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远洋地产、SOHO中国、中国奥园国庆前后相继赴港上市成功后
房企上市将划上句号?
9月28日至10月9日，短短11天时间内，京城知名开发企业远洋地产、SOHO中国以及广东房企“中国奥园”相继在香港联交所挂牌上市。就在他们为上市而庆功时，地产大腕任志强却遭遇“当头一棒”：华远地产借壳SST幸福方案未获通过。与此同时，央行颁布第二套住房贷款首付比例提高、物业税试点运行等也在紧锣密鼓进行。尽管华远借壳被否有诸多原因，而宏观调控的加紧也成为业内预测原因之一。或许本次的“上市潮”将会是一个结点，未来内地房企上市将会难上加难。
三大内地房企“集体”赴港上市
“十一”黄金周前后，内地房企香港IPO上演了今年的首次高潮。9月28日，远洋地产在香港联交所挂牌上市，总募集资金金额高达119.44亿港元，成为继碧桂园之后，第二家募资超百亿港元的内地房地产企业。
10月8日，这一纪录便被打破，而打破纪录者正是此前登陆美国股市未果后，再次赴港上市的SOHO中国。作为今年在港上市的明星地产股，SOHO中国此次全球发售15.4942亿股，集资128.6亿港元，成为继碧桂园之后，集资额第二大的内地房地产股。如果获得全面行使超额配股权，还可额外发售原发售股数的15％。即，SOHO中国最大募资额可达147.89亿港元。
随之，10月9日香港联交所又迎来了广东房企“中国奥园”的登陆。连续三家房企集体香港上市再次掀起内地房企香港IPO年内高潮。远洋地产单只股票获得多达50万名以上散户追捧，冻结资金额约2500亿港元，与此同时，专家估算，SOHO中国与中国奥园冻结资金总额达到4000亿港元。由此，三只股票“非重复”地冻结了香港资本市场6500亿港元资金。另外，这三家地产公司IPO募集金额也近300亿港元。当然，在香港上市三大地产新股中，因筹集金额均过百亿，并且招股价连破纪录，加之均为京城知名开发企业，远洋地产、SOHO中国风头远远超过了中国奥园。业内戏称这场内地房地产企业赴港“上市潮”其实已经成为远洋地产和SOHO中国之间的较量。甚至有传言：SOHO中国8.30港元招股定价难免不带有叫板远洋地产7.70港元招股价的因素。的确在这场较量中，拥有国企背景的远洋地产和名人潘石屹统帅的SOHO中国各有所长。
远洋地产以“传统”模式上市
在上市招股价和募集金额上，SOHO中国略胜一筹，进而首日市值也高达近500亿港元，不过在首日涨幅和近期股价的高低上，远洋地产似乎更表现出了强劲的后续融资能力。(见表1与表2)
远洋地产上市成功可谓早在业内预料之中。事实上，无论是赴港上市还是赴美上市，都要以企业的综合得分为准。往往，土地储备量的多寡是阻挡房地产公司能否上市成功的“红线”。来自远洋地产数据显示，目前，公司在北京、天津、沈阳、大连等城市共有21个开发项目。截止到2007年7月31日，远洋地产拥有土地使用权的总计划建筑面积约6686048平方米，其中约2849448平方米正在开发。另外，远洋地产目前还持有远洋大厦、光华国际、凯晨广场等商业项目，这些持有物业能给公司带来每年至少2亿元人民币的租金收入。
当然，国企背景也成为远洋地产吸引投资者的原因之一。“有着中远集团和中化集团两大央企股东的远洋地产成为‘港股直通车’大方向已定、国企赴港上市大门重开后的‘红筹第一股’。” 新鸿基金融集团行政总裁唐登在接受记者采访时表示。同时，远洋地产的盈利能力和品牌形象也为其上市奠定了基础。据悉，2006年下半年，远洋国际中心、远洋光华国际两座酒店式公寓先后整售给国际知名的新加坡辉盛管理公司和美国凯雷投资等合作伙伴，总金额约12亿人民币。通过此，远洋地产在国资投资者中的形象被认知。
