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摘 要：2015 年是我国“十二五”规划的收官之年，然而处于新常态下的经济增长却十分乏力，房地产市场受到了严峻的挑战。本文首先对蚌埠市房地产市场的现状进行了分析，并对房地产政策进行梳理与评析，然后根据目前蚌埠市实际的房地产情况，利用理论分析法确定蚌埠市房地产市场目前的主基调应该是去库存，稳市场。并且提出蚌埠市要想达到去库存，稳市场的目标，应该从以下几方面着手：加快新型城镇化，加大政策支持力度，加强信用体系建设，拓展全方位消费服务。
关键词：房地产 蚌埠市 去库存
一、蚌埠市房地产行业现状分析
自 2014 年初以来，我国城市房价告别快速上涨局面，显现疲软态势。尤其是一些中小城市，如蚌埠，因为没有发达城市的先天优势和后天所拥有的资源，房地产市场的疲软直接导致的是库存的增加。新开发的楼盘中除了一些销量一直靠前的房子能受到消费者的关注，其他很多楼盘都是无人问津。当然，从央行的连续降息也可以很清楚的看到，从紧的货币政策已经放松，这无疑是政府采取的“救市”措施，但是从房地产行业的视角来看，连续降息对于房地产市场只是一种“政策回暖”，不能从根本上解决房地产市场萧条的问题，所以要想给房地产市场“加热”，主要还是先恢复消费者对市场的信心。当前，蚌埠市正在积极地进行征地拆迁和老城区棚户区改造工程，这一工程无论是在城市格局布置上还是在加快城市建设和改善人民生活上都具有非常重大的意义。总的来说，群众是征地拆迁和老城区棚户区改造工程中的最大的受益者，新的城区规划建设极大地促进了蚌埠市房地产行业的发展，其中蚌埠市的国企职工、事业单位员工和公务员是主要潜在客户。虽然如此，蚌埠市的房地产供给仍然大于需求，住房空置率仍较高，去库存成为蚌埠房地产行业亟需解决的问题。
二、蚌埠房地产库存率高的原因的分析
1.新型城镇化推进力度不足。就当前经济发展状况来看，蚌埠市的经济发展在省内只属于中等偏上水平，整体上的经济发展速度较慢，经济规模小，一大部分城镇的经济实力都偏弱，城镇化推进力度不足。虽然推进城镇化是个缓慢的过程，短时间内对楼市的效果也不是很明显，但如果是大规模的，强有力的城镇化在房地产去库存中的作用将会是非常突出的，而且城镇化去库存的手段有很多，租房就是其中之一。然而蚌埠在推进城镇化的过程中面临诸多问题，例如：各乡镇没有明确的城镇化建设规划，在城镇化过程中目标不清晰，方向混乱，难以形成分工合理，布局科学的城镇体系和空间布局；对乡镇的城市化建设不够重视；制约城镇化发展的障碍难以逾越；社会保障及户籍制度不完善，以上问题都使得新型城镇化难以推进，更难达到通过城镇化去库存的目标。
2.蚌埠居民传統的的地产支出特点。蚌埠市购房的居民主要是30到40岁之间有稳定经济来源的城市居民，大部分的居民认为可以承受的房价为3000-4000元/m2，因为发展水平还很难和北京、上海及沿海发达城市看齐，所以消费者在房价承受能力上也有着自身的局限性。另外，还有一个重要原因，蚌埠市大多数家庭还是传统的购房思想，他们依然希望依靠储蓄来购买住房，比如说在房屋预购者中有69.1%希望通过使用家庭存款来购房，31.4%希望政府贷款，16.1%打算向银行贷款，因此传统的消费观念也是造成蚌埠房地产库存量大的原因。
3.居民消费习惯的改变。现阶段居民购房对住宅本身之外的要求提高了很多，除了对住房本身建筑结构和施工质量有要求外，还对住宅小区的建设有着很高的要求，大多数居民表示小区环境、物业、交通状况，子女就读学校等都是他们考虑购房的重要条件，然而蚌埠符合居民购房综合条件的住房并不多，这也就导致了蚌埠房产库存量较大；随着二胎政策的放开，原来的小户型已经不能满足很多购房者的需求了，这也是导致蚌埠房产库存增加的原因。
