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【摘要】人类文明的发展史，是一部不断创造丰富社会财富的历史，同时也是一部不断耗费地球资源的历史。当今，资源极度匮乏、能源供应紧张、环境污染严重等诸多问题困扰着社会的发展。为了解决上述问题，新型发展观——可持续性发展为社会所瞩目。在住宅产业，可持续性发展理念的代表——绿色住宅呼之欲出。绿色住宅推崇在建造和使用住宅过程中，极大程度地节约资源、节约能源、节约用地、保护环境，强调和谐人居。
【关键词】绿色住宅；经济评价；社会评价
Economic and social assessment of green house
Ju Ying
（Sichuan University School of Architecture and Environment Sichuan Chengdu 610031）
【Abstract】The history of human civilization, is a continuously create rich history of social wealth, but also a history of constantly consuming the Earth's resources. Today, the extreme scarcity of resources, energy supply, environmental pollution and many other problems plaguing the development of society. To solve these problems, the new concept of development - sustainable development attracted the attention of the community. In the housing industry, representatives of the concept of sustainable development - green house ready to come out. Respected in the green residential construction and residential use of the process, a great degree of conservation of resources, energy conservation, land conservation, environmental protection, emphasizing the harmonious living.
【Key words】Green housing;Economic evaluation;Social evaluation
一个住宅项目的寿命，经历了立项、建造、投入市场和拆除四个过程，经济评价是在项目立项时就要进行的一项工作，是专门对拟建项目经济方面的论证和评价，在项目建设前，为投资者对项目的选择和判断提供了可靠的经济方面的依据。也可以说，对于投资者来说，住宅项目的经济评价也是他们投资策略准则之一，足以可见经济评价的重要性。
住宅方面，传统的经济评价把其对象视为一个封闭的系统，把项目所有的输出输入孤立起来，和外界的环境不发生关系，这样，所谓的评价就变成只服务于项目的经济效益，这样的评价忽视了在社会收益和成本的分配方式。而绿色住宅，其本身的含义就包括对自然的影响，我们应该视它为一个开放的并和周围环境密切相关的生态经济系统，它对环境、社会都发生作用，所以其输入输出除了经济效率外，还应该考虑环境、社会因素，由此做出的评价才能达到为即为投资者决策，又为人类谋福利的目的。
绿色住宅的重要特点是绿色、节能、环保，这一理念要贯穿于整个住宅从立项、建造、使用直至拆除的全过程，这就为绿色住宅的全生命周期。本文对绿色住宅所进行的评价是针对绿色住宅的全生命周期内所带来的相关效益进行评价，考虑到建造的外部性特点，采用费用效益分析的方法进行经济经济分析，相结合对绿色住宅全生命周期进行经济评价。
1. 绿色住宅全生命周期成本体系的构建
