论文部分内容阅读
进入2010年，关于物业税的讨论声音几乎没有停息过。研究财税政策的专家学者和相关职能部门的官员多次进行公开表态，有人称物业税的模拟试点已经成熟，开征在即；但也有人表示，征收物业税的条件尚不具备，这项税收政策的真正出台可能要等到三五年之后。一时间，许多各不相同甚至完全相反的意见充斥在媒体上，令人无所适从。
实际上，在关于“物业税会否开征”莫衷一是的讨论声中，我们不仅需要关心物业税离我们到底有多远，更需要了解一个被不少人忽略的问题，即物业税的开征究竟意在何方?
不会成为加税手段
物业税是一项历经七年而难产的财税政策，它第一次被官方正式提出还是2003年的事情。
当时，中共十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”自此，物业税一词开始为人所知。
此后，来自政策面的消息不断。2005年10月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划》将“改革房地产税收制度，稳步推进物业税并取消有关收费”作为推进财政税收体制改革的重要内容；2007年3月，提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”；2009年5月，中国政府网公布《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，提出“深化房地产税制改革，由财政部、税务总局、发改委、住房和城乡建设部四部委研究开征物业税”。
与此同时，税务部门还在包括北京在内的多个省市开展了物业税模拟评税试点工作。财政部税政司副司长王晓华曾公开表示，经过“空转”实践，财税部门已经初步建立了房地产数据库，开发了若干套各具特色的评税软件，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。
然而，这项注定具有极大影响力的税收政策却一直是“只闻楼梯响，不见人下来”。
实际上，在许多专家看来，“物业税”是一个并不准确的概念，它更应该叫做“不动产税”或“房地产税”。原因很简单：此项税收的征税对象是作为一种财产的不动产，即房地产。称之为“物业税”，不仅没有反映出此种财产税的实质，也极容易与小区居民交纳的“物业费”混淆。
由于我国目前尚未对居民的财产进行征税，很多人担心，在我国宏观税负水平已经达到30％的情况下，物业税的开征将进一步加大税负。
对此，多名接近决策层的智库学者均表示，“加税”并非物业税开征的用意。从宏观上看，2010年的结构性减税政策将继续实施，不会倒退到“加税”的道路上；从微观上看，物业税开征后，原有的房地产税费将进行整合，居民和企业并不会因物业税的开征而缴纳更多的税收，政府也不会将开征物业税作为财政开源的手段。
来自最高层的表态可以作为此种观点的佐证。1月8日下午，中共中央政治局围绕“世界主要国家的财税体制和深化我国财税体制改革”进行了第18次集体学习，其重点即是把脉2010年的结构性减税和税制改革工作。担任主讲的是财政部科研所所长贾康和社科院财贸所副所长高培勇。在听取两位专家的讲解和建议后，胡锦涛总书记强调，必须深化财税体制改革，完善公共财政体系，提高财政管理绩效，推进公共服务均等化，落实结构性减税政策，加大国民收入分配调整力度。
高培勇在此次集体学习之后接受记者采访时表示，物业税的推进将是2010年税制改革工作的三大重点之一，与增值税和个人所得税的改革并列，而它们又都是在结构性减税的框架下进行的。他认为，“应该以物业税的开征来带动整个财产税体系的建立。这是2010年应该着眼的目标。”
调控楼市效果有限
2009年，政府为应对金融危机而采取的宽松货币政策导致市场流动性过剩，楼市再度疯狂，“地王”频现，房价不断攀升。由于物业税的征收对象是房地产，因此许多人很自然地将物业税的开征与对房地产的调控联系起来。
从制度设计上看，物业税确有抑制炒作的功能。现阶段，炒房者的持房成本极低，再加上高预期、低风险的房地产市场环境，很容易刺激购房人买房，在资金的追逐下，房价节节攀高。而物业税要求房产所有者每年根据房产的市场价值缴纳一笔税收，一旦物业税开征，囤房、炒房者势必会付出高昂的持有成本。
