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马连道应该以中高级的批发市场为载体，吸引全球的资金、信息、人才进入大马连道。马连道的市场整合放大后，进入全球，做到全球产业马连道整合，形成马连道模式。
今天我要谈的是马连道的模式。现在全球经济呈现出两个明显的趋势，一个是产业集群效应增强，一个是区域经济辐射能力增强。北京处于前面，重视产业集群效应，而忽视区域经济辐射。不仅如此，在过去的很长一段时期内，北京一直在用直接的经济手段和行政手段，包括自身的优势吸引周边地区的资源，特别是河北的资源。如此一来，北京商业化的聚集效应远远大于扩散效应，北京就像太阳黑子一样，一直借助外部资源的力量来发展，这种发展和北京现有的环境状况是很不匹配的。比如说交通状况，北京已经成为了全球有名的堵城，我的国外朋友来北京，经常说的一句话就是北京怎么这么堵。他们有人从纽约过来，纽约车辆比较多，但是没有像北京这么多。此外，水资源、土地资源，以及生态环境等各个方面对北京的发展都形成了很大的制约。
以上都与北京稀释外来能量、急剧发展有关系，这种对外部资源的稀释就像一个人吃东西来者不拒一样，早晚会成胖子。
现在，茶叶的种植、加工、金融、贸易、地产、研究、商业服务等如此长的链条不可能都在北京、都在马连道。这里面应该有一个产业的转移，这个转移应该是以马连道为中心进行的。在区域经济发展上比较成功的是长三角。以上海为中心，长三角城市间形成了产业结构，长三角的区域发展避免了区域内城市之间的竞争。比如，制造业放在了浙江，服务业放在了上海、昆山。这样长三角地区就形成了产业集群，各城市间的分工合作使长三角的各个产业链条越来越长，经济蛋糕越来越大，各方各得其所。这样，长三角应当说在割据之间，其乐融融。北京和环渤海经济区不足的地方就是没有形成规律的市场，整体的优势发挥不出来。各个城市的发展没有形成过渡，发展以自我为中心，不能以整体的观点看待区域问题。特别是北京，北京原来一些领导的想法只是怎样把北京经济总量做上去，并不考虑北京经济总量的增长和周边地区的发展有无关系。
北京对周边城市的考虑可能少了一点，但北京要想发展自己的经济，就应当上升到区域经济发展的战略高度上，打破行业、行政的局限，逐步建立规模适当、层次清晰、功能各异、协同发展的商业体系。
现在北京由建设城市发展到管理城市，但是管理层面又不一样。城市是一个公共概念，城市管理者应当通过经营手段使城市的价值升值，最终为城市的居民创造良好的居住环境，提高他们的公共生活质量和幸福指数，使城市里的所有人都可以分享经济发展的成果。政府在各种报告里面经常提到，让所有群体都能够参与到经济发展成果的分享中。
唯有此，社会才能够真正稳定，我们的经济结构才可以得到调整。现在，北京应该考虑地产的价值链了。2001年我们的土地实行土地收购储备制度、实行招拍挂之后，全国的土地价格明显上涨。再加上由于我们现在保护农业用地，土地已经成为了稀缺资源。但是由于城市发展对土地的需求不断增强，土地价格于是越来越高。另外，由于最近金融系统又对信贷提高了门槛，如此一来，小的房地产企业拿地融资能力于是越来越弱。而大的房地产企业则可以通过多元化的渠道和国际资本（包括我们将来发展的地产辅助行业），拿到比较好的土地资源。这样大的房地产企业就会发展得越来越快。这样，一个行业中就形成了土地与资本的二重奏，就形成了马太效应。所以在这块我们应该有所警示。
谈宏观背景的目的正是为了谈马连道的问题。在土地经济上，我曾经写过文章。我们现在的土地政策还是有一些问题。北京应该向周边的城市辐射。像涿州等地离北京比较近，开发成本很低，它能够解决北京现有房地产的问题。北京房地产现在有很多状况，例如房产泡沫。要解决这些问题，可能要改变很多的机制。如果从辐射周边地区这个点切入的话，改革的成本比较低一点。