绿色住宅全生命周期是指住宅立项、建造、运营和拆除的整个寿命过程，这其间的成本费用折算为现值就是全生命周期成本。建设项目全寿命周期成本是在投资者整个时间范围内考虑货币世界价值下用来经济评估的所以相关费用，包括投资费用、能源费用、非能源运营费用、维护费用和拆迁费用。绿色住宅完整的全寿命周期费用应主要包括材料含能（绿色材料的选择）、运营方式和建筑的能耗、建筑后期处理。绿色住宅按不同阶段划分为初始化成本和未来成本。其中初始化成本是指绿色住宅项目决策、设计、建造等初始投资成本，未来成本则包括绿色住宅项目运营、维护和更替等在项目建成之后所花费的成本，其中运营和维护是重复发生的成本，更替则属于一次性成本。
2. 全生命周期评价的意义
从绿色住宅给使用者带来的经济效益来说，虽然绿色建筑在我国推广很多年，但是仍有大多建筑的墙体只有钢筋混凝土和薄薄的装饰层，缺乏保温层。居住者使用空调来维持住宅内的温度和室内环境，随之而来的是电量的增加对室外环境的污染。而绿色住宅这个住宅结构可以采用绿色技术措施，保温隔热外围护结构、绿色建筑材料、太阳能的利用、节水处理措施、地能的利用等等，尤其是保温隔热的外围结构，以墙体为例，除了混凝土结构层外，还有保温层、隔音层等，最后涂上装饰层形成厚厚的复合墙体，它能将室内的温度控制在一定的范围内，减少屋内热量的损失。使人们更少的使用空调等采暖设备，大大的节约了电量。除此以外，还有一些容易被人忽视的效益，像室内环境质量的改善而带来人们的工作效率提高、健康价值带来的医疗费用的减少等等。所以对于绿色住宅的经济分析，从其全生命周期的角度出发，考虑绿色住宅的成本和效益问题，通过考虑全生命周期内的各个环节，合理规划设计、采用节能材料和节能技术、使用节能、节水设施、回收利用施工废弃物等措施，达到全生命周期费用最优和保护环境的双重目的，提高住宅项目的社会效益。
3. 相关指标的估算
绿色住宅的内部效果（直接费用和直接效益）可以直接量化，以货币的形式计算出来，估算比较简单。而外部效果（间接费用和间接效益）则很难以货币的形式直接量化，只能以替代或补偿的方式进行量化。
3.1 内部效果的估算方法。
3.1.1 直接费用的估算。直接费用可以分为项目费用估算，运行费用、环境保护设施制备的费用，其中项目费用估算可以采用经济财务评价的方法进行计算，这种方法目前也比较成熟。
3.1.2 直接效益的估算。直接效益可以以节约的能源量计算，对环境的改善可以等同于对环境破坏造成损害补偿的费用，主要采用的方法是市场价值法。市场价值法把环境看成生产要素，它利用因环境质量变化引起的产值和利润的变化来计量环境质量变化的经济效益或经济损失［1］。使用这种方法必须充分利用市场信息，可以采用影子价格来调整可能的价格扭曲不能反映资源的稀缺性。对于绿色住宅，直接效益大都来至于节约的资源，主要包括节能、节水、节点、节地、节材等带来的经济效益，其计算公式可以表示为：
L∑ni1QiPiQ1P1+Q2P2+Q3P3+Q4P4+Q5P5+Q6P6+Q7P7+Q8P8+……
Q1——可再生能源蓄能总量
Q2——室内各种设备节约的耗能量（如空调、通风设施等）
Q3——采暖时热能排放量节约的总量（保温隔热围护结构的作用）
Q4——照明节约能源的总量
Q5——节地总量
Q6——节材总量
Q7——节约用水总量
Q8——中水回收利用的总量
P1——可再生能源蓄能节约能源的价格
P2——采暖时节约热能的价格
P3——室内设备开放消耗资源的价格
P4——照明时节约能源的价格
P5——土地的单价
P6——节约材料的单价
P7——水单价
P8——中水水价
3.2 外部效果的估算方法。外部效果的计算主要是考虑外界环境的影响，根据环境经济学的相关知识，它的估算方法可以归纳为：
3.2.1 机会成本法。任何一种自然资源的使用，都存在许多相互排斥的备选方案，为了做出最有效的选择，必须找出社会经济效益最大的方案。资源是有限的，且具有很多用途，选择了一种使用机会就放弃了其他使用机会，也就是去了相应的获得效益的机会。我们把其他使用方案中获得的最大经济效益，成为该资源选择方案的机会成本。用环境资源的机会成本，来计量环境质量带来的经济效益变化带来的经济效益或经济损失。当某些资源应用的经济效益不能直接估算时，机会成本法是一种很有用的评价方法。但这里的某些资源必须是稀缺的，资源污染的损失才是机会成本，否则机会成本为零。
