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中文摘要
当前，房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象，致使成本失控日益严重，房地产造价居高不下。一方面严重制约着房地产企业效益的提高，影响企业的发展；另一方面也导致房价急剧攀升，降低房地产的销售。从当今的房地产市场看，做到差异化可能性越来越小，房地产开发企业要想从激烈的市场竞争中脱颖而出，加强成本管理是最好的出路。
关键词： 房地产，房地产开发，成本管理，成本控制
Abstract
At present, the widespread existence of diluted cost consciousness, weakening cost management and the "three softening" phenomenon of cost behavior’s softening in cost management of real estate enterprises result in serious increased cost control and the high cost of real estate. On the one hand, it serious constraints the promotion of real estate enterprises’ efficiency and the development of real estate enterprises; on the hand, it also leads to the sharply rising of house prices and reducing of the sales of real estate. Judging from the current real estate market, the possibility of being different is becoming more and smaller. If real estate development companies want to come to the fore from the fierce competition of the market, the best way out is to strengthen cost management.
中圖分类号：F293文献标识码： A
引 言
随着我国国民经济的高速发展，以及城市化进程的加快，房地产行业得到了迅猛发展，房价不断攀升，使得老百姓对房价颇有微词。在这样的社会背景下，一方面政府部门出台了一系列平抑房价的宏观调控政策；另一方面，因近年来房价上涨，使开发商有比较可观的利润空间，行业进入者大量增加，但土地作为不可再生的资源不断减少，使得房地产开发企业之间竞争更趋激烈。如何为房地产企业求得生存、求得发展已成为当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题！
“省钱就是赚钱”，谁能在地产成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势。在当前房地产市场销售形势趋缓的情况下,房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地,获得良好的经济效益，除了必须提供具备超前设计理念、智能化、人性化等核心竞争力的房源外；谁能在项目开发过程中，既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益，谁就能在这激烈的市场竞争中获取主动，从而走向成功。事实上，从企业经营管理的角度来看，不管利润空间有多大，成本管理都是一项必须抓好的工作，因为这是企业经营理念和管理水平的重要体现。它对于降低成本、提高市场竞争力、加快产品销售进度、维持或增加盈利空间、做大做强企业，意义非常重大。加强成本费用的管理与研究、实现成本效益目标，已成为房地产行业非常重要的理论和实践问题。从某种意义上讲，今后房地产开发企业间的竞争就是在房地产开发项目成本管理水平上的竞争。
1房地产开发项目的成本费用
房地产开发项目的成本费用的构成和确定是进行投资分析的主要依据，也是进行房地产开发项目成本管理的前提。它主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、管理费用、财务费用、销售费用、税费、其他费用、不可预见费。
2、房地产项目成本管理过程中存在的问题
当前,房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象。房地产开发企业普遍重视施工及竣工阶段的成本监控, 而普遍轻视决策、设计及招标阶段的成本控制。
2.1强调经验数据而忽视策划及成本目标
2.2重施工控制，轻设计控制
2.3成本管理缺乏全面性
2.4缺乏项目全过程的财务管理
2.5缺乏完善的责、权、利相结合的成本管理体制
3房地产项目成本管理原则
围绕成本目标，确立项目成本管理原则。目的是合理使用人力、物力、财力，降低项目成本，提高经济效益。具体而言，必须遵循以下基本原则：
节约原则、 成本最低化原则、目标成本管理原则、全面成本控制原则、动态控制原则、经济与技术相结合原则、责、权、利相结合原则
4房地产项目开发成本管理的措施
房地产开发项目的成本管理是一项系统工程,它涉及到开发项目从决策到销售的全过程管理。
4.1决策阶段