基于以上各方面因素，远洋地产备受国际投资机构的高度关注。公开发售前就已经获得包括全球最大对冲基金之一Och-ziff、国寿、新加坡政府投资机构GIC等十大企业投资者以及“亚洲股神”恒地主席李兆基的认购。在远洋地产上市前一夜，其股票暗盘价最高已达11.48港元，较招股价上升高达49％。
因此，在业内人士看来，远洋地产无论是土地储备还是公司背景、品牌以及未来赢利能力都符合传统观念中对上市公司的要求，其上市也被评价为“水到渠成”。
对于上市后的公司发展战略和土地储备，远洋地产明确表示，目前公司以北京为中心，以环渤海、珠三角等经济龙头区域的异地开发为辅助的全国战略开发布局初步形成。而未来将继续深入异地扩张。上市后远洋地产将在全国拿地，特别是进一步增加在环渤海、珠三角等区域的土地储备，以进一步增强企业的竞争力。
“远洋地产将在上市后把资本市场与土地市场紧密结合，在未来策略性地增加土地储备。”远洋地产总裁李明在接受记者采访时表示。
SOHO中国另类模式“剑走偏锋”
大多数地产上市公司都跟远洋地产相同，更偏重传统的综合性地产业务，业务范围达及全国；商业地产更倾向于持有，部分公司会整栋出售写字楼；在这些基础上拥有丰沛的土地储备。
而SOHO中国上市却演绎了不同的版本。尽管今年3月初，老潘以35亿高价从首创手中收购了南三里屯地块。然而，土地储备不是强项一直以来都是业内对SOHO中国上市的质疑。
至今，其另类的上市模式依然备受争议。据悉，即便算上尚未正式取得批文的北京前门项目，SOHO中国土地储备总量也不过区区120万平方米。相比较表3中2007年已上市和计划上市的诸多房企，SOHO中国都无优势。
而老潘硬是凭着其所标称的“公司独特的经营模式、超常的盈利能力和品牌价值”将诸多知名的国际机构、个人散户“拉进了SOHO中国”。与远洋地产等上市公司比较，盈利能力、品牌价值都不是其最独特的方面，而老潘所指的公司独特的经营模式实际上是指SOHO中国只进行城市核心区商业地产的开发。
据知情人士称，在SOHO中国香港上市推介会上，潘石屹努力向投资者们宣扬其“抢占制高点”的策略：把SOHO中国比喻为拥有鹰的DNA的鸡，虽然在蛋的形态上，鸡和鹰没有区别，但因为基因不同孵化出来了截然不同的物种“鹰”——一只能够飞到高空的鹰，而不是只能在土里刨食的鸡。鹰一般的SOHO中国的经营策略，就是在市场中不断抢占制高点，这个制高点就是在北京这样超大城市的最中心地段拥有土地，而不是盲目地在二、三线城市“跑马圈地”。
事实上，为了扭转“土地为王”的上市游戏规则观念，潘石屹也可谓煞费苦心。老潘今年曾在多个场合公开抨击地王频出和开发商囤地现象的危害，并前往香港讲学，向当地多家房地产开发商及地产分析员讲解北京房地产市场的发展趋势。直到出席上市仪式，老潘才高兴地表示，对公司上市首日的股价及交投量表现表示满意，他称，这反映出机构及公众投资者对SOHO中国专注于北京中心地带的发展策略，以及能为大型物业项目带来创意从而获取高盈利的能力充满信心。
而且，上市后的SOHO中国无论是在企业发展战略，还是土地储备上，还将继续着“另类”。潘石屹在出席上市仪式时则明确表示未来3年公司仍将把重点放在北京，并且并非要极力增加土地储备，而是要提升土地储备价值。
可见在这场地房地产企业赴港“上市潮”的较量中，SOHO中国还上演了对“土地储备制胜”上市游戏规则的颠覆。而是进行了一场“剑走偏锋”的“商业地产”主导模式。然而在我国商业地产发展尚不成熟的情况下，SOHO中国所“推崇”的商业地产模式未来赢利能力到底如何还需拭目以待。潘石屹表示SOHO中国港股上市融资后所得款项，将主要投入到前门改造的11块土地中；同时其又坦承，前门地块的开发难度和投入资金之大，回收资金周期之长，将会给SOHO中国带来极大的挑战。可见，上市对SOHO中国来说只是站在了另外一个舞台上“表演”的开始。 内地房企上市将遇阻?