3.2.2 人力资本法。环境质量的变化对人类健康会造成很大的影响，其中与健康影响有关的货币损失主要有：过早死亡、疾病造成的损失、医疗费用开支的增加、精神或心理上的代价等等。为了量化这些损失，经济学家提出了一种很有效的方法——人力资本法。人力资本法将环境污染引起的人体建筑的经济损失分为直接经济损失和间接经济损失。直接经济损失有预防和医疗费用、死亡丧葬费；间接经济损失有病人和非医务人员护理、陪住影响的劳动工时造成的损失。
3.2.3 恢复费用法。假如，导致环境质量恶化的环境污染或破坏无法得到有效的治理，那么，就不得不用其他方式来恢复受到损害的环境，以便使原有的环境质量得以保持。这种将受到损害的环境质量恢复到受损害以前状况所需的费用的方法就是费用恢复法，又被称为重置成本法。
3.2.4 替代市场法。人类经济活动使环境质量发生变化，虽然它不能改变劳动产量的变化，但可以影响其他替代商品的价格和数量的变化，这样就可以借助市场信息来间接的评估环境质量变化所带来的损益。例如美化的环境、清新的空气、舒适的心情等，都不可以用直接的市场价格来衡量，这就需要找到某种能够替代它的替代物的市场价格来衡量它的价值。替代市场法就是使用替代物的市场价格来衡量没有市场价格的环境物品的价值的一种方法［2］。这种方法适用于由于环境改变对房产价值的影响，比如舒适度、绿色、噪声等等。
3.2.5 意愿调查评估法在环境状态的变化甚至连间接地观察市场行为都不能股价时，采用意愿调查法，通过调查，推导出人们对环境状态变化的支付意愿或则赔偿愿望，从而可以得到环境资源的价值和保护环境措施的效益。例如绿色住宅区的绿化，对社会环境价值就可以采用意愿调查评估法获得其效益。
3.3综合性评价。绿色住宅费用效益分析的评价指标主要有净效益、内部收益率、费效比、投资回收期等，具体计算方法如下［3,5］：
3.3.1 经济净效益。经济净效益可以用现值ENPV进行分析，是指项目在经济分析期内，其费用与效益的差值，采用净效益现值ENPV的计算可以按公式：
BNPV∑nt0（B-C）t（1+is）-t
B——经济效益流量；
C——经济费用流量；
（B-C）t——第t期的经济净效益流量；
is——社会折现率；
n——项目计算期。
判断准则：（1）对于独立方案，当ENPV>0，表示该方案在经济上可行，反正亦然；（2）对于互斥方案（绿色建筑和传统建筑），ENPV值最大的方案，是最为经济合理的方案。
3.3.2 经济内部收益率。经济内部收益率是指项目在分析期内总效益现值和总费用现值相等时对应的折现率，用EIRR表示，满足公式：
∑nt0（B-C）t（1+EIRR）-t0
判断准则：（1）对于独立方案，将EIRR和社会折现率EIRR0比较，当EIRR＞EIRR0时，表示该项目方案可行，反之亦然；（2）对于互斥方案，增量内部收益率为效益增量现值和费用增量现值相等的回收率，用EIRR表示，当EIRR>EIRR0时，选择费用较高的项目方案；反之，选择费用较低的项目方案。
3.3.3 经济效益费用比。经济效益费用比是指项目在计算期内效益流量的现值与费用流量的现值之比，表示为RBC。计算公式为：
RBC
式中：
Bt——第t期的经济效益；
Ct——第t期的经济费用。
判断准则：（1）对于独立方案，当 RBC大于或等于 1 时，项目经济上可行，反之亦然；（2）对于互斥方案，增量效益费用比ΔRBC ， ΔRBC 越大，方案经济效益越好。
3.3.4 投资回收期。投资回收期是指反映项目回收投资的快慢程度的指标值，即回收投资所需要的时间，用Tn表示，应从静态和动态两方面考虑投资回收期，可表示为：
静态投资回收期： Tn（T-1）+
T——项目累计净现金流量首次出现正值或零的年份。
动态投资回收期： Tn∑Tnt0（B-C）t（1+i0）-t0
判别准则：（1）对于独立方案，当TnC（TC为行业基准投资回收期）时，项目在经济上可行，反之亦然；（2）对于互斥方案，投资回收期越小的项目方案，在经济上效益更为可观。
4. 结语
我国住宅市场竞争越来越激烈，而此时绿色住宅的出现，犹如为住宅市场注入新的血液，为住宅市场的发展指明的方向。而如何将绿色住宅更好的发展起来，成了当今我国住宅市场应该重视的关键。绿色住宅在我国还处于刚刚起步阶段，还有很长一段路遥走。
参考文献
［1］ 技术经济学编写组编.技术经济学原理与实务［M］.机械工业出版社.2007,4.
［2］ 李向华.绿色建筑经济分析［D］.重庆大学.2007.
