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拍地时,人们只看到了公平的报价过程,却无法看到在此之前各开发商所做的“功课”。
没有人知道在拍地现场频频举牌的开发商谁是“演员”,谁只是“陪客”。
7月28日,华远地产董事长任志强在其博客中发表博文,披露了政府评标内幕,将华远未能拍到地的原因归结为苛刻的评标条件。
7月16日,华远地产参与了北京昌平小汤山地块和通州马驹桥地块的投标,对小汤山地块报出了4.9219亿元的高价,报价比第二名高出1.5469亿元,而底价为2.581亿元;对马驹桥地块则报出11.0397亿元的高价,比第二名高出1.8414亿元,该地块底价为5.3亿元。竞标当日,有业内人士认为,华远此前一直未拿到地是因为报价太低,此次大幅高于第二名报价,应该稳操胜券。但最终结果显示,小汤山和马驹桥这两个地块都与华远无缘。
任志强在博客中称,这两块地都含有一部分保障性住房,因此标书中明确规定,评标中是否承担或开发过保障性住房是评标的重要条件之一,占有一定比例的分数及一定比例的印象分数。这就为这两块地的招标设置了一道硬性的门坎,没有承担或建设过保障性住房的企业被挡在大门之外,必须用其他的条件分数来弥补这些必然会丢掉的分数。于是,为了得到一个第一次,华远以高价竞标两地块,希望以价格满分弥补没有经验的弱势,但最终未能如愿。
实际上,华远地产的遭遇并非个案。2010年1月29日,北京市土地储备中心网站发布潜在百亿地王“中服地块”的挂牌出让公告。对于挂牌条件,SOHO中国董事长潘石屹表示非常吃惊和不解。他质疑道:“标书对招标人的资格做了严格限定,使得能够符合挂牌条件的,全世界仅有一家公司,设定的条件只是为一家公司‘量身定做’的。”
任志强自嘲,不管是最高价还是中间价,自2003年实行土地招拍挂制度以来华远没有中过一次标,“人们只看到了公平的报价过程,却永远无法猜到标书中的门坎设定是否公平”。
“土地财政”左右手
2010年2月1日,北京市国土资源局公告称,由于大龙地产公司逾期未签订顺义天竺地块的土地出让合同,将取消大龙公司的竞得资格,并没收其已经缴纳的2亿元竞买保证金。
2009年11月20日,大龙地产曾以50.5亿元拍下顺义区天竺22号地一举成为北京新地王。按照大龙地产2009年预计销售额超15亿元,净利润2.98亿元这样业绩最好的年份计算,50亿元的地价款需要透支公司17年的净利润。
质疑声潮涌而来:开发商以这么高的价格拿地,以后能挣到钱吗?有网友一语道破背后的真相——所谓地王,都是虚假成交,其实是一场地方政府和国企开发商设的局,这也就是为什么地王的背后都是国企开发商。
中国社会科学院经济学博士马光远列举了大龙地产成为地王时的重重疑点。有别于其他地王开发商,大龙公司对荣升地王显得颇为高调:首先,公司负责人主动向媒体爆料,他们隶属于顺义区政府,彰显其国企身份;二是该公司高调宣布,竞得的土地将用于建联排别墅,意味着该住宅的价格预计将高达每平方米5万元;三是该块土地采用了容易产生高价的拍卖方式,通过190轮的竞价,最终花落顺义本地国企,当地土地部门渴求高地价的用意昭然。
对于部分国企的拿地,不少网民认为是“土地财政”的结果。中华房商合作联合会执行主席贾卧龙指出,国企拿地,对于依靠土地财政的地方政府来说,不过是把钱从左兜放到右兜,而国企高价拿地则成为该区域今后土地出让的标杆。“这片地已经这么贵了,再拿地都得参照着来,以致高价地成为今后土地出让的‘参照物’,整个区域的土地都跟着鸡犬升天,而另一方面,高地价又直接推动着周边房价的一路上涨。”
马光远认为,让房价继续陷入疯狂的地王,显然是各方利益相关者合力推出的结果。“国土管理部门在土地执法上绥靖政策的纵容,地方政府在土地财政模式下的拥地自肥,国企在4万亿的盛宴下流动性过剩的自然冲动,这三重力量的‘合谋’制造了2009年全球房地产市场一枝独秀的奇迹。”
“零价拿地”的碧桂园模式
湖南张家界风景区保护规划之外有一个缓冲区,“翻过山就是张家界国家森林公园景区”,面积1039.15亩,距城区15公里,地属张家界市永定区沙堤乡板坪村罗家岗。
