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相比较王石的“降价秀”，任志强的义愤填膺以及潘石屹数次高调回应“拐点论”，一贯低调的李明正酝酿带领麾下的远洋地产展开一场苦修内功的行动以应对楼市的调整。
进入2008年，远洋地产动作频频。刚结束了与青岛颐中公司的合作，2月底又联手太古地产开发商业地产；3月10日，远洋地产客户年正式启动。远洋地产出人意料地转头向内，苦练“内功”，以守为攻。
“我现在最担心两个问题，一是企业内部管理，一是今年楼市调整期会持续多久。”
3月10日，远洋地产总裁李明在接受《楼市》记者专访时坦言。所谓调整期，说明在短期内楼市并不乐观。作为上市公司每年必须给投资者一定回报，要有一定业绩。所以市场调整期持续多长时间的预期非常关键、敏感，需要高度关注。
把准节奏最关键
对于开发商而言，市场调整期的开发节奏和扩张规模显得异常重要。
“目前远洋地产的土地储备大约在1500万平方米左右。”李明介绍说，远洋地产的土地储备主要集中在北京、天津、沈阳、大连、中山5个城市，平均每个城市大约300万平方米左右。
2007年9月28日，以地产红筹股成功赴港IPO后，远洋地产跃居成为北京最大的房地产公司之一，加速扩张的旅程开启。
让李明欣慰的是，恰逢2007年楼市火爆期上市的远洋地产虽加速扩张但并不盲目。据记者了解，2007年远洋地产从以前每年开工规模200万平方米增加到300万平方米，竣工面积由80万平方米左右增加到100万平方米。相比较万科、保利分别拥有3500万、2000万平方米土地储备的快速扩张，远洋地产相对稳健。
因此，当诸多房企快速扩张后由于遭遇信贷紧缩以及股市高点回落，资金迅速捉襟见肘时，李明却能很自信地表示，远洋地产目前并无资金压力。
远洋地产目前最大的一笔资金来源即去年在香港证券交易所上市融来的119.4亿港元。当然，随着外汇管理局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等政策的实施，外界对于远洋地产等香港上市公司所融资金能否顺利进入内地一直质疑重重。
实际上，远洋地产早已采取了相应举措，上市之前，远洋地产曾借了不少外债用以拿地开发，上市当日，便用5亿资金抵偿外债。综合计算，远洋地产上市所融资金目前已有80％进入内地。
此外，李明还介绍，目前尽管部分房企面临商业信贷利率上调的情况，但是远洋地产在内地信贷渠道尚比较通畅，基本按照基准利率，甚至下浮利率的情况更多。
“兼并”拿地，逆势扩张
鉴于融资渠道相对通畅，远洋地产2008年仍将逆市扩张。李明表示，远洋地产的土地储备量一般保持3—4年的开发量，每年的开发规模在300万-400万平方米左右，未来还将保持这样的土地储备和年开发量，并且新增土地储备量的40％仍将来自兼并获取。
兼并其他房企获取土地将考验企业的“内功”，而较强的收购兼并能力正是远洋地产进行土地储备的“独门暗器”。
2007年10月，刚刚上市的远洋地产便宣布出资约21.5亿元现金收购青岛颐中房地产开发有限公司，在其全国扩张版图上增添山东这一重要版块。由于青岛颐中公司拥有118万平方米土地储备，当时这宗交易被称为“最合算的买卖”。据知情人士透露，在寻找合作方伊始，青岛颐中公司的初衷并非转让全部股权，而是传统的“49∶51”模式。而促使他们下决心最终决定出让全部股权的则是远洋地产雄厚的背景以及李明个人的谈判能力。
但由于青岛颐中公司资产不清、股东纷杂等种种原因，今年2月远洋地产突发公告，宣布收购中止，这一合作搁浅。3月10日，李明接受记者采访时确认双方合作已完全停止。
尽管上市后的首宗大型并购受挫，但兼并其他公司还是远洋地产发展的重要部分。未来两三年内公司新增土地储备量的40％仍将通过兼并获取，当然，随着“8·31”土地逐步消化以及国家土地政策的严施，这种机会并不会永远存在。李明很清晰地认识到，房企通过兼并获取土地正在上演“最后的晚宴”，而远洋地产一定是主角之一。
