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“相同的首付款和还贷来源,再加上未备案的购房合同,已经很大程度上可以判定这是一种购房者和开发商之间相互串通的假按揭行为。”
江苏吴江市盛泽镇商业中心地段舜湖西路上的“烂尾楼”博京大厦,曾经在2009年迎来了现任新华都集团总裁唐骏这样的“大买主”,一度缓解了资金危机;又同样因唐骏等人在2010年涉入一起亿元“假按揭”案,再次陷入困顿。
媒体报道,日前,该案已被分割为“虚开增值税发票”、“骗贷”和“高利贷”三部分,其中,与唐骏相关的“骗贷”部分,7月20日由吴江市检察院向原开发商盛铁军出具了一份《不起诉决定书》。而当地公安部门则称这起“假按揭”为一种“新型经济犯罪”。
“假按揭”始末
据调查,博京大厦2009年2月主体竣工。其东家博金置业,从2005年起即遭遇资金困难,2008年和2009年均未参加年检,两次遭到“三级警告”,并最终被吊销营业执照。
2009年3-7月间,博金置业前法人代表盛铁军伙同博京大厦的购房者王斌斌等人经预谋后,由王安排8名亲友与博金置业签订了15份博京大厦购房合同,然后至某股份制银行吴江支行办理按揭贷款,骗得银行贷款1.4729亿元。
这8名亲属中就包括唐骏。根据警方侦查,博京大厦涉及此案的贷款,总共为8人15笔,共1.4729亿元;其中,唐骏1人6笔1.1285亿元,贷款抵押物是博京大厦1-6层商铺,面积17922.77平方米,合同总价2.2576亿元。这15份购房合同均未在吴江市建设局网签备案。
唐骏的介入,使得银行方面认为,“(此楼)销售趋于乐观”。唐骏所申请的1.1285亿元贷款款项,由该行总行审批。为了促成这笔贷款,该行苏州分行分管副行长亲自带队到唐骏位于上海环球金融中心的办公地点进行面签,并到唐骏家中与其夫人面签。该笔贷款期限10年,利率执行基准上浮10%,按揭成数50%,月还款128万元。
吴江市检察院出具的《不起诉决定书》,清晰透露了唐骏在这起涉嫌资金上亿的“骗贷”案中,没有由其本人支付首付和贷款,按揭意愿并不真实的定论。检方认定,“由王斌斌全部支付首付款和每月月供”。据悉,在唐骏等购房者完成贷款之后,随即由王将数千万元首付款直接退回到购房者账户;唐骏和其他7名购房者之间还存在着互相代为还款的记录。
这份《不起诉决定书》也对作案的动机和手段有清晰表述,称此做法的目的是王斌斌欲收购盛铁军企业,采用的方式是“销售该公司的博京大厦,再向银行办理按揭贷款的方式,以此来解决该公司的资金问题”。
不仅如此,唐骏等人的购房合同被当地公安部门认定为“虚假合同”,其中很重要的一点就是:合同签订之时,博京大厦正因经济纠纷处于被查封状态。根据法律规定,被查封意味着土地使用权不能进行流转,即在查封期间,土地上的房产不能进行交易。此外,有证据显示该楼彼时产权另有他人,有“一房多售”的嫌疑。
而这些“虚假合同”所涉的信贷资金一经贷出,便通过开发商和中间人,部分流入地下高利贷市场。
警方调查显示,事实上,此案案情分为三部分,其一是虚开增值税发票向银行贴现融资,其二是签订虚假购房合同骗取贷款,其三为非法放贷。这三项罪名之间互相关联,第三项非法放贷的资金中有近3600万元来源于第一、第二项获得的信贷资金。
2009年,王斌斌利用其控制的多家公司,虚构贸易背景,在4家银行办理贴现3.12亿元,共76笔,经税务核查查出不相符的增值税发票288张,金额合计8294万元,占比26.6%;同年,其又安排包括唐骏在内的8名亲友虚假购房,骗取1.4279亿元按揭贷款;随后还以其控制的公司或公司员工的名义,向苏州优曼服装有限公司等9家企业,非法放贷1.03亿元。
未断供不起诉
公安机关在侦查中认定,上述“假按揭”行为已经构成了涉嫌骗取贷款罪。但在审查起诉阶段,2010年5月14日,检方将此案退回要求补充侦查。据了解,补充侦查的主要内容是“是否造成巨大损失,并且达到标准”。在今年4月和7月,检方也因为同样的原因,曾两度延长审查起诉的时间。
