论文部分内容阅读
一个群体长期积累的产业资本凝聚在特定平台的时候，会产生什么样的杠杆效应？只有200多名会员，成立刚满两年时间的北京政和商会给同行提供了鲜活的案例。
案例之一，万庭公寓等标杆性项目的涌现，使政和人在北京的公寓楼出租业务快速进入规模化、规范化、品牌化运作阶段，这种专业的平台支持让会员看到了效益，增强了信心。一位常务副会长在访谈中表示：跟银行合作这种事，过去是不敢想象的，我们都是自筹资金，有多少钱办多少事。商会成立以后，我们开发和经营的盘子规模更大了，对项目风险管控的能力更强了，银行也愿意跟我们合作，因为我们的信誉非常好！
案例之二，即将开业的马正和茶城成为马连道茶叶街的地标性项目。该项目围绕茶叶产业链的整体提升，致力于从传统优势茶叶产区到终端市场的资源整合。项目由资深茶人、北京政和商会常务副会长马榅财等几位商会会员牵头开发，目前不仅是马连道地区营业面积最大的地标性项目，而且是集中展示政和工夫红茶、政和白茶等传统优势产茶区地理标志公共品牌，以及当地龙头企业茶叶产品的综合平台。
这种将优势产业资本和金融资本相结合，通过地标性项目带动商会稳步发展的商团运作思路，将政和商会会员群体的行业优势和家乡的特色产业与潜在资源进行了有效对接，不仅使商会凝聚力大为提升，而且吸引了相关政府部门、银行等金融机构以及社会各界的关注和支持。
2013年11月5日，就商会成立以来的支持会员运作的一些核心项目、特色服务，以及未来的发展目标，何辉荣会长与本刊记者进行了深入探讨。
每年60万外来人口
带来的商机
中国商人：商会成立以来，除了万庭公寓这样的标杆性项目，会员企业还在哪些地区有开发比较大的公寓楼租赁项目？
何辉荣：北京的各个区都有我们会员企业经营的公寓楼出租项目。新项目里，目前在大兴区、昌平区、朝阳区、石景山等一些地区的项目我们都在洽谈中。我们通常是七八个会员主导一个项目，会员之间在不同的项目上也有一些交叉持股。
中国商人：这些项目有从银行融资吗？
何辉荣：以前要融资根本对接不上，经过商会多次沟通以后，一些银行慢慢看懂了我们这个行业。我们主要是会员内部的筹资，银行融资占了一小部分，我们的资金周转快，现金流好，会员在银行的信誉良好，这也增加了银行与我们的合作信心。我们与银行的合作形式，初期主要是联保联贷，后来主要是个人信用贷款。
中国商人：除了帮助会员对接一些项目过程中的风险把控等平台支持，在会员企业项目开发和经营过程中，商会还起什么作用？
何辉荣：我们的做法跟别人不一样，因为这个行业尚处于政策和市场需求之间的灰色地带，我们更注重规范的经营、品牌化的管理和专业化的物业服务。规范不仅指项目建设过程中的风险和质量管控，也包括租户入住后的防火、防盗等物业方面的安全管理流程。比如我们实现酒店式的房卡管理，租户交租金、购买水电费等都统一使用这张卡。房间配备全新的衣柜、电脑桌、热水器、床铺、厨卫等。我们要让租户进了我们的房间，从硬件到服务，就像进了酒店一样的安全、方便、舒适。北漂一族是个大群体，出门在外不易。我们所做的是，为他们提供一个：有独立的生活空间、有专人提供物业服务、有配套的家具、有家的感觉，卫生、安全又舒适的居住环境。这就是我们所努力的事业。
中国商人：就这些项目的盈利点而言，我觉得除了公寓房和底商的租金，小区里人群的消费是更可观的一块？
何辉荣：我们这里一般是家庭入住的比较多，以三口之家的最低限度来算，1500套就是4500人，而其他的老乡、朋友、亲属等临时性入住的流动人口更多。如果一个人一天在这里花掉5块钱，都是一个可观的数目，所以有很多的商家看好我们这里，也有银行跟我们谈，准备在这里设立社区银行、ATM机，方便这边的租户。
中国商人：刚刚结束的三中全会明确提出，将允许农村集体经营性用地的流转。我想，这是公寓楼出租行业的一个利好，而北、上、广这样的特大城市的外来人口都有租房压力。