另外，远洋地产方面表示与其他公司的合作还在继续，其中包括与太古公司在北京将台商务中心项目的合作。
布局商业地产
与太古联手成为远洋地产谋局商业地产的重要转折。
2008年2月底，香港太古地产和远洋地产分别对外发布消息称，双方将投资约人民币40亿元开发北京将台商务中心项目。
据了解，该项目占地约5.8万平方米，将拥有楼面面积约8.6万平方米的购物商场、逾5.6万平方米的甲级办公楼及一座拥有逾380间客房的五星级酒店。
实际上，早在2004年“8·31”之后政策调整，李明就开始充分考虑对风险的防范。李明认为，“房地产的特性决定了其高负债率的特点。如果企业资本抗击风险的能力不够充足，一旦资金运作出现问题，连锁反应将带来毁灭性的后果。因此，远洋地产需要转变长期战略，逐步进军商务市场，调整资金比例，提高持有型物业的收入比例。”当年，远洋地产迈出了这一战略转变的实质性一步，在远洋天地住宅项目完成后，摇身一变打造远洋商务，剑锋直指商务市场。
目前远洋地产旗下已拥有远洋大厦以及远洋国际中心、远洋宾馆等商业项目，但用李明的话说，商业地产对公司业绩的贡献率还是比较低的。
据了解，远洋地产正在对北京、天津、杭州、大连、沈阳以及中山已有的土地储备进行市场调研和商业策划，对发展潜力大的区域将加大自持型商业地产开发。目前远洋地产的商业地产土地储备也在节节攀高:1月22日，远洋地产斥资16.5亿元竞得的北京市石山景区石槽商住地块中，有7万平方米的商业用地;去年年底，远洋地产以43亿元投得的杭州拱墅区运河商务区地块，其商业用地面积高达39.4万余平方米。
此前，李明曾对媒体表示，未来三到五年，持有型物业的收入能超过公司总收入的10％。而3月10日，李明接受记者采访时，将此目标明确表示为希望能达到15％。
如今与太古合作开发商业地产，李明信心十足地表示，双方合作是增强各自的优势，不排除未来还有合作机会。北京将台商务中心项目将于2010年施工，项目落成后将由太古地产负责管理。
应对转型，主攻服务
李明认为远洋地产目前最重要的战略是今年公司的客户服务水平一定要有质的飞跃，真正成为具有专业水准的“客户专家”。2008年远洋地产的战略定位为“客户年”。
就战略重心转移的原因，李明坦言，来自于市场的压力为其一。面对万科带头下不少开发商甚至品牌开发商纷纷跟风优惠降价的市场形势，李明认为“大幅提价之后再降价其实对市场发展而言并无太大意义，在楼市调整期的市场压力下，最重要的是回馈老客户，而不是纯粹地营销。”
在过去两年的楼市牛市中，尤其是2007年楼市与股市的联动，促使诸多房企忙于融资、拿地与扩张，李明坦承远洋地产在客户服务方面也是有所亏欠的。
2005年，远洋地产制定了一个发展战略，此发展战略有5个核心指标，第一指标是要求公司的净资产回报率到第三年、第四年的时候达到20％。第二指标是把公司变成上市公司。第三指标是重新树立新的品牌，即从中远房地产转变为远洋房地产。第四指标是关于公司管理，最后一个指标便是客户服务。
“相对于前四个指标，最后一个指标尚未达到，因此远洋地产今年的战略重点将放在客户身上。”李明认为这是远洋地产战略重心转移的原因之二。 当记者问及客户反映远洋地产最突出的问题是什么时，李明并不回避，而是坦白地说，客户所反映的最突出的三方面问题是远洋地产面对客户时的反应速度，包括信息沟通、物业服务效率等；远洋产品本身的回报；以及远洋服务的贴心程度。据悉，目前，远洋地产规划设计、产品质量、市场营销、物业管理和客户服务五大部门都已经着手制定和推出相应措施和活动。
短期内市场不容乐观——专访远洋地产总裁李明
记者：在目前房地产市场充斥着“拐点”的大势下，您最担心的问题是什么?