上海易居房地产综合研究部部长杨红旭撰文指出，“由于住宅持有环节基本无税负，所以很多投资投机者买房后宁可空关，坐等房价上涨。这是造成当前投资投机比重偏大、房价非理性上涨、住宅空置率(售后房屋既不租也不住)偏高的重要原因。既不利于房地产市场健康发展，又造成社会资源的浪费。”他旗帜鲜明地提出，“靠物业税打击楼市投机是正道。”
不过，更多的学者认为，在调控房价方面，物业税并不能起到治本作用，因为它并不能改变最根本的供求关系。
天津财经大学首席教授李炜光在接受媒体采访时说：“房价受很多因素影响，百姓的刚性需求也很大，很多人的需求是被不断上涨的房价给抑制住了，即使房屋供应增加，价格也未必就降下来。”
从开发商的角度分析，李炜光也得出了类似的结论，“在中国，房地产市场还存在很多操纵行为，而且开发商已经支付了土地出让金，这构成了他一定的成本，开发商一定不愿意挤压利润去降低房价，如果他不打算降低利润，他就得保持一定高度的房价，那价格怎么降得下来?因此指望物业税推出后出现房价下降的情况不大现实。”
“总体上来看，物业税的征收具有促使房价下降的作用机制，但鉴于我国现阶段的房地产供需关系，下降幅度将较为有限。”财政部科研所研究员董昕在行业杂志《中国房地产》撰文说。
能够调节贫富差距
尽管许多学者对物业税压低房价的作用不报太大的期望，但记者接触的大部分人都认为，物业税可以成为调节贫富差距的工具。
“中国人走到今天，对贫富差距的调节最终都要通过征收财产税来实现。”社科院财贸所副所长高培勇在接受记者采访时说。在他看来，人与人之间的贫富差距体现在三个层次：一是收入的差距，二是消费的差距，三是财产的差距。而在这三个层面的差距中，财产是“基础性的，最根本的”。他坦承，“政府要想缩小贫富差距，就必须瞄准财产。中国目前调节贫富差距的工具说到底还得靠税收，还没别的。”
相关方案的初步设计已经体现出这种目的取向。北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓在2010年北京“两会”期间提交了物业税开征的提案，他认为，物业税首先应该从商业地产开始征收，其中包括写字楼、商铺、酒店式公寓等；其次应该向具有明显特征的豪宅征收物业税；最后一步才是征收普通 民宅的物业税。
财政部科研所所长贾康也有类似的建议。他认为，在中国甚至可以设想对老百姓的第一套住房永不开征物业税。“我们要力求平稳地实现经济社会转轨，相关因素比较复杂，为平稳推进，可沿用我国改革的渐进方式。一开始把普通住宅与高档豪宅区别对待，看来是非常必要的。”
不过，也有人对物业税的此种功能表示怀疑和警惕。房地产评论人冯海宁说：“征收了很多年物业税的美国，贫富差距依然在扩大。”《时代周报》评论员李铁甚至认为，如果按照面积计算的方法，而不是以房屋实际价值来确定税率，就极有可能继续推高各个城市主城区的房价，还势必造成贫者越贫、富者越富的两极分化现象继续扩大。
有望助推政府转型
助推地方政府转变为服务型政府，是物业税最被一些学者寄予厚望的地方。
很长时间以来，地方政府因为“卖地财政”而声名狼藉，对卖地的依赖还引发了包括暴力拆迁在内的诸多社会问题。自1994年分税制改革启动后，土地出让金作为地方财政的固定收入，全部划归地方所有，并已逐渐发展成为地方政府的“第二财政”。相关统计数据显示，土地出让金占地方财政收人的比例已经普遍超过半数，个别市县甚至达到90％左右。
根据中国指数研究院发布的2009年中国土地出让金年终盘点报告，去年中国土地出让金总金额达到15000亿元，同比增加140％。尽管学界和相关政府部门对土地出让金是否并入物业税尚存在争议，但一个基本共识是，开征物业税后，地方政府依靠卖地营生的土地财政模式将面临转型，物业税将成为地方政府最大的一笔稳定税源。
最值得期待的愿景，是地方政府借物业税开展的契机转型为真正为当地居民服务的政府。