何辉荣：从政策调整到最终落地会有一个过程，我们只有根据形势慢慢去推，先把我们现有的项目做规范，经营出品牌效应。其实我们现在的发展非常快，据一些公开信息显示，北京每年有近60万外来人口进入，北京的政策是逐步腾退地下室，市里的租金太高，商品房又买不起，所以我们的公寓房出租市场是很大的。我们有时候也感到自豪，这么多年下来，我们政和人应该说解决了至少几十万外来人口的住房问题。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，我们在做一项利国利民的民生工程。
关注政和与外界区域合作
中国商人：马连道是中国茶叶市场对外的一个窗口，而在马连道，出现了马正和茶城这样的地标性项目。一些业内人认为这对于推广政和白茶和政和功夫红茶，带动各地产业茶区特色产业发展有重要意义。你怎么看这个项目？
何辉荣：政和白茶历史很悠久，原来都出口到欧州那边去了。我们老家原来叫关隶县，后因宋徽宗喝了我们上贡的白茶，非常喜欢，就把“政和”的年号赐给我们，这是政和县名的由来。
谈到政和白茶对外推广，马正和茶城是由我们的常务副会长马榅财先生牵头开发的。马总家里就是做茶的，他本人毕业于南开大学，也当过记者，在马连道经营很多年茶生意。他不仅想做一个大型的茶城，更想做茶文化。要为全国各茶产区的知名品牌提供一个展示和交流的平台，其中包括政和的白茶。
中国商人：政和商会有多少会员参与其中？
何辉荣：马正和茶城这么大的项目，运营起来，更需要一个团队的支持。我们商会这边先后有秘书长黄昭兴，副会长陈君华，副会长甘水红等十几个人加入其中。有了团队的力量，整个项目的进程就加快了。这样一个推广和展销平台，对政和，对其他省份茶叶、茶具等关联产业的推广都是很有意义的。如果这个茶城做好了，不仅能带动我们在京从事茶行业政和乡亲的发展，对于家乡经济的发展和社会就业也会起到一定的推动作用。 中国商人：我感觉你个人比较倾向整合资源，以大的规范化项目引导商会会员企业往正规化、专业化、品牌化发展？
何辉荣：我们商会微小企业占大多数。原来大家也都是小圈子里有些合作，项目的规模也比较小。商会成立以后，把大家零散的资源拢在一块了，这样就发展得非常快。
我认为，我们商会当前和今后要有相当长的一段时间：一是帮助会员企业有较快的发展和壮大，二是带动更多政和籍乡亲出来创业。当会员整体规模上来了，实力增强了，一些更好的项目才不会与我们失之交臂。像公寓楼出租和茶业，属于我们会员企业中有优势的行业，大家在这方面也有长期积累的专业经验，我们商会就要引导大家，朝规范化、专业化、品牌化甚至集团化的方向去发展。
总而言之，只有大家从原来的小规模经营、零散合作，到规范化发展、抱团做战才能做得更大更强。
中国商人：除了引导会员做一些前景比较好的项目，商会还推出了哪些特色服务？
何辉荣：我们商会刚满两年时间，其实可做的事情非常多，需要我们逐步理顺。对于兄弟商会好的做法，我们也是本着规范化建设商会的目标去做。比如，在捐资助学、扶贫济困、重病捐助等方面，我们先后做过几次，大概有几十万元。
当前，我们最核心的事情还是引导会员在公寓楼出租的物业管理和服务方面对接更多外部资源。我想逐步挖掘公寓楼的其他商业潜能，像包括万庭公寓在内，我们会员经营的公寓楼大概有几十万套，每个小区都有一个招租处，如果把这些底商和招租处利用起来，做一些展示柜，以合理的价格推广和销售来自家乡的茶叶和特产。这样既方便了小区里的住户，也扩大了家乡茶叶和特产的品牌影响力。
所以说，只要人多的地方就有很多商机，我们现在是把人汇集起来了，本身这些人都是刚从外地来的，租房子住肯定是必要的，住进来衣食住行都是必要的消费，我们怎样把握这些商机来获得更大的利润，这是我们思考的课题。
中国商人：也就是说，你认为公寓楼出租行业其实可以关联比较多的产业。
何辉荣：公寓房出租，对于我们首先是一个生意，更是一个民生工程，说到衣食住行中的商机，又关联到其他的服务产业。目前的关键是如何规范我们的平台，提升我们的物业服务水平，只有得到政府支持、社会认可，我们才有更大的机会。我们准备组织一些会员到链家地产去学习，把同行先进的物业管理经验引进我们的项目中。