李明：我现在最担心的是两个问题：一是管理的问题。因为企业的资本实力通过上市以后迅速增加，实施长远发展战略之后最突出的一个挑战就是自身的管理水平是否能跟上。事实上，随着宏观调控的展开，土地、资金、资源、信贷、税收等很多方面越来越公平化，这使得企业之间的竞争开始慢慢转向内部管理。毕竟，员工的思想、内部管理机制不可能在几个月内发生很大变化，是需要不断调整的。
第二个问题是在今年这个特殊情况下对市场的担忧。无论是“拐点”，还是刚性需求，最现实的问题已经摆在眼前——这个特定的调整期会持续多长?这个预期是非常关键的。所谓调整期，说明至少在短期内市场是不乐观的。但作为上市公司，每年必须要给投资者一定回报，要有一定的业绩。所以说，市场的调整期是非常敏感的，也是需要高度关注的。
记者：你如何评价远洋地产目前的土地储备?未来土地储备规划如何?
李明：远洋地产目前的土地储备情况算是适中。从土地集中程度来说，我们现阶段的土地储备情况是与远洋地产发展策略相吻合的。目前，远洋的土地储备有1500万平方米左右，主要集中在北京、天津、沈阳、大连、中山这5个城市，平均每一个城市大概300万平方米左右。远洋拿地的速度取决于开发、销售的速度。目前，远洋的开发周期掌握在3-4年，按照远洋每年300万到400万平方米的开发量算，1500万平方米左右的土地储备是在合理范畴内的。
记者：远洋地产目前有没有资金方面的压力?
李明：应当说资金对于远洋地产来说现在还不是问题，原因主要是3个方面：第一远洋刚刚上市，有100多亿元的融资规模。第二远洋不采取盲目扩张的策略，是稳健、有节奏地开发。第三，远洋在国内融资的基础比较好。目前远洋地产的净资产负债率仅50％，而房地产平均水平基本在80％以上。
记者：远洋启动“客户年”是不是一种应对市场压力的举措?
李明：启动客户年活动有两个方面原因，其一，远洋地产在2005年制定了一个5年战略规划，一共有5个指标。发展到现在，其中4个指标我们认为已经基本实现，包括要求公司净资产回报率在第3年、第4年达到20％；成为上市公司；树立品牌新形象等。相对于其他4个指标来说，远洋在客户工作方面是有“欠账”的。因此，今年我们希望拿出一定的时间放在客户身上，把自身的管理向“客户专家”来转变。其二，来自市场的压力，但是作为企业不可能对市场进行赌博。唯独能做的就是做好自己的工作，而所有工作和问题最终都要落实到客户身上，客户不满意的方面就是我们要改进的地方。“一切为了销售，而销售是为了客户”，因此，在去年年底，远洋地产进行了一次大调整，包括对客户服务的态度、对客户服务的效率以及对客户服务的体系。今年，远洋地产很重要的工作就是要建立客户服务体系，实实在在为客户做一些事情，这也是应对市场变化最好的一种方式。
记者：远洋地产“客户年”启动后将有哪些具体举措?