4.中介机构信用不足，购房者利益无法保证。经济越开放，扰乱市场秩序的因素也越多。房地产作为一个高利润行业成为很多不法分子的目标市场，其中最常见的就是中介。因为大多数购房者对房地产的政策法规以及签订合同时的住房服务条款都不甚了解，一些不法中介就利用自己的专业知识，同时抓住消费者追求利益最大化的心理特点，往往会诱导消费者与其签订一些与中介服务费用不对等的条款，比如：不按物业管理部门的规定向客户收取超额的管理费用，利用中介这一职业便利向客户收取佣金以外的费用，虚假宣传使得购房者心里落差大等等，这些现象使得消费者的利益收到损害，而且，随着房地产市场的日益火爆，这种乱象随处可见，出于自身利益考虑，消费者会谨慎购房。
3.对策与建议。
3.1加快新型城镇化，为去库存助力。加快产业结构升级，转变经济发展模式，以经济结构转型促进新型城镇化发展。蚌埠市应该利用当地丰富的自然景观和人文景观着力发展第三产业，提高第三产业在三大产业中的比重，发挥三次产业在推进城镇化当中的重要作用。加大城乡统筹力度，逐步缩小城乡差距。首先可以通过提供教育和培训服务，帮助农业人口向非农业人口转移，推进城镇化。科学合理规划，有效利用资源，推进以质量为主导的新型城镇化。坚持以人为本，坚持科学发展观，注重经济效益与环境效益的统一，实现人、城镇和环境的协调发展，使城镇化的推进不仅有益于去库存，更有益于蚌埠市未来的发展
3.2加大对中低收入购房者者的政策倾斜。蚌埠市大多数居民都属于中低收入阶层，即便在房地产普遍不景气的情况下，对于中低收入群体来说购买住房还是比较困难的。因此政府应该采取措施鼓励中低收入阶层买房，比如政府在一定比例适合中低收入房地产开发商的竞标规划方案中，鼓励开发商建造一定比例适合中低收入者购买的户型，并且对这种户型进行一定比例的财政补贴，使政府对中低收入者的优惠措施落到实处，同时也解决中低收入者购房难的社会问题。政府的补贴加上开发商的配合，使得中低收入居民在初次购买或者重新购置新房的过程中享受到优惠，这对于去库存将会有很大的积极作用。
3.3加强房产中介的信用建设。政府应该全面加强房地产市场的信用建设，完善信用体制机制，严厉打击不法中介，保障消费者利益，其中完善信用档案建设尤为必要，信用档案的建立是开展诚信建设的重要环节，通过档案的记录可以加强对房地产市场的监督，规范中介行为，这对于提升整个社会的信用风气都具有积极作用；行业协会要发挥行业组织领导的作用，在履行自律、服务、协调职能的同时加强行业内的信用建设，对于不遵守行业规则，违反行业规定的中介要予以严惩，制定行业自律公约；中介机构自身也应该严于律己，遵守市场规则和秩序，提高自身的信用等级，树立良好的市场形象。
3.4积极拓展全方位的消费服务。蚌埠市应该全方位的拓展住房消费服务，努力加快市场运作。通过优胜劣汰的市场机制，不断提高房地产行业的服务水平，改善居住环境，加快城市交通建设，突破房地产市场发展的方位限制，同时可以加大学区房的建设，解决购房者在购房时考虑的孩子教育问题。开展小区文化建设，加大小区垃圾信息的处理力度，为消费者营造了一个安全、绿色的生活环境。此外，在为消费者提供优质基础服务的同时，全面拓展互联网服务渠道，保障了消费者需求收集、服务办理、投诉处理及互动沟通的全方位服务。
参考文献：
[1]范军平.许昌市城镇化建设问题研究.郑州大学，2012.
[2]许伟.欠发达平原农区城镇化问题研究.华中师范大学，2011.
