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摘 要：近年来，我国房地产企业在营改增背景下发生了较大变化，尤其是在成本管理方面。在这一政策背景中，全面分析成本管理方面受到的影响，针对已有影响提出合理的应对措施，以此促进房地产企业持续发A展。
关键词：营改增 房地产企业 开发成本管理 影响 对策
随着营改增政策的提出和逐步实施，房地产行业在政策引导下应积极顺应政策要求，以此实现企业运行的有序性、成本管理的规范性。在客观分析影响的基础上，制定科学的发展对策，实现房地产行业的持续发展，具体分析如下。
一、营改增背景介绍
它最早于“十二五”期间被提出，这代表着税收体制的进步，是对税制改革内容的有效补充。后来，营改增在社会进步的影响下不断完善，于“十三五”期间全面推进。营改增政策的推行，不仅能够实现税制改革的深化、合理调整税制结构，还能激发企業发展活力、扩大企业经济利润。营改增试点于深圳市，试行过程中取得了良好的成果， 2016年财政部、国家税务总局下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，自2016年5月起，在全国范围内全面推开营改增试点，房地产业全部营业税纳税人纳入此次试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增试行于房地产企业，会对业务模式、资金使用、制度流程、组织结构、税务管理、成本费用、财务指标等方面产生重要影响。
二、营改增对开发成本管理的影响
1.影响纳税负担。房地产企业在项目开发过程中涉及的税种种类较多，在土地获取阶段主要有印花税、所得税、契税和耕地占用税；在销售阶段，主要包括营业税、印花税、教育费附加、城市建设税和土地增值税；在持有自营阶段，主要包括城市建设费、印花税和营业税。从房地产企业整体开发中能够看出，重复征税现象较为普遍。“营改增”的目的是从制度上解决各服务行业营业税制下“道道征收、全额征税”导致的重复征税问题，实现增值税税制下的“环环征收、层层抵扣”。营业税改为增值税政策提出后，营业税被增值税所取代，营业税不会再次征收，有效减少二次征税的问题。营改增会让企业税费缴纳情况和税负情况会发生变化。
2.影响开发成本。房地产企业在项目开发过程中，需经历土地资源获取、土地资源开发、土地建设、房屋销售等阶段本，以此投入相应的成本，其中，房屋建造成本占资金总投入数量的55%——71%，项目建设周期较长，无论是证件签署，还是建造合同均会面临一定变化。房地产企业开发项目的建设成本以合同价的形式呈现，营改增政策实行后，合同双方约定范围以及增值税抵扣链条能力与营改增之前相比，会发生变化。销项税额和进项税额之差是应缴纳的增值税额。通过计算可知，进项税负小于7.757%时，合同价固定不变，此时经济利润会相应降低；当进项税负大于7.757%时，保持经济利润不变，适当降低合同价格，进而开发项目的建设成本会相应降低。
3.影响成本计算。营改增政策在房地产领域推行后，它在一定程度上加大了成本计算复杂度，极易导致成本计算结果出现失误，进而扩大开发成本，这时企业的税务人员应注重自身基础知识积累，在全面掌握营改增政策的基础上，提高成本核算的准确性。这不仅能够减少计算失误和成本核算问题，还会实现低成本、高收入的良好目标。营改增还应从销项税金、查验以及收入确认等方面来进行自检，与此同时，还需核对已交增值税金额与申报金额的一致性、进项税转出工作、发票的有效性等，从中能够看出，该过程具有一定的复杂性。
三、房地产企业营改增下的应对对策