李明：围绕“客户年”的主题，远洋地产制定了一系列措施，要求公司内部各个部门协力提升客户满意度。首先，要求规划设计、产品质量、市场营销、物业管理和客户服务等部门在2007年进行的客户满意度调查结果基础上，针对不足并围绕“真诚倾听、品质提升、专业服务、贴心关怀”4个方面提出改进措施，制定相应的客户服务机制和措施。其次，在公司层面，将建立真心倾听论坛以及服务、监督电话，让公司高层管理人员参与其中，直面和重视客户反映的问题；同时，在回访制度中逐一落实问题的解决。此外，远洋还要继续利用“远洋会”这样的平台，为客户提供各种服务和回馈。
进入2008年，远洋地产动作频频。刚结束了与青岛颐中公司的合作，2月底又联手太古地产开发商业地产；3月10日，远洋地产客户年正式启动。远洋地产出人意料地转头向内，苦练“内功”，以守为攻。
“我现在最担心两个问题，一是企业内部管理，一是今年楼市调整期会持续多久。”
3月10日，远洋地产总裁李明在接受《楼市》记者专访时坦言。所谓调整期，说明在短期内楼市并不乐观。作为上市公司每年必须给投资者一定回报，要有一定业绩。所以市场调整期持续多长时间的预期非常关键、敏感，需要高度关注。
把准节奏最关键
对于开发商而言，市场调整期的开发节奏和扩张规模显得异常重要。
“目前远洋地产的土地储备大约在1500万平方米左右。”李明介绍说，远洋地产的土地储备主要集中在北京、天津、沈阳、大连、中山5个城市，平均每个城市大约300万平方米左右。
2007年9月28日，以地产红筹股成功赴港IPO后，远洋地产跃居成为北京最大的房地产公司之一，加速扩张的旅程开启。
让李明欣慰的是，恰逢2007年楼市火爆期上市的远洋地产虽加速扩张但并不盲目。据记者了解，2007年远洋地产从以前每年开工规模200万平方米增加到300万平方米，竣工面积由80万平方米左右增加到100万平方米。相比较万科、保利分别拥有3500万、2000万平方米土地储备的快速扩张，远洋地产相对稳健。
因此，当诸多房企快速扩张后由于遭遇信贷紧缩以及股市高点回落，资金迅速捉襟见肘时，李明却能很自信地表示，远洋地产目前并无资金压力。
远洋地产目前最大的一笔资金来源即去年在香港证券交易所上市融来的119.4亿港元。当然，随着外汇管理局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等政策的实施，外界对于远洋地产等香港上市公司所融资金能否顺利进入内地一直质疑重重。
实际上，远洋地产早已采取了相应举措，上市之前，远洋地产曾借了不少外债用以拿地开发，上市当日，便用5亿资金抵偿外债。综合计算，远洋地产上市所融资金目前已有80％进入内地。
此外，李明还介绍，目前尽管部分房企面临商业信贷利率上调的情况，但是远洋地产在内地信贷渠道尚比较通畅，基本按照基准利率，甚至下浮利率的情况更多。
“兼并”拿地，逆势扩张
鉴于融资渠道相对通畅，远洋地产2008年仍将逆市扩张。李明表示，远洋地产的土地储备量一般保持3—4年的开发量，每年的开发规模在300万-400万平方米左右，未来还将保持这样的土地储备和年开发量，并且新增土地储备量的40％仍将来自兼并获取。
兼并其他房企获取土地将考验企业的“内功”，而较强的收购兼并能力正是远洋地产进行土地储备的“独门暗器”。
2007年10月，刚刚上市的远洋地产便宣布出资约21.5亿元现金收购青岛颐中房地产开发有限公司，在其全国扩张版图上增添山东这一重要版块。由于青岛颐中公司拥有118万平方米土地储备，当时这宗交易被称为“最合算的买卖”。据知情人士透露，在寻找合作方伊始，青岛颐中公司的初衷并非转让全部股权，而是传统的“49∶51”模式。而促使他们下决心最终决定出让全部股权的则是远洋地产雄厚的背景以及李明个人的谈判能力。
但由于青岛颐中公司资产不清、股东纷杂等种种原因，今年2月远洋地产突发公告，宣布收购中止，这一合作搁浅。3月10日，李明接受记者采访时确认双方合作已完全停止。
