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有人用“鱼与水”来形容房地产开发对于资金的依赖程度。
在我国的房地产开发商的资产负债表里，自有资本通常只占到资产总额的10％左右，房地产项目开发所需的绝大多数资金或直接或间接的来自于银行贷款。
融资途径在房地产的资金池里扮演着水龙头的角色。而且长期以来，融资渠道并非是多元化的，完全靠银行这惟一的水龙头来维系。
现在的情形是鱼池里的鱼正在飞速的繁殖，而水龙头里水的流量却呈现减小的趋势。由于政策的制约，其它融资方式被堵死了。巨大的不良资产风险使银行难以为继。
2003年下半年以来，央行121文件等一系列有关房贷和土地治理的政策出台后，这一矛盾变得更加突出了。广开渠道，尽快建立和完善的房地产金融体系是业内业外共同的呼声。人们意识到，中国房地产的持续发展需要新的资金来源和融资方式。
2004年4月7日，本刊与太平洋经济合作委员会工商委员会共同主办了《2004中国房地产金融论坛》，国内外金融机构、房地产机构、法律界、中介机构的专家学者就此话题进行了深入探讨。
灼热的房地产
自1998年国家实施扩大内需的政策后，房地产投资率先启动，走出了长达6年的调整期，并迅速步入了高速成长阶段。近6年来，房地产投资额年平均增长率达到20.79％，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长。
有迹象显示，新一轮的房地产开发热潮以前所未有的热度扑面而来。
反映综合景气的“国房景气指数”在2003年3月已达到了近年来新高109点。这个水平距公认过热的1993年的120点仅一步之遥，如果考虑到当时基数较小，那么今天的房地产业似乎已呈现出过热的势头。
据有关方面统计，2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29.7％，1995年这一数字是3179亿元，增长了两倍有余；房地产开发贷款为6657.35亿元，同比增长49.1％。
与20世纪90年代初期炒卖地皮为主的房地产泡沫不同的是，在这一轮热潮中居民住宅的巨大需求起着主导作用。地价房价不断攀升的背后，是居屋销售的火爆场面。平均销售率在90％上下。个人住房消费信贷和低利率政策极大的刺激了居民的购房需求。
据统计，近6年来，个人购房面积占比直线上升，从1998年的58％上升到2003年的90％以上，个人购房销售额占比也从59％上升到85％以上。
根据有关统计数字，1999-2002年,个人住房贷款余额同比增长分别是218.60％、148.72％、65.77％、47.71％。2003年个人住房贷款余额更是达到了11779.74亿元，同比增长42.46％，与1998年相比，增长了26.64倍。
中国房地产协会会长杨慎在会上分析了当前房地产市场的总体形势。他认为，房地产业每年20％－30％的增长速度，并未走出国家宏观调控的区间。他指出，我国现在的人均住房面积是23平方米，“小康”的标准是35平方米，也就是说我们从现在开始每年每人增加一个平方米，20年后才能实现“小康”目标，住宅房屋高达90％的销售率，可以充分的反应出市场需求的强烈，目前的增速尚在平稳的范围内。
中国太平洋经济合作委员会工商委员会秘书长王利文有着相同的看法。他指出，中国从传统的农业大国向以工业为主的现代化国家转变过程中，城市化的发展非常关键。根据有关资料，2001年我国的城市化水平仅为37.66％，低于世界平均水平近10个百分点，比中等收入国家平均水平低20多个百分点，比高收入国家低40个百分点。城市化进程必然伴随着城市人口的膨胀，这对于房地产业的发展将产生巨大的推动。
杨慎预计，中国房地产业的强劲增长势头至少还将保持20年。
作为资金密集型产业，房地产业各个环节都对资金有着强烈的依赖，若想在未来长达20年里保持高速的增长，显然需要稳定的资金支持。
资金供给并不是问题，据了解，目前我国居民储蓄存款已达12万亿之巨！然而如何既能满足房地产发展之需，又不致引发金融风险，这需要一个强大的、多层次的、良性循环的房地产金融体系。可是，目前为止，这一体系在我国几乎尚未发育。
羸弱的资金链
我国房地产金融的现实轮廓里，银行信贷几乎占据了全部画面。
根据中国人民银行研究局课题组最近发布调查报告，目前80％左右的土地购置和房地产开发资金，均直接或间接地来自商业银行信贷。
在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。