最终,检方作出了《不起诉决定书》。吴江市检察院的相关人士解释称,对此案作出不起诉结论的一个重要原因是“至今还款正常”。“根据最高法院和最高检察院的法律规定,骗贷案件是一种结果犯罪,衡量是否犯罪的标准是,是否造成巨大损失,如果达不到一定标准,就不算是骗贷。”
银行方面也强调,这些贷款全部符合流程,“目前尚未发现贷前审查、贷时审查、贷后管理等环节存在明显违规之处。”且至今按月还供,银行贷款未遭受损失。
目前,这份《不起诉决定书》是此案在检察阶段的最终认定结果,所有起诉程序已经走完。该案的另外两项相关罪名“涉嫌虚假贴现发票”和“高利贷”已做另案处理。
而依据与此案无关的银行系统人士的看法,相同的首付款和还贷来源,再加上未备案的购房合同,已经很大程度上可以判定这是一种购房者和开发商之间相互串通的假按揭行为。当地公安部门亦认为,此案的“假按揭”是一种“新型经济犯罪”。
一位江苏知名律师事务所的律师分析称,检察院的这一定性与公安机关初步认定“骗贷”的差异在于,对骗贷案件认定的一个重要标准是是否以非法占有为目的,而“一般而言,是否断供是作为非法占有目的的最显著的判断标准”。
“以犯罪数额为定罪标准可能也是一个与现实妥协的方法。”一位银监系统的人士称,目前在房贷领域,开发商以虚假合同办理假按揭,骗取银行贷款来缓解资金压力的现象并不罕见。“这些行为中,借款人和开发商一般都是假按揭的知情和合谋者,如果不以银行损失的数额做为标准,可能甄别难度很大。”
但前述律师同时表示,如果不加甄别,这些“假按揭”如同埋伏在中国银行系统的一颗地雷。
在接受本刊采访时,陕西洪振律师事务所王洪律师则表示,检方可能是依据《刑事诉讼法》不起诉条件中的情节轻微不需要判决刑罚或者免除刑罚的规定,决定不起诉的,有一定道理。但是否正常还款就可认定为没有给银行造成损失?此处存在争议。
在王洪看来,骗贷行为发生,贷款从银行打出来,就应视作银行有了损失。因为法律规定的原意显然不能将损失的挽回寄托在违法者完全履行虚假合同这种行为上,毕竟贷款期很长,现在正常还款并不代表将来也能,这对银行是有风险的。实际上,骗贷行为发生后,有两种情况可以不追究责任,一是贷款已经归还,二是案发后立即归还贷款。因此,他认为,公安机关办理此案时,应责令归还全部贷款及利息,检察机关也据此衡量是否未造成损失更为合适。
“配角”亦需追责
假按揭近年来在房地产业已是公开的秘密,而随着去年以来房地产市场持续低迷,这一手法因频繁使用更为公众所知晓。
在现有融资渠道中,银行的企业贷款以及一些私募机构的利息都要比假按揭还息高出许多,且相比企业贷款手续繁琐、最长还款期限往往只有5年,购房按揭贷款要少很多阻力,又更加简易。
据披露,开发商通过假按揭骗贷,无外乎是利用他人信息来制作一份“虚假合同”。其通过任何可以利用的关系联系到足够数量的“购房者”,并得到他们的基本资料。“比如,身份证复印件,户口簿复印件,结婚证等一应俱全。”甚至开发商可帮助开具收入证明。提供这些资料的当事人或可得到一些“好处”,或碍于亲友情面而完全“免费”。更有甚者,遗失了身份证,被别有用心伪造出一套“基本资料”,名下无端多出一套住房的个案也比比皆是。
当这些基本资料准备齐全,开发商向未缴纳任何费用的“购房者”出具一张首付款的发票,此后,银行经过程序化审核便可以放贷,款项将直接汇入开发商的账户中。
“如果一套房子价值100万,首付20%,按揭贷款80%。那么开发商经过这样的操作,就能直接从银行得到80万元的资金。”如果开发商能做100套这样的假按揭贷款,就能得到8000万元的资金。开发商还可在做假按揭时提高成交价,一方面推高房价,一方面圈到更多的贷款,甚至在虚假销售后“炒房”获利。
分析表示,假按揭无疑是一种危险游戏。它所制造的房子旺销假象带来的房价虚高等问题倒在其次,更重要的是在房价处于低潮时,即使有房产可以抵贷,也可能给银行造成大量呆坏账。