尽管上市后的首宗大型并购受挫，但兼并其他公司还是远洋地产发展的重要部分。未来两三年内公司新增土地储备量的40％仍将通过兼并获取，当然，随着“8·31”土地逐步消化以及国家土地政策的严施，这种机会并不会永远存在。李明很清晰地认识到，房企通过兼并获取土地正在上演“最后的晚宴”，而远洋地产一定是主角之一。
另外，远洋地产方面表示与其他公司的合作还在继续，其中包括与太古公司在北京将台商务中心项目的合作。
布局商业地产
与太古联手成为远洋地产谋局商业地产的重要转折。
2008年2月底，香港太古地产和远洋地产分别对外发布消息称，双方将投资约人民币40亿元开发北京将台商务中心项目。
据了解，该项目占地约5.8万平方米，将拥有楼面面积约8.6万平方米的购物商场、逾5.6万平方米的甲级办公楼及一座拥有逾380间客房的五星级酒店。
实际上，早在2004年“8·31”之后政策调整，李明就开始充分考虑对风险的防范。李明认为，“房地产的特性决定了其高负债率的特点。如果企业资本抗击风险的能力不够充足，一旦资金运作出现问题，连锁反应将带来毁灭性的后果。因此，远洋地产需要转变长期战略，逐步进军商务市场，调整资金比例，提高持有型物业的收入比例。”当年，远洋地产迈出了这一战略转变的实质性一步，在远洋天地住宅项目完成后，摇身一变打造远洋商务，剑锋直指商务市场。
目前远洋地产旗下已拥有远洋大厦以及远洋国际中心、远洋宾馆等商业项目，但用李明的话说，商业地产对公司业绩的贡献率还是比较低的。
据了解，远洋地产正在对北京、天津、杭州、大连、沈阳以及中山已有的土地储备进行市场调研和商业策划，对发展潜力大的区域将加大自持型商业地产开发。目前远洋地产的商业地产土地储备也在节节攀高:1月22日，远洋地产斥资16.5亿元竞得的北京市石山景区石槽商住地块中，有7万平方米的商业用地;去年年底，远洋地产以43亿元投得的杭州拱墅区运河商务区地块，其商业用地面积高达39.4万余平方米。
此前，李明曾对媒体表示，未来三到五年，持有型物业的收入能超过公司总收入的10％。而3月10日，李明接受记者采访时，将此目标明确表示为希望能达到15％。
如今与太古合作开发商业地产，李明信心十足地表示，双方合作是增强各自的优势，不排除未来还有合作机会。北京将台商务中心项目将于2010年施工，项目落成后将由太古地产负责管理。
应对转型，主攻服务
李明认为远洋地产目前最重要的战略是今年公司的客户服务水平一定要有质的飞跃，真正成为具有专业水准的“客户专家”。2008年远洋地产的战略定位为“客户年”。
就战略重心转移的原因，李明坦言，来自于市场的压力为其一。面对万科带头下不少开发商甚至品牌开发商纷纷跟风优惠降价的市场形势，李明认为“大幅提价之后再降价其实对市场发展而言并无太大意义，在楼市调整期的市场压力下，最重要的是回馈老客户，而不是纯粹地营销。”
在过去两年的楼市牛市中，尤其是2007年楼市与股市的联动，促使诸多房企忙于融资、拿地与扩张，李明坦承远洋地产在客户服务方面也是有所亏欠的。
2005年，远洋地产制定了一个发展战略，此发展战略有5个核心指标，第一指标是要求公司的净资产回报率到第三年、第四年的时候达到20％。第二指标是把公司变成上市公司。第三指标是重新树立新的品牌，即从中远房地产转变为远洋房地产。第四指标是关于公司管理，最后一个指标便是客户服务。
“相对于前四个指标，最后一个指标尚未达到，因此远洋地产今年的战略重点将放在客户身上。”李明认为这是远洋地产战略重心转移的原因之二。 当记者问及客户反映远洋地产最突出的问题是什么时，李明并不回避，而是坦白地说，客户所反映的最突出的三方面问题是远洋地产面对客户时的反应速度，包括信息沟通、物业服务效率等；远洋产品本身的回报；以及远洋服务的贴心程度。据悉，目前，远洋地产规划设计、产品质量、市场营销、物业管理和客户服务五大部门都已经着手制定和推出相应措施和活动。
短期内市场不容乐观——专访远洋地产总裁李明
记者：在目前房地产市场充斥着“拐点”的大势下，您最担心的问题是什么?