1.加强目标成本和规划管理统一性。房地产企业在制定目标成本的过程中，一旦遇到税费问题，应及时借鉴相关企业在此方面获得的丰富经验，相关业务部门应针对应缴税率做出了具体规定，以此效仿，能够实现数据的有序整理、数据库的完整建立。企业在招标阶段，需要依据企业的实际发展情况及对增值税的掌握情况，制定规范性的合约规划，同时，明确税制制度、合理阶段合同范围。一旦承包商未全面强化链条抵扣能力，此时承包商所减负的税负压力会再次增大，本应获得经济效益会相应降低，进而还会不同程度的出现工程低质、材料缺失等现象，这不仅会降低工程建筑安全性，还会扩大工程施工难度。因此，企业开发者应借助网络优势，构建网络平台，有针对的对其进行监控和指导，这不仅能够节省沟通时间，还会对成本问题及时交流，以此提高工程材料的利用率，这对工程规模扩大、工程有序进行具有重要的促进作用。
2.加强项目税务筹划。房地产企业要想在营改增背景下实现税负压力降低、税收经济效益提高的良好效果，此时企业应做好税务筹划工作。在项目开发前期，房地产企业应优选材料供应商，在此期间，应注意所选供应商能否提供增值税专用票据，不能因谋取一时私利而选择增值税专用票据未能正常提供的材料供应商，这类供应商提供的普通发票不能进行增值税抵扣，进而会提高企业成本。项目建设中，利用“包工包料”模式，以此减少材料价格失真现象，应用该模式后，建筑企业能够获得10%的增值税进项发票，以此抵扣进项税额，这对企业税负压力降低具有重要作用。项目销售阶段，企业应合理制定销售价格，在此期间应对成本费用、税率界值全面考虑，以此实现销量增加、利润提高、税负降低的有效目的。
3.强化专业人员培训。在营改增背景中，房地产企业管理者应对员工及时培训，促使参加培训的员工能够在系统性培训中强化成本管理技能，丰富员工在此方面的基础知识，完成开发成本管理工作的同时，员工还能做好税收统计、税收计划等基础性工作。与此同时，员工还应顺应社会发展趋势，积极主动学习成本管理知识，通过上网自学、参与交流协会、专家交流等方式增强成本管理意识，并且员工还应学习发票管理、发票规范性检验等工作，创造外出学习的机会，从而提高自身的专业素质。只有员工意识到成本管理的重要性，端正成本管理的态度，才会在营改增背景中为房地产企业成本管理创造价值，同时，还会为企业发展提供人才支持，充分彰显营改增在成本管理中的优势和作用。
4.投入硬件设备数量。房地产企业要想在市场活动中占据主动地位，将营改增实质全面发挥，应适当扩大硬件设备的投入数量，并对原有设备及时改进和升级。税改后，无论建筑设备被租赁，还是从外部市场购置，均应按照一定的税率进行抵扣，抵扣率由原来的16%降低至10%。从中能够看出，我国对营改增引进房地产企业具有重要意义。为此，房地产企业应积极顺应改革潮流，及时引进新设备，提高设备质量和机械化水平，以此提高进项税额，实现税负有效降低。此外，先进技术设备引进后，还能提高建筑效率，减少污染物的排放，进而这会对生态环境保护起到促进作用。在信息化时代中，房地产企业结合项目特点和建设实际，适当应用先进技术手段进行成本管理，能够加强部门间的联系，实现信息化管理。
四、结语
综上所述，成本管理过程漫长而复杂且开发项目成本还会融合多种因素，为此，企业管理者应注意成本管理要点，有针对性的实施成本管理。在营改增背景中，房地产企业通过加强目标成本和规划管理统一性、加强项目税务筹划、强化专业人员培训以及投入硬件设备数量等方式进行开发成本管理，可以有效的发挥营改增的积极影响，提高企业的经济效益。
参考文献：
[1]陈嫄. 营改增对房地产建筑企业成本管理影响及应用分析[J]. 财经界（学术版），2016，24：321-322.
[2]孙道琴. “营改增”对房地产开发企业成本管理的影响及应对措施[J]. 住宅与房地产，2017，06：37.
[3]姜艳. “营改增”对房地产开发企业税负的影响及对策分析[J]. 企业改革与管理，2016，16：127.
[4]郑玉华. “营改增”的实施对企业影响几何——以房地产开发企业为例[J]. 中国商论，2016，26：22-23.