[3]赵宏海.安徽省城镇化与农业现代化协调发展研究.安徽大学，2013.
[4]宣宇.关于房地产去库存的几点思考.华中师范大学，2016.
[5]中国社科院.2016 年中国经济形势分析与预测[M].社会科学文献出版社2016.
关键词：房地产 蚌埠市 去库存
一、蚌埠市房地产行业现状分析
自 2014 年初以来，我国城市房价告别快速上涨局面，显现疲软态势。尤其是一些中小城市，如蚌埠，因为没有发达城市的先天优势和后天所拥有的资源，房地产市场的疲软直接导致的是库存的增加。新开发的楼盘中除了一些销量一直靠前的房子能受到消费者的关注，其他很多楼盘都是无人问津。当然，从央行的连续降息也可以很清楚的看到，从紧的货币政策已经放松，这无疑是政府采取的“救市”措施，但是从房地产行业的视角来看，连续降息对于房地产市场只是一种“政策回暖”，不能从根本上解决房地产市场萧条的问题，所以要想给房地产市场“加热”，主要还是先恢复消费者对市场的信心。当前，蚌埠市正在积极地进行征地拆迁和老城区棚户区改造工程，这一工程无论是在城市格局布置上还是在加快城市建设和改善人民生活上都具有非常重大的意义。总的来说，群众是征地拆迁和老城区棚户区改造工程中的最大的受益者，新的城区规划建设极大地促进了蚌埠市房地产行业的发展，其中蚌埠市的国企职工、事业单位员工和公务员是主要潜在客户。虽然如此，蚌埠市的房地产供给仍然大于需求，住房空置率仍较高，去库存成为蚌埠房地产行业亟需解决的问题。
二、蚌埠房地产库存率高的原因的分析
1.新型城镇化推进力度不足。就当前经济发展状况来看，蚌埠市的经济发展在省内只属于中等偏上水平，整体上的经济发展速度较慢，经济规模小，一大部分城镇的经济实力都偏弱，城镇化推进力度不足。虽然推进城镇化是个缓慢的过程，短时间内对楼市的效果也不是很明显，但如果是大规模的，强有力的城镇化在房地产去库存中的作用将会是非常突出的，而且城镇化去库存的手段有很多，租房就是其中之一。然而蚌埠在推进城镇化的过程中面临诸多问题，例如：各乡镇没有明确的城镇化建设规划，在城镇化过程中目标不清晰，方向混乱，难以形成分工合理，布局科学的城镇体系和空间布局；对乡镇的城市化建设不够重视；制约城镇化发展的障碍难以逾越；社会保障及户籍制度不完善，以上问题都使得新型城镇化难以推进，更难达到通过城镇化去库存的目标。
2.蚌埠居民传統的的地产支出特点。蚌埠市购房的居民主要是30到40岁之间有稳定经济来源的城市居民，大部分的居民认为可以承受的房价为3000-4000元/m2，因为发展水平还很难和北京、上海及沿海发达城市看齐，所以消费者在房价承受能力上也有着自身的局限性。另外，还有一个重要原因，蚌埠市大多数家庭还是传统的购房思想，他们依然希望依靠储蓄来购买住房，比如说在房屋预购者中有69.1%希望通过使用家庭存款来购房，31.4%希望政府贷款，16.1%打算向银行贷款，因此传统的消费观念也是造成蚌埠房地产库存量大的原因。
3.居民消费习惯的改变。现阶段居民购房对住宅本身之外的要求提高了很多，除了对住房本身建筑结构和施工质量有要求外，还对住宅小区的建设有着很高的要求，大多数居民表示小区环境、物业、交通状况，子女就读学校等都是他们考虑购房的重要条件，然而蚌埠符合居民购房综合条件的住房并不多，这也就导致了蚌埠房产库存量较大；随着二胎政策的放开，原来的小户型已经不能满足很多购房者的需求了，这也是导致蚌埠房产库存增加的原因。