与银行贷款相比，其他的融资形式实在微不足道。
目前中国拥有3万家房地产企业（2002年底为29967家），其中，能够上市融资的仅有42家，占全国房地产企业总数的0.2－1％；2002年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5％，如果考虑到其他上市企业通过资本市场融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中的占比会有所扩大，但仍然是一个较小的比例。
债券市场上，由于房地产并非国家重点扶持行业，因此始终未能有足够的规模。我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1.5亿元。1993－1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行，如深圳振兴集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”、北京首创发行的用于北京市6个居民小区的商品房建设的“首创债券”等。份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”、北京首创发行的用于北京市6个居民小区的商品房建设的“首创债券”等。到1999年，债券在房地产开发企业的资金来源中的占比达到0.21％。近两年来，房地产开发企业的债券融资比例日益下降，目前已到不足0.01％，40多家房地产上市公司总市值500亿元，企业债券余额仅2亿元。
结构单一的房地产金融体系无论如何难以承载未来房地产业的高速发展。不仅融资功能有限，独自支撑市场的行为本身也将使银行不得不面对巨大的金融风险。
尽管我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，商业银行普遍将其视为优良资产而不遗余力地大力发展。然而，过去没有风险，并不表明未来没有风险。
“没有只涨不跌的市场”，美洲银行国际资产证券部执行董事钱俊指出，中国的房地产业尚在起步阶段，几年来市场价格一路上扬，未有大幅波动，但今后10年、20年的情形如何没人能准确的估量。
由于房地产贷款具有期限长、流动性差的特点，这样的资产过多，势必会大幅度的降低整体资产的流动性，严重的影响到整个银行的资产质量。
在资本市场发展得比较成熟的国家，可以通过房地产信托基金（REITs）、资产证券化等多种方式进行资金的组合和运作，加速资金的循环再生。由于我国产业基金并未立法，信托业务已经得到开展。参会的国内外金融机构和房地产机构普遍关注REITs的应用与发展的可能性。
在REITs投资模式中，投资者通过购买REITs的受益凭证方式进行投资，REITs的受益凭证可以在主要的证券交易所上市交易。与房地产证券化等其他方式相比，REITs在产权、资本经营上更具优势，而且具有更多的流动性。
另外，它给中小投资者提供一个参与大规模房地产投资的机会，使所有对房地产投资感兴趣的投资者，可以不受资金和地域的限制，参与房地产投资。将巨额储蓄引入房地产投资领域，减轻银行压力，减少间接贷款的风险。
美国的REITs业务范围可以分为资产业务、负债业务、信托业务。资产业务包括房地产抵押贷款、房地产项目投资、房地产租赁等业务品种，负债业务包括发行股票及其他有价证券和发行抵押债务证等，信托业务是其典型业务，包括抵押物型、混和型、固定期限型等。目前，这项业务在世界各地发展很快。
显然，这种方式引入国内是降低银行体系内的风险，提高房地产项目贷款条件的最直接的选择。
2003年6月，央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对涉及房地产开发贷款、个人住房贷款等诸多环节提出了许多严格的要求，房贷门槛大幅度的提高。
在资金饥渴的驱使下，房地产商纷纷把目光投向了刚刚浴火重生的信托。到目前为止，全国50家信托公司推出了60个房地产投资信托产品，计划募集资金总额68亿元，成为信托投资公司当前最主要的业务。
在房地产热潮的推动下，信托业迎来了井喷行情。开发商们一方面以为找到了银行信贷的替代品，群起效仿，另一方面，纷纷抱怨“单只信托不超过200份，每份不低于5万元”的规定，实在难以满足需求。
然而，专家指出，信托本身并非是一个用来融资的工具，本质上它是一个投资管理工具，它的全部的行为是为了进行资产管理，而非房地产开发投资，因此，分散投资、建立资产项目组合才是信托投资的特点。
