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[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号]1007-1962（2007）11-0005-04
记者：易教授，您好。近几年来，国内房地产宏观调控持续不断，去年更是房地产市场宏观政策频繁出台的一年。有“国六条”、“国六条细则”，有关于征收二手房交易所得税、限制外资进入、土地宏观调控与管理、银行信贷紧缩等方面的许多政策。就您的观察，这么多的政策出台对我国房地产市场究竟产生了多大的影响呢？
易宪容：国家对房地产宏观调控政策出台的出发点都是好的，一系列房地产政策出台给市场带来不少不确定性，也让一些没有实力的房地产开发商胆战心惊，但由于所出台的房地产政策的温和性，它对房地产市场的影响基本上不大。
首先，从房地产开发投资来看，2006年1月—12月完成投资额1.94万亿元，同比增长21.8%，高于2005年19.8%的2个百分点。其中商品住宅投资同比增长25.3%，比上年同期高3.1个百分点。同时房地产投资快速增长已经从以往的东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移。比如1-12月份东部、中部、西部房地产开发投资增长分别为17.4%、30.8%、30.3%。当国内房地产投资过热蔓延全国时，国内经济投资过热要想降下来就不容易了。
其次，房地产投资快速增长,必然会导致大量资金涌入房地产市场。而银行的资金大量涌入房地产市场，必然会导致国内银行信贷规模快速扩张。如从2007年1-2月央行公布数据来看，新增人民币贷款9814亿元，较2006年同比增长近2700亿元，预计一季度会银行信贷增加额会达到1.5万亿元左右。
最后，从房地产开发投资资金来源来看，2006年1-12月房地产开发投资资金26880亿元，同比增长25.6%，资金总额同比增长了5702亿元。而2006年房地产开发投资资金来源增长最快的是国内银行贷款，同比增长为34.9%，2005年同比增长为23.4%，金额同比增长为1429亿元；利用外资同比增长为53.0%，2005年同比增长为10.4%，金额同比增长为142亿元；自有资金同比增长为22.7%，远远低于2005年35.2%的增长速度；其他资金来源同比增长为23.6%，2005年同比增长为17.2%，金额同比增长为2601亿元，其中定金及预收款，一般是指居民住房预售资金，同比增长为17%，2005年同比增长为4.8%，金额同比增长减少了386亿元。
从这样一组国家统计局数据可以看到，尽管2006年以来国内房地产宏观调控的力度不小，但是银行进入国内房地产市场资金却在快速增长。而这种快速增长是在房地产开发商自有资金增长下降情况下发生的。而且住房预售在连续两年增幅下降的情况目前又开始回升。
记者：那您觉得目前如此快速增长的房地产开发投资资金的主要来源是什么呢？
易宪容：主要来源主要表现在以下几个方面，一是国内银行信贷，二是其他资金来源，三是利用外资。从上面的数据来看，2006年房地产利用外资增长幅度是较快，但由于往年的基数小，利用外资增加金额的比重仍然十分微小。而房地产开发投资资金增长来源主要是银行信贷及其他资金来源两个方面。其他资金来源主要是定金与预售款。
政府在管住银行信贷的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场，其主要原因在于商业银行利益的驱动。可以说，由于国内银行信贷大量地涌入国内房地产市场，不仅能够让该银行的业绩大增，也会让相关的当事人大谋其利。比如上海姚达康事件，尽管被国家审计署审计披露了出来，却没看到相关处理结果。正因为银行信贷进入房地产市场是银行与银行个人短期双赢的事情，正因为一些违规操作即使败露出来也是违法成本极低，所以国内商业银行才会让大量的银行信贷涌入房地产市场。
房地产开发投资的其他资金来源，如定金和预售款，看上去与银行信贷无关，但实际上并非如此。这部分资金一是各种委托贷款，比如上海的社保资金及一些单位信托资金。剩余的大部分可能是通过房地产关联公司贷款及其他方式进入了房地产市场。这些资金同样是来自银行信贷。比如，目前国内许多银行纷纷推出转按揭产品，使得近期个人住房按揭迅速增长。而这也是国内房地产价格快速上涨的重要原因。因此，国内房地产市场的资金无论是直接的还是间接的，基本上是来自国内银行信贷。
