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摘 要：随着市场经济的飞速发展，中国房地产业呈现出一片繁荣的景象，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力，住房作为市民赖以生存的安居场所，一旦它的供求出现了问题，必然会给社会带来极大的不利影响。数十年来，究竟是什么在控制着中国房价的飞速涨跌？本文试通过对房价上涨的原因分析来总结出相应的控制房价的政策，以此来为中国房地产市场的健康有序发展贡献出自己的绵薄之力。
關键词：房价上涨；住房需求；政府开发商贷款
中图分类号：F840 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）02-0223-01
近年来，中国的房地产行业一直处于过热的状态，尽管政府不断出台一些列调控措施，但收效甚微。统计资料显示2009年全国商品房成交量，销售额，房价涨幅都创下了历史最高水平。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施,要求强化差别化住房信贷政策，也就是我们所说的新“国八条”。它从各个层面做出了限制，通过限购来改变社会对住房的需求。对于目前的高房价，不同的人有不同的见解。在这里我们先不去预测到底孰是孰非，我们先来分析一下导致中国房价高高在上的罪魁祸首是什么？
一、政府的不干预政策
房价上涨的根本源头可以说是由于政府的影响.,政府影响房价无非为达到以下几个目的：
首先是控制城市人口。随着市场经济的发展，城市人口已经不堪重负，而房价起到减少城市人口的作用。一旦房价提高，非城市人口进城的成本也就提高了,政府因而希望通过这一方法来解决人口的合理流动配置的问题。其次是获得短期收益，政府提高地价，将这些收益投入到更大的基础设施建设中去，以此来吸引更多的投资者，一旦投资者增多，需求就开始旺盛，导致房产价格再一次上涨。所以为了获得更多财政收入，政府提高地价，从而直接导致了房价的高涨，这样的恶性循环不断重演，从而导致如今房产市场的重重泡沫。
二、开发商的暴利动机
房地产商是房价的重要影响者，众所周知，从土地拍卖到房屋建设再到后期销售，房价得成本是笔大为可观的数目，地产商为了谋求利益最大化，自然会充分利用市场的规律，通过减少房屋供应，例如多囤地，少建房，多捂盘，缓供房提高房产价格。所以，一旦供给减少，供需矛盾就会异常突出，自然会引致房价的非正常上涨。另外，一些不法开发商利用政策、市场信息不对称不透明，通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段，慌报商品房销售进度，发布不实价格信息，哄抬房价，误导市场预期，这样的炒作托市行为进一步加剧了房价过快上涨的态势。
三、购房者的需求旺盛
（一）普通购房者的住房需求
刚刚谈及开发商为了谋取暴利，会人为减少房产的供给，然而作为对应的需求方、房屋购买者，其量的大小是影响房价的最根本因素。对住房的大量需求是推动房价不断上涨的主要动因。近年来，城区人口逐年增加，中国的城市化进程必然带动数以亿计的农民进城，从而使中国房地产的市场需求持续旺盛，国家不准单位建福利房，不准集资建房等规定都在一定程度上扩大了商品房的需求，推动了房价的不断上涨。
（二）炒房团的投机需求
炒房作为一种风险较小的投资，在金融危机后成为人们投机的首要选择。“温州炒房团”等现象的出现，源源不断的投资者给房价上涨提供了动力。温州从事炒房的人上万，资金超过千亿，每到一处，便令当地房价上涨至少20%。以上我们都是从房地产业的主体因素来谈此次房价上涨的根本原因，但是引起房价上涨还有很多的客体因素也不容忽视，比如地价，房地产的建造成本，房地产税等等。
通过以上分析我们可以得出结论：引起房价上涨是来自主客观等多方面的因素影响，这些影响使房价上涨形成了一个长期趋势性。那么我们要如何采取措施来遏制这种趋势呢？在这其中，政府是主导力量。政府应该充分发挥自己的职能，建立起有效的住房保障体系。
