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我今年33岁,工作8年。目前是一家企业的IT主管,家庭年收入40万左右。我老家是中原某省,我在家所在的省会城市有2套房,位置都很好,升值情况也不错,都是我凭一己之力买的,今年年初又入手了1套。我以在北京的收入供养老家的房子还是比较轻松的。但是目前现金积蓄也不太多,因为基本上都投入老家的房产中了。我在北京有时会觉得没有安全感,因为虽在老家有多套房,但是在北京还没有自己的房子。
我其实一直也有买房的想法,一直都在观望市场,等待时机下手。北京房价上涨的幅度很大,尤其是近几年;但是调控也很频繁,每一次调控政策来临的时候,我都在想这个政策之后会不会有一些变化,但是调控过去以后,房价就又按照先前的趋势在走,越等越觉得难以承受。国庆长假前的新政策出台以后,我更愁了,像我们这种手握N套房,但是又的确在北京租房住的人。不知道该怎么办?
北京 陈先生
我该买房还是卖房?
在北京、上海等地,像陈先生这样的人有不少:手里有很多房,但在北京又的确在租房住。他们一直等待入手的机会。他们担心,新政出来之后,自己被贴上了这些标签——有房(有些甚至是有2、3套房的),随之来的是高首付,高贷款利率,甚至是限购。
杭州的梁安今年8月刚买入一套房,用他的话来属于“在顶峰顶风买房”。梁安跟上文的陈先生有相似之处。他之前也在异地贷款买过房。这是他购买的第三套房、在杭州的第一套。之前的房子年代较远,在杭州的银行就没查出来信贷记录。所以他最新的这套房就是按第一套算的。他说,因为不知道以后还会有什么变化,而且长期看好杭州房市,恰好手里还有一些钱不花出去心不安,所以索性在“事情还没有起变化之前”迅速入手一套。
梁安介绍:“我是自己去人民银行调的个人信用记录,上面并没有显示我有贷款记录,当时还不放心,询问过专业人士,贷款银行也是去中国人民银行去调记录的,记录上没有就算第一套。”
业内人士介绍,我国的征信记录,由于历史较短,而有些人的买房又较早,因此极可能虽用了信贷却没有记录。所以,曾经买过房还打算买的人,第一步是去央行调自己的信用记录,而不是妄自揣摩。
经验人士梁安完成了自己的操作之后,总结如下:
1.重要的是老家的房贷已经还清。
2.因为现在也有认房认贷一说,可以把房产直接转到父母名下。
3.确保户口在目前购房的城市,并至少纳过一年以上的税。
4.如果很担心贷款贷不下来或者贷的没想象的多,最好在签协议时在补充协议内写明:如果贷款达不到xx程度,合约自动解除;达到你的要求后才付中介费。并与房主约定,贷款不成功,合同解约,但可以适量赔付一定数额的。根据各种可能性把具体内容写清楚,这样即使贷款贷不到理想额度也有路可退。
我爱我家
● 副总裁 胡景辉
目前对二套房的认定,最严格的是“认房又认贷”。但技术上却很难达到,因为全国的房管系统未联网;但是,全国的金融系统却已连成一个系统,曾经申请了贷款(不论在何地),再在另一地购房时,必定会有记录。
换句话说,只要之前没用到贷款或确定第一次用年代久远没有记录在册,能被认定为是第一套房。另外,目前限购的情况一般是针对在当地的房产套数情况,并不涉及异地的房产持有数量。
“在老家有房在北京无房,该不该卖房买房”是一个因人而异的问题。但打算长期在北京居住生活,在北京需要有自己的房产;若收入情况乐观,则急需持有老家房做投资;如果收入情况一般,可考虑卖掉老家房做一个首付。
房产税将在年底会有一个说法,目前在老家有房,北京没房的人可等到房产税出来,市场形势比较明朗时再做打算。因为届时,持有房产的成本提高,如果老家房产的持有成本不能转嫁就不值当了,可以卖了将其价值并入到北京房产当中,那部分的价值依旧存在并且以北京房地产的涨幅在增值。
