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摘要：随着我国经济社会持续快速发展，房地产业在全国“遍地开花”，开发经营活动与日俱增。为满足房地产发展需求，我国相继制定、颁布了各项法律规定，对房地产日常经营活动进行规范管理。但由于我国房地产事业呈粗放式发展，缺乏完善的法律体系，存在一系列漏洞隐患，造成了很大的负面影响，就采取有效措施，完善我国房地产法中存在的问题，就显得十分重要。
关键词：房地产法;规范问题;法律规章
上世纪90年代以来，我国房地产业迅速发展，其立法工作也随之兴起。有关部门制定了一系列房地产规章制度，在推动房地产市场合理发展、健全我国房地产法制方面发挥了积极作用，但必须承认的是，现阶段，尽管我国房地产业取得了很大发展成就，但房地产立法进度却相对滞后，一些规章、法规已与实际需求不相匹配，存在各种问题和漏洞，需要完善。
一、房地产法概念
通常来说，房地产属于不动产的主要表现形式之一。但在我国，房地产法主要从行政管理角度出发，以物权法为基本基础，属于经济法管理范畴[]1，通过以房地产权人的合法权利为核心，将房地产市场控制在合理范围内，房地产法是相关所有人维护自身合法权益的重要基石和保障。
二、我国房地产法存在的问题
（一）立法层次低
现阶段，我国房地产业立法层次较低，如《土地管理法》《城市房地产管理法》这样拥有较高水平的法律少之又少，相关行政法规存在漏洞，各種“意见”“报告”空有数量，没有质量，不能与房地产业实际情况相匹配[2]，一些重要领域的立法仍处于空白状态，无法满足要求。
（二）立法标准不同一
出于传统立法习惯，地方法规和政府规章，都由相关职能部门起草，致使房地产业法呈现多元化趋势，不同地方修订法案的时候，只从自身经济利益和工作所需出发，缺乏大局观、整体观，致使房地产缺乏完善的市场机制，在法律中留下漏洞，一些具体环节无法可依，无从下手管理，各地隐性土地交易、狂炒地皮、违法批地、交易不规范等问题层出不穷，给房地产行业健康发展造成巨大负面影响。
（三）立法层次结构不清
作为房地产业管理中两项最重要的法律，《城市房地产管理法》和《土地管理法》之间存在着相互重复、冲突矛盾的问题，对房地产司法实践带来极大干扰，随着房地产发展日趋复杂化，房地产基本法里的一些条文已不再符合形势发展的要求，比如《城市房地产管理法》就没有对物业管理、存量商品房交易予以说明。而《土地管理法》中，也没有明确界定以地换房、联建、参建行为[3]，从某种角度上来说，这些隐性交易属于变相租赁、转让土地使用权行为，造成国有资产流失，给房地产行业合理发展蒙上了一层阴影。
（四）缺乏可持续发展策略
在房地产业开发中，开发商片面追求经济利益，以牺牲自然环境为代价，进行开发，完全无视人与自然和谐发展的意义，只顾眼前利益，不关心子孙后代的生态环境，缺乏可持续发展策略，徒有鼠寸目光，贻害百年。
三、我房地产法完善具体方法
（一）坚持以基本法为准则
相关部门在完善房地产法的时候，要坚持以基本法为准确，结合社会发展的实际要求，深化法律建设和改革，提高法律的操作性。通过法规的强制性，规范开发商的经营活动、销售行为，对房地产抵押登记、担保、保险、资产处置等内容予以完善，时刻强化风险防范意识[4]，加大力度推广完善物业管理，在颁布制定和人民群众关系密切、设计范围广泛的法律法规时，主动召开立法听证大会、向全社会公布相关法律草案，确保法律的公正性在最大程度得到维护。
（二）重视住宅立法
相关部门要充分重视住宅立法，所谓“居者有其屋”，保证不同收入的人都有房子住，同时要注重保护消费者权益（收益权、经营权、使用权、处置权），通过出台符合实际要求、具有执行力的法律法规，强化权威性，确保群众的合法权益得到保障。
（三）加强规划
政府在推动房地产建设时，应做好城市规划，协调配合区域规划、建筑面积、环境保护等工作，要知道，房地产开发是一项难度很高、复杂性强的系统工程，涉及到方方面面的内容，只有平衡好开发商、环境、市场、消费者、物业等各方面的利益，坚持以房地产业法为基石，科学安排，统筹管理，纵观全局，确保每一环节内容都有法律保障，才能有条不紊地推动房地产行业健康发展[5]。各部门要落实责任，攻坚克难，努力确保房地产业规范化、合理化、走可持续发展道路。