在当地人眼里,此地没什么好,只是一幅丘陵地区偏僻的荒山,但在碧桂园董事长杨国强的眼里却有如世外桃源,有山有水,漂亮得很,一栋栋别墅可以依山势而错落。
张家界市永定区商务局局长龚朝明说,在碧桂园之前,张家界没有一家五星级酒店,无法承办国内和国际大规模会议,没有高端客户;境外以中等收入的韩国游客为主,欧美游客很少。龚朝明表示,到张家界的国家领导很多,也只能住在城区内的某四星级酒店,其标准实际只相当于三星级。
2006年8月,在湖南省某领导的带领下,杨国强来到了张家界。于是,旗下楼盘均建有五星级酒店的碧桂园恰好与“就需要一个五星级酒店”的张家界对上了路。
2006年12月16日和2006年10月18日,张家界市永定区政府(甲方)与杨国强控制的张家界高骏投资有限公司(乙方)分别签订“张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”和“合作开发合同书”。2007年6月6日,此地经张家界市土地交易中心挂牌转让,碧桂园竞得成功,转让金额1.18亿元。
某媒体拿到的协议复印件显示,在土地挂牌出让前,张家界市永定区政府已与张家界高骏投资公司签订了“秘密”协议。协议上列明:“该期用地成功出让后,按出让成交价款的25%计土地出让金,该25%出让金的15%部分上缴省政府。甲方将该两笔款项(一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15%部分,二、竞得者上缴的契税)于竞得者支付完该地块价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方,作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。”
据此计算,该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%,即442.5万元。其余的96.25%将全部返还给高骏公司。国土资源部中国土地勘测规划院地政研究中心副主任唐健说,如果确实存在这两份协议,那么,“这基本上是零地价拿地”。
事实上,在土地挂牌公告后,福建地产商塔斌聪曾到现场查看,非常钟情这块地。除碧桂园外,塔斌聪以自然人身份报了名。但就在挂牌截止前两天,“湖南有很多朋友”的塔斌聪得到可靠信息:罗家岗地注定归属碧桂园。参加挂牌的张家界碧桂园凤凰酒店有限公司在罗家岗地挂牌公告前两天,即2007年5月8日才注册。
“分明是为了零地价而搞的动作。等于大儿子投资,二儿子拿地,最后都是老子受益。这种情况,让我怎么去举牌?从1个亿飙到50个亿,他也不怕我啊。卖50个亿,高骏公司得48亿,我怎么跟他玩?”塔斌聪对媒体表示。
唐健表示:“这明显是一份政府和开发商签订的不能拿到桌面上的私下协议,通过这个合同,我们可以明显地看到在土地正式招拍挂出让前,无论是政府的土地出让底价还是最终的竞得人都已定好了。土地出让前的招拍挂只是一个形式、一个假象。”
竞拍运作手法
据一位在深圳某大型房地产上市公司负责找地的人对媒体表示,目前拿地主要是通过三种方式,第一是招拍挂;第二是收购方式,包括收购项目公司或者直接并购土地;第三种是在一级市场跟政府合作开发。
据这位人士介绍,除了招拍挂环节是公开透明的之外,并购是两个公司正常的商业行为,第三种是猫腻最多的,而不了解内幕的人根本想象不出应该如何操作。据了解,第三种方式是源于很多地方政府没钱搞建设,以招商引资的名义,让企业先出资搞市政工程配套设施建设,或是吸引大的开发商进驻,政府再拿地给开发商作为回报。“双方会提前签好协议,约定一个土地保底价,假如拍卖的保底价是4000元/平方米,但最后实际拍卖价格是7000元的话,如果仍是该开发商拍得土地,政府便将3000元差价归还,若由其他开发商拍得,这3000元的差价便按比例分成,多数情况是政府与开发商四六或三七,甚至五五分的。”上述人士说。
但如果走招拍挂的程序是不可避免的,何以阻止其他参与者不出高价呢?另一家中型开发商专门负责在珠三角拿地的人士告诉媒体,政府会尽可能去劝退来报名参加拍卖的其他开发商。“前期没做贡献,就不要来抢地了,如果实在无法阻止外来者,最后被别的开发商买走的话,便按上述比例来分成。”