现在回到马连道。北京的商业地产成熟了，形成了CBD商圈、金融街商圈等五个商圈，拥有了相对完整的产业链条。北京商圈形成的一个方向就是市场的专业化程度提高，专业市场逐步集中，形成了以专业市场为核心的集散地，中关村的IT商圈和马连道的茶叶市场就是最典型的例子。2002年马连道被北京市商委评为商业一条街，成为为数不多的全国特色商业街区之一。但如果马连道的定位仅仅停留在这个层面上，我认为马连道还是一种经营模式比较原始、附加值比较低的简单的、靠自发性来发展的商品集散地。
这不应该是马连道将来发展的主体模式。马连道应该以中高级的批发市场为载体，吸引全球的资金、信息、人才进入大马连道。马连道的市场整合放大后，进入全球，做到全球产业马连道整合，形成马连道模式。大家可以设想，如果全国的茶叶巨头都到马连道，茶叶巨头通过自身能力吸引来相关服务企业。这些企业聚在一起，必然能提升所在区域的辐射力，带来更多的产业配套的设施。而更多的商业配套服务聚集，就会形成环环相扣、互相作用、互相延伸、良性互动的区域经济发展模式。
这样马连道就形成了集茶叶金融、茶叶贸易、茶叶文化、茶叶地产、茶叶研究、茶叶商务服务等模式于一体的产业中心。从而，马连道将不再仅仅是宣武（现已经并入西城）的马连道和北京的马连道，而是世界马连道。
马连道的面积和空间很有限，比较狭窄，因此必须进行分工和转移。如果把发展马连道比作建金字塔的话，要把塔顶放在西城区。只有做好全球商业的服务和整合，马连道才是真正意义上的马连道。这一切都需要规划，特别是地产规划，比如在马连道要建立一些国际的商业金融大厦、全球的茶叶贸易大厦等等，成熟的马连道应该重点规划茶产业这一块，因为茶叶不仅仅和农业联系在一起，更是文化。各地方的茶文化博大精深，如果把全国乃至世界各地的茶文化移植到马连道，对马连道来说这不仅仅是地产和茶叶的结合，还是人的文化的结合。届时，马连道如果能被建设成为全球的茶业服务中心，形成茶文化与地产良性互动的马连道模式，必然会最大限度地带动相关产业的发展，满足北京城市功能扩展和城市辐射力增强的区域经济发展需要。
在这个模式里面，对马连道所进行的规划的完整性、综合性和联系性是极其重要的。并且，这个规划要分阶段实施和建设，要将商贸中心与文化结合起来，联合打造出更大的经济效应。希望马连道能成为北京新的、更重要的地标，早日具备超越地理空间的聚集、辐射能力，带动全国的人流、信息流全面汇集。
（作者系北京大学政府管理与产业发展研究院执行院长）
今天我要谈的是马连道的模式。现在全球经济呈现出两个明显的趋势，一个是产业集群效应增强，一个是区域经济辐射能力增强。北京处于前面，重视产业集群效应，而忽视区域经济辐射。不仅如此，在过去的很长一段时期内，北京一直在用直接的经济手段和行政手段，包括自身的优势吸引周边地区的资源，特别是河北的资源。如此一来，北京商业化的聚集效应远远大于扩散效应，北京就像太阳黑子一样，一直借助外部资源的力量来发展，这种发展和北京现有的环境状况是很不匹配的。比如说交通状况，北京已经成为了全球有名的堵城，我的国外朋友来北京，经常说的一句话就是北京怎么这么堵。他们有人从纽约过来，纽约车辆比较多，但是没有像北京这么多。此外，水资源、土地资源，以及生态环境等各个方面对北京的发展都形成了很大的制约。
以上都与北京稀释外来能量、急剧发展有关系，这种对外部资源的稀释就像一个人吃东西来者不拒一样，早晚会成胖子。
现在，茶叶的种植、加工、金融、贸易、地产、研究、商业服务等如此长的链条不可能都在北京、都在马连道。这里面应该有一个产业的转移，这个转移应该是以马连道为中心进行的。在区域经济发展上比较成功的是长三角。以上海为中心，长三角城市间形成了产业结构，长三角的区域发展避免了区域内城市之间的竞争。比如，制造业放在了浙江，服务业放在了上海、昆山。这样长三角地区就形成了产业集群，各城市间的分工合作使长三角的各个产业链条越来越长，经济蛋糕越来越大，各方各得其所。这样，长三角应当说在割据之间，其乐融融。北京和环渤海经济区不足的地方就是没有形成规律的市场，整体的优势发挥不出来。各个城市的发展没有形成过渡，发展以自我为中心，不能以整体的观点看待区域问题。特别是北京，北京原来一些领导的想法只是怎样把北京经济总量做上去，并不考虑北京经济总量的增长和周边地区的发展有无关系。
