论文部分内容阅读
【摘 要】文章根据笔者多年的工作经验，就现目前国内房地产融资的现状进行分析，并将有效的一些解决建议和措施提了出来，以期国内的房地产开发企业能够在日益激烈的市场竞争中取得良性的发展。
【关键词】房地产开发企业；融资方式；国内
一、研究背景
随着时代的发展，我国的房地产开发也取得了迅猛的发展，当金融市场向社会逐渐打开大门时，随之而来的是激烈的市场竞争以及房地产开发企业的资金短缺问题呼声四起。从笔者了解的情况来看，由于资金短缺、投入不足等问题已经严重的限制了房地产开发企业的进一步发展，可以说若不及时将资金链连接上，房地产开发企业的可持续生存和发展必然会遭受威胁。而正如我们所知，对于房地产企业而言他们的运营有着较大的风险投资，较长的周期运转，并且服务业务有具有较大的难度，因而对于稳定性连续性的公司经营收入是难以保证的。虽然现目前有很多公司选择了并倾向于股票发行上市筹资的方式，但由于该类型的方式必须经过有关国家部门的审批才成立，但审批的过程不但需要高昂的费用还需要大量的时间，因而实际通过的公司较少。可见，我们需要不断地将新的融资渠道和形式开发出来，只有这样才能够有效地将房地产开发企业的资金问题解决，维护他们的可持续发展。
二、新的房地产融资方式—房地产投资基金
1.作为特殊的一种资产，房地产在权益证券化的影响下能够将自身不动产的性质变为动产。当连接证券市场和房地产市场两座大山时，能够形成稳定的资金流，此时房地产的开发投资会变得越来越专业化和大众化。由于较长的周期性、较大的投资规模等因素长期影响着房地产企业的顺利开发，并由于需要有大量资金投入，经营业务和运作有要求专业性必须很强，因而对于整个房地产行业而言都是极其严重的阻碍，更何况是中小型的投资企业。
2.近年来兴起了一种新的房地产融资形式—基金投资，该形式在运作上较为突出的特点是风险降低，投资分散，尤其是在我国加入世贸组织以后，房地产投资基金被视作是创新的一个融资品种存在，能够有效地将房地产企业投资的社会化和大众化实现。
三、存在于国内房地产开发企业的融资现状
1.在产业投资基金中包括了房地产开发企业的投资基金，主要可分为两个投资方向，一个是实体资产，一个是虚拟资产。其中，房地产开发项目是实体资产的体现，主要分为两类的投资获得方式：一类是在资金不足或成长型等房地产企业中投资，此时该企业经营管理的工作会交由专业人士（如：基金经理）负责，在相关措施的采取下盘活不良资产或企业孵化以后，就意味着资产的增值过程已经实现了，因而这一类也叫作是进取型投资方式；还有一类是向成熟房地产开发企业投资，这是为了获得的现金红利更加稳定，因而也可以称为是稳健型投资方式。
2.根据国内现行的法规可知，在产业投资基金中包含了房地产开发企业的投资基金这一内容，也就是说房地产投资基金是只针对于房地产行业投资基金而存在的。该项目的发起者是金融机构或房地产开发企业，他们运行的方向在于房地产投资基金的筹集。现阶段国内还没有能够对房地产企业投资进行规范约束的法律法规，因而，对于现今的房地产开发企业的投资而言只能将基金份额向已经确定了的投资者法向，简单说就是私募基金的形式。而私募基金又是指一种非公开的募集形式，其面对的是少数的投资者，因而这一类型的基金为了将政策壁垒规避时常使用的是投资公司的形式。
四、现阶段国内房地产开发企业主要融资的形式
从国内发展现状来看，由于还有很多不完善的地方存在于房地产的开发金融市场中，因而限制了房地产企业开发的基金投资渠道。就现目前的证券市场而言，可供选择的房地产企业开发股票不足40家，并且在房地产投资的信托企业基本没有人去拓展。由于国内的房地产投资基金的形式发展时间较短，因而在运作经营一块的经验较为缺乏，还有很多不成熟的地方，针对于这样一种情况，笔者建议使用到过渡法，即是围绕着房地产的权益性投资这一中心，适当的将房地产证券投资以及其它的房地产金融业务等混合型的投资基金进行拓展。