“不赚让自己难受的钱”
中国商人：当会长前后，你个人生活有什么变化？
何辉荣：其实我当会长之前相对来说比较轻松的，门业和酒店的经营都步入正轨，我无需花太多的精力。我性格比较内向，不是很善于沟通，不适合当会长。但是，从同乡会开始，大家感觉有必要成立一个商会，这个事情提上议程一年多，始终没有找到合适的人当会长。承蒙老乡们的信任，推选我担任会长。如何做好商会，如何服务会员，这对我来说很是挑战，也觉得任重道远。当上会长以后，好像时间已经不属于自己。拓展商会的融资平台、整合商会的资源、引导会员企业、支持公益事业，救助困难老乡等等，奔波和操心的事多了。同时，就我个人来说，从中也成长不少。交际面广了，接触的圈子多了，学习的东西也多了。不过在这也很感谢我妻子对我的支持，家里的事和小孩都丢给她了。你没有办法，只能舍小家为大家了。我感觉如果有哪个老乡在北京没有发展好，或者说遇到了什么挫折，我的内心都有一份愧疚感。
中国商人：你似乎特别在意内心感受？
何辉荣：我觉得做人和做生意一样，不做亏心是，心至少是踏实的，不是说钱赚的越多就越快乐，人真正的快乐应该是内心的平静和满足感。现在社会充满诱惑，很多人就显得很浮躁，但这却是做企业最忌讳的。我们商会可能多少受我的影响，会员企业不盲目融资，不过快发展，企业只有稳健发展，才能走得更远。
至于说到竞争，我2002年为什么要出来？我在家乡做塑钢门窗占据了很大的市场份额，政和的市场好比‘一小块蛋糕’，同行都指望着这块‘蛋糕’，如我长期独占这块“蛋糕”，其老乡能分的份额就很少了，我于心不忍。与其和老乡竞争这块“蛋糕”，不如去拓展另一块更大的‘蛋糕’。”
中国商人：你还是想找一个看上去有点难度，但空间更大的地方，包括在商会里推广的项目？
何辉荣：开拓蓝海，企业发展的空间更大。市场是空白的时候， 竞争也不是那么激烈。市场的竞争很残酷，空白的行业很快就能被填补，“弱肉强食的时代”，我总尽量避免这种竞争。所以，一路走来，我总是寻找新的商机。
案例之一，万庭公寓等标杆性项目的涌现，使政和人在北京的公寓楼出租业务快速进入规模化、规范化、品牌化运作阶段，这种专业的平台支持让会员看到了效益，增强了信心。一位常务副会长在访谈中表示：跟银行合作这种事，过去是不敢想象的，我们都是自筹资金，有多少钱办多少事。商会成立以后，我们开发和经营的盘子规模更大了，对项目风险管控的能力更强了，银行也愿意跟我们合作，因为我们的信誉非常好！
案例之二，即将开业的马正和茶城成为马连道茶叶街的地标性项目。该项目围绕茶叶产业链的整体提升，致力于从传统优势茶叶产区到终端市场的资源整合。项目由资深茶人、北京政和商会常务副会长马榅财等几位商会会员牵头开发，目前不仅是马连道地区营业面积最大的地标性项目，而且是集中展示政和工夫红茶、政和白茶等传统优势产茶区地理标志公共品牌，以及当地龙头企业茶叶产品的综合平台。
这种将优势产业资本和金融资本相结合，通过地标性项目带动商会稳步发展的商团运作思路，将政和商会会员群体的行业优势和家乡的特色产业与潜在资源进行了有效对接，不仅使商会凝聚力大为提升，而且吸引了相关政府部门、银行等金融机构以及社会各界的关注和支持。
2013年11月5日，就商会成立以来的支持会员运作的一些核心项目、特色服务，以及未来的发展目标，何辉荣会长与本刊记者进行了深入探讨。
每年60万外来人口
带来的商机
中国商人：商会成立以来，除了万庭公寓这样的标杆性项目，会员企业还在哪些地区有开发比较大的公寓楼租赁项目？
何辉荣：北京的各个区都有我们会员企业经营的公寓楼出租项目。新项目里，目前在大兴区、昌平区、朝阳区、石景山等一些地区的项目我们都在洽谈中。我们通常是七八个会员主导一个项目，会员之间在不同的项目上也有一些交叉持股。
中国商人：这些项目有从银行融资吗？