[5]毕雪超. “营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J]. 当代经济，2015，11：52-53.
关键词：营改增 房地产企业 开发成本管理 影响 对策
随着营改增政策的提出和逐步实施，房地产行业在政策引导下应积极顺应政策要求，以此实现企业运行的有序性、成本管理的规范性。在客观分析影响的基础上，制定科学的发展对策，实现房地产行业的持续发展，具体分析如下。
一、营改增背景介绍
它最早于“十二五”期间被提出，这代表着税收体制的进步，是对税制改革内容的有效补充。后来，营改增在社会进步的影响下不断完善，于“十三五”期间全面推进。营改增政策的推行，不仅能够实现税制改革的深化、合理调整税制结构，还能激发企業发展活力、扩大企业经济利润。营改增试点于深圳市，试行过程中取得了良好的成果， 2016年财政部、国家税务总局下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，自2016年5月起，在全国范围内全面推开营改增试点，房地产业全部营业税纳税人纳入此次试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增试行于房地产企业，会对业务模式、资金使用、制度流程、组织结构、税务管理、成本费用、财务指标等方面产生重要影响。
二、营改增对开发成本管理的影响
1.影响纳税负担。房地产企业在项目开发过程中涉及的税种种类较多，在土地获取阶段主要有印花税、所得税、契税和耕地占用税；在销售阶段，主要包括营业税、印花税、教育费附加、城市建设税和土地增值税；在持有自营阶段，主要包括城市建设费、印花税和营业税。从房地产企业整体开发中能够看出，重复征税现象较为普遍。“营改增”的目的是从制度上解决各服务行业营业税制下“道道征收、全额征税”导致的重复征税问题，实现增值税税制下的“环环征收、层层抵扣”。营业税改为增值税政策提出后，营业税被增值税所取代，营业税不会再次征收，有效减少二次征税的问题。营改增会让企业税费缴纳情况和税负情况会发生变化。
2.影响开发成本。房地产企业在项目开发过程中，需经历土地资源获取、土地资源开发、土地建设、房屋销售等阶段本，以此投入相应的成本，其中，房屋建造成本占资金总投入数量的55%——71%，项目建设周期较长，无论是证件签署，还是建造合同均会面临一定变化。房地产企业开发项目的建设成本以合同价的形式呈现，营改增政策实行后，合同双方约定范围以及增值税抵扣链条能力与营改增之前相比，会发生变化。销项税额和进项税额之差是应缴纳的增值税额。通过计算可知，进项税负小于7.757%时，合同价固定不变，此时经济利润会相应降低；当进项税负大于7.757%时，保持经济利润不变，适当降低合同价格，进而开发项目的建设成本会相应降低。
3.影响成本计算。营改增政策在房地产领域推行后，它在一定程度上加大了成本计算复杂度，极易导致成本计算结果出现失误，进而扩大开发成本，这时企业的税务人员应注重自身基础知识积累，在全面掌握营改增政策的基础上，提高成本核算的准确性。这不仅能够减少计算失误和成本核算问题，还会实现低成本、高收入的良好目标。营改增还应从销项税金、查验以及收入确认等方面来进行自检，与此同时，还需核对已交增值税金额与申报金额的一致性、进项税转出工作、发票的有效性等，从中能够看出，该过程具有一定的复杂性。
三、房地产企业营改增下的应对对策
