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以4月17日发布的“新国十条”为标志的楼市新政推出至今,房市正进入胶着状态,房价止涨,成交量下跌。由于普遍担心这种状态维持一段时间之后,房价再度反弹,各种关于治本之策的探讨日益增多,其中之一就是根治土地财政,切断地方政府收入与房价之间的直接联系,防止地方政府再度成为房价上涨的推手。
房地产大佬华远总裁任志强在前不久的微博发了这样一组数据:“去年杭州财政收入1019.43亿元,土地收入1200亿元;上海财政收入2540亿元,土地收入1043亿元;北京财收2026.8亿元,土地收入925亿元;广州财政收入702.58亿元,土地收入425亿元”。不难看出,这实际上是房地产界对什么是土地财政的一种理解和描述,其言下之意是:你们看看,政府如此卖地,拿了这么多钱,房价能不高吗?
其实,这只是看到了土地财政收入的一面,而这些钱被拿去做了什么,普遍不被关注。
据国土资源部统计,2009年全国实际缴入国库的土地出让收入为14239.7亿元,土地出让支出总额为12327.1亿元(结余1912.6亿元结转下年),其中,征地和拆迁补偿占总支出的40.4%;用于土地开发、城市建设的支出占37.8%;用于与“三农”相关的支出,如农村基础设施建设、补助被征地农民、耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护、农业土地开发等支出,占9.9%;用于廉租住房支出占1.5%;用于地震灾后恢复重建、破产或改制国有企业支出占9.7%。
上述这些支出项目,实际上是两大块:一块是获取土地收入的直接成本支出,主要是征地和拆迁补偿;另一块属于扣除成本之后的土地净收入使用。真正属于政府可自主安排支出的土地收入,从2009年数据看大致有8500亿元,除了近2000亿元结转下年之外,其用途是城建、三农、廉租房、灾后重建和国企改制。单从这些支出用途来分析,土地收入的使用具有正当性。
在现有宪法框架下,公有土地(集体和国有)进入市场过程中产生的收益归政府支配和使用没有悖理之处。从理论的角度来分析,只要政府的支出具有正当性,服从于公共利益,有助于社会公平正义,有利于改善和保障民生,促进经济社会发展,那么,政府如何筹资则是相对次要的问题。在这个意义上,土地财政并不具有原罪。
而显然,在土地供应环节,政府让利只会让开发商得利,购房者不会从中得到任何好处。从这个角度来看,高房价与土地财政没有必然联系。即使土地财政不再存在,只要其他条件不变,高房价仍会出现。
更深层次的问题是,房价为什么长得这么快?地方政府为何与房地产商一样,也不希望房价跌?中央楼市新政,地方积极性不高,为什么?根子在地方政府的职能定位。
改革开放以来,全国的工作重点转向经济建设为中心,整个国家的职能自然就是把发展摆在首位。从中国的行政体制格局来看,中央主要是决策,地方主要是执行,经济发展的职能实际上主要体现在地方各级政府身上。
三十多年来形成的巨大惯性,使地方政府依然在GDP扩张的轨道上快速滑行。过去一度以工业化为主,现在又转向城镇化建设,地方政府需要大量的建设资金,这靠地方原有的收入来源远远不够,土地很自然地成为地方政府关注的一大财源。
不仅如此,新农村建设、医药卫生体制改革、社会保障扩面、生态修复、环境保护、救灾重建、维护稳定等等,都给地方政府带来了巨大的财政压力,更强化了地方政府对各种财源的开发,尤其是拥有公共产权的各类资产和资源的市场化、资本化成为地方政府获取收入的重要渠道。所谓的土地财政,不过是地方政府职能日益扩大衍生出来的一种现象。
地方政府职能理不清,土地财政也说不清。土地财政仅仅是政府职能之树上的一条枝丫,决定不了房价,也左右不了楼市新政。
房地产大佬华远总裁任志强在前不久的微博发了这样一组数据:“去年杭州财政收入1019.43亿元,土地收入1200亿元;上海财政收入2540亿元,土地收入1043亿元;北京财收2026.8亿元,土地收入925亿元;广州财政收入702.58亿元,土地收入425亿元”。不难看出,这实际上是房地产界对什么是土地财政的一种理解和描述,其言下之意是:你们看看,政府如此卖地,拿了这么多钱,房价能不高吗?
其实,这只是看到了土地财政收入的一面,而这些钱被拿去做了什么,普遍不被关注。
据国土资源部统计,2009年全国实际缴入国库的土地出让收入为14239.7亿元,土地出让支出总额为12327.1亿元(结余1912.6亿元结转下年),其中,征地和拆迁补偿占总支出的40.4%;用于土地开发、城市建设的支出占37.8%;用于与“三农”相关的支出,如农村基础设施建设、补助被征地农民、耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护、农业土地开发等支出,占9.9%;用于廉租住房支出占1.5%;用于地震灾后恢复重建、破产或改制国有企业支出占9.7%。
上述这些支出项目,实际上是两大块:一块是获取土地收入的直接成本支出,主要是征地和拆迁补偿;另一块属于扣除成本之后的土地净收入使用。真正属于政府可自主安排支出的土地收入,从2009年数据看大致有8500亿元,除了近2000亿元结转下年之外,其用途是城建、三农、廉租房、灾后重建和国企改制。单从这些支出用途来分析,土地收入的使用具有正当性。
在现有宪法框架下,公有土地(集体和国有)进入市场过程中产生的收益归政府支配和使用没有悖理之处。从理论的角度来分析,只要政府的支出具有正当性,服从于公共利益,有助于社会公平正义,有利于改善和保障民生,促进经济社会发展,那么,政府如何筹资则是相对次要的问题。在这个意义上,土地财政并不具有原罪。
而显然,在土地供应环节,政府让利只会让开发商得利,购房者不会从中得到任何好处。从这个角度来看,高房价与土地财政没有必然联系。即使土地财政不再存在,只要其他条件不变,高房价仍会出现。
更深层次的问题是,房价为什么长得这么快?地方政府为何与房地产商一样,也不希望房价跌?中央楼市新政,地方积极性不高,为什么?根子在地方政府的职能定位。
改革开放以来,全国的工作重点转向经济建设为中心,整个国家的职能自然就是把发展摆在首位。从中国的行政体制格局来看,中央主要是决策,地方主要是执行,经济发展的职能实际上主要体现在地方各级政府身上。
三十多年来形成的巨大惯性,使地方政府依然在GDP扩张的轨道上快速滑行。过去一度以工业化为主,现在又转向城镇化建设,地方政府需要大量的建设资金,这靠地方原有的收入来源远远不够,土地很自然地成为地方政府关注的一大财源。
不仅如此,新农村建设、医药卫生体制改革、社会保障扩面、生态修复、环境保护、救灾重建、维护稳定等等,都给地方政府带来了巨大的财政压力,更强化了地方政府对各种财源的开发,尤其是拥有公共产权的各类资产和资源的市场化、资本化成为地方政府获取收入的重要渠道。所谓的土地财政,不过是地方政府职能日益扩大衍生出来的一种现象。
地方政府职能理不清,土地财政也说不清。土地财政仅仅是政府职能之树上的一条枝丫,决定不了房价,也左右不了楼市新政。