然而，目前已发行的房地产信托计划绝大多数都完全投资于单一项目，甚至在名称上都与项目一致，这种行为无论在形式上还是实质上都与银行放贷无异，区别仅仅体现在风险承担者略有不同，不仅不能分散和化解金融风险，而且将市场风险再次引向信托业，甚至导致信托机构重新陷入准银行业务。
REITS
论坛会议上国外专家介绍了许多在国际上通行的房地产金融工具，在中国市场发展的现实中，最为可行的是房地产信托投资基金（REITs），其近年来在国际上十分流行，是一种较为成熟的房地产投资运作模式。
REITs实际上是一种采取公司或信托计划的形式，聚集众多投资者的资金，进行房地产经营活动的投资机构。REITs可以分为私募和上市两种，上市的房地产基金可以在市场上随时买进卖出。目前REITs在美国和澳大利亚发展得最为成熟。
美国的REITs已经控制了大部分投资类房地产的开发、建设、经营、管理等工作，其项下的财产包含了写字楼、酒店、公寓、商场、住宅、工业用房、仓库、娱乐休闲场所等所有房地产项目，对美国房地产业发展起着举足轻重的作用。
美国世邦魏理仕公司（CB Richard Ellis）执行董事安德鲁.尼斯认为，REITs能有效地弥补中国房地产开发的资金缺口。
安德鲁认为，现在很多人士希望能引进一些在海外运作的比较成功的境外房地产基金，而且已有相当数量的海外基金在中国进行着投资活动。然而，这些基金通常只投资于北京、上海等大城市，高档项目居多，规模有限。他认为，与其引进外国机构，不如自己做。
安德鲁指出，REITs的优点是可以让小型投资人有机会持有大型的资产，由此可增加房地产市场流动性、盘活低迷的房地产市场。
而且，由于REITs的特点就是在于提供稳定的租金回报，它通常不搞开发性投资，而是多以权益收购的方式，投资于收租房地产物业，获取租金收入，因此，风险较低，非常适合中小投资者，有助于发挥中国较高的储蓄率的优势。
对于中国而言，REITs的最大好处是减少了开发商对银行信贷的过度依赖，有利于银行业的长期稳定经营。
然而， REITs的发展涉及多项法律法规配套，而且我国在税收等方面的制度，也与信托等相关业务发展需求仍存在很大的差距。
没有相关法规的完善，房地产投资基金很难有长足的发展。
对于当前房地产发展中的诸多问题，房地产专业人士协会会长毛大庆认为，中国房地产实际上已经到了一个战略的转折点，如果中国房地产业想要有更大更新的发展，那一定是伴随着房地产相关的金融体系的变革。
在我国的房地产开发商的资产负债表里，自有资本通常只占到资产总额的10％左右，房地产项目开发所需的绝大多数资金或直接或间接的来自于银行贷款。
融资途径在房地产的资金池里扮演着水龙头的角色。而且长期以来，融资渠道并非是多元化的，完全靠银行这惟一的水龙头来维系。
现在的情形是鱼池里的鱼正在飞速的繁殖，而水龙头里水的流量却呈现减小的趋势。由于政策的制约，其它融资方式被堵死了。巨大的不良资产风险使银行难以为继。
2003年下半年以来，央行121文件等一系列有关房贷和土地治理的政策出台后，这一矛盾变得更加突出了。广开渠道，尽快建立和完善的房地产金融体系是业内业外共同的呼声。人们意识到，中国房地产的持续发展需要新的资金来源和融资方式。
2004年4月7日，本刊与太平洋经济合作委员会工商委员会共同主办了《2004中国房地产金融论坛》，国内外金融机构、房地产机构、法律界、中介机构的专家学者就此话题进行了深入探讨。
灼热的房地产
自1998年国家实施扩大内需的政策后，房地产投资率先启动，走出了长达6年的调整期，并迅速步入了高速成长阶段。近6年来，房地产投资额年平均增长率达到20.79％，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长。
有迹象显示，新一轮的房地产开发热潮以前所未有的热度扑面而来。
反映综合景气的“国房景气指数”在2003年3月已达到了近年来新高109点。这个水平距公认过热的1993年的120点仅一步之遥，如果考虑到当时基数较小，那么今天的房地产业似乎已呈现出过热的势头。
据有关方面统计，2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29.7％，1995年这一数字是3179亿元，增长了两倍有余；房地产开发贷款为6657.35亿元，同比增长49.1％。
与20世纪90年代初期炒卖地皮为主的房地产泡沫不同的是，在这一轮热潮中居民住宅的巨大需求起着主导作用。地价房价不断攀升的背后，是居屋销售的火爆场面。平均销售率在90％上下。个人住房消费信贷和低利率政策极大的刺激了居民的购房需求。