“那种超额分成是有前提条件的,就是开发商一般是参与前期一期开发的。”上述上市公司拿地的人士算了一下账,底价是4000元,最后别人拍走的价如果是10000元/平方米,按三七分成的话,开发商得4200元/平方米,这样,对该开发商来说,前期的土地成本就只有5800元/平方米,其他开发商要抢,明显不划算。
“我是来抬轿子的”
事实上,有关地王是人为策划出来的传说并非空穴来风。以2009年6月30日诞生的北京广渠路15号地为例。这块被誉为“北京CBD最后一块黄金地块”的地最终被出价40.6亿元的国企中化方兴竞得。但很少有人注意到当日同场竞技的万科。
在整个竞价过程中,万科仅在33.1亿元的价位上举了一次牌。联想到广渠路15号地块对面就是万科2007年拿下的西大望路27号地,有分析人士指出,“万科出手的价格是早就预定好的,并不准备深度介入,不过是抬抬价,为自家的地王解套”。粗算之下,万科西大望路27号地的楼面地价为11409元/平方米,按万科对广渠路15号地的报价33.1亿元计算,楼面地价约为12490元/平方米,恰好略高于前者。
另一细节也颇具戏剧性。知情人称,广渠路15号拍出的当天,隔路相望的合生创展旗下楼盘珠江帝景销售人员“全体庆功”,“所有人都喝醉了”。因为7年前公司老板花6000元/平方米拿下该地段时,所有人都认为他“做了一个错误的决定”。广渠路15号地王的出现,使这种认知有了180度的转折。
地价评估师刘说,像广渠路15号地王与万科、合生创展老地王的关系,行话叫“抬轿子”。刘说,通常情况下,开发商在打算竞拍一块地时,最主要的功课是了解竞争对手。那些早就在拟出让地块周边建有项目的开发商,往往会在竞拍现场充当“轿夫”,蓄意抬出一个新地王,让自己的在建项目受益。“其实就是一种策略”,在刘看来,“即使抬轿子不小心抬到自己手里,也没关系,和此前的地块联动涨价,总会在某个环节将成本补回来”。
而一位深谙土地交易内幕的估价师向媒体透露,地方政府与开发商私下协商,联手“抬轿”现象皆并不鲜见。在这位估价师的一次亲身经历中,南方某三线城市请来某知名开发商到当地,双方“贵宾室长谈”一番之后,便放出风来,说该开发商要来当地拿地。“实际上,外来开发商根本不会拿地,只不过是来替政府托市,让真正想拿地的本地开发商开出更高的价格”,该估价师说。
地王如何解套
计划赶不上变化。在不计成本地天价拿地之后,2009年诞生的一些地王又纷纷开始申请修改原先的规划。
2010年3月31日,一则关于“雅居乐科学城地王从55米拔高至100米、建筑面积提高80%”的消息横空曝出。此次轰动的制造者是曾经创造“史上最长拍地时间”的地王。2009年10月,历时5个小时,经过101轮竞拍之后,雅居乐击败碧桂园、万科、中信保利等一大群地产巨头,以43.41亿元夺标科学城KXC-F8-1-1地块,楼面地价达7074.36元/平方米,溢价152%,该地块占地约30万平方米,容积率不超过2,合约建筑面积约60万平方米,建筑限高55米。
然而据了解,早在2010年2月3日,雅居乐科学城编号“KXC-F8-1-1地块”规划设计条件就已作出调整,在广州萝岗开发区规划局网站做批前公示,雅居乐拟申请将该项目的住宅楼工程建筑高度由55米调整为100米。
此前,北京广渠路15号地王中化方兴也曾申请修改规划,调整楼高,但最后未获批准。
房地产营销策划人谢逸枫表示:“天价地王再改规划的目的,不是为了公共利益或是影响到其他建筑物,而是牟取更大利润。”他表示,近期频繁出现地王改规划的现象,主要是因为地价过高,开发商拿地成本过大,投资风险增加。“目前中国房地产行业有着‘拿地-改规划-拖延工期-获得土地溢价和超额利润’一条龙的规则,在很多地方都已经形成一条完整的产业链。此前有地方规划局负责人落马,就是因为帮大量房地产商修改容积率,从中牟取私利”,谢逸枫说。
中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云估计,全国的地王有一半是靠修改规划来消化的。他表示,正是因为政府的违规纵容,才让开发商拿地时不断出高价,而从地王不得不通过改规划来消化高成本可以看出,拿地王是不理智的,也不是真正意义上的地王。