北京联达四方房地产经纪有限公司
● 总裁 杨少锋
这次政策不但抑制了投资性购房,对首次置业也有一定的限制,防止市民跟风购房,预计房价或会在一定时期内保持较稳定水平。调控期间的空挡里总会有一些不错的入手买房的时机点,需要密切关注和把握——越是形势严峻大家唱衰,越是机会暗伏。
对“老家有房,北京无房”一族,我给出的建议是:卖了老家房,结合自己在北京的收入,关注北京郊区、价格能承受得起的板块买房。调控之后的第一个变化,一般是成交量发生变化,而成交量发生变化的后续往往就是开发商促销,然后会有越来越多的楼盘加入调价阵营。
我认为交通越来越便利的大兴、房山,价格已经降过之后的通州可以买,无论是刚需、还是改善住房需求者都可以关注。我看好中国房地产的长期发展,我也认为购房需要有超前的眼光,特别是在国家有强劲政策出台的时候,大家都盼望着房价再降一些的时候,这时往往有一些机会。而说到“偏远”,若干年前北京人认为国贸都属于偏远地带,今天听来这已经仿佛像一个笑话。”
今年的第二轮调控可谓是最严厉的,包括了第一套房首付最低三成、二套房首付最低五成、暂停三套房贷款等内容。其中,首付由原来的二成提高至三成,对银行贷款购买者影响巨大。在北京动辄近200万元的房价,若增加一成首付就需要多交20万元,这对于大多数购房者不是小数目,一些刚性需求者也不得不暂停购房。政策出台后,各地楼市成交量相对节前暴跌。
继9月29日晚间多部委联合出台遏制部分城市房价过快上涨措施后,深圳、上海均在国庆假期间出台了调控细则;紧接着,更多的地市也相应地出了许多细则。
这些政策主要是控制个人名下有多套房产,调控政策的细则中,影响市场最大的三个亮点,用三句话概括起来就是:限定居民家庭购房套数、三套房贷款暂停发放、加快推进房产税改革试点。
新政对二套房的认定?
政策虽然出台,但是在操作的过程中还是有许多模糊之处。
例如,“二套房”并没有明确的定义和认定方法。一般认为,首套自住房指借款人第一次利用贷款所购买用于自住的房屋。
二套房是第二套普通自住房的简称,认定的几个主要要件:一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数;二是以当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积为准,借款人家庭人均住房面积已高于当地平均住房水平;三是已利用住房公积金贷款购房的家庭,再向商业银行申请住房贷款的房贷房。
对此的解读,有人认为,如果你在老家的房子是贷款买的,而且还在还贷期,在北京购房就算二套房,如果贷款已还清,就是首套房。有的人则认为,贷过一次算一套,再贷算第二套。(本文前文有经验人士和业内人士的解读可供参考。)
贷款的管制
调控政策规定,首次购房必须首付三成以上,允许买二套房的,二套房首付至少要五成,全面叫停第三套房贷等。各地银监会也称,一旦发现银行违反房贷政策及有关监管规定,将严肃依法查处。各银行均表示,将严格执行房贷新政。例如建行、工行和农行等在广州的多家银行均表示,现在一套房已经不能申请到两成首付,公务员和事业单位的职工也不例外。
经济评论人叶檀也认为,目前房贷控制较严格,为业绩发愁的银行叫苦不叠,仍有上有政策下有对策之举,主要表现在通过消费贷款暗度房地产贷款之陈仓,年中我国消费贷款不正常上涨在很大程度上与房地产有关。另一个漏洞则是信息割据,银行间与地区间的联网不畅通,北京居民在海南购房,通过虚假的纳税单等满足监管条件,在不同银行贷款无法得到及时反应。
房产税
