法律法规不健全、资料统计落后等方面的问题。
4.1.1来自法律、法规、政策方向的障碍
（1）相关的法律法规不够健全
完善的法律法规是建立和发展资产证券化的基本保证。虽然我国目前有不少的相关法规，但是真正直接针对资产证券化的法律框架还未形成。如破产隔离制度、信用增级等仍缺乏法律规定。
（2）会计制度和税收制度存在一定的障碍
随着住房抵押贷款证券化发展，现有的會计和税收制度已经难以适应现有的金融环境，需要对其加改进适应新环境的需求。同时，制定合理的会计和税收制度，可以降低融资成本，将对资产证券化发展起到推动作用。因此根据住房抵押贷款证券制度特性制定有效政策将是不可缺少的环节。
4.1.2来自市场方面的障碍
（1）住房抵押贷款一级市场还不够成熟
在我国由于各地区经济状况不同，使得住房抵押贷款分布也不平衡，大多数分布在大中城市例如北京、上海等，其他城市较低。而且还没有形成全国规范、统一的住房抵押贷款体系，无法实现其规范化以及标准化，难以形成具有相同利率、期限以及提前清偿的抵押贷款族群，无法实施打包、重组等标准化操作，从而为住房抵押贷款带来技术上的困难。
（2）缺乏被市场信赖的信用评级机构
信用评级机构的评级是投资者进行投资选择的重要依据。但是，在我国信用评级制度很不完善，透明度不高，没有统一的评估标准，难以做到客观和公正的评估。而信用评级机构对信用资产进行中立的、科学和公正的评估，才能得到投资者的信赖，进而做出正確投资决策。因此，我国必须尽快加强评级机构管理。
（3）相应的市场主体资格有待确定
MBS的发行与交易涉及发行人、投资者、中介机构和监管者等几个关系主体。但是对于当前证券市场不发达以及法律法规不健全的情况，使机构投资者成为市场需求主体还存在一定困难，但其还是MBS运行的主力。因此，相关的对于该主体的法律法规条例应予以适当放宽。
4.2我国发展住房抵押贷款证券化的解决措施
4.2.1完善外部市场环境
（1）进一步推进利率市场化
市场利率水平合理性直接关系到金融资产价格合理性。我们应该赋予银行一定利率自主权，构建合理基准利率体系，发挥国债收益率的功能，与此同时，丰富其品种、扩大发行规模也是必要措施，这样有利于构建合理的基准利率体系，为金融资产定价打好基础。
（2）建立和健全相应的法律、法规、制度体系
MBS涉及到许多市场参与主体的利益，其每一步运作都需要相应的法律法规来维护，同时，也需要各个参与主体的行为有相应的法律标准。因此，我们应该加大执法力度，从市场建立初期临时性法规向整体全面法律法规过渡，规范MBS运行。 4.2.2加强MBS推行过程中的风险防范
（1）提高抵押贷款质量，加强金融产品风险管理
为了避免大型商业银行对住房抵押贷款业务的垄断，应该逐步实现住房抵押贷款机构的多元化，从而形成多元化竞争，而且在提高抵押贷款质量方面，应该加强各个银行在办理住房抵押贷款业务中关于贷款审批程序以及资信审查标准的严格程度。尤其是对其业务发展程序进行标准化、规范化处理，这样就有利于提高证券质量。
（2）建立健全个人信用制度
在个人信用制度方面，应建立健全个人信用体系。为了有效控制在MBS中的违约风险，应该成立专门信用评估机构，这样不仅可以降低调查个人信用成本而且可以进行全面调查，降低银行风险。与此同时，信用评估机构统一贷款评估标准也有利于住房抵押贷款市场的标准化和规范化。
（3）完善保险制度，加强保险机构建设
对于信用的保险不仅加强政府监督、管理而且保险机构自身也应该保证产品多样化，加强经营管理专业化，减少信用风险，为住房抵押贷款证券化提供良好信用等级资产。
参考文献：
[1]黄无非.我国住房抵押贷款的风险管理[D].西安建筑科技大学，2012.
[2]焦涛.住房逆抵押贷款及其潜在风险研究[D].上海工程技术大学，2012.
[3]陈丘.成都市农房抵押贷款模式及其配套制度研究[D].四川农业大學，2012.
[4]王心声.住房抵押贷款违约风险影响因素研究[D].上海师范大学，2014.
[5]王现民.我国住房抵押贷款资产证券化运作模式研究[D].昆明理工大学，2013.
[6]周晓静，商学淑.完善我国个人住房抵押贷款证券化的建議[J].现代商业，2011（02）.
[7]刘鑫.浅谈我国住房抵押贷款证券化[J].市场周刊（理论研究），2011（01）.
[8]侯飞.住房抵押贷款证券化模式的国际比较及启示[J].经营管理者，2011（02）.
[9]李学洙.我国住房抵押贷款资产证券化分析[J].现代商贸工业，2011（02）.
作者简介：
张溪（1992-），女，汉，河北，研究生研二，金融学。