［3］ 李克国，魏国印，张宝安.环境经济学［M］.中国环境科学出版社.2003,3.
［4］ 陈进，王永祥.建设项目经济分析［M］.同济大学出版社.2009,5.
［5］ 刘新梅.工程经济分析［M］.西安交通大学出版社.2003,5.
［文章编号］1006-7619（2011）08-17-821
【关键词】绿色住宅；经济评价；社会评价
Economic and social assessment of green house
Ju Ying
（Sichuan University School of Architecture and Environment Sichuan Chengdu 610031）
【Abstract】The history of human civilization, is a continuously create rich history of social wealth, but also a history of constantly consuming the Earth's resources. Today, the extreme scarcity of resources, energy supply, environmental pollution and many other problems plaguing the development of society. To solve these problems, the new concept of development - sustainable development attracted the attention of the community. In the housing industry, representatives of the concept of sustainable development - green house ready to come out. Respected in the green residential construction and residential use of the process, a great degree of conservation of resources, energy conservation, land conservation, environmental protection, emphasizing the harmonious living.
【Key words】Green housing;Economic evaluation;Social evaluation
一个住宅项目的寿命，经历了立项、建造、投入市场和拆除四个过程，经济评价是在项目立项时就要进行的一项工作，是专门对拟建项目经济方面的论证和评价，在项目建设前，为投资者对项目的选择和判断提供了可靠的经济方面的依据。也可以说，对于投资者来说，住宅项目的经济评价也是他们投资策略准则之一，足以可见经济评价的重要性。
住宅方面，传统的经济评价把其对象视为一个封闭的系统，把项目所有的输出输入孤立起来，和外界的环境不发生关系，这样，所谓的评价就变成只服务于项目的经济效益，这样的评价忽视了在社会收益和成本的分配方式。而绿色住宅，其本身的含义就包括对自然的影响，我们应该视它为一个开放的并和周围环境密切相关的生态经济系统，它对环境、社会都发生作用，所以其输入输出除了经济效率外，还应该考虑环境、社会因素，由此做出的评价才能达到为即为投资者决策，又为人类谋福利的目的。
绿色住宅的重要特点是绿色、节能、环保，这一理念要贯穿于整个住宅从立项、建造、使用直至拆除的全过程，这就为绿色住宅的全生命周期。本文对绿色住宅所进行的评价是针对绿色住宅的全生命周期内所带来的相关效益进行评价，考虑到建造的外部性特点，采用费用效益分析的方法进行经济经济分析，相结合对绿色住宅全生命周期进行经济评价。
1. 绿色住宅全生命周期成本体系的构建