我爱我家的胡景辉认为,在这一波的政策里,房产税的意义可能被大家低估了。因为房产税一直都被反复提及,但是一直都没有真正出台。有些人听得都麻木了,相对新的限购和提高首付、提高贷款成本这些刚猛、立竿见影的政策,房产税的影响更加深远。
所以,房产税是这一波房贷新政中非常重要的政策。只有在今年年底房产税出台之后,市场的形势才会真正比较明朗,目前的观望者可以此作为自己买入卖出的重要根据。
诸家看新政
政策一旦松动
就可尝试入市
●胡景辉
●我爱我家副总裁
目前的政策主要针对的是北上广深等一线城市,这些城市的房价增长水平过高,杭州南京厦门等也是。因此调控的力度也更大。但是一些二线或者更小一些的城市,本来调控的必要性不是太高,力度也不太大。胡景辉依旧看好房市,针对很多人所说的国家调控政策是要打压房价,胡景辉认为,打压房价的表述未必准确。一般国家的经验表明,房价的涨幅大于CPI的涨幅,小于人均可支配收入的涨幅被认为是比较合理的。国家的目的无非也是想要达到这样一种状态,在二者之间寻求到那个均衡点,达到经济发展和社会稳定的平衡。因此,建议广大购房者,应密切观察这几个月的市场走势,等到市场风险释放之后,尤其是调控出现放松现象,即可准备入市。
二三线城市
依旧可为
●杨红旭
●上海宜居房地产研究院
综合研究部部长
投资需求和投机需求的界线并不清晰,政策也无法有效甄别,所以不要期望政策会对理性的投资需求网开一面。改善需求的急迫性明显弱于首次置业,在当前房价整体调整的时期,明智的做法是暂且观察市场走势。全国区域差异大,避开一线城市,在二三线城市中选择良机。上文已述,一线城市和东部地区的少数二三线城市房价偏高,泡沫明显,且属于政策重点抑制的城市,所以应规避此类区域。与之相反,部分中西部的二三线城市,过去几年房价涨幅合理,市场正处于大发展时期,相当于一线城市五年前的市场形态。因此,在当前全国楼市调整之下,即便这些城市的房地产市场也会受到些许影响,但依然可以有选择性地出手。
控制货币发行量
扶持实体经济
是固本培元良方
●叶檀
●独立财经评论人
此次调控的核心是抑制投机投资性购房需求。手段是金融去杠杆和税收。房产税出台是大势所趋,早则今年,最迟明年上半年,必然有城市进入实收试转。但仅有上述措施远远不够,正确的激励机制应该更加细致深远。
房地产泡沫是货币泡沫的必然结果,房地产畸形发展是中央与地方税收体制不完善、实体经济畸形的映射。那么,控制货币发行量、扶持实体经济才是固本培元良方。政策的急火猛攻与改革的细水长流才能取信于民。
我其实一直也有买房的想法,一直都在观望市场,等待时机下手。北京房价上涨的幅度很大,尤其是近几年;但是调控也很频繁,每一次调控政策来临的时候,我都在想这个政策之后会不会有一些变化,但是调控过去以后,房价就又按照先前的趋势在走,越等越觉得难以承受。国庆长假前的新政策出台以后,我更愁了,像我们这种手握N套房,但是又的确在北京租房住的人。不知道该怎么办?
北京 陈先生
我该买房还是卖房?
在北京、上海等地,像陈先生这样的人有不少:手里有很多房,但在北京又的确在租房住。他们一直等待入手的机会。他们担心,新政出来之后,自己被贴上了这些标签——有房(有些甚至是有2、3套房的),随之来的是高首付,高贷款利率,甚至是限购。
杭州的梁安今年8月刚买入一套房,用他的话来属于“在顶峰顶风买房”。梁安跟上文的陈先生有相似之处。他之前也在异地贷款买过房。这是他购买的第三套房、在杭州的第一套。之前的房子年代较远,在杭州的银行就没查出来信贷记录。所以他最新的这套房就是按第一套算的。他说,因为不知道以后还会有什么变化,而且长期看好杭州房市,恰好手里还有一些钱不花出去心不安,所以索性在“事情还没有起变化之前”迅速入手一套。