或许远洋地产、SOHO中国、中国奥园的“上市潮”正刺激着诸多开发商的神经。去年内地新上市房企在香港融资180亿港元，该额度相比2005年的50亿港元翻了3.6倍。
而今年内地房企在香港筹资额度估计已近500亿港元，这将是去年内地赴港上市房地产企业融资额的3倍，同时，天津永泰集团、广州恒大地产、深圳卓越集团等计划赴港上市的房企规模还在继续扩大。
不过在记者的采访中，多数业内人士认为SOHO中国上市模式对其他企业是不具复制性的。在内地房地产宏观调控趋紧、商业地产运营模式并不成熟的情况下，多元化、跨区域的发展模式更能降低风险。而SOHO中国上市成功的背后有老潘的“巧舌如簧”、张欣老东家高盛保荐等各方面的因素。
不过必须承认得是，中国经济高温不退、人民币升值、房价暴涨等诸多因素使得投资者对内地房地产市场一致看好，为远洋地产、SOHO中国、中国奥园提供了好的上市时机。“SOHO中国赶上一个最好的时间窗口”。国泰君安(香港)地产行业分析师DENNISYAO如是说：“SOHO中国上市，正好港股直通车政策出台不久，又逢美元贬值，投资人想进入盈利增长好的公司，地产新股就成了很好的选择。”第一太平戴维斯评估部助理董事胡建明表示：“IPO目前在香港的形势非常好，尤其是地产股。内地房地产行业近两年蓬勃发展，房价飞速提高，房地产股票一路走好，与香港本地的地产股形成强烈对比。同时，不少海外包括日本、欧美等基金、私募基金及投行等，最近都积极筹组基金投资亚洲市场，尤其是香港和中国内地。”
不过，业内所称的对房企而言好的上市时机，将要遭遇强有力的宏观调控。在9月17日央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的指导下，各家银行纷纷提高第二套住房首付比例；备受瞩目的物业税推进工作也正在有序展开，试点运行地区已从6个扩大到10个；近日，国土部发出通知，要求各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。一旦这些抑制投资需求、控制房价的政策真正发挥效应，房地产出现拐点的可能性极大。或许在中国房价上升的源动力被阻断、投资者止步后，内地房企上市将困难重重。
对于近日华远地产借壳SST幸福方案未获通过，业内人士分析认为：近期国家针对房地产的宏观调控政策趋紧，前段时间大量地产上市公司通过增发等手段从资本市场募集资金，推动了地价和房价的双双高企，楼市风险开始向资本市场转移，这可能是此次华远地产借壳未能通过的主要原因。
房企上市将划上句号?
9月28日至10月9日，短短11天时间内，京城知名开发企业远洋地产、SOHO中国以及广东房企“中国奥园”相继在香港联交所挂牌上市。就在他们为上市而庆功时，地产大腕任志强却遭遇“当头一棒”：华远地产借壳SST幸福方案未获通过。与此同时，央行颁布第二套住房贷款首付比例提高、物业税试点运行等也在紧锣密鼓进行。尽管华远借壳被否有诸多原因，而宏观调控的加紧也成为业内预测原因之一。或许本次的“上市潮”将会是一个结点，未来内地房企上市将会难上加难。
三大内地房企“集体”赴港上市
“十一”黄金周前后，内地房企香港IPO上演了今年的首次高潮。9月28日，远洋地产在香港联交所挂牌上市，总募集资金金额高达119.44亿港元，成为继碧桂园之后，第二家募资超百亿港元的内地房地产企业。
10月8日，这一纪录便被打破，而打破纪录者正是此前登陆美国股市未果后，再次赴港上市的SOHO中国。作为今年在港上市的明星地产股，SOHO中国此次全球发售15.4942亿股，集资128.6亿港元，成为继碧桂园之后，集资额第二大的内地房地产股。如果获得全面行使超额配股权，还可额外发售原发售股数的15％。即，SOHO中国最大募资额可达147.89亿港元。