记者：您刚才提到房价快速上涨的重要原因也是银行信贷，为什么呢？您认为房价持续上涨对我国的经济发展会带来什么样的影响？
易宪容：从各国房地产市场的发展情况来看，房价上涨基本上都与银行的金融支持密切相关。先来看日本。1985年“广场协议”之后，日元在短期内快速升值，迫使日本央行不断地降低利率，采取十分宽松的货币政策。而宽松的货币政策，必然会导致货币供应量的急剧增加、流动性泛滥。当大量的流动性不是流向实体经济，而是流向当时日本的房地产市场及股市时，日本资产价格迅速膨胀了。从1987年起，在不到5年的时间里，土地的价值上涨了几倍，不仅土地价值远远超过了当年日本GDP总值，而且房地产及股市的价格也快速上涨。
反之，房地产的繁荣又刺激了日本银行房地产信贷的增长。一方面，各家银行为了争夺市场份额，让大量的银行信贷流入房地产市场；另一方面，各家银行发放大量住房按揭贷款，鼓励住房持有者进行住房投机并以持有住房为担保再次向其提供贷款进行投机。这样循环往复，银行住房按揭贷款急剧膨胀，房地产按揭贷款总额所占的比重由1984年的17%上升到1992年的近36%。面对这样的情况，日本政府虽然非常担心，但又怕政策的调整伤害到实体经济，再加上1987年美国的“黑色星期一”的国际经济环境，致使日本政府的宏观调控政策调整上一直犹豫不决，错过有利调整时机。1991年后，随着日本股市指数迅速下跌，房地产市场也出现快速逆转。从此，日本经济进入十几年的衰退期。
我们再来看1997年东南亚金融危机，它也是银行信贷在房地产市场快速扩张的结果。比如泰国，在20世纪80年代金融自由化的推动下，泰国的国内投资和信用规模急剧膨胀。如私人部门的贷款占GDP的比重由1992年的64%飚升到1995年近100%，这些贷款基本流向了房地产市场及证券市场。在银行信贷的大量扩张下，泰国曼谷等大城市的房地产价格迅速上涨，房地产超额利润更多吸引了大量国际资产，两者相互作用，房地产市场泡沫迅速吹大。但是，这种由银行信贷快速扩张推动下的房地产泡沫，随着1997年的东南亚金融危机最终崩溃。可以说，这样的例子数不胜数，如香港、台湾、美国等地都曾发生过。
那么从这几年国内房地产市场的情况来看，对房地产市场宏观调控几年了，但越是宏观调控，银行信贷进入房地产的资金就越多。
還有，2007年1季度人民币贷款增加1.42万亿元，同比多增1678亿元。而居民户贷款增加3321亿元，同比多增1578亿元。也就是说，随着国内房价快速上涨，银行对房地产市场的竞争进一步加剧，各家银行为了争夺市场份额，也正在让大量的银行信贷资金流入到房地产市场。在国内房价快速上涨的同时，国内股市指数也快速飙升，股市的赚钱效应泛滥。在这种情况下，国内各家银行推出不少便利贷款的金融工具，鼓励住房持有者用手中持有住房进行加按揭或转按揭进行住房交易投机并以持有住房为担保再次向其提供贷款进行投机。这样，不仅让国内不少地方的房价进一步快速飙升，也让大量的银行资金进入股市从而推高股价。
而且，就目前中国房地产市场及股市所发生的情况来看，与日本及其他国家房地产市场泡沫崩溃前的情况十分相同。即银行信贷快速扩张使得银行资金高度向房地产市场聚集，从而推高了国内房价上涨、吹大了国内房地产市场的泡沫。而银行持有大量的房地产资产或是以房地产为抵押的资产，房价上涨将提高银行资产的规模，从而表面上改善了银行的资本充足率、资产质量及赢利情况。这样银行又会进一步扩大对房地产市场的信贷，由此进一步推高房地产市场的价格。如此循环往复，房地产的价格就会日益偏离实际的均衡价格，房地产市场泡沫不断加大。
而且银行信贷大量地流入房地产市场，不仅在于房价的快速飙升，而且还在于央行一直采取低利率政策及过大利差的政策。这也与当年日本央行所采取的政策十分相似。在这种政策下，无论是资金的供应方还是需求方都有大规模信贷扩张的强烈动机。过大的利差使得信贷扩张成了银行最好的赢利模式。在价格不断上涨的住房抵押下，银行只要贷款出去就能够轻易获利，商业化的银行必然会千方百计来扩张银行信贷业务。对需求方来说，低利率政策，说明了只要从银行获得资金就能够获利，更何况有便利从银行获得资金的工具，从银行获得资金何乐而不为？但这些都只是从短期来看，因为当银行信贷大量进入房地产市场及股市时，表面上是推高资产的价格，实际上是聚集房地产市场的泡沫及风险，特别是房地产开发周期性长，房地产市场泡沫及风险的聚集更是具有隐蔽性。