梁安介绍:“我是自己去人民银行调的个人信用记录,上面并没有显示我有贷款记录,当时还不放心,询问过专业人士,贷款银行也是去中国人民银行去调记录的,记录上没有就算第一套。”
业内人士介绍,我国的征信记录,由于历史较短,而有些人的买房又较早,因此极可能虽用了信贷却没有记录。所以,曾经买过房还打算买的人,第一步是去央行调自己的信用记录,而不是妄自揣摩。
经验人士梁安完成了自己的操作之后,总结如下:
1.重要的是老家的房贷已经还清。
2.因为现在也有认房认贷一说,可以把房产直接转到父母名下。
3.确保户口在目前购房的城市,并至少纳过一年以上的税。
4.如果很担心贷款贷不下来或者贷的没想象的多,最好在签协议时在补充协议内写明:如果贷款达不到xx程度,合约自动解除;达到你的要求后才付中介费。并与房主约定,贷款不成功,合同解约,但可以适量赔付一定数额的。根据各种可能性把具体内容写清楚,这样即使贷款贷不到理想额度也有路可退。
我爱我家
● 副总裁 胡景辉
目前对二套房的认定,最严格的是“认房又认贷”。但技术上却很难达到,因为全国的房管系统未联网;但是,全国的金融系统却已连成一个系统,曾经申请了贷款(不论在何地),再在另一地购房时,必定会有记录。
换句话说,只要之前没用到贷款或确定第一次用年代久远没有记录在册,能被认定为是第一套房。另外,目前限购的情况一般是针对在当地的房产套数情况,并不涉及异地的房产持有数量。
“在老家有房在北京无房,该不该卖房买房”是一个因人而异的问题。但打算长期在北京居住生活,在北京需要有自己的房产;若收入情况乐观,则急需持有老家房做投资;如果收入情况一般,可考虑卖掉老家房做一个首付。
房产税将在年底会有一个说法,目前在老家有房,北京没房的人可等到房产税出来,市场形势比较明朗时再做打算。因为届时,持有房产的成本提高,如果老家房产的持有成本不能转嫁就不值当了,可以卖了将其价值并入到北京房产当中,那部分的价值依旧存在并且以北京房地产的涨幅在增值。
北京联达四方房地产经纪有限公司
● 总裁 杨少锋
这次政策不但抑制了投资性购房,对首次置业也有一定的限制,防止市民跟风购房,预计房价或会在一定时期内保持较稳定水平。调控期间的空挡里总会有一些不错的入手买房的时机点,需要密切关注和把握——越是形势严峻大家唱衰,越是机会暗伏。
对“老家有房,北京无房”一族,我给出的建议是:卖了老家房,结合自己在北京的收入,关注北京郊区、价格能承受得起的板块买房。调控之后的第一个变化,一般是成交量发生变化,而成交量发生变化的后续往往就是开发商促销,然后会有越来越多的楼盘加入调价阵营。
我认为交通越来越便利的大兴、房山,价格已经降过之后的通州可以买,无论是刚需、还是改善住房需求者都可以关注。我看好中国房地产的长期发展,我也认为购房需要有超前的眼光,特别是在国家有强劲政策出台的时候,大家都盼望着房价再降一些的时候,这时往往有一些机会。而说到“偏远”,若干年前北京人认为国贸都属于偏远地带,今天听来这已经仿佛像一个笑话。”
今年的第二轮调控可谓是最严厉的,包括了第一套房首付最低三成、二套房首付最低五成、暂停三套房贷款等内容。其中,首付由原来的二成提高至三成,对银行贷款购买者影响巨大。在北京动辄近200万元的房价,若增加一成首付就需要多交20万元,这对于大多数购房者不是小数目,一些刚性需求者也不得不暂停购房。政策出台后,各地楼市成交量相对节前暴跌。
继9月29日晚间多部委联合出台遏制部分城市房价过快上涨措施后,深圳、上海均在国庆假期间出台了调控细则;紧接着,更多的地市也相应地出了许多细则。
这些政策主要是控制个人名下有多套房产,调控政策的细则中,影响市场最大的三个亮点,用三句话概括起来就是:限定居民家庭购房套数、三套房贷款暂停发放、加快推进房产税改革试点。
新政对二套房的认定?