1.权益类投资，其中包含了物和人两种类型，前者是在房地产开发企业中附加的内容，后者主要是针对实物型房地产投资的企业，参与到房地产企业的增值收益、项目收益以及租金收益中是其权益的主要来源。
2.投资于房地产证券市场。现阶段国内能够提供给房地产开发企业选择的投资基金的并且已经上市的房地产开发企业的证券业务不多，因而存在于企业开发中的系统风险难以通过组合资金的形式被有效分散。所谓房地产开发企业的股权化便是指在房地产股权证发行之后，需要按照价值单元的规定将房地产划分成较小的产权单元，随后向投资者出售的过程。对于房地产开发企业中的股东而言，对于房地产增值和房产租赁等得到的权益他们均有权享有。
3.其它类型的房地产开发的金融业务。资金优势应当在房地产投资基金的形式下被充分发挥出来，对于那些具备一定发展空间的项目可以提供短期内的资金投资，如：股权合作的形式，适当的对那些优质的房地产开放企业作一些投资，可以让他们抵押企业资产，以便于获得有偿担保。
五、存在于国内房地产开发企业中的融资难点
1.对于国内的房地产开发企业而言，出现房地产企业的投资基金形式是市场变化的必然一种趋势，在满足房地产开发企业需求的同时，还满足了房地产投资者的需求。由于其在运作方式上体现出了专业化和规模化，因而其极有可能在未来成为主要的房地产投资形式。然而，笔者在多年工作经验的总结中发现，还有很多的难点存在于现目前房地产开发企业的融资过程中，若不及时有效地将这些难点解决，势必会限制企业融资的进一步发展。
2.针对于组织结构这方面，较少的可供选择余地是始終存在的。我们从组织结构上对房地产投资基金的形式进行划分，大体可以分为两类：一类是合伙型；一类是公司型。其中，在合伙型的基金中存在的有限合伙制基金这部分内容能够有效地将一般性的基金自身所具有的某些对经理人利益激励机制以及约束弱化机制等问题解决掉，因而在国际上的房地产开发企业的投资基金中，他们较多选择的是有限合伙制。另外，若是想单一的容易操作管理，那么笔者建议采用普通合伙性和公司型这两种房地产投资基金的方式。然而，在国内的房地产投资市场中虽然已经出现过有限合伙型这一融资形式，但其包括了复杂的房地产投机基金的内容，因而在真正的设立上还是有较大的难度存在。因此，国内相关部门应当尽快将相关的法律文件制定出来，以便对现行的房地产开发企业的资金融资方式上进行约束和规范，从而维持市场的稳定性。
六、总结
综上所述，狭窄的投资渠道限制了国内房地产开发企业负责人融资方式的选择，致使在短时间内无法将较大规模的房地产产业的投资基金实现。就现阶段的国内融资发展状况而言，由于较大型的机构投资者的长期稳定性较为缺乏，因而在房地产投资基金设立过程中，占据大量比重的是如何将个人投资吸引进来。显然，这并不科学，因为单从个人投资方面分析，若是在实物中投资，会容易受到部队称信息的影响，很难对现存的风险进行评估，因而极少有人参与到这样的活动中来，大多人都抱有不看好的心态，很明显在短时间内是无法将一个规模巨大的资金链形成的。因此，笔者认为当务之急是需要在房地产市场发展实际的遵循下，尽快将一些有约束力、规范化的法律法规制定出来，有助于房地产开发企业从中找寻到有效地的融资方法，从而确保整个市场运行的稳定性。
参考文献：
[1]杨继华. 我国当前房地产企业融资问题研究[D].山东师范大学，2012.
[2]罗文炳. 我国房地产企业海外融资方式研究[D].重庆大学，2012.
[3]王乐乐. 房地产企业财务杠杆与融资结构优化研究[D].重庆大学，2012.
[4]侯海云. 房地产企业融资渠道研究[D].北京交通大学，2015.
[5]张光涛. 中小型房地产项目项目融资模式研究[D].山东大学，2014.
