论文部分内容阅读
摘 要：本文通过对当前房屋抵押中存在的问题进行分析研究，针对存在的问题提出一些在登记中应注意的事项，仅供大家参考。
关键词：房屋抵押；登记；问题
在各种担保中，抵押是一种比较理想的担保方式，被称为“担保之王”，抵押以不转移标和物的占有为特征，不妨碍抵押人的正常使用收益，又为抵押人融通了资金，对于抵押权人来说，抵押为所担保的债权增加了安全性，符合各方利益，因此被人们所广泛采用，改革开放以后，随着我国社会主义市场经济的发展，抵押也随之得到了发展，目前抵押已成为最普遍最活跃的一种融资方式，本篇文章提出一些房屋抵押登记中应注意的问题，以便日后我们面对房屋抵押登记问题时能够有效的处理，减少不必要的麻烦。
一、对抵押人以及共同抵押人的身份进行充分核实
第一，要对抵押人以及共同抵押人身份的合法性进行核实，确保身份信息的真实性和可靠性。核实方式可以选择对登记人的身份证件、户口所在地以及登记人的结婚证进行核实。第二，对抵押人以及共同抵押人身份的一致性进行审核，审核抵押人以及共同抵押人身份信息是否与申请材料、登记薄记载一致。第三，要求抵押人以及共同抵押人到场申请抵押登记，避免由信贷员全权代理，确保主体的真实合法性。第四，安装身份证读卡器查验身份证真伪，有条件还可以安装监控系统或对申请人进行现场拍照存档。
二、确保相关资料完整、全面
在房产抵押登记过程中，要向登记部门提供登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证或者房地产权证书、抵押合同、主债权合同以及其他必要材料。在办理登记业务时，第一，要审核申请人提交的材料是否齐全、完整，有关部门出具的证明材料是否有效。第二，申请登记的房地产信息与申请材料、登记薄记载是否一致。第三，申请材料的形式是否符合法律、法规和规章的要求。第四，审核合同填写是否完整，签字盖章是否规范，合同的内容是否符合法律法规的要求，对于民间借贷的抵押登记，注意审核借贷利率是否符合最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意見》：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍” 的规定。
三、核实房产的真实性
由于房产抵押会给商务贷款带来很大风险，所以确保房产的真实可靠性是非常重要的，登记部门一定要确保房产信息的真实性。第一，对提交的房屋所有权证或房地产权证的真伪进行识别，真的房产证封皮为深红色，有光泽且韧性好；假证的则呈暗红色，光泽度低，韧性较差。真房产证的底纹采用浮雕文字“房屋所有权证”6个字，字迹清晰，线条光滑，容易识别，造假者很难做到颜色深浅、色彩的统一。内封：上面的是内封面，左边中间的是团花。右边是放大图，在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。花边。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称，左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻、清晰。第二，在房产抵押登记前，要先查询房屋信息系统，是否有该房产，是否有抵押，是否查封。
四、 注意最高限额抵押登记的特殊性
所谓最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。第一，最高额抵押所担保的债权额是确定的，但实际发生的债权额是不确定的。设定最高额抵押时，债权尚未发生，为保证将来债权的实现，抵押权人与抵押人协议商定担保的最高债权额度，抵押人以其抵押财产在此额度内对债权作担保。第二，最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权作担保。所谓一定期间，是指发生债权的期间，第三，最高额抵押只适用于贷款合同以及债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。规定某项商品在一定期间内连续发生的交易可以适用最高额抵押方式，主要是为了简化手续，方便当事人，有利于生产经营。第四，最高额抵押的主合同债权不得转让。最高额抵押所有担保的债权在合同约定的期间内经常发生变更，处于不稳定状态，如果允许主合同债权转让，必然会发生最高额抵押权是否随之转让的问题，以及对以后再发生的债权如何担保等问题。在我国市场机制尚未完善的情况下，为保障信贷和交易安全，暂规定最高额抵押的主合同债权不得转让。
五、正确理解建设用地使用权与地上建筑物分别抵押问题