1.加强目标成本和规划管理统一性。房地产企业在制定目标成本的过程中，一旦遇到税费问题，应及时借鉴相关企业在此方面获得的丰富经验，相关业务部门应针对应缴税率做出了具体规定，以此效仿，能够实现数据的有序整理、数据库的完整建立。企业在招标阶段，需要依据企业的实际发展情况及对增值税的掌握情况，制定规范性的合约规划，同时，明确税制制度、合理阶段合同范围。一旦承包商未全面强化链条抵扣能力，此时承包商所减负的税负压力会再次增大，本应获得经济效益会相应降低，进而还会不同程度的出现工程低质、材料缺失等现象，这不仅会降低工程建筑安全性，还会扩大工程施工难度。因此，企业开发者应借助网络优势，构建网络平台，有针对的对其进行监控和指导，这不仅能够节省沟通时间，还会对成本问题及时交流，以此提高工程材料的利用率，这对工程规模扩大、工程有序进行具有重要的促进作用。
2.加强项目税务筹划。房地产企业要想在营改增背景下实现税负压力降低、税收经济效益提高的良好效果，此时企业应做好税务筹划工作。在项目开发前期，房地产企业应优选材料供应商，在此期间，应注意所选供应商能否提供增值税专用票据，不能因谋取一时私利而选择增值税专用票据未能正常提供的材料供应商，这类供应商提供的普通发票不能进行增值税抵扣，进而会提高企业成本。项目建设中，利用“包工包料”模式，以此减少材料价格失真现象，应用该模式后，建筑企业能够获得10%的增值税进项发票，以此抵扣进项税额，这对企业税负压力降低具有重要作用。项目销售阶段，企业应合理制定销售价格，在此期间应对成本费用、税率界值全面考虑，以此实现销量增加、利润提高、税负降低的有效目的。
3.强化专业人员培训。在营改增背景中，房地产企业管理者应对员工及时培训，促使参加培训的员工能够在系统性培训中强化成本管理技能，丰富员工在此方面的基础知识，完成开发成本管理工作的同时，员工还能做好税收统计、税收计划等基础性工作。与此同时，员工还应顺应社会发展趋势，积极主动学习成本管理知识，通过上网自学、参与交流协会、专家交流等方式增强成本管理意识，并且员工还应学习发票管理、发票规范性检验等工作，创造外出学习的机会，从而提高自身的专业素质。只有员工意识到成本管理的重要性，端正成本管理的态度，才会在营改增背景中为房地产企业成本管理创造价值，同时，还会为企业发展提供人才支持，充分彰显营改增在成本管理中的优势和作用。
4.投入硬件设备数量。房地产企业要想在市场活动中占据主动地位，将营改增实质全面发挥，应适当扩大硬件设备的投入数量，并对原有设备及时改进和升级。税改后，无论建筑设备被租赁，还是从外部市场购置，均应按照一定的税率进行抵扣，抵扣率由原来的16%降低至10%。从中能够看出，我国对营改增引进房地产企业具有重要意义。为此，房地产企业应积极顺应改革潮流，及时引进新设备，提高设备质量和机械化水平，以此提高进项税额，实现税负有效降低。此外，先进技术设备引进后，还能提高建筑效率，减少污染物的排放，进而这会对生态环境保护起到促进作用。在信息化时代中，房地产企业结合项目特点和建设实际，适当应用先进技术手段进行成本管理，能够加强部门间的联系，实现信息化管理。
四、结语
综上所述，成本管理过程漫长而复杂且开发项目成本还会融合多种因素，为此，企业管理者应注意成本管理要点，有针对性的实施成本管理。在营改增背景中，房地产企业通过加强目标成本和规划管理统一性、加强项目税务筹划、强化专业人员培训以及投入硬件设备数量等方式进行开发成本管理，可以有效的发挥营改增的积极影响，提高企业的经济效益。
参考文献：
[1]陈嫄. 营改增对房地产建筑企业成本管理影响及应用分析[J]. 财经界（学术版），2016，24：321-322.
[2]孙道琴. “营改增”对房地产开发企业成本管理的影响及应对措施[J]. 住宅与房地产，2017，06：37.
[3]姜艳. “营改增”对房地产开发企业税负的影响及对策分析[J]. 企业改革与管理，2016，16：127.
[4]郑玉华. “营改增”的实施对企业影响几何——以房地产开发企业为例[J]. 中国商论，2016，26：22-23.
[5]毕雪超. “营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J]. 当代经济，2015，11：52-53.