项目策划阶段是开发项目成败的关键。在项目投资前应通过不断留意和考察房地产市场情况，寻求投资机会，确定开发项目，并对该项目进行科学的市场调查，正确的前期评估，做出可行性研究。
4.2设计阶段
设计阶段的成本控制，是房地产开发项目全过程成本管理的关键和重点。一般情况下，在设计准备阶段，影响开发项目投资的可能性最大，即其对建设项目经济性的影响程度能够达到70%80%；初步设计阶段,影响工程造价的程度为60%70%；扩初设计阶段为35%60%；施工图设计阶段为5%35%；而至工程的施工阶段，通过技术措施节约工程造价的可能性为5～10 %。由此可见，成本管理的关键是施工以前的投资决策和设计阶段，而作出投资决策后，控制工程造价的关键在于设计阶段。设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。
4.3招投标阶段
项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。造价管理人员在此阶段应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。
4.4施工阶段
施工阶段在整个房地产项目开发过程中时间跨度最长、变化最多、对整个项目开发工程造价管理来说也是最难最复杂的阶段。项目施工阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。房地产项目采用合同价款的方式较多，合同价款—般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸，做出工程报价，最终工程费用按实际完成的质量数量进行结算。所以，阶段的成本控制对项目竣工后的工程决算有重要的影响。
5总结
近二十年来，房地产业作为带动国民经济发展的支柱产业，得到了迅猛的发展。在历经几次沉浮之后，房地产业面临着新的机遇和挑战。一边是房价的不断攀升，一边是国家宏观调控政策的大力出台。一时间让整个房地产业陷入了冷暖交织、变幻莫测、难以琢磨的境地。但有一点是清晰的：每一次风浪的降临，都是对房地产业的一次净化和洗礼。行业的竞争将更加有序、激烈；疯狂的时代即将结束，微利、高效的时代即将到来。加强成本费用的管理与研究、实现成本效益目标，已成为房地产行业非常重要的理论和实践问题，也已经涉及到每个开发企业的生存与发展。
房地产开发项目的成本管理是一项系统工程，同时也是一个非常复杂的过程。只有在实践中不断总结、思考，才能真正做好成本管理工作。
参考文献
[1]葛昌明，金伟.房地产开发企业成本管理探讨.中国科技信息，2005(10)
[2]蔡洪仁.房地产项目成本管理要点.辽宁建材，2005(5)
[3]胡信彪，张健.论房地产开发的成本控制.中国住宅设施，2006(2)
[4]刘佑清.浅谈房地产开发项目的成本控制.铁道建筑，2006(2)
[5]沈元仲.对房地产项目管理中若干问题的探讨.产业经济，2006(3)
[6]谭章发.浅谈房地产开发企业如何做好项目的成本控制与管理.大众科技，2005(9)
[7]袁海林.房地产开发企业成本控制中的问题与对策.西北纺织工学院学报，2000(1)
[8]赵涛，潘欣鹏.项目成本管理.北京：中国纺织出版社，2004.230—231
当前，房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象，致使成本失控日益严重，房地产造价居高不下。一方面严重制约着房地产企业效益的提高，影响企业的发展；另一方面也导致房价急剧攀升，降低房地产的销售。从当今的房地产市场看，做到差异化可能性越来越小，房地产开发企业要想从激烈的市场竞争中脱颖而出，加强成本管理是最好的出路。
关键词： 房地产，房地产开发，成本管理，成本控制
Abstract
At present, the widespread existence of diluted cost consciousness, weakening cost management and the "three softening" phenomenon of cost behavior’s softening in cost management of real estate enterprises result in serious increased cost control and the high cost of real estate. On the one hand, it serious constraints the promotion of real estate enterprises’ efficiency and the development of real estate enterprises; on the hand, it also leads to the sharply rising of house prices and reducing of the sales of real estate. Judging from the current real estate market, the possibility of being different is becoming more and smaller. If real estate development companies want to come to the fore from the fierce competition of the market, the best way out is to strengthen cost management.