[6]杨丽怀. 基于熵权理论的房地产开发企业资本结构优化研究[D].哈尔滨工业大学，2014.
【关键词】房地产开发企业；融资方式；国内
一、研究背景
随着时代的发展，我国的房地产开发也取得了迅猛的发展，当金融市场向社会逐渐打开大门时，随之而来的是激烈的市场竞争以及房地产开发企业的资金短缺问题呼声四起。从笔者了解的情况来看，由于资金短缺、投入不足等问题已经严重的限制了房地产开发企业的进一步发展，可以说若不及时将资金链连接上，房地产开发企业的可持续生存和发展必然会遭受威胁。而正如我们所知，对于房地产企业而言他们的运营有着较大的风险投资，较长的周期运转，并且服务业务有具有较大的难度，因而对于稳定性连续性的公司经营收入是难以保证的。虽然现目前有很多公司选择了并倾向于股票发行上市筹资的方式，但由于该类型的方式必须经过有关国家部门的审批才成立，但审批的过程不但需要高昂的费用还需要大量的时间，因而实际通过的公司较少。可见，我们需要不断地将新的融资渠道和形式开发出来，只有这样才能够有效地将房地产开发企业的资金问题解决，维护他们的可持续发展。
二、新的房地产融资方式—房地产投资基金
1.作为特殊的一种资产，房地产在权益证券化的影响下能够将自身不动产的性质变为动产。当连接证券市场和房地产市场两座大山时，能够形成稳定的资金流，此时房地产的开发投资会变得越来越专业化和大众化。由于较长的周期性、较大的投资规模等因素长期影响着房地产企业的顺利开发，并由于需要有大量资金投入，经营业务和运作有要求专业性必须很强，因而对于整个房地产行业而言都是极其严重的阻碍，更何况是中小型的投资企业。
2.近年来兴起了一种新的房地产融资形式—基金投资，该形式在运作上较为突出的特点是风险降低，投资分散，尤其是在我国加入世贸组织以后，房地产投资基金被视作是创新的一个融资品种存在，能够有效地将房地产企业投资的社会化和大众化实现。
三、存在于国内房地产开发企业的融资现状
1.在产业投资基金中包括了房地产开发企业的投资基金，主要可分为两个投资方向，一个是实体资产，一个是虚拟资产。其中，房地产开发项目是实体资产的体现，主要分为两类的投资获得方式：一类是在资金不足或成长型等房地产企业中投资，此时该企业经营管理的工作会交由专业人士（如：基金经理）负责，在相关措施的采取下盘活不良资产或企业孵化以后，就意味着资产的增值过程已经实现了，因而这一类也叫作是进取型投资方式；还有一类是向成熟房地产开发企业投资，这是为了获得的现金红利更加稳定，因而也可以称为是稳健型投资方式。
2.根据国内现行的法规可知，在产业投资基金中包含了房地产开发企业的投资基金这一内容，也就是说房地产投资基金是只针对于房地产行业投资基金而存在的。该项目的发起者是金融机构或房地产开发企业，他们运行的方向在于房地产投资基金的筹集。现阶段国内还没有能够对房地产企业投资进行规范约束的法律法规，因而，对于现今的房地产开发企业的投资而言只能将基金份额向已经确定了的投资者法向，简单说就是私募基金的形式。而私募基金又是指一种非公开的募集形式，其面对的是少数的投资者，因而这一类型的基金为了将政策壁垒规避时常使用的是投资公司的形式。
四、现阶段国内房地产开发企业主要融资的形式
从国内发展现状来看，由于还有很多不完善的地方存在于房地产的开发金融市场中，因而限制了房地产企业开发的基金投资渠道。就现目前的证券市场而言，可供选择的房地产企业开发股票不足40家，并且在房地产投资的信托企业基本没有人去拓展。由于国内的房地产投资基金的形式发展时间较短，因而在运作经营一块的经验较为缺乏，还有很多不成熟的地方，针对于这样一种情况，笔者建议使用到过渡法，即是围绕着房地产的权益性投资这一中心，适当的将房地产证券投资以及其它的房地产金融业务等混合型的投资基金进行拓展。