政策虽然出台,但是在操作的过程中还是有许多模糊之处。
例如,“二套房”并没有明确的定义和认定方法。一般认为,首套自住房指借款人第一次利用贷款所购买用于自住的房屋。
二套房是第二套普通自住房的简称,认定的几个主要要件:一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数;二是以当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积为准,借款人家庭人均住房面积已高于当地平均住房水平;三是已利用住房公积金贷款购房的家庭,再向商业银行申请住房贷款的房贷房。
对此的解读,有人认为,如果你在老家的房子是贷款买的,而且还在还贷期,在北京购房就算二套房,如果贷款已还清,就是首套房。有的人则认为,贷过一次算一套,再贷算第二套。(本文前文有经验人士和业内人士的解读可供参考。)
贷款的管制
调控政策规定,首次购房必须首付三成以上,允许买二套房的,二套房首付至少要五成,全面叫停第三套房贷等。各地银监会也称,一旦发现银行违反房贷政策及有关监管规定,将严肃依法查处。各银行均表示,将严格执行房贷新政。例如建行、工行和农行等在广州的多家银行均表示,现在一套房已经不能申请到两成首付,公务员和事业单位的职工也不例外。
经济评论人叶檀也认为,目前房贷控制较严格,为业绩发愁的银行叫苦不叠,仍有上有政策下有对策之举,主要表现在通过消费贷款暗度房地产贷款之陈仓,年中我国消费贷款不正常上涨在很大程度上与房地产有关。另一个漏洞则是信息割据,银行间与地区间的联网不畅通,北京居民在海南购房,通过虚假的纳税单等满足监管条件,在不同银行贷款无法得到及时反应。
房产税
我爱我家的胡景辉认为,在这一波的政策里,房产税的意义可能被大家低估了。因为房产税一直都被反复提及,但是一直都没有真正出台。有些人听得都麻木了,相对新的限购和提高首付、提高贷款成本这些刚猛、立竿见影的政策,房产税的影响更加深远。
所以,房产税是这一波房贷新政中非常重要的政策。只有在今年年底房产税出台之后,市场的形势才会真正比较明朗,目前的观望者可以此作为自己买入卖出的重要根据。
诸家看新政
政策一旦松动
就可尝试入市
●胡景辉
●我爱我家副总裁
目前的政策主要针对的是北上广深等一线城市,这些城市的房价增长水平过高,杭州南京厦门等也是。因此调控的力度也更大。但是一些二线或者更小一些的城市,本来调控的必要性不是太高,力度也不太大。胡景辉依旧看好房市,针对很多人所说的国家调控政策是要打压房价,胡景辉认为,打压房价的表述未必准确。一般国家的经验表明,房价的涨幅大于CPI的涨幅,小于人均可支配收入的涨幅被认为是比较合理的。国家的目的无非也是想要达到这样一种状态,在二者之间寻求到那个均衡点,达到经济发展和社会稳定的平衡。因此,建议广大购房者,应密切观察这几个月的市场走势,等到市场风险释放之后,尤其是调控出现放松现象,即可准备入市。
二三线城市
依旧可为
●杨红旭
●上海宜居房地产研究院
综合研究部部长
投资需求和投机需求的界线并不清晰,政策也无法有效甄别,所以不要期望政策会对理性的投资需求网开一面。改善需求的急迫性明显弱于首次置业,在当前房价整体调整的时期,明智的做法是暂且观察市场走势。全国区域差异大,避开一线城市,在二三线城市中选择良机。上文已述,一线城市和东部地区的少数二三线城市房价偏高,泡沫明显,且属于政策重点抑制的城市,所以应规避此类区域。与之相反,部分中西部的二三线城市,过去几年房价涨幅合理,市场正处于大发展时期,相当于一线城市五年前的市场形态。因此,在当前全国楼市调整之下,即便这些城市的房地产市场也会受到些许影响,但依然可以有选择性地出手。
控制货币发行量
扶持实体经济
是固本培元良方
●叶檀
●独立财经评论人
此次调控的核心是抑制投机投资性购房需求。手段是金融去杠杆和税收。房产税出台是大势所趋,早则今年,最迟明年上半年,必然有城市进入实收试转。但仅有上述措施远远不够,正确的激励机制应该更加细致深远。
房地产泡沫是货币泡沫的必然结果,房地产畸形发展是中央与地方税收体制不完善、实体经济畸形的映射。那么,控制货币发行量、扶持实体经济才是固本培元良方。政策的急火猛攻与改革的细水长流才能取信于民。