（四）加强房地产法和其他法规协调
现阶段，由于房地产发展规模、数量日益增加，其复杂性和治理难度也与日俱增，各种纠纷层出不穷，如：因房地产管理部门变更行政行为，导致土地管理、城市建设规划工作无法正常进行，由于建造材料价格上涨、地价升值，造成违约现象，或是改造旧城过程中导致地下文物损害，文物保护部门追责等矛盾纠纷，仅靠房地产法来解决是不够的，必须结合经济法、市政管理法、民法、合同法、宪法等多种法律，加强对房地产的管控，完善房地产法律体系。除了环境法、工程建筑法要对房地产的开发行为进行制约，公司法、才无法、银行法同样要对其进行管理，只有将房地产法和其他各种法律结合起来，协调合作，共同发力制约，才能确保房地产商的经营活动规范合理，向着可持续发展方向迈进。
小结
相较于西方发达国家，我国房地产立法时间较晚，在管理中缺乏经验，再加上我国地域辽阔，不同地区的经济发展状况不同，各地房地产行业管理政策也不相同，具体管理制度不统一，存在重复、漏洞，给不法房地产商可趁之机。所以，想要完善房地产法，就要从实际出发，坚持可持续发展战略，广泛听取意见建议，顺应人民群众经济利益，着眼于未来，从大局出发，弥补、完善其中的问题，在实践中积累经验，总结教训，不断努力，推动我国房地产行业蓬勃发展。
参考文献
[1]杨正华. 我国房地产法律制度及其经济法律关系探究[J]. 法制与社会， 2019， 000（034）：26-27.
[2]刘荣义. 试论我国房地产登记法律制度的完善[J]. 中文信息， 2019， 000（009）：257.
[3]房地产企业审计存在的问题和解决措施[J]. 今日财富（中国知识产权）， 2020（12）：128-129.
[4]王仙菊. 我国房地产法律制度及其经济法律关系[J]. 河北企业， 2019， 000（006）：167-168.
[5]王文强. 基于房地产开发法律问题的思考初探[J]. 新商务周刊， 2019， 000（023）：268.
作者简介：
李明昌，男，1964-2，辽宁大连瓦房店，汉，二级律师，研究方向：民商
徐绍利，男，1970-2，辽宁大连瓦房店，汉，本科，研究方向：民商、刑事
关键词：房地产法;规范问题;法律规章
上世纪90年代以来，我国房地产业迅速发展，其立法工作也随之兴起。有关部门制定了一系列房地产规章制度，在推动房地产市场合理发展、健全我国房地产法制方面发挥了积极作用，但必须承认的是，现阶段，尽管我国房地产业取得了很大发展成就，但房地产立法进度却相对滞后，一些规章、法规已与实际需求不相匹配，存在各种问题和漏洞，需要完善。
一、房地产法概念
通常来说，房地产属于不动产的主要表现形式之一。但在我国，房地产法主要从行政管理角度出发，以物权法为基本基础，属于经济法管理范畴[]1，通过以房地产权人的合法权利为核心，将房地产市场控制在合理范围内，房地产法是相关所有人维护自身合法权益的重要基石和保障。
二、我国房地产法存在的问题
（一）立法层次低
现阶段，我国房地产业立法层次较低，如《土地管理法》《城市房地产管理法》这样拥有较高水平的法律少之又少，相关行政法规存在漏洞，各種“意见”“报告”空有数量，没有质量，不能与房地产业实际情况相匹配[2]，一些重要领域的立法仍处于空白状态，无法满足要求。
（二）立法标准不同一
出于传统立法习惯，地方法规和政府规章，都由相关职能部门起草，致使房地产业法呈现多元化趋势，不同地方修订法案的时候，只从自身经济利益和工作所需出发，缺乏大局观、整体观，致使房地产缺乏完善的市场机制，在法律中留下漏洞，一些具体环节无法可依，无从下手管理，各地隐性土地交易、狂炒地皮、违法批地、交易不规范等问题层出不穷，给房地产行业健康发展造成巨大负面影响。
（三）立法层次结构不清