北京对周边城市的考虑可能少了一点，但北京要想发展自己的经济，就应当上升到区域经济发展的战略高度上，打破行业、行政的局限，逐步建立规模适当、层次清晰、功能各异、协同发展的商业体系。
现在北京由建设城市发展到管理城市，但是管理层面又不一样。城市是一个公共概念，城市管理者应当通过经营手段使城市的价值升值，最终为城市的居民创造良好的居住环境，提高他们的公共生活质量和幸福指数，使城市里的所有人都可以分享经济发展的成果。政府在各种报告里面经常提到，让所有群体都能够参与到经济发展成果的分享中。
唯有此，社会才能够真正稳定，我们的经济结构才可以得到调整。现在，北京应该考虑地产的价值链了。2001年我们的土地实行土地收购储备制度、实行招拍挂之后，全国的土地价格明显上涨。再加上由于我们现在保护农业用地，土地已经成为了稀缺资源。但是由于城市发展对土地的需求不断增强，土地价格于是越来越高。另外，由于最近金融系统又对信贷提高了门槛，如此一来，小的房地产企业拿地融资能力于是越来越弱。而大的房地产企业则可以通过多元化的渠道和国际资本（包括我们将来发展的地产辅助行业），拿到比较好的土地资源。这样大的房地产企业就会发展得越来越快。这样，一个行业中就形成了土地与资本的二重奏，就形成了马太效应。所以在这块我们应该有所警示。
谈宏观背景的目的正是为了谈马连道的问题。在土地经济上，我曾经写过文章。我们现在的土地政策还是有一些问题。北京应该向周边的城市辐射。像涿州等地离北京比较近，开发成本很低，它能够解决北京现有房地产的问题。北京房地产现在有很多状况，例如房产泡沫。要解决这些问题，可能要改变很多的机制。如果从辐射周边地区这个点切入的话，改革的成本比较低一点。
现在回到马连道。北京的商业地产成熟了，形成了CBD商圈、金融街商圈等五个商圈，拥有了相对完整的产业链条。北京商圈形成的一个方向就是市场的专业化程度提高，专业市场逐步集中，形成了以专业市场为核心的集散地，中关村的IT商圈和马连道的茶叶市场就是最典型的例子。2002年马连道被北京市商委评为商业一条街，成为为数不多的全国特色商业街区之一。但如果马连道的定位仅仅停留在这个层面上，我认为马连道还是一种经营模式比较原始、附加值比较低的简单的、靠自发性来发展的商品集散地。
这不应该是马连道将来发展的主体模式。马连道应该以中高级的批发市场为载体，吸引全球的资金、信息、人才进入大马连道。马连道的市场整合放大后，进入全球，做到全球产业马连道整合，形成马连道模式。大家可以设想，如果全国的茶叶巨头都到马连道，茶叶巨头通过自身能力吸引来相关服务企业。这些企业聚在一起，必然能提升所在区域的辐射力，带来更多的产业配套的设施。而更多的商业配套服务聚集，就会形成环环相扣、互相作用、互相延伸、良性互动的区域经济发展模式。
这样马连道就形成了集茶叶金融、茶叶贸易、茶叶文化、茶叶地产、茶叶研究、茶叶商务服务等模式于一体的产业中心。从而，马连道将不再仅仅是宣武（现已经并入西城）的马连道和北京的马连道，而是世界马连道。
马连道的面积和空间很有限，比较狭窄，因此必须进行分工和转移。如果把发展马连道比作建金字塔的话，要把塔顶放在西城区。只有做好全球商业的服务和整合，马连道才是真正意义上的马连道。这一切都需要规划，特别是地产规划，比如在马连道要建立一些国际的商业金融大厦、全球的茶叶贸易大厦等等，成熟的马连道应该重点规划茶产业这一块，因为茶叶不仅仅和农业联系在一起，更是文化。各地方的茶文化博大精深，如果把全国乃至世界各地的茶文化移植到马连道，对马连道来说这不仅仅是地产和茶叶的结合，还是人的文化的结合。届时，马连道如果能被建设成为全球的茶业服务中心，形成茶文化与地产良性互动的马连道模式，必然会最大限度地带动相关产业的发展，满足北京城市功能扩展和城市辐射力增强的区域经济发展需要。
在这个模式里面，对马连道所进行的规划的完整性、综合性和联系性是极其重要的。并且，这个规划要分阶段实施和建设，要将商贸中心与文化结合起来，联合打造出更大的经济效应。希望马连道能成为北京新的、更重要的地标，早日具备超越地理空间的聚集、辐射能力，带动全国的人流、信息流全面汇集。
（作者系北京大学政府管理与产业发展研究院执行院长）