摘要：目前，中国地产公司的未来生存压力日趋加大，主要表现在地产调整压力逐渐增大、管理政策更加严格、商品同质化趋向增强、楼盘开发成本居高不下、品牌影响力不断增强等方面。未来中国地产公司生存、获利、发展，主要取决于公司管理技术水平的提高。所以，在整个房地产项目发展过程中，成本管理变得十分关键;项目前期的管理将成为整个项目发展的基本环节，对成本控制的作用就更为重要。通过了解对房地产业项目前期成本管理措施的定义和组成，本文分析了目前房地产业项目前期成本控制的主要措施;并在此基础上，根据不同阶段的不同特征，对房地产业建设项目前期成本控制存在的问题进行了分析，提出房地产业项目前期成本管理的主要措施以供参考。
关键字：房地产开发项目;前期成本控制;对策
一、引言
在过去的二十年中，我国建筑业相继推行了工程法人责任制、招标制和施工监理制，这些制度各有利弊。从国内现状来看，仍存在不少施工企业对工程造价管理工作不够重视，也没有真正认真地进行成本管理，这主要是受企业短期行为的影响。若要从长期发展角度考虑，要使企业能更好地发展，延长企业的生命周期，增强自己的竞争力，通过提高项目成本的估算能力无疑是一个很好的方法：它可以通过成本和工程质量的协调和平衡，实现促进企业自身发展的终极目标。
若从盈利角度考虑，在目前市场竞争日益激烈的今天，企业各经营成本都逐步上升。在这种背景下，建筑施工企业的赢利能力也受到了极大的影响。因此必须对工程项目和相应的建设进行有效的估算，才能保证建设单位能在保质保量的前提下，最大限度地获得效益。而从风险的角度来看，考虑到建设企业中很多项目都有很长的周期，且投资规模比较大，使得条件的控制工作十分关键。我国宏观经济发展状况给建筑业企业带来了新的发展机遇，但同时也带来了许多问题与挑战。工程建设企业要在目前激烈的市场竞争环境下生存和发展，必须提前做好前期的成本控制[1]。
一、房地产项目成本控制概述
（一）房地产建设项目的成本费用管理
在掌握整个房地产建设项目发展流程中成本费用产生总量的基础上，通过不断地分解整个房地产建设项目发展的基本流程，掌握不同阶段的成本费用结构以及占总成本费用的比重，从而找出影响项目成本费用产生的关键环节和阶段。
（二）房地产建设项目的成本管理原则
原则包括：以市场需求为导向，以工程质量为前提;突出过程管理的重要环节;以规范资源使用为主要手段;以效益为最终目标。
（三）控制房地产项目成本的必要性
在中国房地产业中，市场竞争仍然十分活跃，产业的同质化趋势日益严重，使得房屋开发成本也居高不下。在中国地产市场的品牌地位日益增强之际，地产公司之间往往采取差别化的竞争策略，以及成本领先策略来展开市场争夺。差别化策略需要地产公司具备不断革新的生产能力，而这些创新能力很快就会被行业所模仿和赶超。在差异化越来越困难之际，许多地产公司不可避免地选择成本领先策略，通过不断减少各项生产成本占领市场，获取竞争优势[2]。
（四）房地产项目发展各个阶段对成本控制的影响
1、项目前期策划阶段的费用控制
这个阶段的成熟与否，完全有赖于房地产项目的进展。前人的成功经验证明：在项目决策过程中，要对拟建工程项目做好主要成本预估，并确定项目投资总额的主要监控对象，即资本测算值，其准确性、合理性也是項目决定中的关键。另外，建设阶段的可行性研究分析和资金测算的好坏，在较大程度上影响着建设项目的最终成本和利润。
2、工程设计阶段的费用控制
对工程项目成本变动影响最大的阶段是设计阶段。一个好的设计方案，不仅可以降低投资，缩短建设周期，而且能够为房地产企业带来良好的经济和社会效益。所以，房地产开发公司建设成本管理的关键点就在于设计阶段，这也是合理管控项目成本的重要基础[3]。
3、工程建设阶段的费用控制
工程造价控制工作主要有：一是优化施工方案;二是有效控制人工费用;三是科学控制材料费用;四是合理控制机费;五是确定合理工期;六是优化现场管理;七是强化签证监管。所以地产项目的成本管控重点聚焦于项目前期阶段，即前期投资、前期用地的取得成本管控、规划设计这三种不同的阶段，这也是对地产项目顺利进行成本管理的重要保障。
二、项目前期投资决策阶段的费用控制
（一）项目投资决策概览
对于房地产项目投资决策阶段，需要做好充分的投前准备工作，主要包括项目的可行性研究与数据分析。借助于大数据及以往对标案例的综合考量，通过技术手段进行综合性论证，这对于前期投资决策有至关重要的作用。
（二）项目投资决策阶段的费用控制
建设投资阶段的成本管理是一项事前管理，可以有效地降低项目总成本。所以，在投资之前，要对拟建投资项目做好全面的调研，并对调研资料数据加以分析与总结，成为项目实施可行性研究分析报告内容。另外，在项目决策过程中，要对拟建工程项目做好主要成本预估，并确定项目投资总额的主要监控对象，即资本测算值，其准确性、合理性也是项目决定中的关键因素。本文重点讨论在项目可行性研究分析阶段和投资预测阶段中的主要成本监控位置[4]。
1、项目可行性分析阶段的费用控制
从市场、科技、效益等方面，对可行性分析加以分析以十分必要的。建设项目时是否可以节约资金投入，要关注于建设项目定位是否科学合理，建设项目选择不但要有利于不同型号机械设备的设计制造、基础材料的选取，而且还要兼顾地下管道埋设、地块高程、地基障碍等重要工程建设技术指标，以及地方政府、资金、法规等方面的保障力度。最后，借鉴有关经验和案例，形成最佳的可行性研究分析报告。
2、在估算工程投资阶段的费用控制
它是对拟投资建设项目作出决策的重要依据之一，要确保所需精度，若误差过大，必然会造成决策失误。主要包括：