据统计，近6年来，个人购房面积占比直线上升，从1998年的58％上升到2003年的90％以上，个人购房销售额占比也从59％上升到85％以上。
根据有关统计数字，1999-2002年,个人住房贷款余额同比增长分别是218.60％、148.72％、65.77％、47.71％。2003年个人住房贷款余额更是达到了11779.74亿元，同比增长42.46％，与1998年相比，增长了26.64倍。
中国房地产协会会长杨慎在会上分析了当前房地产市场的总体形势。他认为，房地产业每年20％－30％的增长速度，并未走出国家宏观调控的区间。他指出，我国现在的人均住房面积是23平方米，“小康”的标准是35平方米，也就是说我们从现在开始每年每人增加一个平方米，20年后才能实现“小康”目标，住宅房屋高达90％的销售率，可以充分的反应出市场需求的强烈，目前的增速尚在平稳的范围内。
中国太平洋经济合作委员会工商委员会秘书长王利文有着相同的看法。他指出，中国从传统的农业大国向以工业为主的现代化国家转变过程中，城市化的发展非常关键。根据有关资料，2001年我国的城市化水平仅为37.66％，低于世界平均水平近10个百分点，比中等收入国家平均水平低20多个百分点，比高收入国家低40个百分点。城市化进程必然伴随着城市人口的膨胀，这对于房地产业的发展将产生巨大的推动。
杨慎预计，中国房地产业的强劲增长势头至少还将保持20年。
作为资金密集型产业，房地产业各个环节都对资金有着强烈的依赖，若想在未来长达20年里保持高速的增长，显然需要稳定的资金支持。
资金供给并不是问题，据了解，目前我国居民储蓄存款已达12万亿之巨！然而如何既能满足房地产发展之需，又不致引发金融风险，这需要一个强大的、多层次的、良性循环的房地产金融体系。可是，目前为止，这一体系在我国几乎尚未发育。
羸弱的资金链
我国房地产金融的现实轮廓里，银行信贷几乎占据了全部画面。
根据中国人民银行研究局课题组最近发布调查报告，目前80％左右的土地购置和房地产开发资金，均直接或间接地来自商业银行信贷。
在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。
与银行贷款相比，其他的融资形式实在微不足道。
目前中国拥有3万家房地产企业（2002年底为29967家），其中，能够上市融资的仅有42家，占全国房地产企业总数的0.2－1％；2002年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5％，如果考虑到其他上市企业通过资本市场融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中的占比会有所扩大，但仍然是一个较小的比例。
债券市场上，由于房地产并非国家重点扶持行业，因此始终未能有足够的规模。我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1.5亿元。1993－1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行，如深圳振兴集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”、北京首创发行的用于北京市6个居民小区的商品房建设的“首创债券”等。份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”、北京首创发行的用于北京市6个居民小区的商品房建设的“首创债券”等。到1999年，债券在房地产开发企业的资金来源中的占比达到0.21％。近两年来，房地产开发企业的债券融资比例日益下降，目前已到不足0.01％，40多家房地产上市公司总市值500亿元，企业债券余额仅2亿元。
结构单一的房地产金融体系无论如何难以承载未来房地产业的高速发展。不仅融资功能有限，独自支撑市场的行为本身也将使银行不得不面对巨大的金融风险。
尽管我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，商业银行普遍将其视为优良资产而不遗余力地大力发展。然而，过去没有风险，并不表明未来没有风险。
“没有只涨不跌的市场”，美洲银行国际资产证券部执行董事钱俊指出，中国的房地产业尚在起步阶段，几年来市场价格一路上扬，未有大幅波动，但今后10年、20年的情形如何没人能准确的估量。
由于房地产贷款具有期限长、流动性差的特点，这样的资产过多，势必会大幅度的降低整体资产的流动性，严重的影响到整个银行的资产质量。