1、建立住房保障制度
政府应该加大经济适用房和廉租房的建设和开发力度。政府在经济适用房的建设过程中可以给予一定的税费优惠条件以降低购房成本，满足中低收入者的住房需求。另外政府还要根据城市住房制度状况、居民住房收入状况，合理确定廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，落实面向低收入家庭的住房租赁新机制，保障贫困家庭的居住权。
2、加大土地供应力度，完善土地土地供求机制
政府应该适度提高居住用地在土地供应中的比例，合理加重如经济适用房等低价房的建设用地供应量，使房地产供应总量；结构和价格，与城市建设规划，居民收入水平相适应，建立和完善土地储备制度和土地供求机制。
3、拓展投资渠道，完善投资环境
一方面要放松金融管制，鼓励金融创新，为市场提供更多投资机会，分流房地产市场的投资压力，比如通过发行住房抵押贷款证券、建立房地产投资信托基金等，让投资实物房地产行为转向购买虚拟房地产，可部分缓解对房地产的需求压力，满足投资者分享房地产增值收益的需要，同时社会资金通过购买房地产证券进而间接流入房地产开发，又可以增加房地产供给。另一方面，要净化信用环境和司法环境，充分保护私有产权，树立投资者信心，鼓励长期投资，包括股权、债权投资。这样才能够把拥塞在资产市场上的社会剩余资金分流出来，减轻房地产市场和股票市场压力。
4、完善市场监督制度
政府与银行要为房地产市场的健康有序发展提供一个良好的环境，政府要加大对房地产市场中开发、交易、中介服务等各个环节的整治力度，加强房地产业的资质管理和项目审核管理，防止由于市场信息不对称所引起的哄抬物价，误导市场预期等行为。商业银行应通过贷款加息迫使开发商尽快出售住房，以此来抑制炒作托市行为。另外，银行要适当调整个人住房的信贷政策，适当提高贷款门槛和首付比例，比如严禁“零首付”个人住房贷款等等，以此来防止倒房现象的泛滥。
作者单位：华中师范大学经济学院
参考文献：
[1]白涛.房地产税收与宏观调控政策研究[J],当代经济,2008,5:6-67.
[2]鲍雄亮.房地产的特性与定价依据[J].经济师,2007,7:216.
[3]倪鹏飞.中国城市房地产市场分析[J].中国城市经济,2005,1:52-56.
關键词：房价上涨；住房需求；政府开发商贷款
中图分类号：F840 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）02-0223-01
近年来，中国的房地产行业一直处于过热的状态，尽管政府不断出台一些列调控措施，但收效甚微。统计资料显示2009年全国商品房成交量，销售额，房价涨幅都创下了历史最高水平。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施,要求强化差别化住房信贷政策，也就是我们所说的新“国八条”。它从各个层面做出了限制，通过限购来改变社会对住房的需求。对于目前的高房价，不同的人有不同的见解。在这里我们先不去预测到底孰是孰非，我们先来分析一下导致中国房价高高在上的罪魁祸首是什么？
一、政府的不干预政策
房价上涨的根本源头可以说是由于政府的影响.,政府影响房价无非为达到以下几个目的：
首先是控制城市人口。随着市场经济的发展，城市人口已经不堪重负，而房价起到减少城市人口的作用。一旦房价提高，非城市人口进城的成本也就提高了,政府因而希望通过这一方法来解决人口的合理流动配置的问题。其次是获得短期收益，政府提高地价，将这些收益投入到更大的基础设施建设中去，以此来吸引更多的投资者，一旦投资者增多，需求就开始旺盛，导致房产价格再一次上涨。所以为了获得更多财政收入，政府提高地价，从而直接导致了房价的高涨，这样的恶性循环不断重演，从而导致如今房产市场的重重泡沫。
二、开发商的暴利动机