目前，就政府的政策来看，尽管政府担心房地产市场泡沫及风险的聚集，也不愿看到国内资产价格快速上涨，但是政府同样担心戳穿房地产市场泡沫可能导致国内经济短期内大的波动的风险，从而使得对房地产市场泡沫最有效的工具迟迟不敢果断地运作，特别是低利率政策，政府就是不敢通过利率的调整来严厉打击房地产市场的投机，不敢通过缩小利差来弱化银行信贷扩张之动机。房地产市场的投资过热、房价快速飙升也就始终无法遏制。
总之，目前中国房地产市场出现的许多现象，与当年日本及其他房地产市场泡沫崩溃前夕的现象很是相似，如果政府部门对这些现象不能有一个清醒的认识，不能够走出这种犹豫不决的担心，那么中国资产价格的泡沫会越吹越大，房地产市场的风险会越积越多，从而会使得中国经济面对的风险就越来越大。而这些问题最为核心的方式就是国内银行信贷的快速扩张。
记者：为了抑制各地房价的快速上涨，近几年政府对国内房地产市场进行了十分频繁的宏观调控，但是为什么越是对房地产宏观调控，各地的房价越是快速上涨？就像有人所说的对房地产的宏观调控成了“空调”？
易宪容：你说的只是现象，问题的关键并不在这里。有一个问题我们必须明白，即如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，这实际上是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，即如房地产开发商所说的国内房价只能是上涨而不能下跌。
其实，如果国内房价是这样一个隐性担保，那么国内房地产市场的价格是很难向下调整的。因为，在市场经济中，房价的变化应该由市场供求关系来决定而不是由政府的政策来稳定。如果政府的政策要稳定市场某个行业产品的价格，那么这就是说政府用自己的信用在对这个市场产品的价格担保。如果以政策的方式来稳定价格，就会使得让市场投资者认为该产品的价格只能够在这样稳定的价格之内，如果低于这样的稳定价格，那么政府就一定会出手救之。这几年国内房地产市场的房价为什么会越是调控越是上涨，尽管其中的原因有很多，但其中重要原因与政府这样的隐性担保有关。
特别是当我们把住房当作一种投资品时，如果政府对住房的价格进行隐性担保，那么投资者就会奋不顾身地进入房地产的市场。特别是当投资者可以利用银行金融杠杆炒作房地产的时候，投资者进入房地产市场一定是没有风险的投资。因为，投资者进入这样的市场，赚了钱是自己的，如果亏损了，有政府来为其担保，其损失会让国家来承担。比如，早几年的国内股票市场，不少投资者在大获其利时，从来都不会认为他们能够大获其利是因为政府的政策使然，但是当这些投资者出现亏损时，他们就會把个人亏损之责任推托到政府的政策上面，并要求政府来承担他们股票亏损的责任。
同时，当政府的政策对房地产市场的价格作隐性担保时，不仅会让大量的国内投资者纷纷进入房地产市场，同时也让国内各商业银行更加看好房地产业，让大量的信贷资金涌入房地产市场，而且也会让外国的投资者也纷纷进入国内的房地产市场。
从总理的政府工作报告来看，2007年政府对房地产市场的发展目标已经表述得清清楚楚了，即房地产宏观调控就在于改变居民房地产消费模式、调整当前不合理的房地产结构、生产更多的中低档的产品、遏制房价过快增长，就在于生产更多的国内绝大多数民众都有支付能力的住房产品，以适应和谐社会国内绝大多数居民住房条件的改善。
为了达到这一目标，政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手，比如首先要清除政府对房地产市场价格的隐性担保，并让快速飙升的房价回归理性；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府就有责任把住房产品的性质完全界定自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束把住房的投资性质清除出市场，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产；最后，以市场化的方式，如税收、利率、货币补贴等，建立起覆盖全民的住房保障体系。如果能够这样做，国内房地产市场将会出现根本性转变，国内房地产市场也将持续稳定的发展。