没有人知道在拍地现场频频举牌的开发商谁是“演员”,谁只是“陪客”。
7月28日,华远地产董事长任志强在其博客中发表博文,披露了政府评标内幕,将华远未能拍到地的原因归结为苛刻的评标条件。
7月16日,华远地产参与了北京昌平小汤山地块和通州马驹桥地块的投标,对小汤山地块报出了4.9219亿元的高价,报价比第二名高出1.5469亿元,而底价为2.581亿元;对马驹桥地块则报出11.0397亿元的高价,比第二名高出1.8414亿元,该地块底价为5.3亿元。竞标当日,有业内人士认为,华远此前一直未拿到地是因为报价太低,此次大幅高于第二名报价,应该稳操胜券。但最终结果显示,小汤山和马驹桥这两个地块都与华远无缘。
任志强在博客中称,这两块地都含有一部分保障性住房,因此标书中明确规定,评标中是否承担或开发过保障性住房是评标的重要条件之一,占有一定比例的分数及一定比例的印象分数。这就为这两块地的招标设置了一道硬性的门坎,没有承担或建设过保障性住房的企业被挡在大门之外,必须用其他的条件分数来弥补这些必然会丢掉的分数。于是,为了得到一个第一次,华远以高价竞标两地块,希望以价格满分弥补没有经验的弱势,但最终未能如愿。
实际上,华远地产的遭遇并非个案。2010年1月29日,北京市土地储备中心网站发布潜在百亿地王“中服地块”的挂牌出让公告。对于挂牌条件,SOHO中国董事长潘石屹表示非常吃惊和不解。他质疑道:“标书对招标人的资格做了严格限定,使得能够符合挂牌条件的,全世界仅有一家公司,设定的条件只是为一家公司‘量身定做’的。”
任志强自嘲,不管是最高价还是中间价,自2003年实行土地招拍挂制度以来华远没有中过一次标,“人们只看到了公平的报价过程,却永远无法猜到标书中的门坎设定是否公平”。
“土地财政”左右手
2010年2月1日,北京市国土资源局公告称,由于大龙地产公司逾期未签订顺义天竺地块的土地出让合同,将取消大龙公司的竞得资格,并没收其已经缴纳的2亿元竞买保证金。
2009年11月20日,大龙地产曾以50.5亿元拍下顺义区天竺22号地一举成为北京新地王。按照大龙地产2009年预计销售额超15亿元,净利润2.98亿元这样业绩最好的年份计算,50亿元的地价款需要透支公司17年的净利润。
质疑声潮涌而来:开发商以这么高的价格拿地,以后能挣到钱吗?有网友一语道破背后的真相——所谓地王,都是虚假成交,其实是一场地方政府和国企开发商设的局,这也就是为什么地王的背后都是国企开发商。
中国社会科学院经济学博士马光远列举了大龙地产成为地王时的重重疑点。有别于其他地王开发商,大龙公司对荣升地王显得颇为高调:首先,公司负责人主动向媒体爆料,他们隶属于顺义区政府,彰显其国企身份;二是该公司高调宣布,竞得的土地将用于建联排别墅,意味着该住宅的价格预计将高达每平方米5万元;三是该块土地采用了容易产生高价的拍卖方式,通过190轮的竞价,最终花落顺义本地国企,当地土地部门渴求高地价的用意昭然。
对于部分国企的拿地,不少网民认为是“土地财政”的结果。中华房商合作联合会执行主席贾卧龙指出,国企拿地,对于依靠土地财政的地方政府来说,不过是把钱从左兜放到右兜,而国企高价拿地则成为该区域今后土地出让的标杆。“这片地已经这么贵了,再拿地都得参照着来,以致高价地成为今后土地出让的‘参照物’,整个区域的土地都跟着鸡犬升天,而另一方面,高地价又直接推动着周边房价的一路上涨。”
马光远认为,让房价继续陷入疯狂的地王,显然是各方利益相关者合力推出的结果。“国土管理部门在土地执法上绥靖政策的纵容,地方政府在土地财政模式下的拥地自肥,国企在4万亿的盛宴下流动性过剩的自然冲动,这三重力量的‘合谋’制造了2009年全球房地产市场一枝独秀的奇迹。”
“零价拿地”的碧桂园模式
湖南张家界风景区保护规划之外有一个缓冲区,“翻过山就是张家界国家森林公园景区”,面积1039.15亩,距城区15公里,地属张家界市永定区沙堤乡板坪村罗家岗。
在当地人眼里,此地没什么好,只是一幅丘陵地区偏僻的荒山,但在碧桂园董事长杨国强的眼里却有如世外桃源,有山有水,漂亮得很,一栋栋别墅可以依山势而错落。