随之，10月9日香港联交所又迎来了广东房企“中国奥园”的登陆。连续三家房企集体香港上市再次掀起内地房企香港IPO年内高潮。远洋地产单只股票获得多达50万名以上散户追捧，冻结资金额约2500亿港元，与此同时，专家估算，SOHO中国与中国奥园冻结资金总额达到4000亿港元。由此，三只股票“非重复”地冻结了香港资本市场6500亿港元资金。另外，这三家地产公司IPO募集金额也近300亿港元。当然，在香港上市三大地产新股中，因筹集金额均过百亿，并且招股价连破纪录，加之均为京城知名开发企业，远洋地产、SOHO中国风头远远超过了中国奥园。业内戏称这场内地房地产企业赴港“上市潮”其实已经成为远洋地产和SOHO中国之间的较量。甚至有传言：SOHO中国8.30港元招股定价难免不带有叫板远洋地产7.70港元招股价的因素。的确在这场较量中，拥有国企背景的远洋地产和名人潘石屹统帅的SOHO中国各有所长。
远洋地产以“传统”模式上市
在上市招股价和募集金额上，SOHO中国略胜一筹，进而首日市值也高达近500亿港元，不过在首日涨幅和近期股价的高低上，远洋地产似乎更表现出了强劲的后续融资能力。(见表1与表2)
远洋地产上市成功可谓早在业内预料之中。事实上，无论是赴港上市还是赴美上市，都要以企业的综合得分为准。往往，土地储备量的多寡是阻挡房地产公司能否上市成功的“红线”。来自远洋地产数据显示，目前，公司在北京、天津、沈阳、大连等城市共有21个开发项目。截止到2007年7月31日，远洋地产拥有土地使用权的总计划建筑面积约6686048平方米，其中约2849448平方米正在开发。另外，远洋地产目前还持有远洋大厦、光华国际、凯晨广场等商业项目，这些持有物业能给公司带来每年至少2亿元人民币的租金收入。
当然，国企背景也成为远洋地产吸引投资者的原因之一。“有着中远集团和中化集团两大央企股东的远洋地产成为‘港股直通车’大方向已定、国企赴港上市大门重开后的‘红筹第一股’。” 新鸿基金融集团行政总裁唐登在接受记者采访时表示。同时，远洋地产的盈利能力和品牌形象也为其上市奠定了基础。据悉，2006年下半年，远洋国际中心、远洋光华国际两座酒店式公寓先后整售给国际知名的新加坡辉盛管理公司和美国凯雷投资等合作伙伴，总金额约12亿人民币。通过此，远洋地产在国资投资者中的形象被认知。
基于以上各方面因素，远洋地产备受国际投资机构的高度关注。公开发售前就已经获得包括全球最大对冲基金之一Och-ziff、国寿、新加坡政府投资机构GIC等十大企业投资者以及“亚洲股神”恒地主席李兆基的认购。在远洋地产上市前一夜，其股票暗盘价最高已达11.48港元，较招股价上升高达49％。
因此，在业内人士看来，远洋地产无论是土地储备还是公司背景、品牌以及未来赢利能力都符合传统观念中对上市公司的要求，其上市也被评价为“水到渠成”。
对于上市后的公司发展战略和土地储备，远洋地产明确表示，目前公司以北京为中心，以环渤海、珠三角等经济龙头区域的异地开发为辅助的全国战略开发布局初步形成。而未来将继续深入异地扩张。上市后远洋地产将在全国拿地，特别是进一步增加在环渤海、珠三角等区域的土地储备，以进一步增强企业的竞争力。
“远洋地产将在上市后把资本市场与土地市场紧密结合，在未来策略性地增加土地储备。”远洋地产总裁李明在接受记者采访时表示。
SOHO中国另类模式“剑走偏锋”
大多数地产上市公司都跟远洋地产相同，更偏重传统的综合性地产业务，业务范围达及全国；商业地产更倾向于持有，部分公司会整栋出售写字楼；在这些基础上拥有丰沛的土地储备。
而SOHO中国上市却演绎了不同的版本。尽管今年3月初，老潘以35亿高价从首创手中收购了南三里屯地块。然而，土地储备不是强项一直以来都是业内对SOHO中国上市的质疑。
至今，其另类的上市模式依然备受争议。据悉，即便算上尚未正式取得批文的北京前门项目，SOHO中国土地储备总量也不过区区120万平方米。相比较表3中2007年已上市和计划上市的诸多房企，SOHO中国都无优势。
而老潘硬是凭着其所标称的“公司独特的经营模式、超常的盈利能力和品牌价值”将诸多知名的国际机构、个人散户“拉进了SOHO中国”。与远洋地产等上市公司比较，盈利能力、品牌价值都不是其最独特的方面，而老潘所指的公司独特的经营模式实际上是指SOHO中国只进行城市核心区商业地产的开发。