记者：那您觉得如何才能改变目前国家宏观调控政策效果不力的状况，宏观调控的核心应该是什么呢？
易宪容：从这几年来房地产出现的情况来看，种种房地产政策的出台都会成为房地产开发投资一个又一个的热点，不同的房地产政策出台都会成为房价上涨理由。我们只要对这些现象做一些深入的思考，就会发现政府政策或政策意图虽然是好的，但往往没有考虑到市场会如何反映，没有考虑到市场反映与政策预期不合的原因是什么，有什么应对政策等。可以说，这种房地产政策的非预期性最根本的一点在于政策的制定者对房地产市场理解的模糊性、非科学性、非市场性。
可以说，目前房地产市场最为根本的问题就在于一些中央职能部门国际惯例的选择性，把一个基本上是消费品的市场理解为一个投资品市场。国外发达的房地产市场发展了几百年，它可以作为投资品市场来发展，但是中国房地产市场仅仅是发展几年，还不到十年。如果中国也以国际惯例把房地产市场作为投资品市场而不是消费品市场，那么无论是中国的房地产市场发展模式还是房地产市场政策自然也就完全不一样了。如果中国的房地产市场是投资品市场，但政府又希望以房地产为消费品的政策来调整，那么这些政策肯定是缘木求鱼，根本无法达到政策效果。
因此，就目前国内的房地产市场来说，房地产宏观调控政策不要只是说如何来建设住房保障体系、如何来调整房地产市场结构、如何来遏制房价快速上涨、如何来调整房地产市场秩序等等，而是应该有针对性地把房地产市场宏观调控目标分解为短期目标、中期目标、长期目标，并通过目标的分解来对症下药，这样才容易找到房地产市场问题的化解之道。
首先，从短期目标来看，政府应该做的就是要对国内房地产市场清楚定位，在目前中国人多、地少、土地资源十分缺乏的情况下，把国内房地产市场严格界定为消费品市场，严格遏制房地产市场投资。如果不从这里入手，就如目前这样的房地产市场投资大量涌现，那么政府对房地产市场许多政策就容易大打折扣了。
而从房地产市场为消费品市场入手，政府目前要做的事情就是对全国住房进行全面普查，并在此基础上制定一户一房政策，对于那些房地产市场投资者、对于一户多房者，就得采取税收及利率政策来调整。特别是对于目前推动许多地方房价上涨两大动因，政府要采取严厉的政策。一是对于银行的转按揭或加按揭要立即叫停或采取高利率政策，二是对于外国投资者进入国内房地产市场，无论是居民或非居民都得采取全面限制与管制的原则，坚决不能让中国房地产市场成为外国投资者牟取暴利的市场。还有，利率是房地产市场发展的核心，政府应该频繁地通过利率变动的方式来改变房地产市场投资者预期，并让房地产市场的投资者真正明白利率对其投资的巨大影响。
其次，房地产宏观调控的中期目标。房地产宏观调控的中期目标，有以下几个方面要密切关注。一是房地产物业税制定与出台。如果能够制定一部公正、公平、有效的房地产物业税，那么对房地产市场利益关系能够起到很大的主导作用。因为，通过房地产物业税可以让房子多的、房子好的、房地产投资者多交税，而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税。二是住房结构的调整问题。住房结构的调整能够改变目前市场产品结构，也能够改变目前不适应中国的房地产市场发展模式。政府在“国六条细则”有详细的规定，但要落实下来得有一个过程。三是住房保障体系的建立。建立住房保障體系并不是仅是建立廉租屋，而是一个体系，是一个包含各层次收入居民的体系。只不过，在这个住房保障体系中，不同收入层次的居民所获得的保障不同。
最后，就是房地产市场的长期目标。要把中国房地产市场发展的宗旨用法律的形式固定下来。比如，在美国，其《房地产法》就明确规定，房地产市场发展的基本宗旨就是要生产居民居住舒适安全、绝大多数居民有支付能力的住房。中国作为社会主义国家，特别是我们现在的政府完全是一个“民生”的政府，我们政府的房地产政策更是要把国家的房地产市场用法律形式落实到国内绝大多数居民居住权上来，并通过这种居住权落实让国内每一个民众来分享中国的现代文明，来分享中国社会主义市场经济的成果。因此，从这个意义来说，中国的房地产市场发展长期目标就得围绕着上述宗旨来进行。如果这样，对建立中国的和谐社会能够起到重要作用。
