杨燕敏：“供地计划”完成难度大

• 作 者: 周 筠
• 出 处: 楼市·商务房产
• 发表日期: 2007年2期

　　展望2007年土地市场变化几何，首先要明确的是，土地市场不同于房地产开发中的其他环节，它是由政府主导的。原因在于土地属于国有资产，必须由政府代为管理和运用。这种不同决定了土地供应市场的双重属性，即市场价格属性和政府调控属性。
　　根据2006年《国务院关于加强上地调控有关问题的通知》中涉及的行政、经济、法律三方面调控指示，2007年土地宏观调控主导方向将会是对已有政策的细化。新的土地供应制度进一步完善，政府加强监管力度等，都是2007年土地宏观调控的着力点。
　　就2007年北京土地供应情况来看，随着2004年国家加强对房地产行业的调控，2005、2006两年北京市土地供应计划总量较2004年都有所下降，这一方面表明了政府宏观调控要从土地开发环节入手的意愿，另一方面也是城市土地过度开发而导致土地资源稀缺的结果。2007年北京市土地供应总量预计将与前两年基本持平，不会出现大的波动。
　　不过，前两年的土地供应计划并未完成，2005年北京实际完成供地面积仅为土地供应计划总量的3 5％；2006年此比例为59％。照此推算，2007年北京土地供应计划完成情况仍不容乐观。而导致近年来土地供应计划不能完成的主要原因有以下四点：
　　第一，我国政府部门对土地供应计划的管理所遵循的首要原则是，要符合我国土地利用总体规划、城市总体规划、经济社会发展规划和计划以及有关产业政策和近期城市建设规划。但是，目前在这些方面只有原则性、定性的要求，缺乏定量的数据目标、指标分析，导致实施过程的可操作性和时效性明显降低。
　　第二，根据我国土地所有权性质的限定，土地储备机构本身可以作为实施土地一级开发的主体，也可以作为招标人通过公开招标等方式选择有资质的开发企业实施土地一级开发。而这项工作在实际运作中目前仍然存在着成本控制和限时控制难以有效操作等难题。
　　第三，虽然目前政府采取一级土地招标的方式选取房地产开发企业进行国有土地一级开发，并设定了限制门槛，但是在实际操作过程中，政府对开发企业拿地以后的监管力度不够，导致大量存量土地囤积到开发商手中。
　　第四，目前全国土地储备机构有1600多家，各地在供地形态、供地方式上做法不一。就北京市而言，在房地产开发全过程中，通过招标选聘一家房地产开发企业获得“生地”的一级开发权，待该企业将地块“做熟”之后，又将其在市场上交易，即通过招拍挂再选择另外一家开发企业获得商品房的开发权。这种“两段式”的供地方式，一方面导致政府投入的管理成本增加，同时也令开发商的开发成本加大、开发过程延长，并且非常不利于一个项目的整体开发规划。
　　综上所述，要想解决以上四大难题，要求政府、开发商共同努力。首先，政府要建立起完善的数据统计制度，用科学的数据把控土地供应计划的合理性；其次，政府需要在土地一级开发环节进一步完善法律制度，以法律手段约束违规行为；再次，开发企业面临重组，从而淘汰不符合市场运作要求的中、小企业；最后，“两段式”供地制度需进一步探讨。
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