中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，美国征收物业税的方式具备样本作用。他在接受记者采访时说：“美国征收财产税是最底层的政府，发税单的时候，要告诉居民以前收过多少税，用了多少，干了什么，今年想做什么。连每年物业税的税率都是倒推出来的，由地方议会决定，测算今年政府要干哪些事，具体到雇用几个警察，要多少钱，再评估当地房地产是多少价值，减去其他收入，然后一除就是税率，在经过议会表决。”
“简单来说，先问老百姓需要哪些服务，然后推定需要多少税，再推税率。直接让辖区居民参与进来，居民得到实在利益了，包括公共设施、道路交通、治安等，这些都是他们的切身感受。”施正文总结说。
在这种征收制度下，美国城市的物业税运行在良性循环的轨道上——将物业税收入用于公共服务，公共服务提升房产价值，房产价值的提升带来税基的扩大，税基的扩大可以保证税收的增加，增加的税收又可以投入更多的公共服务当中。
但也有人认为，通过物业税的开征助推政府功能的转型只是一部分学者的美好愿望，是否能够落实还需要结合中国的现实国情进一步考量。
前路依然难测
目前来自各方的消息表明，在被官方正式提出七年之后，物业税的征收仍然既无明确的时间表，也没有清晰的路线图。甚至有人开玩笑说，“中国开征物业税终将沦为终身绯闻”。
在难产的现状背后，是各方利益博弈的复杂格局。记者接触的学者认为，针对物业税开征可能带来的利益格局变化，中央政府和地方政府、同级政府的各部门、立法机关和行政机关、政府和纳税人之间均存在利益的博弈。在这些博弈的局面明朗化之前，物业税的开征将举步维艰。
此外，物业税还面临包括房产价值评估、税率制定等许多现实的难题，而其中最明显的莫过于征管上的尴尬。
“我有一个判断，迄今为止，中国的税务机关征管机制尽管有了革命性的变化，有了飞快的发展，但总体上讲这套征管体制还只适于征收间接税，而不大适于征收直接税。包括个人所得税都是间接征收的。”高培勇说。而物业税恰恰是一种间接税，因为税收无法从房产中代扣，只能直接向房产所有者征收。
在高培勇看来，中国的税务机关目前还很难直接从纳税人口袋里掏腰包。“如果有人到你家敲门说要收税，你会很配合地全数缴纳吗?因此，征管机制需要进一步健全，要打牢中国税务机关征收直接税的根基。”
全国“两会”在即，可以预期的是，物业税或将成为代表和委员讨论的热点话题之一。然而综合各种因素考虑，物业税的前路依然难测。
实际上，在关于“物业税会否开征”莫衷一是的讨论声中，我们不仅需要关心物业税离我们到底有多远，更需要了解一个被不少人忽略的问题，即物业税的开征究竟意在何方?
不会成为加税手段
物业税是一项历经七年而难产的财税政策，它第一次被官方正式提出还是2003年的事情。
当时，中共十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”自此，物业税一词开始为人所知。
此后，来自政策面的消息不断。2005年10月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划》将“改革房地产税收制度，稳步推进物业税并取消有关收费”作为推进财政税收体制改革的重要内容；2007年3月，提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”；2009年5月，中国政府网公布《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，提出“深化房地产税制改革，由财政部、税务总局、发改委、住房和城乡建设部四部委研究开征物业税”。
与此同时，税务部门还在包括北京在内的多个省市开展了物业税模拟评税试点工作。财政部税政司副司长王晓华曾公开表示，经过“空转”实践，财税部门已经初步建立了房地产数据库，开发了若干套各具特色的评税软件，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。
然而，这项注定具有极大影响力的税收政策却一直是“只闻楼梯响，不见人下来”。
实际上，在许多专家看来，“物业税”是一个并不准确的概念，它更应该叫做“不动产税”或“房地产税”。原因很简单：此项税收的征税对象是作为一种财产的不动产，即房地产。称之为“物业税”，不仅没有反映出此种财产税的实质，也极容易与小区居民交纳的“物业费”混淆。