总之，政府对房地产市场宏观调控，应该让其目标多层次性，这样不仅容易让房地产调控目标更有针对性，而且更容易让政策目标细化及具有可操作性。
责任编辑 余 岩
记者：易教授，您好。近几年来，国内房地产宏观调控持续不断，去年更是房地产市场宏观政策频繁出台的一年。有“国六条”、“国六条细则”，有关于征收二手房交易所得税、限制外资进入、土地宏观调控与管理、银行信贷紧缩等方面的许多政策。就您的观察，这么多的政策出台对我国房地产市场究竟产生了多大的影响呢？
易宪容：国家对房地产宏观调控政策出台的出发点都是好的，一系列房地产政策出台给市场带来不少不确定性，也让一些没有实力的房地产开发商胆战心惊，但由于所出台的房地产政策的温和性，它对房地产市场的影响基本上不大。
首先，从房地产开发投资来看，2006年1月—12月完成投资额1.94万亿元，同比增长21.8%，高于2005年19.8%的2个百分点。其中商品住宅投资同比增长25.3%，比上年同期高3.1个百分点。同时房地产投资快速增长已经从以往的东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移。比如1-12月份东部、中部、西部房地产开发投资增长分别为17.4%、30.8%、30.3%。当国内房地产投资过热蔓延全国时，国内经济投资过热要想降下来就不容易了。
其次，房地产投资快速增长,必然会导致大量资金涌入房地产市场。而银行的资金大量涌入房地产市场，必然会导致国内银行信贷规模快速扩张。如从2007年1-2月央行公布数据来看，新增人民币贷款9814亿元，较2006年同比增长近2700亿元，预计一季度会银行信贷增加额会达到1.5万亿元左右。
最后，从房地产开发投资资金来源来看，2006年1-12月房地产开发投资资金26880亿元，同比增长25.6%，资金总额同比增长了5702亿元。而2006年房地产开发投资资金来源增长最快的是国内银行贷款，同比增长为34.9%，2005年同比增长为23.4%，金额同比增长为1429亿元；利用外资同比增长为53.0%，2005年同比增长为10.4%，金额同比增长为142亿元；自有资金同比增长为22.7%，远远低于2005年35.2%的增长速度；其他资金来源同比增长为23.6%，2005年同比增长为17.2%，金额同比增长为2601亿元，其中定金及预收款，一般是指居民住房预售资金，同比增长为17%，2005年同比增长为4.8%，金额同比增长减少了386亿元。
从这样一组国家统计局数据可以看到，尽管2006年以来国内房地产宏观调控的力度不小，但是银行进入国内房地产市场资金却在快速增长。而这种快速增长是在房地产开发商自有资金增长下降情况下发生的。而且住房预售在连续两年增幅下降的情况目前又开始回升。
记者：那您觉得目前如此快速增长的房地产开发投资资金的主要来源是什么呢？
易宪容：主要来源主要表现在以下几个方面，一是国内银行信贷，二是其他资金来源，三是利用外资。从上面的数据来看，2006年房地产利用外资增长幅度是较快，但由于往年的基数小，利用外资增加金额的比重仍然十分微小。而房地产开发投资资金增长来源主要是银行信贷及其他资金来源两个方面。其他资金来源主要是定金与预售款。
政府在管住银行信贷的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场，其主要原因在于商业银行利益的驱动。可以说，由于国内银行信贷大量地涌入国内房地产市场，不仅能够让该银行的业绩大增，也会让相关的当事人大谋其利。比如上海姚达康事件，尽管被国家审计署审计披露了出来，却没看到相关处理结果。正因为银行信贷进入房地产市场是银行与银行个人短期双赢的事情，正因为一些违规操作即使败露出来也是违法成本极低，所以国内商业银行才会让大量的银行信贷涌入房地产市场。
房地产开发投资的其他资金来源，如定金和预售款，看上去与银行信贷无关，但实际上并非如此。这部分资金一是各种委托贷款，比如上海的社保资金及一些单位信托资金。剩余的大部分可能是通过房地产关联公司贷款及其他方式进入了房地产市场。这些资金同样是来自银行信贷。比如，目前国内许多银行纷纷推出转按揭产品，使得近期个人住房按揭迅速增长。而这也是国内房地产价格快速上涨的重要原因。因此，国内房地产市场的资金无论是直接的还是间接的，基本上是来自国内银行信贷。