何辉荣：以前要融资根本对接不上，经过商会多次沟通以后，一些银行慢慢看懂了我们这个行业。我们主要是会员内部的筹资，银行融资占了一小部分，我们的资金周转快，现金流好，会员在银行的信誉良好，这也增加了银行与我们的合作信心。我们与银行的合作形式，初期主要是联保联贷，后来主要是个人信用贷款。
中国商人：除了帮助会员对接一些项目过程中的风险把控等平台支持，在会员企业项目开发和经营过程中，商会还起什么作用？
何辉荣：我们的做法跟别人不一样，因为这个行业尚处于政策和市场需求之间的灰色地带，我们更注重规范的经营、品牌化的管理和专业化的物业服务。规范不仅指项目建设过程中的风险和质量管控，也包括租户入住后的防火、防盗等物业方面的安全管理流程。比如我们实现酒店式的房卡管理，租户交租金、购买水电费等都统一使用这张卡。房间配备全新的衣柜、电脑桌、热水器、床铺、厨卫等。我们要让租户进了我们的房间，从硬件到服务，就像进了酒店一样的安全、方便、舒适。北漂一族是个大群体，出门在外不易。我们所做的是，为他们提供一个：有独立的生活空间、有专人提供物业服务、有配套的家具、有家的感觉，卫生、安全又舒适的居住环境。这就是我们所努力的事业。
中国商人：就这些项目的盈利点而言，我觉得除了公寓房和底商的租金，小区里人群的消费是更可观的一块？
何辉荣：我们这里一般是家庭入住的比较多，以三口之家的最低限度来算，1500套就是4500人，而其他的老乡、朋友、亲属等临时性入住的流动人口更多。如果一个人一天在这里花掉5块钱，都是一个可观的数目，所以有很多的商家看好我们这里，也有银行跟我们谈，准备在这里设立社区银行、ATM机，方便这边的租户。
中国商人：刚刚结束的三中全会明确提出，将允许农村集体经营性用地的流转。我想，这是公寓楼出租行业的一个利好，而北、上、广这样的特大城市的外来人口都有租房压力。
何辉荣：从政策调整到最终落地会有一个过程，我们只有根据形势慢慢去推，先把我们现有的项目做规范，经营出品牌效应。其实我们现在的发展非常快，据一些公开信息显示，北京每年有近60万外来人口进入，北京的政策是逐步腾退地下室，市里的租金太高，商品房又买不起，所以我们的公寓房出租市场是很大的。我们有时候也感到自豪，这么多年下来，我们政和人应该说解决了至少几十万外来人口的住房问题。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，我们在做一项利国利民的民生工程。
关注政和与外界区域合作
中国商人：马连道是中国茶叶市场对外的一个窗口，而在马连道，出现了马正和茶城这样的地标性项目。一些业内人认为这对于推广政和白茶和政和功夫红茶，带动各地产业茶区特色产业发展有重要意义。你怎么看这个项目？
何辉荣：政和白茶历史很悠久，原来都出口到欧州那边去了。我们老家原来叫关隶县，后因宋徽宗喝了我们上贡的白茶，非常喜欢，就把“政和”的年号赐给我们，这是政和县名的由来。
谈到政和白茶对外推广，马正和茶城是由我们的常务副会长马榅财先生牵头开发的。马总家里就是做茶的，他本人毕业于南开大学，也当过记者，在马连道经营很多年茶生意。他不仅想做一个大型的茶城，更想做茶文化。要为全国各茶产区的知名品牌提供一个展示和交流的平台，其中包括政和的白茶。
中国商人：政和商会有多少会员参与其中？
何辉荣：马正和茶城这么大的项目，运营起来，更需要一个团队的支持。我们商会这边先后有秘书长黄昭兴，副会长陈君华，副会长甘水红等十几个人加入其中。有了团队的力量，整个项目的进程就加快了。这样一个推广和展销平台，对政和，对其他省份茶叶、茶具等关联产业的推广都是很有意义的。如果这个茶城做好了，不仅能带动我们在京从事茶行业政和乡亲的发展，对于家乡经济的发展和社会就业也会起到一定的推动作用。 中国商人：我感觉你个人比较倾向整合资源，以大的规范化项目引导商会会员企业往正规化、专业化、品牌化发展？
何辉荣：我们商会微小企业占大多数。原来大家也都是小圈子里有些合作，项目的规模也比较小。商会成立以后，把大家零散的资源拢在一块了，这样就发展得非常快。