1.权益类投资，其中包含了物和人两种类型，前者是在房地产开发企业中附加的内容，后者主要是针对实物型房地产投资的企业，参与到房地产企业的增值收益、项目收益以及租金收益中是其权益的主要来源。
2.投资于房地产证券市场。现阶段国内能够提供给房地产开发企业选择的投资基金的并且已经上市的房地产开发企业的证券业务不多，因而存在于企业开发中的系统风险难以通过组合资金的形式被有效分散。所谓房地产开发企业的股权化便是指在房地产股权证发行之后，需要按照价值单元的规定将房地产划分成较小的产权单元，随后向投资者出售的过程。对于房地产开发企业中的股东而言，对于房地产增值和房产租赁等得到的权益他们均有权享有。
3.其它类型的房地产开发的金融业务。资金优势应当在房地产投资基金的形式下被充分发挥出来，对于那些具备一定发展空间的项目可以提供短期内的资金投资，如：股权合作的形式，适当的对那些优质的房地产开放企业作一些投资，可以让他们抵押企业资产，以便于获得有偿担保。
五、存在于国内房地产开发企业中的融资难点
1.对于国内的房地产开发企业而言，出现房地产企业的投资基金形式是市场变化的必然一种趋势，在满足房地产开发企业需求的同时，还满足了房地产投资者的需求。由于其在运作方式上体现出了专业化和规模化，因而其极有可能在未来成为主要的房地产投资形式。然而，笔者在多年工作经验的总结中发现，还有很多的难点存在于现目前房地产开发企业的融资过程中，若不及时有效地将这些难点解决，势必会限制企业融资的进一步发展。
2.针对于组织结构这方面，较少的可供选择余地是始終存在的。我们从组织结构上对房地产投资基金的形式进行划分，大体可以分为两类：一类是合伙型；一类是公司型。其中，在合伙型的基金中存在的有限合伙制基金这部分内容能够有效地将一般性的基金自身所具有的某些对经理人利益激励机制以及约束弱化机制等问题解决掉，因而在国际上的房地产开发企业的投资基金中，他们较多选择的是有限合伙制。另外，若是想单一的容易操作管理，那么笔者建议采用普通合伙性和公司型这两种房地产投资基金的方式。然而，在国内的房地产投资市场中虽然已经出现过有限合伙型这一融资形式，但其包括了复杂的房地产投机基金的内容，因而在真正的设立上还是有较大的难度存在。因此，国内相关部门应当尽快将相关的法律文件制定出来，以便对现行的房地产开发企业的资金融资方式上进行约束和规范，从而维持市场的稳定性。
六、总结
综上所述，狭窄的投资渠道限制了国内房地产开发企业负责人融资方式的选择，致使在短时间内无法将较大规模的房地产产业的投资基金实现。就现阶段的国内融资发展状况而言，由于较大型的机构投资者的长期稳定性较为缺乏，因而在房地产投资基金设立过程中，占据大量比重的是如何将个人投资吸引进来。显然，这并不科学，因为单从个人投资方面分析，若是在实物中投资，会容易受到部队称信息的影响，很难对现存的风险进行评估，因而极少有人参与到这样的活动中来，大多人都抱有不看好的心态，很明显在短时间内是无法将一个规模巨大的资金链形成的。因此，笔者认为当务之急是需要在房地产市场发展实际的遵循下，尽快将一些有约束力、规范化的法律法规制定出来，有助于房地产开发企业从中找寻到有效地的融资方法，从而确保整个市场运行的稳定性。
参考文献：
[1]杨继华. 我国当前房地产企业融资问题研究[D].山东师范大学，2012.
[2]罗文炳. 我国房地产企业海外融资方式研究[D].重庆大学，2012.
[3]王乐乐. 房地产企业财务杠杆与融资结构优化研究[D].重庆大学，2012.
[4]侯海云. 房地产企业融资渠道研究[D].北京交通大学，2015.
[5]张光涛. 中小型房地产项目项目融资模式研究[D].山东大学，2014.
[6]杨丽怀. 基于熵权理论的房地产开发企业资本结构优化研究[D].哈尔滨工业大学，2014.