记者：您刚才提到房价快速上涨的重要原因也是银行信贷，为什么呢？您认为房价持续上涨对我国的经济发展会带来什么样的影响？
易宪容：从各国房地产市场的发展情况来看，房价上涨基本上都与银行的金融支持密切相关。先来看日本。1985年“广场协议”之后，日元在短期内快速升值，迫使日本央行不断地降低利率，采取十分宽松的货币政策。而宽松的货币政策，必然会导致货币供应量的急剧增加、流动性泛滥。当大量的流动性不是流向实体经济，而是流向当时日本的房地产市场及股市时，日本资产价格迅速膨胀了。从1987年起，在不到5年的时间里，土地的价值上涨了几倍，不仅土地价值远远超过了当年日本GDP总值，而且房地产及股市的价格也快速上涨。
反之，房地产的繁荣又刺激了日本银行房地产信贷的增长。一方面，各家银行为了争夺市场份额，让大量的银行信贷流入房地产市场；另一方面，各家银行发放大量住房按揭贷款，鼓励住房持有者进行住房投机并以持有住房为担保再次向其提供贷款进行投机。这样循环往复，银行住房按揭贷款急剧膨胀，房地产按揭贷款总额所占的比重由1984年的17%上升到1992年的近36%。面对这样的情况，日本政府虽然非常担心，但又怕政策的调整伤害到实体经济，再加上1987年美国的“黑色星期一”的国际经济环境，致使日本政府的宏观调控政策调整上一直犹豫不决，错过有利调整时机。1991年后，随着日本股市指数迅速下跌，房地产市场也出现快速逆转。从此，日本经济进入十几年的衰退期。
我们再来看1997年东南亚金融危机，它也是银行信贷在房地产市场快速扩张的结果。比如泰国，在20世纪80年代金融自由化的推动下，泰国的国内投资和信用规模急剧膨胀。如私人部门的贷款占GDP的比重由1992年的64%飚升到1995年近100%，这些贷款基本流向了房地产市场及证券市场。在银行信贷的大量扩张下，泰国曼谷等大城市的房地产价格迅速上涨，房地产超额利润更多吸引了大量国际资产，两者相互作用，房地产市场泡沫迅速吹大。但是，这种由银行信贷快速扩张推动下的房地产泡沫，随着1997年的东南亚金融危机最终崩溃。可以说，这样的例子数不胜数，如香港、台湾、美国等地都曾发生过。
那么从这几年国内房地产市场的情况来看，对房地产市场宏观调控几年了，但越是宏观调控，银行信贷进入房地产的资金就越多。
還有，2007年1季度人民币贷款增加1.42万亿元，同比多增1678亿元。而居民户贷款增加3321亿元，同比多增1578亿元。也就是说，随着国内房价快速上涨，银行对房地产市场的竞争进一步加剧，各家银行为了争夺市场份额，也正在让大量的银行信贷资金流入到房地产市场。在国内房价快速上涨的同时，国内股市指数也快速飙升，股市的赚钱效应泛滥。在这种情况下，国内各家银行推出不少便利贷款的金融工具，鼓励住房持有者用手中持有住房进行加按揭或转按揭进行住房交易投机并以持有住房为担保再次向其提供贷款进行投机。这样，不仅让国内不少地方的房价进一步快速飙升，也让大量的银行资金进入股市从而推高股价。
而且，就目前中国房地产市场及股市所发生的情况来看，与日本及其他国家房地产市场泡沫崩溃前的情况十分相同。即银行信贷快速扩张使得银行资金高度向房地产市场聚集，从而推高了国内房价上涨、吹大了国内房地产市场的泡沫。而银行持有大量的房地产资产或是以房地产为抵押的资产，房价上涨将提高银行资产的规模，从而表面上改善了银行的资本充足率、资产质量及赢利情况。这样银行又会进一步扩大对房地产市场的信贷，由此进一步推高房地产市场的价格。如此循环往复，房地产的价格就会日益偏离实际的均衡价格，房地产市场泡沫不断加大。
而且银行信贷大量地流入房地产市场，不仅在于房价的快速飙升，而且还在于央行一直采取低利率政策及过大利差的政策。这也与当年日本央行所采取的政策十分相似。在这种政策下，无论是资金的供应方还是需求方都有大规模信贷扩张的强烈动机。过大的利差使得信贷扩张成了银行最好的赢利模式。在价格不断上涨的住房抵押下，银行只要贷款出去就能够轻易获利，商业化的银行必然会千方百计来扩张银行信贷业务。对需求方来说，低利率政策，说明了只要从银行获得资金就能够获利，更何况有便利从银行获得资金的工具，从银行获得资金何乐而不为？但这些都只是从短期来看，因为当银行信贷大量进入房地产市场及股市时，表面上是推高资产的价格，实际上是聚集房地产市场的泡沫及风险，特别是房地产开发周期性长，房地产市场泡沫及风险的聚集更是具有隐蔽性。