绿色住宅全生命周期是指住宅立项、建造、运营和拆除的整个寿命过程，这其间的成本费用折算为现值就是全生命周期成本。建设项目全寿命周期成本是在投资者整个时间范围内考虑货币世界价值下用来经济评估的所以相关费用，包括投资费用、能源费用、非能源运营费用、维护费用和拆迁费用。绿色住宅完整的全寿命周期费用应主要包括材料含能（绿色材料的选择）、运营方式和建筑的能耗、建筑后期处理。绿色住宅按不同阶段划分为初始化成本和未来成本。其中初始化成本是指绿色住宅项目决策、设计、建造等初始投资成本，未来成本则包括绿色住宅项目运营、维护和更替等在项目建成之后所花费的成本，其中运营和维护是重复发生的成本，更替则属于一次性成本。
2. 全生命周期评价的意义
从绿色住宅给使用者带来的经济效益来说，虽然绿色建筑在我国推广很多年，但是仍有大多建筑的墙体只有钢筋混凝土和薄薄的装饰层，缺乏保温层。居住者使用空调来维持住宅内的温度和室内环境，随之而来的是电量的增加对室外环境的污染。而绿色住宅这个住宅结构可以采用绿色技术措施，保温隔热外围护结构、绿色建筑材料、太阳能的利用、节水处理措施、地能的利用等等，尤其是保温隔热的外围结构，以墙体为例，除了混凝土结构层外，还有保温层、隔音层等，最后涂上装饰层形成厚厚的复合墙体，它能将室内的温度控制在一定的范围内，减少屋内热量的损失。使人们更少的使用空调等采暖设备，大大的节约了电量。除此以外，还有一些容易被人忽视的效益，像室内环境质量的改善而带来人们的工作效率提高、健康价值带来的医疗费用的减少等等。所以对于绿色住宅的经济分析，从其全生命周期的角度出发，考虑绿色住宅的成本和效益问题，通过考虑全生命周期内的各个环节，合理规划设计、采用节能材料和节能技术、使用节能、节水设施、回收利用施工废弃物等措施，达到全生命周期费用最优和保护环境的双重目的，提高住宅项目的社会效益。
3. 相关指标的估算
绿色住宅的内部效果（直接费用和直接效益）可以直接量化，以货币的形式计算出来，估算比较简单。而外部效果（间接费用和间接效益）则很难以货币的形式直接量化，只能以替代或补偿的方式进行量化。
3.1 内部效果的估算方法。
3.1.1 直接费用的估算。直接费用可以分为项目费用估算，运行费用、环境保护设施制备的费用，其中项目费用估算可以采用经济财务评价的方法进行计算，这种方法目前也比较成熟。
3.1.2 直接效益的估算。直接效益可以以节约的能源量计算，对环境的改善可以等同于对环境破坏造成损害补偿的费用，主要采用的方法是市场价值法。市场价值法把环境看成生产要素，它利用因环境质量变化引起的产值和利润的变化来计量环境质量变化的经济效益或经济损失［1］。使用这种方法必须充分利用市场信息，可以采用影子价格来调整可能的价格扭曲不能反映资源的稀缺性。对于绿色住宅，直接效益大都来至于节约的资源，主要包括节能、节水、节点、节地、节材等带来的经济效益，其计算公式可以表示为：
L∑ni1QiPiQ1P1+Q2P2+Q3P3+Q4P4+Q5P5+Q6P6+Q7P7+Q8P8+……
Q1——可再生能源蓄能总量
Q2——室内各种设备节约的耗能量（如空调、通风设施等）
Q3——采暖时热能排放量节约的总量（保温隔热围护结构的作用）
Q4——照明节约能源的总量
Q5——节地总量
Q6——节材总量
Q7——节约用水总量
Q8——中水回收利用的总量
P1——可再生能源蓄能节约能源的价格
P2——采暖时节约热能的价格
P3——室内设备开放消耗资源的价格
P4——照明时节约能源的价格
P5——土地的单价
P6——节约材料的单价
P7——水单价
P8——中水水价
3.2 外部效果的估算方法。外部效果的计算主要是考虑外界环境的影响，根据环境经济学的相关知识，它的估算方法可以归纳为：
3.2.1 机会成本法。任何一种自然资源的使用，都存在许多相互排斥的备选方案，为了做出最有效的选择，必须找出社会经济效益最大的方案。资源是有限的，且具有很多用途，选择了一种使用机会就放弃了其他使用机会，也就是去了相应的获得效益的机会。我们把其他使用方案中获得的最大经济效益，成为该资源选择方案的机会成本。用环境资源的机会成本，来计量环境质量带来的经济效益变化带来的经济效益或经济损失。当某些资源应用的经济效益不能直接估算时，机会成本法是一种很有用的评价方法。但这里的某些资源必须是稀缺的，资源污染的损失才是机会成本，否则机会成本为零。
3.2.2 人力资本法。环境质量的变化对人类健康会造成很大的影响，其中与健康影响有关的货币损失主要有：过早死亡、疾病造成的损失、医疗费用开支的增加、精神或心理上的代价等等。为了量化这些损失，经济学家提出了一种很有效的方法——人力资本法。人力资本法将环境污染引起的人体建筑的经济损失分为直接经济损失和间接经济损失。直接经济损失有预防和医疗费用、死亡丧葬费；间接经济损失有病人和非医务人员护理、陪住影响的劳动工时造成的损失。