据知情人士称，在SOHO中国香港上市推介会上，潘石屹努力向投资者们宣扬其“抢占制高点”的策略：把SOHO中国比喻为拥有鹰的DNA的鸡，虽然在蛋的形态上，鸡和鹰没有区别，但因为基因不同孵化出来了截然不同的物种“鹰”——一只能够飞到高空的鹰，而不是只能在土里刨食的鸡。鹰一般的SOHO中国的经营策略，就是在市场中不断抢占制高点，这个制高点就是在北京这样超大城市的最中心地段拥有土地，而不是盲目地在二、三线城市“跑马圈地”。
事实上，为了扭转“土地为王”的上市游戏规则观念，潘石屹也可谓煞费苦心。老潘今年曾在多个场合公开抨击地王频出和开发商囤地现象的危害，并前往香港讲学，向当地多家房地产开发商及地产分析员讲解北京房地产市场的发展趋势。直到出席上市仪式，老潘才高兴地表示，对公司上市首日的股价及交投量表现表示满意，他称，这反映出机构及公众投资者对SOHO中国专注于北京中心地带的发展策略，以及能为大型物业项目带来创意从而获取高盈利的能力充满信心。
而且，上市后的SOHO中国无论是在企业发展战略，还是土地储备上，还将继续着“另类”。潘石屹在出席上市仪式时则明确表示未来3年公司仍将把重点放在北京，并且并非要极力增加土地储备，而是要提升土地储备价值。
可见在这场地房地产企业赴港“上市潮”的较量中，SOHO中国还上演了对“土地储备制胜”上市游戏规则的颠覆。而是进行了一场“剑走偏锋”的“商业地产”主导模式。然而在我国商业地产发展尚不成熟的情况下，SOHO中国所“推崇”的商业地产模式未来赢利能力到底如何还需拭目以待。潘石屹表示SOHO中国港股上市融资后所得款项，将主要投入到前门改造的11块土地中；同时其又坦承，前门地块的开发难度和投入资金之大，回收资金周期之长，将会给SOHO中国带来极大的挑战。可见，上市对SOHO中国来说只是站在了另外一个舞台上“表演”的开始。 内地房企上市将遇阻?
或许远洋地产、SOHO中国、中国奥园的“上市潮”正刺激着诸多开发商的神经。去年内地新上市房企在香港融资180亿港元，该额度相比2005年的50亿港元翻了3.6倍。
而今年内地房企在香港筹资额度估计已近500亿港元，这将是去年内地赴港上市房地产企业融资额的3倍，同时，天津永泰集团、广州恒大地产、深圳卓越集团等计划赴港上市的房企规模还在继续扩大。
不过在记者的采访中，多数业内人士认为SOHO中国上市模式对其他企业是不具复制性的。在内地房地产宏观调控趋紧、商业地产运营模式并不成熟的情况下，多元化、跨区域的发展模式更能降低风险。而SOHO中国上市成功的背后有老潘的“巧舌如簧”、张欣老东家高盛保荐等各方面的因素。
不过必须承认得是，中国经济高温不退、人民币升值、房价暴涨等诸多因素使得投资者对内地房地产市场一致看好，为远洋地产、SOHO中国、中国奥园提供了好的上市时机。“SOHO中国赶上一个最好的时间窗口”。国泰君安(香港)地产行业分析师DENNISYAO如是说：“SOHO中国上市，正好港股直通车政策出台不久，又逢美元贬值，投资人想进入盈利增长好的公司，地产新股就成了很好的选择。”第一太平戴维斯评估部助理董事胡建明表示：“IPO目前在香港的形势非常好，尤其是地产股。内地房地产行业近两年蓬勃发展，房价飞速提高，房地产股票一路走好，与香港本地的地产股形成强烈对比。同时，不少海外包括日本、欧美等基金、私募基金及投行等，最近都积极筹组基金投资亚洲市场，尤其是香港和中国内地。”
不过，业内所称的对房企而言好的上市时机，将要遭遇强有力的宏观调控。在9月17日央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的指导下，各家银行纷纷提高第二套住房首付比例；备受瞩目的物业税推进工作也正在有序展开，试点运行地区已从6个扩大到10个；近日，国土部发出通知，要求各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。一旦这些抑制投资需求、控制房价的政策真正发挥效应，房地产出现拐点的可能性极大。或许在中国房价上升的源动力被阻断、投资者止步后，内地房企上市将困难重重。
对于近日华远地产借壳SST幸福方案未获通过，业内人士分析认为：近期国家针对房地产的宏观调控政策趋紧，前段时间大量地产上市公司通过增发等手段从资本市场募集资金，推动了地价和房价的双双高企，楼市风险开始向资本市场转移，这可能是此次华远地产借壳未能通过的主要原因。