目前，就政府的政策来看，尽管政府担心房地产市场泡沫及风险的聚集，也不愿看到国内资产价格快速上涨，但是政府同样担心戳穿房地产市场泡沫可能导致国内经济短期内大的波动的风险，从而使得对房地产市场泡沫最有效的工具迟迟不敢果断地运作，特别是低利率政策，政府就是不敢通过利率的调整来严厉打击房地产市场的投机，不敢通过缩小利差来弱化银行信贷扩张之动机。房地产市场的投资过热、房价快速飙升也就始终无法遏制。
总之，目前中国房地产市场出现的许多现象，与当年日本及其他房地产市场泡沫崩溃前夕的现象很是相似，如果政府部门对这些现象不能有一个清醒的认识，不能够走出这种犹豫不决的担心，那么中国资产价格的泡沫会越吹越大，房地产市场的风险会越积越多，从而会使得中国经济面对的风险就越来越大。而这些问题最为核心的方式就是国内银行信贷的快速扩张。
记者：为了抑制各地房价的快速上涨，近几年政府对国内房地产市场进行了十分频繁的宏观调控，但是为什么越是对房地产宏观调控，各地的房价越是快速上涨？就像有人所说的对房地产的宏观调控成了“空调”？
易宪容：你说的只是现象，问题的关键并不在这里。有一个问题我们必须明白，即如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，这实际上是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，即如房地产开发商所说的国内房价只能是上涨而不能下跌。
其实，如果国内房价是这样一个隐性担保，那么国内房地产市场的价格是很难向下调整的。因为，在市场经济中，房价的变化应该由市场供求关系来决定而不是由政府的政策来稳定。如果政府的政策要稳定市场某个行业产品的价格，那么这就是说政府用自己的信用在对这个市场产品的价格担保。如果以政策的方式来稳定价格，就会使得让市场投资者认为该产品的价格只能够在这样稳定的价格之内，如果低于这样的稳定价格，那么政府就一定会出手救之。这几年国内房地产市场的房价为什么会越是调控越是上涨，尽管其中的原因有很多，但其中重要原因与政府这样的隐性担保有关。
特别是当我们把住房当作一种投资品时，如果政府对住房的价格进行隐性担保，那么投资者就会奋不顾身地进入房地产的市场。特别是当投资者可以利用银行金融杠杆炒作房地产的时候，投资者进入房地产市场一定是没有风险的投资。因为，投资者进入这样的市场，赚了钱是自己的，如果亏损了，有政府来为其担保，其损失会让国家来承担。比如，早几年的国内股票市场，不少投资者在大获其利时，从来都不会认为他们能够大获其利是因为政府的政策使然，但是当这些投资者出现亏损时，他们就會把个人亏损之责任推托到政府的政策上面，并要求政府来承担他们股票亏损的责任。
同时，当政府的政策对房地产市场的价格作隐性担保时，不仅会让大量的国内投资者纷纷进入房地产市场，同时也让国内各商业银行更加看好房地产业，让大量的信贷资金涌入房地产市场，而且也会让外国的投资者也纷纷进入国内的房地产市场。
从总理的政府工作报告来看，2007年政府对房地产市场的发展目标已经表述得清清楚楚了，即房地产宏观调控就在于改变居民房地产消费模式、调整当前不合理的房地产结构、生产更多的中低档的产品、遏制房价过快增长，就在于生产更多的国内绝大多数民众都有支付能力的住房产品，以适应和谐社会国内绝大多数居民住房条件的改善。
为了达到这一目标，政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手，比如首先要清除政府对房地产市场价格的隐性担保，并让快速飙升的房价回归理性；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府就有责任把住房产品的性质完全界定自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束把住房的投资性质清除出市场，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产；最后，以市场化的方式，如税收、利率、货币补贴等，建立起覆盖全民的住房保障体系。如果能够这样做，国内房地产市场将会出现根本性转变，国内房地产市场也将持续稳定的发展。