在以往实践中，存在这样的情形：抵押人在设定房地产抵押时仅对房产或地产办理抵押登记手续，而未将房产与地产一并抵押登记，或者抵押人将房产与地产分别抵押给不同的债权人，并分别办理抵押登记。于此情形，是否应认定抵押有效？本人认为抵押有效，但抵押权的效力不及于未登记的部分。抵押权人就抵押合同约定并登记的部分享有抵押权。第一，《担保法》第36条是关于房地产抵押的行为模式的规定，即设定房地产抵押时应当如何做，而不是对法律结果的规定。不能依据该条得出房产与地产只要有一个办理抵押登记，就效力当然及于另一个的结论。否则，因房产与地产抵押机关不统一，不同的抵押权人分别在不同的部门办理抵押登记，在法律没有明确规定此情形构成法定抵押权的情况下，会产生不可化解之权利冲突。第二，虽然由土地使用权与建筑物所有权一体化规则决定，房产与地产不能分属两个民事主体，但抵押权旨在支配抵押物的交换价值，抵押权人从抵押物拍卖或者变卖的价款中优先受偿即可实现其抵押权。而无论房产与地产分别抵押、单独抵押或一并抵押，拍卖或变卖抵押物的结果均不违背房屋所有权与土地使用权一体化的原则：如果土地使用权与房屋所有权同时抵押给了一个债权人，形成了概括抵押或共同抵押，经拍卖或变卖抵押物，两个权利归属于同一受让人，自不待言；如果土地使用权与房屋所有权分别抵押给了两个债权人，房产与地产一同拍卖或变卖，所得价款由两个抵押权人分别按房产与地产的交换价值优先受偿，二者的抵押权均得实现，而房产与地产同样归属于同一受让人；如果仅将房产或地产抵押，仍可对房产与地产同时拍卖或变卖，所得价款相对应部分优先受偿，另部分归属于其权利人，房产与地产的归属仍是一体化。显然，分别抵押并不必然导致土地使用权与其附着的建筑物所有权分别归属的结果。对不同物权客体交换价值的分别支配，与其在法律上的统一归属，是可以和谐并存的。此外，《担保法》第55条规定，抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。这实际上表明法律所强调的是土地及其附着物的同时转让，而对不同物权客体的交换价值的支配，则是完全可以根据经济上的必要性和可能性，区分不同的法律事实而相互分离的。这样，就使分别设定的房产抵押权和地产抵押权均有实际实现的可能。
结束语：
总而言之，房屋抵押登记影响因素较多，有效管理登记中存在的问题，规范登记中的操作流程，确保房产抵押登记在健康的运营环境下运行，是当前现在房产抵押登记部门该做的工作。
参考文献：
[1]李娜，姚菲菲.我国房地产信托资金的发展模式探讨[J].商业文化.2011（3）.
[2]刘洁，柴文佳.中等家庭住房难的原因分析[J].商业文化.2011（3）.
[3]王岗.中等城市住房信贷对房价影响的实证研究[J].企业导报.2009（11）：140.
[4]王艳超，阎善华.我国房地产信贷面临的风险危[J].机商品与质量学术观察.2011（3）
关键词：房屋抵押；登记；问题
在各种担保中，抵押是一种比较理想的担保方式，被称为“担保之王”，抵押以不转移标和物的占有为特征，不妨碍抵押人的正常使用收益，又为抵押人融通了资金，对于抵押权人来说，抵押为所担保的债权增加了安全性，符合各方利益，因此被人们所广泛采用，改革开放以后，随着我国社会主义市场经济的发展，抵押也随之得到了发展，目前抵押已成为最普遍最活跃的一种融资方式，本篇文章提出一些房屋抵押登记中应注意的问题，以便日后我们面对房屋抵押登记问题时能够有效的处理，减少不必要的麻烦。
一、对抵押人以及共同抵押人的身份进行充分核实
第一，要对抵押人以及共同抵押人身份的合法性进行核实，确保身份信息的真实性和可靠性。核实方式可以选择对登记人的身份证件、户口所在地以及登记人的结婚证进行核实。第二，对抵押人以及共同抵押人身份的一致性进行审核，审核抵押人以及共同抵押人身份信息是否与申请材料、登记薄记载一致。第三，要求抵押人以及共同抵押人到场申请抵押登记，避免由信贷员全权代理，确保主体的真实合法性。第四，安装身份证读卡器查验身份证真伪，有条件还可以安装监控系统或对申请人进行现场拍照存档。
二、确保相关资料完整、全面
在房产抵押登记过程中，要向登记部门提供登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证或者房地产权证书、抵押合同、主债权合同以及其他必要材料。在办理登记业务时，第一，要审核申请人提交的材料是否齐全、完整，有关部门出具的证明材料是否有效。第二，申请登记的房地产信息与申请材料、登记薄记载是否一致。第三，申请材料的形式是否符合法律、法规和规章的要求。第四，审核合同填写是否完整，签字盖章是否规范，合同的内容是否符合法律法规的要求，对于民间借贷的抵押登记，注意审核借贷利率是否符合最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意見》：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍” 的规定。
三、核实房产的真实性