由于我国目前尚未对居民的财产进行征税，很多人担心，在我国宏观税负水平已经达到30％的情况下，物业税的开征将进一步加大税负。
对此，多名接近决策层的智库学者均表示，“加税”并非物业税开征的用意。从宏观上看，2010年的结构性减税政策将继续实施，不会倒退到“加税”的道路上；从微观上看，物业税开征后，原有的房地产税费将进行整合，居民和企业并不会因物业税的开征而缴纳更多的税收，政府也不会将开征物业税作为财政开源的手段。
来自最高层的表态可以作为此种观点的佐证。1月8日下午，中共中央政治局围绕“世界主要国家的财税体制和深化我国财税体制改革”进行了第18次集体学习，其重点即是把脉2010年的结构性减税和税制改革工作。担任主讲的是财政部科研所所长贾康和社科院财贸所副所长高培勇。在听取两位专家的讲解和建议后，胡锦涛总书记强调，必须深化财税体制改革，完善公共财政体系，提高财政管理绩效，推进公共服务均等化，落实结构性减税政策，加大国民收入分配调整力度。
高培勇在此次集体学习之后接受记者采访时表示，物业税的推进将是2010年税制改革工作的三大重点之一，与增值税和个人所得税的改革并列，而它们又都是在结构性减税的框架下进行的。他认为，“应该以物业税的开征来带动整个财产税体系的建立。这是2010年应该着眼的目标。”
调控楼市效果有限
2009年，政府为应对金融危机而采取的宽松货币政策导致市场流动性过剩，楼市再度疯狂，“地王”频现，房价不断攀升。由于物业税的征收对象是房地产，因此许多人很自然地将物业税的开征与对房地产的调控联系起来。
从制度设计上看，物业税确有抑制炒作的功能。现阶段，炒房者的持房成本极低，再加上高预期、低风险的房地产市场环境，很容易刺激购房人买房，在资金的追逐下，房价节节攀高。而物业税要求房产所有者每年根据房产的市场价值缴纳一笔税收，一旦物业税开征，囤房、炒房者势必会付出高昂的持有成本。
上海易居房地产综合研究部部长杨红旭撰文指出，“由于住宅持有环节基本无税负，所以很多投资投机者买房后宁可空关，坐等房价上涨。这是造成当前投资投机比重偏大、房价非理性上涨、住宅空置率(售后房屋既不租也不住)偏高的重要原因。既不利于房地产市场健康发展，又造成社会资源的浪费。”他旗帜鲜明地提出，“靠物业税打击楼市投机是正道。”
不过，更多的学者认为，在调控房价方面，物业税并不能起到治本作用，因为它并不能改变最根本的供求关系。
天津财经大学首席教授李炜光在接受媒体采访时说：“房价受很多因素影响，百姓的刚性需求也很大，很多人的需求是被不断上涨的房价给抑制住了，即使房屋供应增加，价格也未必就降下来。”
从开发商的角度分析，李炜光也得出了类似的结论，“在中国，房地产市场还存在很多操纵行为，而且开发商已经支付了土地出让金，这构成了他一定的成本，开发商一定不愿意挤压利润去降低房价，如果他不打算降低利润，他就得保持一定高度的房价，那价格怎么降得下来?因此指望物业税推出后出现房价下降的情况不大现实。”
“总体上来看，物业税的征收具有促使房价下降的作用机制，但鉴于我国现阶段的房地产供需关系，下降幅度将较为有限。”财政部科研所研究员董昕在行业杂志《中国房地产》撰文说。
能够调节贫富差距
尽管许多学者对物业税压低房价的作用不报太大的期望，但记者接触的大部分人都认为，物业税可以成为调节贫富差距的工具。
“中国人走到今天，对贫富差距的调节最终都要通过征收财产税来实现。”社科院财贸所副所长高培勇在接受记者采访时说。在他看来，人与人之间的贫富差距体现在三个层次：一是收入的差距，二是消费的差距，三是财产的差距。而在这三个层面的差距中，财产是“基础性的，最根本的”。他坦承，“政府要想缩小贫富差距，就必须瞄准财产。中国目前调节贫富差距的工具说到底还得靠税收，还没别的。”
相关方案的初步设计已经体现出这种目的取向。北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓在2010年北京“两会”期间提交了物业税开征的提案，他认为，物业税首先应该从商业地产开始征收，其中包括写字楼、商铺、酒店式公寓等；其次应该向具有明显特征的豪宅征收物业税；最后一步才是征收普通 民宅的物业税。