记者：那您觉得如何才能改变目前国家宏观调控政策效果不力的状况，宏观调控的核心应该是什么呢？
易宪容：从这几年来房地产出现的情况来看，种种房地产政策的出台都会成为房地产开发投资一个又一个的热点，不同的房地产政策出台都会成为房价上涨理由。我们只要对这些现象做一些深入的思考，就会发现政府政策或政策意图虽然是好的，但往往没有考虑到市场会如何反映，没有考虑到市场反映与政策预期不合的原因是什么，有什么应对政策等。可以说，这种房地产政策的非预期性最根本的一点在于政策的制定者对房地产市场理解的模糊性、非科学性、非市场性。
可以说，目前房地产市场最为根本的问题就在于一些中央职能部门国际惯例的选择性，把一个基本上是消费品的市场理解为一个投资品市场。国外发达的房地产市场发展了几百年，它可以作为投资品市场来发展，但是中国房地产市场仅仅是发展几年，还不到十年。如果中国也以国际惯例把房地产市场作为投资品市场而不是消费品市场，那么无论是中国的房地产市场发展模式还是房地产市场政策自然也就完全不一样了。如果中国的房地产市场是投资品市场，但政府又希望以房地产为消费品的政策来调整，那么这些政策肯定是缘木求鱼，根本无法达到政策效果。
因此，就目前国内的房地产市场来说，房地产宏观调控政策不要只是说如何来建设住房保障体系、如何来调整房地产市场结构、如何来遏制房价快速上涨、如何来调整房地产市场秩序等等，而是应该有针对性地把房地产市场宏观调控目标分解为短期目标、中期目标、长期目标，并通过目标的分解来对症下药，这样才容易找到房地产市场问题的化解之道。
首先，从短期目标来看，政府应该做的就是要对国内房地产市场清楚定位，在目前中国人多、地少、土地资源十分缺乏的情况下，把国内房地产市场严格界定为消费品市场，严格遏制房地产市场投资。如果不从这里入手，就如目前这样的房地产市场投资大量涌现，那么政府对房地产市场许多政策就容易大打折扣了。
而从房地产市场为消费品市场入手，政府目前要做的事情就是对全国住房进行全面普查，并在此基础上制定一户一房政策，对于那些房地产市场投资者、对于一户多房者，就得采取税收及利率政策来调整。特别是对于目前推动许多地方房价上涨两大动因，政府要采取严厉的政策。一是对于银行的转按揭或加按揭要立即叫停或采取高利率政策，二是对于外国投资者进入国内房地产市场，无论是居民或非居民都得采取全面限制与管制的原则，坚决不能让中国房地产市场成为外国投资者牟取暴利的市场。还有，利率是房地产市场发展的核心，政府应该频繁地通过利率变动的方式来改变房地产市场投资者预期，并让房地产市场的投资者真正明白利率对其投资的巨大影响。
其次，房地产宏观调控的中期目标。房地产宏观调控的中期目标，有以下几个方面要密切关注。一是房地产物业税制定与出台。如果能够制定一部公正、公平、有效的房地产物业税，那么对房地产市场利益关系能够起到很大的主导作用。因为，通过房地产物业税可以让房子多的、房子好的、房地产投资者多交税，而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税。二是住房结构的调整问题。住房结构的调整能够改变目前市场产品结构，也能够改变目前不适应中国的房地产市场发展模式。政府在“国六条细则”有详细的规定，但要落实下来得有一个过程。三是住房保障体系的建立。建立住房保障體系并不是仅是建立廉租屋，而是一个体系，是一个包含各层次收入居民的体系。只不过，在这个住房保障体系中，不同收入层次的居民所获得的保障不同。
最后，就是房地产市场的长期目标。要把中国房地产市场发展的宗旨用法律的形式固定下来。比如，在美国，其《房地产法》就明确规定，房地产市场发展的基本宗旨就是要生产居民居住舒适安全、绝大多数居民有支付能力的住房。中国作为社会主义国家，特别是我们现在的政府完全是一个“民生”的政府，我们政府的房地产政策更是要把国家的房地产市场用法律形式落实到国内绝大多数居民居住权上来，并通过这种居住权落实让国内每一个民众来分享中国的现代文明，来分享中国社会主义市场经济的成果。因此，从这个意义来说，中国的房地产市场发展长期目标就得围绕着上述宗旨来进行。如果这样，对建立中国的和谐社会能够起到重要作用。
总之，政府对房地产市场宏观调控，应该让其目标多层次性，这样不仅容易让房地产调控目标更有针对性，而且更容易让政策目标细化及具有可操作性。
责任编辑 余 岩