张家界市永定区商务局局长龚朝明说,在碧桂园之前,张家界没有一家五星级酒店,无法承办国内和国际大规模会议,没有高端客户;境外以中等收入的韩国游客为主,欧美游客很少。龚朝明表示,到张家界的国家领导很多,也只能住在城区内的某四星级酒店,其标准实际只相当于三星级。
2006年8月,在湖南省某领导的带领下,杨国强来到了张家界。于是,旗下楼盘均建有五星级酒店的碧桂园恰好与“就需要一个五星级酒店”的张家界对上了路。
2006年12月16日和2006年10月18日,张家界市永定区政府(甲方)与杨国强控制的张家界高骏投资有限公司(乙方)分别签订“张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”和“合作开发合同书”。2007年6月6日,此地经张家界市土地交易中心挂牌转让,碧桂园竞得成功,转让金额1.18亿元。
某媒体拿到的协议复印件显示,在土地挂牌出让前,张家界市永定区政府已与张家界高骏投资公司签订了“秘密”协议。协议上列明:“该期用地成功出让后,按出让成交价款的25%计土地出让金,该25%出让金的15%部分上缴省政府。甲方将该两笔款项(一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15%部分,二、竞得者上缴的契税)于竞得者支付完该地块价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方,作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。”
据此计算,该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%,即442.5万元。其余的96.25%将全部返还给高骏公司。国土资源部中国土地勘测规划院地政研究中心副主任唐健说,如果确实存在这两份协议,那么,“这基本上是零地价拿地”。
事实上,在土地挂牌公告后,福建地产商塔斌聪曾到现场查看,非常钟情这块地。除碧桂园外,塔斌聪以自然人身份报了名。但就在挂牌截止前两天,“湖南有很多朋友”的塔斌聪得到可靠信息:罗家岗地注定归属碧桂园。参加挂牌的张家界碧桂园凤凰酒店有限公司在罗家岗地挂牌公告前两天,即2007年5月8日才注册。
“分明是为了零地价而搞的动作。等于大儿子投资,二儿子拿地,最后都是老子受益。这种情况,让我怎么去举牌?从1个亿飙到50个亿,他也不怕我啊。卖50个亿,高骏公司得48亿,我怎么跟他玩?”塔斌聪对媒体表示。
唐健表示:“这明显是一份政府和开发商签订的不能拿到桌面上的私下协议,通过这个合同,我们可以明显地看到在土地正式招拍挂出让前,无论是政府的土地出让底价还是最终的竞得人都已定好了。土地出让前的招拍挂只是一个形式、一个假象。”
竞拍运作手法
据一位在深圳某大型房地产上市公司负责找地的人对媒体表示,目前拿地主要是通过三种方式,第一是招拍挂;第二是收购方式,包括收购项目公司或者直接并购土地;第三种是在一级市场跟政府合作开发。
据这位人士介绍,除了招拍挂环节是公开透明的之外,并购是两个公司正常的商业行为,第三种是猫腻最多的,而不了解内幕的人根本想象不出应该如何操作。据了解,第三种方式是源于很多地方政府没钱搞建设,以招商引资的名义,让企业先出资搞市政工程配套设施建设,或是吸引大的开发商进驻,政府再拿地给开发商作为回报。“双方会提前签好协议,约定一个土地保底价,假如拍卖的保底价是4000元/平方米,但最后实际拍卖价格是7000元的话,如果仍是该开发商拍得土地,政府便将3000元差价归还,若由其他开发商拍得,这3000元的差价便按比例分成,多数情况是政府与开发商四六或三七,甚至五五分的。”上述人士说。
但如果走招拍挂的程序是不可避免的,何以阻止其他参与者不出高价呢?另一家中型开发商专门负责在珠三角拿地的人士告诉媒体,政府会尽可能去劝退来报名参加拍卖的其他开发商。“前期没做贡献,就不要来抢地了,如果实在无法阻止外来者,最后被别的开发商买走的话,便按上述比例来分成。”