财政部科研所所长贾康也有类似的建议。他认为，在中国甚至可以设想对老百姓的第一套住房永不开征物业税。“我们要力求平稳地实现经济社会转轨，相关因素比较复杂，为平稳推进，可沿用我国改革的渐进方式。一开始把普通住宅与高档豪宅区别对待，看来是非常必要的。”
不过，也有人对物业税的此种功能表示怀疑和警惕。房地产评论人冯海宁说：“征收了很多年物业税的美国，贫富差距依然在扩大。”《时代周报》评论员李铁甚至认为，如果按照面积计算的方法，而不是以房屋实际价值来确定税率，就极有可能继续推高各个城市主城区的房价，还势必造成贫者越贫、富者越富的两极分化现象继续扩大。
有望助推政府转型
助推地方政府转变为服务型政府，是物业税最被一些学者寄予厚望的地方。
很长时间以来，地方政府因为“卖地财政”而声名狼藉，对卖地的依赖还引发了包括暴力拆迁在内的诸多社会问题。自1994年分税制改革启动后，土地出让金作为地方财政的固定收入，全部划归地方所有，并已逐渐发展成为地方政府的“第二财政”。相关统计数据显示，土地出让金占地方财政收人的比例已经普遍超过半数，个别市县甚至达到90％左右。
根据中国指数研究院发布的2009年中国土地出让金年终盘点报告，去年中国土地出让金总金额达到15000亿元，同比增加140％。尽管学界和相关政府部门对土地出让金是否并入物业税尚存在争议，但一个基本共识是，开征物业税后，地方政府依靠卖地营生的土地财政模式将面临转型，物业税将成为地方政府最大的一笔稳定税源。
最值得期待的愿景，是地方政府借物业税开展的契机转型为真正为当地居民服务的政府。
中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，美国征收物业税的方式具备样本作用。他在接受记者采访时说：“美国征收财产税是最底层的政府，发税单的时候，要告诉居民以前收过多少税，用了多少，干了什么，今年想做什么。连每年物业税的税率都是倒推出来的，由地方议会决定，测算今年政府要干哪些事，具体到雇用几个警察，要多少钱，再评估当地房地产是多少价值，减去其他收入，然后一除就是税率，在经过议会表决。”
“简单来说，先问老百姓需要哪些服务，然后推定需要多少税，再推税率。直接让辖区居民参与进来，居民得到实在利益了，包括公共设施、道路交通、治安等，这些都是他们的切身感受。”施正文总结说。
在这种征收制度下，美国城市的物业税运行在良性循环的轨道上——将物业税收入用于公共服务，公共服务提升房产价值，房产价值的提升带来税基的扩大，税基的扩大可以保证税收的增加，增加的税收又可以投入更多的公共服务当中。
但也有人认为，通过物业税的开征助推政府功能的转型只是一部分学者的美好愿望，是否能够落实还需要结合中国的现实国情进一步考量。
前路依然难测
目前来自各方的消息表明，在被官方正式提出七年之后，物业税的征收仍然既无明确的时间表，也没有清晰的路线图。甚至有人开玩笑说，“中国开征物业税终将沦为终身绯闻”。
在难产的现状背后，是各方利益博弈的复杂格局。记者接触的学者认为，针对物业税开征可能带来的利益格局变化，中央政府和地方政府、同级政府的各部门、立法机关和行政机关、政府和纳税人之间均存在利益的博弈。在这些博弈的局面明朗化之前，物业税的开征将举步维艰。
此外，物业税还面临包括房产价值评估、税率制定等许多现实的难题，而其中最明显的莫过于征管上的尴尬。
“我有一个判断，迄今为止，中国的税务机关征管机制尽管有了革命性的变化，有了飞快的发展，但总体上讲这套征管体制还只适于征收间接税，而不大适于征收直接税。包括个人所得税都是间接征收的。”高培勇说。而物业税恰恰是一种间接税，因为税收无法从房产中代扣，只能直接向房产所有者征收。
在高培勇看来，中国的税务机关目前还很难直接从纳税人口袋里掏腰包。“如果有人到你家敲门说要收税，你会很配合地全数缴纳吗?因此，征管机制需要进一步健全，要打牢中国税务机关征收直接税的根基。”
全国“两会”在即，可以预期的是，物业税或将成为代表和委员讨论的热点话题之一。然而综合各种因素考虑，物业税的前路依然难测。