中圖分类号：F293文献标识码： A
引 言
随着我国国民经济的高速发展，以及城市化进程的加快，房地产行业得到了迅猛发展，房价不断攀升，使得老百姓对房价颇有微词。在这样的社会背景下，一方面政府部门出台了一系列平抑房价的宏观调控政策；另一方面，因近年来房价上涨，使开发商有比较可观的利润空间，行业进入者大量增加，但土地作为不可再生的资源不断减少，使得房地产开发企业之间竞争更趋激烈。如何为房地产企业求得生存、求得发展已成为当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题！
“省钱就是赚钱”，谁能在地产成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势。在当前房地产市场销售形势趋缓的情况下,房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地,获得良好的经济效益，除了必须提供具备超前设计理念、智能化、人性化等核心竞争力的房源外；谁能在项目开发过程中，既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益，谁就能在这激烈的市场竞争中获取主动，从而走向成功。事实上，从企业经营管理的角度来看，不管利润空间有多大，成本管理都是一项必须抓好的工作，因为这是企业经营理念和管理水平的重要体现。它对于降低成本、提高市场竞争力、加快产品销售进度、维持或增加盈利空间、做大做强企业，意义非常重大。加强成本费用的管理与研究、实现成本效益目标，已成为房地产行业非常重要的理论和实践问题。从某种意义上讲，今后房地产开发企业间的竞争就是在房地产开发项目成本管理水平上的竞争。
1房地产开发项目的成本费用
房地产开发项目的成本费用的构成和确定是进行投资分析的主要依据，也是进行房地产开发项目成本管理的前提。它主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、管理费用、财务费用、销售费用、税费、其他费用、不可预见费。
2、房地产项目成本管理过程中存在的问题
当前,房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象。房地产开发企业普遍重视施工及竣工阶段的成本监控, 而普遍轻视决策、设计及招标阶段的成本控制。
2.1强调经验数据而忽视策划及成本目标
2.2重施工控制，轻设计控制
2.3成本管理缺乏全面性
2.4缺乏项目全过程的财务管理
2.5缺乏完善的责、权、利相结合的成本管理体制
3房地产项目成本管理原则
围绕成本目标，确立项目成本管理原则。目的是合理使用人力、物力、财力，降低项目成本，提高经济效益。具体而言，必须遵循以下基本原则：
节约原则、 成本最低化原则、目标成本管理原则、全面成本控制原则、动态控制原则、经济与技术相结合原则、责、权、利相结合原则
4房地产项目开发成本管理的措施
房地产开发项目的成本管理是一项系统工程,它涉及到开发项目从决策到销售的全过程管理。
4.1决策阶段
项目策划阶段是开发项目成败的关键。在项目投资前应通过不断留意和考察房地产市场情况，寻求投资机会，确定开发项目，并对该项目进行科学的市场调查，正确的前期评估，做出可行性研究。
4.2设计阶段
设计阶段的成本控制，是房地产开发项目全过程成本管理的关键和重点。一般情况下，在设计准备阶段，影响开发项目投资的可能性最大，即其对建设项目经济性的影响程度能够达到70%80%；初步设计阶段,影响工程造价的程度为60%70%；扩初设计阶段为35%60%；施工图设计阶段为5%35%；而至工程的施工阶段，通过技术措施节约工程造价的可能性为5～10 %。由此可见，成本管理的关键是施工以前的投资决策和设计阶段，而作出投资决策后，控制工程造价的关键在于设计阶段。设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。
4.3招投标阶段
项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。造价管理人员在此阶段应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。
4.4施工阶段
施工阶段在整个房地产项目开发过程中时间跨度最长、变化最多、对整个项目开发工程造价管理来说也是最难最复杂的阶段。项目施工阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。房地产项目采用合同价款的方式较多，合同价款—般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸，做出工程报价，最终工程费用按实际完成的质量数量进行结算。所以，阶段的成本控制对项目竣工后的工程决算有重要的影响。
5总结
近二十年来，房地产业作为带动国民经济发展的支柱产业，得到了迅猛的发展。在历经几次沉浮之后，房地产业面临着新的机遇和挑战。一边是房价的不断攀升，一边是国家宏观调控政策的大力出台。一时间让整个房地产业陷入了冷暖交织、变幻莫测、难以琢磨的境地。但有一点是清晰的：每一次风浪的降临，都是对房地产业的一次净化和洗礼。行业的竞争将更加有序、激烈；疯狂的时代即将结束，微利、高效的时代即将到来。加强成本费用的管理与研究、实现成本效益目标，已成为房地产行业非常重要的理论和实践问题，也已经涉及到每个开发企业的生存与发展。
房地产开发项目的成本管理是一项系统工程，同时也是一个非常复杂的过程。只有在实践中不断总结、思考，才能真正做好成本管理工作。
参考文献
[1]葛昌明，金伟.房地产开发企业成本管理探讨.中国科技信息，2005(10)
[2]蔡洪仁.房地产项目成本管理要点.辽宁建材，2005(5)
[3]胡信彪，张健.论房地产开发的成本控制.中国住宅设施，2006(2)
[4]刘佑清.浅谈房地产开发项目的成本控制.铁道建筑，2006(2)
[5]沈元仲.对房地产项目管理中若干问题的探讨.产业经济，2006(3)
[6]谭章发.浅谈房地产开发企业如何做好项目的成本控制与管理.大众科技，2005(9)
[7]袁海林.房地产开发企业成本控制中的问题与对策.西北纺织工学院学报，2000(1)
[8]赵涛，潘欣鹏.项目成本管理.北京：中国纺织出版社，2004.230—231