在资本市场发展得比较成熟的国家，可以通过房地产信托基金（REITs）、资产证券化等多种方式进行资金的组合和运作，加速资金的循环再生。由于我国产业基金并未立法，信托业务已经得到开展。参会的国内外金融机构和房地产机构普遍关注REITs的应用与发展的可能性。
在REITs投资模式中，投资者通过购买REITs的受益凭证方式进行投资，REITs的受益凭证可以在主要的证券交易所上市交易。与房地产证券化等其他方式相比，REITs在产权、资本经营上更具优势，而且具有更多的流动性。
另外，它给中小投资者提供一个参与大规模房地产投资的机会，使所有对房地产投资感兴趣的投资者，可以不受资金和地域的限制，参与房地产投资。将巨额储蓄引入房地产投资领域，减轻银行压力，减少间接贷款的风险。
美国的REITs业务范围可以分为资产业务、负债业务、信托业务。资产业务包括房地产抵押贷款、房地产项目投资、房地产租赁等业务品种，负债业务包括发行股票及其他有价证券和发行抵押债务证等，信托业务是其典型业务，包括抵押物型、混和型、固定期限型等。目前，这项业务在世界各地发展很快。
显然，这种方式引入国内是降低银行体系内的风险，提高房地产项目贷款条件的最直接的选择。
2003年6月，央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对涉及房地产开发贷款、个人住房贷款等诸多环节提出了许多严格的要求，房贷门槛大幅度的提高。
在资金饥渴的驱使下，房地产商纷纷把目光投向了刚刚浴火重生的信托。到目前为止，全国50家信托公司推出了60个房地产投资信托产品，计划募集资金总额68亿元，成为信托投资公司当前最主要的业务。
在房地产热潮的推动下，信托业迎来了井喷行情。开发商们一方面以为找到了银行信贷的替代品，群起效仿，另一方面，纷纷抱怨“单只信托不超过200份，每份不低于5万元”的规定，实在难以满足需求。
然而，专家指出，信托本身并非是一个用来融资的工具，本质上它是一个投资管理工具，它的全部的行为是为了进行资产管理，而非房地产开发投资，因此，分散投资、建立资产项目组合才是信托投资的特点。
然而，目前已发行的房地产信托计划绝大多数都完全投资于单一项目，甚至在名称上都与项目一致，这种行为无论在形式上还是实质上都与银行放贷无异，区别仅仅体现在风险承担者略有不同，不仅不能分散和化解金融风险，而且将市场风险再次引向信托业，甚至导致信托机构重新陷入准银行业务。
REITS
论坛会议上国外专家介绍了许多在国际上通行的房地产金融工具，在中国市场发展的现实中，最为可行的是房地产信托投资基金（REITs），其近年来在国际上十分流行，是一种较为成熟的房地产投资运作模式。
REITs实际上是一种采取公司或信托计划的形式，聚集众多投资者的资金，进行房地产经营活动的投资机构。REITs可以分为私募和上市两种，上市的房地产基金可以在市场上随时买进卖出。目前REITs在美国和澳大利亚发展得最为成熟。
美国的REITs已经控制了大部分投资类房地产的开发、建设、经营、管理等工作，其项下的财产包含了写字楼、酒店、公寓、商场、住宅、工业用房、仓库、娱乐休闲场所等所有房地产项目，对美国房地产业发展起着举足轻重的作用。
美国世邦魏理仕公司（CB Richard Ellis）执行董事安德鲁.尼斯认为，REITs能有效地弥补中国房地产开发的资金缺口。
安德鲁认为，现在很多人士希望能引进一些在海外运作的比较成功的境外房地产基金，而且已有相当数量的海外基金在中国进行着投资活动。然而，这些基金通常只投资于北京、上海等大城市，高档项目居多，规模有限。他认为，与其引进外国机构，不如自己做。
安德鲁指出，REITs的优点是可以让小型投资人有机会持有大型的资产，由此可增加房地产市场流动性、盘活低迷的房地产市场。
而且，由于REITs的特点就是在于提供稳定的租金回报，它通常不搞开发性投资，而是多以权益收购的方式，投资于收租房地产物业，获取租金收入，因此，风险较低，非常适合中小投资者，有助于发挥中国较高的储蓄率的优势。
对于中国而言，REITs的最大好处是减少了开发商对银行信贷的过度依赖，有利于银行业的长期稳定经营。
然而， REITs的发展涉及多项法律法规配套，而且我国在税收等方面的制度，也与信托等相关业务发展需求仍存在很大的差距。
没有相关法规的完善，房地产投资基金很难有长足的发展。
对于当前房地产发展中的诸多问题，房地产专业人士协会会长毛大庆认为，中国房地产实际上已经到了一个战略的转折点，如果中国房地产业想要有更大更新的发展，那一定是伴随着房地产相关的金融体系的变革。