近两年假按揭案发的例子也不少。今年3月,京城第一烂尾楼“东华金座”骗贷6.63亿元,曾列“中国400富人榜”的谢根荣因贷款诈骗罪被判无期徒刑,并处没收个人全部财产,为其违规发放贷款的银行相关人员也因此获刑。更早前,2009年4月,轰动一时的北京森豪公寓骗贷案一审判决,主犯邹庆因假按揭骗贷6.4亿元,同样被以贷款诈骗罪判处无期徒刑。
业内人士分析称,开发商假按揭后大都会在资金周转顺利时还上贷款。像上述由于贷款用于个人消费或投资失败导致无法还贷和案发的现象还是很少见的。
就此,王洪律师对本刊表示,2006年6月《刑法修正案(六)》新增了骗取贷款罪,此外一些罪名如贷款诈骗罪(不包含单位犯罪)、合同诈骗罪、高利转贷罪等都与假按揭及相关行为有关,对银行的处罚也有如违法放贷罪等。但针对很多开发商通过骗贷解决资金问题,又确实没有造成银行损失的情形,如何认定和打击,从而让开发商回归诚信经营,也遏制盲目进行房地产开发投资的行为,是法律应该解决的问题。
同时,上述例子的一个共同点是,参与假按揭的虚假购房人的责任都未被追究。
法律界人士认为,在假按揭案中,除了要求“主角”开发商在民事责任方面承担相应责任,在刑事责任方面视其情形以骗取贷款罪、贷款诈骗罪以至合同诈骗罪定罪处罚之外,对于“配角”假按揭人,也应根据他们在此次共同犯罪中的地位、作用和非法所得数额等情形依法处罚。
假按揭相关罪名
骗取贷款罪
以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等,给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。
单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照前款的规定处罚。
贷款诈骗罪
是指以非法占有为目的,编造引进资金、项目等虚假理由、使用虚假的经济合同、使用虚假的证明文件、使用虚假的产权证明作担保、超出抵押物价值重复担保或者以其他方法,诈骗银行或者其他金融机构的贷款、数额较大的行为。
合同诈骗罪
是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段,骗取对方当事人财物数额较大的行为。
江苏吴江市盛泽镇商业中心地段舜湖西路上的“烂尾楼”博京大厦,曾经在2009年迎来了现任新华都集团总裁唐骏这样的“大买主”,一度缓解了资金危机;又同样因唐骏等人在2010年涉入一起亿元“假按揭”案,再次陷入困顿。
媒体报道,日前,该案已被分割为“虚开增值税发票”、“骗贷”和“高利贷”三部分,其中,与唐骏相关的“骗贷”部分,7月20日由吴江市检察院向原开发商盛铁军出具了一份《不起诉决定书》。而当地公安部门则称这起“假按揭”为一种“新型经济犯罪”。
“假按揭”始末
据调查,博京大厦2009年2月主体竣工。其东家博金置业,从2005年起即遭遇资金困难,2008年和2009年均未参加年检,两次遭到“三级警告”,并最终被吊销营业执照。
2009年3-7月间,博金置业前法人代表盛铁军伙同博京大厦的购房者王斌斌等人经预谋后,由王安排8名亲友与博金置业签订了15份博京大厦购房合同,然后至某股份制银行吴江支行办理按揭贷款,骗得银行贷款1.4729亿元。
这8名亲属中就包括唐骏。根据警方侦查,博京大厦涉及此案的贷款,总共为8人15笔,共1.4729亿元;其中,唐骏1人6笔1.1285亿元,贷款抵押物是博京大厦1-6层商铺,面积17922.77平方米,合同总价2.2576亿元。这15份购房合同均未在吴江市建设局网签备案。
唐骏的介入,使得银行方面认为,“(此楼)销售趋于乐观”。唐骏所申请的1.1285亿元贷款款项,由该行总行审批。为了促成这笔贷款,该行苏州分行分管副行长亲自带队到唐骏位于上海环球金融中心的办公地点进行面签,并到唐骏家中与其夫人面签。该笔贷款期限10年,利率执行基准上浮10%,按揭成数50%,月还款128万元。