作为房地产业管理中两项最重要的法律，《城市房地产管理法》和《土地管理法》之间存在着相互重复、冲突矛盾的问题，对房地产司法实践带来极大干扰，随着房地产发展日趋复杂化，房地产基本法里的一些条文已不再符合形势发展的要求，比如《城市房地产管理法》就没有对物业管理、存量商品房交易予以说明。而《土地管理法》中，也没有明确界定以地换房、联建、参建行为[3]，从某种角度上来说，这些隐性交易属于变相租赁、转让土地使用权行为，造成国有资产流失，给房地产行业合理发展蒙上了一层阴影。
（四）缺乏可持续发展策略
在房地产业开发中，开发商片面追求经济利益，以牺牲自然环境为代价，进行开发，完全无视人与自然和谐发展的意义，只顾眼前利益，不关心子孙后代的生态环境，缺乏可持续发展策略，徒有鼠寸目光，贻害百年。
三、我房地产法完善具体方法
（一）坚持以基本法为准则
相关部门在完善房地产法的时候，要坚持以基本法为准确，结合社会发展的实际要求，深化法律建设和改革，提高法律的操作性。通过法规的强制性，规范开发商的经营活动、销售行为，对房地产抵押登记、担保、保险、资产处置等内容予以完善，时刻强化风险防范意识[4]，加大力度推广完善物业管理，在颁布制定和人民群众关系密切、设计范围广泛的法律法规时，主动召开立法听证大会、向全社会公布相关法律草案，确保法律的公正性在最大程度得到维护。
（二）重视住宅立法
相关部门要充分重视住宅立法，所谓“居者有其屋”，保证不同收入的人都有房子住，同时要注重保护消费者权益（收益权、经营权、使用权、处置权），通过出台符合实际要求、具有执行力的法律法规，强化权威性，确保群众的合法权益得到保障。
（三）加强规划
政府在推动房地产建设时，应做好城市规划，协调配合区域规划、建筑面积、环境保护等工作，要知道，房地产开发是一项难度很高、复杂性强的系统工程，涉及到方方面面的内容，只有平衡好开发商、环境、市场、消费者、物业等各方面的利益，坚持以房地产业法为基石，科学安排，统筹管理，纵观全局，确保每一环节内容都有法律保障，才能有条不紊地推动房地产行业健康发展[5]。各部门要落实责任，攻坚克难，努力确保房地产业规范化、合理化、走可持续发展道路。
（四）加强房地产法和其他法规协调
现阶段，由于房地产发展规模、数量日益增加，其复杂性和治理难度也与日俱增，各种纠纷层出不穷，如：因房地产管理部门变更行政行为，导致土地管理、城市建设规划工作无法正常进行，由于建造材料价格上涨、地价升值，造成违约现象，或是改造旧城过程中导致地下文物损害，文物保护部门追责等矛盾纠纷，仅靠房地产法来解决是不够的，必须结合经济法、市政管理法、民法、合同法、宪法等多种法律，加强对房地产的管控，完善房地产法律体系。除了环境法、工程建筑法要对房地产的开发行为进行制约，公司法、才无法、银行法同样要对其进行管理，只有将房地产法和其他各种法律结合起来，协调合作，共同发力制约，才能确保房地产商的经营活动规范合理，向着可持续发展方向迈进。
小结
相较于西方发达国家，我国房地产立法时间较晚，在管理中缺乏经验，再加上我国地域辽阔，不同地区的经济发展状况不同，各地房地产行业管理政策也不相同，具体管理制度不统一，存在重复、漏洞，给不法房地产商可趁之机。所以，想要完善房地产法，就要从实际出发，坚持可持续发展战略，广泛听取意见建议，顺应人民群众经济利益，着眼于未来，从大局出发，弥补、完善其中的问题，在实践中积累经验，总结教训，不断努力，推动我国房地产行业蓬勃发展。
参考文献
[1]杨正华. 我国房地产法律制度及其经济法律关系探究[J]. 法制与社会， 2019， 000（034）：26-27.
[2]刘荣义. 试论我国房地产登记法律制度的完善[J]. 中文信息， 2019， 000（009）：257.
[3]房地产企业审计存在的问题和解决措施[J]. 今日财富（中国知识产权）， 2020（12）：128-129.
[4]王仙菊. 我国房地产法律制度及其经济法律关系[J]. 河北企业， 2019， 000（006）：167-168.
[5]王文强. 基于房地产开发法律问题的思考初探[J]. 新商务周刊， 2019， 000（023）：268.
作者简介：
李明昌，男，1964-2，辽宁大连瓦房店，汉，二级律师，研究方向：民商
徐绍利，男，1970-2，辽宁大连瓦房店，汉，本科，研究方向：民商、刑事