4.中介机构信用不足，购房者利益无法保证。经济越开放，扰乱市场秩序的因素也越多。房地产作为一个高利润行业成为很多不法分子的目标市场，其中最常见的就是中介。因为大多数购房者对房地产的政策法规以及签订合同时的住房服务条款都不甚了解，一些不法中介就利用自己的专业知识，同时抓住消费者追求利益最大化的心理特点，往往会诱导消费者与其签订一些与中介服务费用不对等的条款，比如：不按物业管理部门的规定向客户收取超额的管理费用，利用中介这一职业便利向客户收取佣金以外的费用，虚假宣传使得购房者心里落差大等等，这些现象使得消费者的利益收到损害，而且，随着房地产市场的日益火爆，这种乱象随处可见，出于自身利益考虑，消费者会谨慎购房。
3.对策与建议。
3.1加快新型城镇化，为去库存助力。加快产业结构升级，转变经济发展模式，以经济结构转型促进新型城镇化发展。蚌埠市应该利用当地丰富的自然景观和人文景观着力发展第三产业，提高第三产业在三大产业中的比重，发挥三次产业在推进城镇化当中的重要作用。加大城乡统筹力度，逐步缩小城乡差距。首先可以通过提供教育和培训服务，帮助农业人口向非农业人口转移，推进城镇化。科学合理规划，有效利用资源，推进以质量为主导的新型城镇化。坚持以人为本，坚持科学发展观，注重经济效益与环境效益的统一，实现人、城镇和环境的协调发展，使城镇化的推进不仅有益于去库存，更有益于蚌埠市未来的发展
3.2加大对中低收入购房者者的政策倾斜。蚌埠市大多数居民都属于中低收入阶层，即便在房地产普遍不景气的情况下，对于中低收入群体来说购买住房还是比较困难的。因此政府应该采取措施鼓励中低收入阶层买房，比如政府在一定比例适合中低收入房地产开发商的竞标规划方案中，鼓励开发商建造一定比例适合中低收入者购买的户型，并且对这种户型进行一定比例的财政补贴，使政府对中低收入者的优惠措施落到实处，同时也解决中低收入者购房难的社会问题。政府的补贴加上开发商的配合，使得中低收入居民在初次购买或者重新购置新房的过程中享受到优惠，这对于去库存将会有很大的积极作用。
3.3加强房产中介的信用建设。政府应该全面加强房地产市场的信用建设，完善信用体制机制，严厉打击不法中介，保障消费者利益，其中完善信用档案建设尤为必要，信用档案的建立是开展诚信建设的重要环节，通过档案的记录可以加强对房地产市场的监督，规范中介行为，这对于提升整个社会的信用风气都具有积极作用；行业协会要发挥行业组织领导的作用，在履行自律、服务、协调职能的同时加强行业内的信用建设，对于不遵守行业规则，违反行业规定的中介要予以严惩，制定行业自律公约；中介机构自身也应该严于律己，遵守市场规则和秩序，提高自身的信用等级，树立良好的市场形象。
3.4积极拓展全方位的消费服务。蚌埠市应该全方位的拓展住房消费服务，努力加快市场运作。通过优胜劣汰的市场机制，不断提高房地产行业的服务水平，改善居住环境，加快城市交通建设，突破房地产市场发展的方位限制，同时可以加大学区房的建设，解决购房者在购房时考虑的孩子教育问题。开展小区文化建设，加大小区垃圾信息的处理力度，为消费者营造了一个安全、绿色的生活环境。此外，在为消费者提供优质基础服务的同时，全面拓展互联网服务渠道，保障了消费者需求收集、服务办理、投诉处理及互动沟通的全方位服务。
参考文献：
[1]范军平.许昌市城镇化建设问题研究.郑州大学，2012.
[2]许伟.欠发达平原农区城镇化问题研究.华中师范大学，2011.
[3]赵宏海.安徽省城镇化与农业现代化协调发展研究.安徽大学，2013.
[4]宣宇.关于房地产去库存的几点思考.华中师范大学，2016.
[5]中国社科院.2016 年中国经济形势分析与预测[M].社会科学文献出版社2016.