吴江市检察院出具的《不起诉决定书》,清晰透露了唐骏在这起涉嫌资金上亿的“骗贷”案中,没有由其本人支付首付和贷款,按揭意愿并不真实的定论。检方认定,“由王斌斌全部支付首付款和每月月供”。据悉,在唐骏等购房者完成贷款之后,随即由王将数千万元首付款直接退回到购房者账户;唐骏和其他7名购房者之间还存在着互相代为还款的记录。
这份《不起诉决定书》也对作案的动机和手段有清晰表述,称此做法的目的是王斌斌欲收购盛铁军企业,采用的方式是“销售该公司的博京大厦,再向银行办理按揭贷款的方式,以此来解决该公司的资金问题”。
不仅如此,唐骏等人的购房合同被当地公安部门认定为“虚假合同”,其中很重要的一点就是:合同签订之时,博京大厦正因经济纠纷处于被查封状态。根据法律规定,被查封意味着土地使用权不能进行流转,即在查封期间,土地上的房产不能进行交易。此外,有证据显示该楼彼时产权另有他人,有“一房多售”的嫌疑。
而这些“虚假合同”所涉的信贷资金一经贷出,便通过开发商和中间人,部分流入地下高利贷市场。
警方调查显示,事实上,此案案情分为三部分,其一是虚开增值税发票向银行贴现融资,其二是签订虚假购房合同骗取贷款,其三为非法放贷。这三项罪名之间互相关联,第三项非法放贷的资金中有近3600万元来源于第一、第二项获得的信贷资金。
2009年,王斌斌利用其控制的多家公司,虚构贸易背景,在4家银行办理贴现3.12亿元,共76笔,经税务核查查出不相符的增值税发票288张,金额合计8294万元,占比26.6%;同年,其又安排包括唐骏在内的8名亲友虚假购房,骗取1.4279亿元按揭贷款;随后还以其控制的公司或公司员工的名义,向苏州优曼服装有限公司等9家企业,非法放贷1.03亿元。
未断供不起诉
公安机关在侦查中认定,上述“假按揭”行为已经构成了涉嫌骗取贷款罪。但在审查起诉阶段,2010年5月14日,检方将此案退回要求补充侦查。据了解,补充侦查的主要内容是“是否造成巨大损失,并且达到标准”。在今年4月和7月,检方也因为同样的原因,曾两度延长审查起诉的时间。
最终,检方作出了《不起诉决定书》。吴江市检察院的相关人士解释称,对此案作出不起诉结论的一个重要原因是“至今还款正常”。“根据最高法院和最高检察院的法律规定,骗贷案件是一种结果犯罪,衡量是否犯罪的标准是,是否造成巨大损失,如果达不到一定标准,就不算是骗贷。”
银行方面也强调,这些贷款全部符合流程,“目前尚未发现贷前审查、贷时审查、贷后管理等环节存在明显违规之处。”且至今按月还供,银行贷款未遭受损失。
目前,这份《不起诉决定书》是此案在检察阶段的最终认定结果,所有起诉程序已经走完。该案的另外两项相关罪名“涉嫌虚假贴现发票”和“高利贷”已做另案处理。
而依据与此案无关的银行系统人士的看法,相同的首付款和还贷来源,再加上未备案的购房合同,已经很大程度上可以判定这是一种购房者和开发商之间相互串通的假按揭行为。当地公安部门亦认为,此案的“假按揭”是一种“新型经济犯罪”。
一位江苏知名律师事务所的律师分析称,检察院的这一定性与公安机关初步认定“骗贷”的差异在于,对骗贷案件认定的一个重要标准是是否以非法占有为目的,而“一般而言,是否断供是作为非法占有目的的最显著的判断标准”。
“以犯罪数额为定罪标准可能也是一个与现实妥协的方法。”一位银监系统的人士称,目前在房贷领域,开发商以虚假合同办理假按揭,骗取银行贷款来缓解资金压力的现象并不罕见。“这些行为中,借款人和开发商一般都是假按揭的知情和合谋者,如果不以银行损失的数额做为标准,可能甄别难度很大。”
但前述律师同时表示,如果不加甄别,这些“假按揭”如同埋伏在中国银行系统的一颗地雷。
在接受本刊采访时,陕西洪振律师事务所王洪律师则表示,检方可能是依据《刑事诉讼法》不起诉条件中的情节轻微不需要判决刑罚或者免除刑罚的规定,决定不起诉的,有一定道理。但是否正常还款就可认定为没有给银行造成损失?此处存在争议。
在王洪看来,骗贷行为发生,贷款从银行打出来,就应视作银行有了损失。因为法律规定的原意显然不能将损失的挽回寄托在违法者完全履行虚假合同这种行为上,毕竟贷款期很长,现在正常还款并不代表将来也能,这对银行是有风险的。实际上,骗贷行为发生后,有两种情况可以不追究责任,一是贷款已经归还,二是案发后立即归还贷款。因此,他认为,公安机关办理此案时,应责令归还全部贷款及利息,检察机关也据此衡量是否未造成损失更为合适。