由于房产抵押会给商务贷款带来很大风险，所以确保房产的真实可靠性是非常重要的，登记部门一定要确保房产信息的真实性。第一，对提交的房屋所有权证或房地产权证的真伪进行识别，真的房产证封皮为深红色，有光泽且韧性好；假证的则呈暗红色，光泽度低，韧性较差。真房产证的底纹采用浮雕文字“房屋所有权证”6个字，字迹清晰，线条光滑，容易识别，造假者很难做到颜色深浅、色彩的统一。内封：上面的是内封面，左边中间的是团花。右边是放大图，在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。花边。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称，左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻、清晰。第二，在房产抵押登记前，要先查询房屋信息系统，是否有该房产，是否有抵押，是否查封。
四、 注意最高限额抵押登记的特殊性
所谓最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。第一，最高额抵押所担保的债权额是确定的，但实际发生的债权额是不确定的。设定最高额抵押时，债权尚未发生，为保证将来债权的实现，抵押权人与抵押人协议商定担保的最高债权额度，抵押人以其抵押财产在此额度内对债权作担保。第二，最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权作担保。所谓一定期间，是指发生债权的期间，第三，最高额抵押只适用于贷款合同以及债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。规定某项商品在一定期间内连续发生的交易可以适用最高额抵押方式，主要是为了简化手续，方便当事人，有利于生产经营。第四，最高额抵押的主合同债权不得转让。最高额抵押所有担保的债权在合同约定的期间内经常发生变更，处于不稳定状态，如果允许主合同债权转让，必然会发生最高额抵押权是否随之转让的问题，以及对以后再发生的债权如何担保等问题。在我国市场机制尚未完善的情况下，为保障信贷和交易安全，暂规定最高额抵押的主合同债权不得转让。
五、正确理解建设用地使用权与地上建筑物分别抵押问题
在以往实践中，存在这样的情形：抵押人在设定房地产抵押时仅对房产或地产办理抵押登记手续，而未将房产与地产一并抵押登记，或者抵押人将房产与地产分别抵押给不同的债权人，并分别办理抵押登记。于此情形，是否应认定抵押有效？本人认为抵押有效，但抵押权的效力不及于未登记的部分。抵押权人就抵押合同约定并登记的部分享有抵押权。第一，《担保法》第36条是关于房地产抵押的行为模式的规定，即设定房地产抵押时应当如何做，而不是对法律结果的规定。不能依据该条得出房产与地产只要有一个办理抵押登记，就效力当然及于另一个的结论。否则，因房产与地产抵押机关不统一，不同的抵押权人分别在不同的部门办理抵押登记，在法律没有明确规定此情形构成法定抵押权的情况下，会产生不可化解之权利冲突。第二，虽然由土地使用权与建筑物所有权一体化规则决定，房产与地产不能分属两个民事主体，但抵押权旨在支配抵押物的交换价值，抵押权人从抵押物拍卖或者变卖的价款中优先受偿即可实现其抵押权。而无论房产与地产分别抵押、单独抵押或一并抵押，拍卖或变卖抵押物的结果均不违背房屋所有权与土地使用权一体化的原则：如果土地使用权与房屋所有权同时抵押给了一个债权人，形成了概括抵押或共同抵押，经拍卖或变卖抵押物，两个权利归属于同一受让人，自不待言；如果土地使用权与房屋所有权分别抵押给了两个债权人，房产与地产一同拍卖或变卖，所得价款由两个抵押权人分别按房产与地产的交换价值优先受偿，二者的抵押权均得实现，而房产与地产同样归属于同一受让人；如果仅将房产或地产抵押，仍可对房产与地产同时拍卖或变卖，所得价款相对应部分优先受偿，另部分归属于其权利人，房产与地产的归属仍是一体化。显然，分别抵押并不必然导致土地使用权与其附着的建筑物所有权分别归属的结果。对不同物权客体交换价值的分别支配，与其在法律上的统一归属，是可以和谐并存的。此外，《担保法》第55条规定，抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。这实际上表明法律所强调的是土地及其附着物的同时转让，而对不同物权客体的交换价值的支配，则是完全可以根据经济上的必要性和可能性，区分不同的法律事实而相互分离的。这样，就使分别设定的房产抵押权和地产抵押权均有实际实现的可能。
结束语：
总而言之，房屋抵押登记影响因素较多，有效管理登记中存在的问题，规范登记中的操作流程，确保房产抵押登记在健康的运营环境下运行，是当前现在房产抵押登记部门该做的工作。
参考文献：
[1]李娜，姚菲菲.我国房地产信托资金的发展模式探讨[J].商业文化.2011（3）.
[2]刘洁，柴文佳.中等家庭住房难的原因分析[J].商业文化.2011（3）.
[3]王岗.中等城市住房信贷对房价影响的实证研究[J].企业导报.2009（11）：140.
[4]王艳超，阎善华.我国房地产信贷面临的风险危[J].机商品与质量学术观察.2011（3）