3.2.3 恢复费用法。假如，导致环境质量恶化的环境污染或破坏无法得到有效的治理，那么，就不得不用其他方式来恢复受到损害的环境，以便使原有的环境质量得以保持。这种将受到损害的环境质量恢复到受损害以前状况所需的费用的方法就是费用恢复法，又被称为重置成本法。
3.2.4 替代市场法。人类经济活动使环境质量发生变化，虽然它不能改变劳动产量的变化，但可以影响其他替代商品的价格和数量的变化，这样就可以借助市场信息来间接的评估环境质量变化所带来的损益。例如美化的环境、清新的空气、舒适的心情等，都不可以用直接的市场价格来衡量，这就需要找到某种能够替代它的替代物的市场价格来衡量它的价值。替代市场法就是使用替代物的市场价格来衡量没有市场价格的环境物品的价值的一种方法［2］。这种方法适用于由于环境改变对房产价值的影响，比如舒适度、绿色、噪声等等。
3.2.5 意愿调查评估法在环境状态的变化甚至连间接地观察市场行为都不能股价时，采用意愿调查法，通过调查，推导出人们对环境状态变化的支付意愿或则赔偿愿望，从而可以得到环境资源的价值和保护环境措施的效益。例如绿色住宅区的绿化，对社会环境价值就可以采用意愿调查评估法获得其效益。
3.3综合性评价。绿色住宅费用效益分析的评价指标主要有净效益、内部收益率、费效比、投资回收期等，具体计算方法如下［3,5］：
3.3.1 经济净效益。经济净效益可以用现值ENPV进行分析，是指项目在经济分析期内，其费用与效益的差值，采用净效益现值ENPV的计算可以按公式：
BNPV∑nt0（B-C）t（1+is）-t
B——经济效益流量；
C——经济费用流量；
（B-C）t——第t期的经济净效益流量；
is——社会折现率；
n——项目计算期。
判断准则：（1）对于独立方案，当ENPV>0，表示该方案在经济上可行，反正亦然；（2）对于互斥方案（绿色建筑和传统建筑），ENPV值最大的方案，是最为经济合理的方案。
3.3.2 经济内部收益率。经济内部收益率是指项目在分析期内总效益现值和总费用现值相等时对应的折现率，用EIRR表示，满足公式：
∑nt0（B-C）t（1+EIRR）-t0
判断准则：（1）对于独立方案，将EIRR和社会折现率EIRR0比较，当EIRR＞EIRR0时，表示该项目方案可行，反之亦然；（2）对于互斥方案，增量内部收益率为效益增量现值和费用增量现值相等的回收率，用EIRR表示，当EIRR>EIRR0时，选择费用较高的项目方案；反之，选择费用较低的项目方案。
3.3.3 经济效益费用比。经济效益费用比是指项目在计算期内效益流量的现值与费用流量的现值之比，表示为RBC。计算公式为：
RBC
式中：
Bt——第t期的经济效益；
Ct——第t期的经济费用。
判断准则：（1）对于独立方案，当 RBC大于或等于 1 时，项目经济上可行，反之亦然；（2）对于互斥方案，增量效益费用比ΔRBC ， ΔRBC 越大，方案经济效益越好。
3.3.4 投资回收期。投资回收期是指反映项目回收投资的快慢程度的指标值，即回收投资所需要的时间，用Tn表示，应从静态和动态两方面考虑投资回收期，可表示为：
静态投资回收期： Tn（T-1）+
T——项目累计净现金流量首次出现正值或零的年份。
动态投资回收期： Tn∑Tnt0（B-C）t（1+i0）-t0
判别准则：（1）对于独立方案，当Tn
4. 结语
我国住宅市场竞争越来越激烈，而此时绿色住宅的出现，犹如为住宅市场注入新的血液，为住宅市场的发展指明的方向。而如何将绿色住宅更好的发展起来，成了当今我国住宅市场应该重视的关键。绿色住宅在我国还处于刚刚起步阶段，还有很长一段路遥走。
参考文献
［1］ 技术经济学编写组编.技术经济学原理与实务［M］.机械工业出版社.2007,4.
［2］ 李向华.绿色建筑经济分析［D］.重庆大学.2007.
［3］ 李克国，魏国印，张宝安.环境经济学［M］.中国环境科学出版社.2003,3.
［4］ 陈进，王永祥.建设项目经济分析［M］.同济大学出版社.2009,5.
［5］ 刘新梅.工程经济分析［M］.西安交通大学出版社.2003,5.
［文章编号］1006-7619（2011）08-17-821