“配角”亦需追责
假按揭近年来在房地产业已是公开的秘密,而随着去年以来房地产市场持续低迷,这一手法因频繁使用更为公众所知晓。
在现有融资渠道中,银行的企业贷款以及一些私募机构的利息都要比假按揭还息高出许多,且相比企业贷款手续繁琐、最长还款期限往往只有5年,购房按揭贷款要少很多阻力,又更加简易。
据披露,开发商通过假按揭骗贷,无外乎是利用他人信息来制作一份“虚假合同”。其通过任何可以利用的关系联系到足够数量的“购房者”,并得到他们的基本资料。“比如,身份证复印件,户口簿复印件,结婚证等一应俱全。”甚至开发商可帮助开具收入证明。提供这些资料的当事人或可得到一些“好处”,或碍于亲友情面而完全“免费”。更有甚者,遗失了身份证,被别有用心伪造出一套“基本资料”,名下无端多出一套住房的个案也比比皆是。
当这些基本资料准备齐全,开发商向未缴纳任何费用的“购房者”出具一张首付款的发票,此后,银行经过程序化审核便可以放贷,款项将直接汇入开发商的账户中。
“如果一套房子价值100万,首付20%,按揭贷款80%。那么开发商经过这样的操作,就能直接从银行得到80万元的资金。”如果开发商能做100套这样的假按揭贷款,就能得到8000万元的资金。开发商还可在做假按揭时提高成交价,一方面推高房价,一方面圈到更多的贷款,甚至在虚假销售后“炒房”获利。
分析表示,假按揭无疑是一种危险游戏。它所制造的房子旺销假象带来的房价虚高等问题倒在其次,更重要的是在房价处于低潮时,即使有房产可以抵贷,也可能给银行造成大量呆坏账。
近两年假按揭案发的例子也不少。今年3月,京城第一烂尾楼“东华金座”骗贷6.63亿元,曾列“中国400富人榜”的谢根荣因贷款诈骗罪被判无期徒刑,并处没收个人全部财产,为其违规发放贷款的银行相关人员也因此获刑。更早前,2009年4月,轰动一时的北京森豪公寓骗贷案一审判决,主犯邹庆因假按揭骗贷6.4亿元,同样被以贷款诈骗罪判处无期徒刑。
业内人士分析称,开发商假按揭后大都会在资金周转顺利时还上贷款。像上述由于贷款用于个人消费或投资失败导致无法还贷和案发的现象还是很少见的。
就此,王洪律师对本刊表示,2006年6月《刑法修正案(六)》新增了骗取贷款罪,此外一些罪名如贷款诈骗罪(不包含单位犯罪)、合同诈骗罪、高利转贷罪等都与假按揭及相关行为有关,对银行的处罚也有如违法放贷罪等。但针对很多开发商通过骗贷解决资金问题,又确实没有造成银行损失的情形,如何认定和打击,从而让开发商回归诚信经营,也遏制盲目进行房地产开发投资的行为,是法律应该解决的问题。
同时,上述例子的一个共同点是,参与假按揭的虚假购房人的责任都未被追究。
法律界人士认为,在假按揭案中,除了要求“主角”开发商在民事责任方面承担相应责任,在刑事责任方面视其情形以骗取贷款罪、贷款诈骗罪以至合同诈骗罪定罪处罚之外,对于“配角”假按揭人,也应根据他们在此次共同犯罪中的地位、作用和非法所得数额等情形依法处罚。
假按揭相关罪名
骗取贷款罪
以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等,给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。
单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照前款的规定处罚。
贷款诈骗罪
是指以非法占有为目的,编造引进资金、项目等虚假理由、使用虚假的经济合同、使用虚假的证明文件、使用虚假的产权证明作担保、超出抵押物价值重复担保或者以其他方法,诈骗银行或者其他金融机构的贷款、数额较大的行为。
合同诈骗罪
是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段,骗取对方当事人财物数额较大的行为。