“那种超额分成是有前提条件的,就是开发商一般是参与前期一期开发的。”上述上市公司拿地的人士算了一下账,底价是4000元,最后别人拍走的价如果是10000元/平方米,按三七分成的话,开发商得4200元/平方米,这样,对该开发商来说,前期的土地成本就只有5800元/平方米,其他开发商要抢,明显不划算。
“我是来抬轿子的”
事实上,有关地王是人为策划出来的传说并非空穴来风。以2009年6月30日诞生的北京广渠路15号地为例。这块被誉为“北京CBD最后一块黄金地块”的地最终被出价40.6亿元的国企中化方兴竞得。但很少有人注意到当日同场竞技的万科。
在整个竞价过程中,万科仅在33.1亿元的价位上举了一次牌。联想到广渠路15号地块对面就是万科2007年拿下的西大望路27号地,有分析人士指出,“万科出手的价格是早就预定好的,并不准备深度介入,不过是抬抬价,为自家的地王解套”。粗算之下,万科西大望路27号地的楼面地价为11409元/平方米,按万科对广渠路15号地的报价33.1亿元计算,楼面地价约为12490元/平方米,恰好略高于前者。
另一细节也颇具戏剧性。知情人称,广渠路15号拍出的当天,隔路相望的合生创展旗下楼盘珠江帝景销售人员“全体庆功”,“所有人都喝醉了”。因为7年前公司老板花6000元/平方米拿下该地段时,所有人都认为他“做了一个错误的决定”。广渠路15号地王的出现,使这种认知有了180度的转折。
地价评估师刘说,像广渠路15号地王与万科、合生创展老地王的关系,行话叫“抬轿子”。刘说,通常情况下,开发商在打算竞拍一块地时,最主要的功课是了解竞争对手。那些早就在拟出让地块周边建有项目的开发商,往往会在竞拍现场充当“轿夫”,蓄意抬出一个新地王,让自己的在建项目受益。“其实就是一种策略”,在刘看来,“即使抬轿子不小心抬到自己手里,也没关系,和此前的地块联动涨价,总会在某个环节将成本补回来”。
而一位深谙土地交易内幕的估价师向媒体透露,地方政府与开发商私下协商,联手“抬轿”现象皆并不鲜见。在这位估价师的一次亲身经历中,南方某三线城市请来某知名开发商到当地,双方“贵宾室长谈”一番之后,便放出风来,说该开发商要来当地拿地。“实际上,外来开发商根本不会拿地,只不过是来替政府托市,让真正想拿地的本地开发商开出更高的价格”,该估价师说。
地王如何解套
计划赶不上变化。在不计成本地天价拿地之后,2009年诞生的一些地王又纷纷开始申请修改原先的规划。
2010年3月31日,一则关于“雅居乐科学城地王从55米拔高至100米、建筑面积提高80%”的消息横空曝出。此次轰动的制造者是曾经创造“史上最长拍地时间”的地王。2009年10月,历时5个小时,经过101轮竞拍之后,雅居乐击败碧桂园、万科、中信保利等一大群地产巨头,以43.41亿元夺标科学城KXC-F8-1-1地块,楼面地价达7074.36元/平方米,溢价152%,该地块占地约30万平方米,容积率不超过2,合约建筑面积约60万平方米,建筑限高55米。
然而据了解,早在2010年2月3日,雅居乐科学城编号“KXC-F8-1-1地块”规划设计条件就已作出调整,在广州萝岗开发区规划局网站做批前公示,雅居乐拟申请将该项目的住宅楼工程建筑高度由55米调整为100米。
此前,北京广渠路15号地王中化方兴也曾申请修改规划,调整楼高,但最后未获批准。
房地产营销策划人谢逸枫表示:“天价地王再改规划的目的,不是为了公共利益或是影响到其他建筑物,而是牟取更大利润。”他表示,近期频繁出现地王改规划的现象,主要是因为地价过高,开发商拿地成本过大,投资风险增加。“目前中国房地产行业有着‘拿地-改规划-拖延工期-获得土地溢价和超额利润’一条龙的规则,在很多地方都已经形成一条完整的产业链。此前有地方规划局负责人落马,就是因为帮大量房地产商修改容积率,从中牟取私利”,谢逸枫说。
中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云估计,全国的地王有一半是靠修改规划来消化的。他表示,正是因为政府的违规纵容,才让开发商拿地时不断出高价,而从地王不得不通过改规划来消化高成本可以看出,拿地王是不理智的,也不是真正意义上的地王。