房地产商是房价的重要影响者，众所周知，从土地拍卖到房屋建设再到后期销售，房价得成本是笔大为可观的数目，地产商为了谋求利益最大化，自然会充分利用市场的规律，通过减少房屋供应，例如多囤地，少建房，多捂盘，缓供房提高房产价格。所以，一旦供给减少，供需矛盾就会异常突出，自然会引致房价的非正常上涨。另外，一些不法开发商利用政策、市场信息不对称不透明，通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段，慌报商品房销售进度，发布不实价格信息，哄抬房价，误导市场预期，这样的炒作托市行为进一步加剧了房价过快上涨的态势。
三、购房者的需求旺盛
（一）普通购房者的住房需求
刚刚谈及开发商为了谋取暴利，会人为减少房产的供给，然而作为对应的需求方、房屋购买者，其量的大小是影响房价的最根本因素。对住房的大量需求是推动房价不断上涨的主要动因。近年来，城区人口逐年增加，中国的城市化进程必然带动数以亿计的农民进城，从而使中国房地产的市场需求持续旺盛，国家不准单位建福利房，不准集资建房等规定都在一定程度上扩大了商品房的需求，推动了房价的不断上涨。
（二）炒房团的投机需求
炒房作为一种风险较小的投资，在金融危机后成为人们投机的首要选择。“温州炒房团”等现象的出现，源源不断的投资者给房价上涨提供了动力。温州从事炒房的人上万，资金超过千亿，每到一处，便令当地房价上涨至少20%。以上我们都是从房地产业的主体因素来谈此次房价上涨的根本原因，但是引起房价上涨还有很多的客体因素也不容忽视，比如地价，房地产的建造成本，房地产税等等。
通过以上分析我们可以得出结论：引起房价上涨是来自主客观等多方面的因素影响，这些影响使房价上涨形成了一个长期趋势性。那么我们要如何采取措施来遏制这种趋势呢？在这其中，政府是主导力量。政府应该充分发挥自己的职能，建立起有效的住房保障体系。
1、建立住房保障制度
政府应该加大经济适用房和廉租房的建设和开发力度。政府在经济适用房的建设过程中可以给予一定的税费优惠条件以降低购房成本，满足中低收入者的住房需求。另外政府还要根据城市住房制度状况、居民住房收入状况，合理确定廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，落实面向低收入家庭的住房租赁新机制，保障贫困家庭的居住权。
2、加大土地供应力度，完善土地土地供求机制
政府应该适度提高居住用地在土地供应中的比例，合理加重如经济适用房等低价房的建设用地供应量，使房地产供应总量；结构和价格，与城市建设规划，居民收入水平相适应，建立和完善土地储备制度和土地供求机制。
3、拓展投资渠道，完善投资环境
一方面要放松金融管制，鼓励金融创新，为市场提供更多投资机会，分流房地产市场的投资压力，比如通过发行住房抵押贷款证券、建立房地产投资信托基金等，让投资实物房地产行为转向购买虚拟房地产，可部分缓解对房地产的需求压力，满足投资者分享房地产增值收益的需要，同时社会资金通过购买房地产证券进而间接流入房地产开发，又可以增加房地产供给。另一方面，要净化信用环境和司法环境，充分保护私有产权，树立投资者信心，鼓励长期投资，包括股权、债权投资。这样才能够把拥塞在资产市场上的社会剩余资金分流出来，减轻房地产市场和股票市场压力。
4、完善市场监督制度
政府与银行要为房地产市场的健康有序发展提供一个良好的环境，政府要加大对房地产市场中开发、交易、中介服务等各个环节的整治力度，加强房地产业的资质管理和项目审核管理，防止由于市场信息不对称所引起的哄抬物价，误导市场预期等行为。商业银行应通过贷款加息迫使开发商尽快出售住房，以此来抑制炒作托市行为。另外，银行要适当调整个人住房的信贷政策，适当提高贷款门槛和首付比例，比如严禁“零首付”个人住房贷款等等，以此来防止倒房现象的泛滥。
作者单位：华中师范大学经济学院
参考文献：
[1]白涛.房地产税收与宏观调控政策研究[J],当代经济,2008,5:6-67.
[2]鲍雄亮.房地产的特性与定价依据[J].经济师,2007,7:216.
[3]倪鹏飞.中国城市房地产市场分析[J].中国城市经济,2005,1:52-56.