我认为，我们商会当前和今后要有相当长的一段时间：一是帮助会员企业有较快的发展和壮大，二是带动更多政和籍乡亲出来创业。当会员整体规模上来了，实力增强了，一些更好的项目才不会与我们失之交臂。像公寓楼出租和茶业，属于我们会员企业中有优势的行业，大家在这方面也有长期积累的专业经验，我们商会就要引导大家，朝规范化、专业化、品牌化甚至集团化的方向去发展。
总而言之，只有大家从原来的小规模经营、零散合作，到规范化发展、抱团做战才能做得更大更强。
中国商人：除了引导会员做一些前景比较好的项目，商会还推出了哪些特色服务？
何辉荣：我们商会刚满两年时间，其实可做的事情非常多，需要我们逐步理顺。对于兄弟商会好的做法，我们也是本着规范化建设商会的目标去做。比如，在捐资助学、扶贫济困、重病捐助等方面，我们先后做过几次，大概有几十万元。
当前，我们最核心的事情还是引导会员在公寓楼出租的物业管理和服务方面对接更多外部资源。我想逐步挖掘公寓楼的其他商业潜能，像包括万庭公寓在内，我们会员经营的公寓楼大概有几十万套，每个小区都有一个招租处，如果把这些底商和招租处利用起来，做一些展示柜，以合理的价格推广和销售来自家乡的茶叶和特产。这样既方便了小区里的住户，也扩大了家乡茶叶和特产的品牌影响力。
所以说，只要人多的地方就有很多商机，我们现在是把人汇集起来了，本身这些人都是刚从外地来的，租房子住肯定是必要的，住进来衣食住行都是必要的消费，我们怎样把握这些商机来获得更大的利润，这是我们思考的课题。
中国商人：也就是说，你认为公寓楼出租行业其实可以关联比较多的产业。
何辉荣：公寓房出租，对于我们首先是一个生意，更是一个民生工程，说到衣食住行中的商机，又关联到其他的服务产业。目前的关键是如何规范我们的平台，提升我们的物业服务水平，只有得到政府支持、社会认可，我们才有更大的机会。我们准备组织一些会员到链家地产去学习，把同行先进的物业管理经验引进我们的项目中。
“不赚让自己难受的钱”
中国商人：当会长前后，你个人生活有什么变化？
何辉荣：其实我当会长之前相对来说比较轻松的，门业和酒店的经营都步入正轨，我无需花太多的精力。我性格比较内向，不是很善于沟通，不适合当会长。但是，从同乡会开始，大家感觉有必要成立一个商会，这个事情提上议程一年多，始终没有找到合适的人当会长。承蒙老乡们的信任，推选我担任会长。如何做好商会，如何服务会员，这对我来说很是挑战，也觉得任重道远。当上会长以后，好像时间已经不属于自己。拓展商会的融资平台、整合商会的资源、引导会员企业、支持公益事业，救助困难老乡等等，奔波和操心的事多了。同时，就我个人来说，从中也成长不少。交际面广了，接触的圈子多了，学习的东西也多了。不过在这也很感谢我妻子对我的支持，家里的事和小孩都丢给她了。你没有办法，只能舍小家为大家了。我感觉如果有哪个老乡在北京没有发展好，或者说遇到了什么挫折，我的内心都有一份愧疚感。
中国商人：你似乎特别在意内心感受？
何辉荣：我觉得做人和做生意一样，不做亏心是，心至少是踏实的，不是说钱赚的越多就越快乐，人真正的快乐应该是内心的平静和满足感。现在社会充满诱惑，很多人就显得很浮躁，但这却是做企业最忌讳的。我们商会可能多少受我的影响，会员企业不盲目融资，不过快发展，企业只有稳健发展，才能走得更远。
至于说到竞争，我2002年为什么要出来？我在家乡做塑钢门窗占据了很大的市场份额，政和的市场好比‘一小块蛋糕’，同行都指望着这块‘蛋糕’，如我长期独占这块“蛋糕”，其老乡能分的份额就很少了，我于心不忍。与其和老乡竞争这块“蛋糕”，不如去拓展另一块更大的‘蛋糕’。”
中国商人：你还是想找一个看上去有点难度，但空间更大的地方，包括在商会里推广的项目？
何辉荣：开拓蓝海，企业发展的空间更大。市场是空白的时候， 竞争也不是那么激烈。市场的竞争很残酷，空白的行业很快就能被填补，“弱肉强食的时代”，我总尽量避免这种竞争。所以，一路走来，我总是寻找新的商机。