李明：我现在最担心的是两个问题：一是管理的问题。因为企业的资本实力通过上市以后迅速增加，实施长远发展战略之后最突出的一个挑战就是自身的管理水平是否能跟上。事实上，随着宏观调控的展开，土地、资金、资源、信贷、税收等很多方面越来越公平化，这使得企业之间的竞争开始慢慢转向内部管理。毕竟，员工的思想、内部管理机制不可能在几个月内发生很大变化，是需要不断调整的。
第二个问题是在今年这个特殊情况下对市场的担忧。无论是“拐点”，还是刚性需求，最现实的问题已经摆在眼前——这个特定的调整期会持续多长?这个预期是非常关键的。所谓调整期，说明至少在短期内市场是不乐观的。但作为上市公司，每年必须要给投资者一定回报，要有一定的业绩。所以说，市场的调整期是非常敏感的，也是需要高度关注的。
记者：你如何评价远洋地产目前的土地储备?未来土地储备规划如何?
李明：远洋地产目前的土地储备情况算是适中。从土地集中程度来说，我们现阶段的土地储备情况是与远洋地产发展策略相吻合的。目前，远洋的土地储备有1500万平方米左右，主要集中在北京、天津、沈阳、大连、中山这5个城市，平均每一个城市大概300万平方米左右。远洋拿地的速度取决于开发、销售的速度。目前，远洋的开发周期掌握在3-4年，按照远洋每年300万到400万平方米的开发量算，1500万平方米左右的土地储备是在合理范畴内的。
记者：远洋地产目前有没有资金方面的压力?
李明：应当说资金对于远洋地产来说现在还不是问题，原因主要是3个方面：第一远洋刚刚上市，有100多亿元的融资规模。第二远洋不采取盲目扩张的策略，是稳健、有节奏地开发。第三，远洋在国内融资的基础比较好。目前远洋地产的净资产负债率仅50％，而房地产平均水平基本在80％以上。
记者：远洋启动“客户年”是不是一种应对市场压力的举措?
李明：启动客户年活动有两个方面原因，其一，远洋地产在2005年制定了一个5年战略规划，一共有5个指标。发展到现在，其中4个指标我们认为已经基本实现，包括要求公司净资产回报率在第3年、第4年达到20％；成为上市公司；树立品牌新形象等。相对于其他4个指标来说，远洋在客户工作方面是有“欠账”的。因此，今年我们希望拿出一定的时间放在客户身上，把自身的管理向“客户专家”来转变。其二，来自市场的压力，但是作为企业不可能对市场进行赌博。唯独能做的就是做好自己的工作，而所有工作和问题最终都要落实到客户身上，客户不满意的方面就是我们要改进的地方。“一切为了销售，而销售是为了客户”，因此，在去年年底，远洋地产进行了一次大调整，包括对客户服务的态度、对客户服务的效率以及对客户服务的体系。今年，远洋地产很重要的工作就是要建立客户服务体系，实实在在为客户做一些事情，这也是应对市场变化最好的一种方式。
记者：远洋地产“客户年”启动后将有哪些具体举措?
李明：围绕“客户年”的主题，远洋地产制定了一系列措施，要求公司内部各个部门协力提升客户满意度。首先，要求规划设计、产品质量、市场营销、物业管理和客户服务等部门在2007年进行的客户满意度调查结果基础上，针对不足并围绕“真诚倾听、品质提升、专业服务、贴心关怀”4个方面提出改进措施，制定相应的客户服务机制和措施。其次，在公司层面，将建立真心倾听论坛以及服务、监督电话，让公司高层管理人员参与其中，直面和重视客户反映的问题；同时，在回访制度中逐一落实问题的解决。此外，远洋还要继续利用“远洋会”这样的平台，为客户提供各种服务和回馈。