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摘 要：随着人民生活水平的日益提高，我国的房地产行业得到了迅猛的发展，成为了我国国民经济的重要支柱之一，但受传统融资结构限制，资金周转不利、借贷渠道单一等消极情况也随之而来。基于此，本文从房地产企业、融资途径、融资体系等几个方面研究了我国房地产企业现阶段存在的融资问题，并针对各个问题进行了具体措施的分析。
关键词：房地产企业 经营成本 代建模式
一、引言
一个房地产开发项目的完成，需要经过地区考察、前期准备、土地管理、建筑建设、商品销售、资产管理等多个环节，所以必须有庞大的资金力量与之相适应。这就需要企业通过货币周转、信用渠道等途径进行融资借贷，以实现建筑项目保质保量完成。因此，为了缓解融资过程中双方的风险，推进我国融资结构体系的优化升级，有必要对房地产企业融资过程中存在的问题做出分析研究。
二、房地产企业自身的问题及解决对策
作为融资的主体，企业自身实力以及发展体系的健全程度在一定程度上决定了企业的融资能力。在我国目前的房地产行业中，企业融资的内部限制因素共有以下三点：
1.企业缺乏合理的管理制度。现阶段，虽然我国房地产行业已经初步构建出了现代化的企业制度，但受起步较晚的影响，所以其体系还存在很多问题。首先，企业制定的规章制度只是流于形式，并未在企业上下得到很好的贯彻和实践；其次，内部管理松懈且管理人员职责不明确，使得成本核算、资源管理等工作无法发挥应有的效力，最终导致企业经营成本偏高，难以获得应有的经济效益。
2.企业规模普遍较小。随着我国人口的不断增加，越来越多的人不对自身的能力和水平做出考虑，盲目投入到房地产行业中，使得房地产行业呈现出鱼龙混杂的局势。这就直接导致了多数房地产企业规模和资金能力不足以支撑房地产开发项目的实施，无法形成完备的产业链，使得这些房地产企业经营范围受到制约，继而制约了整个行地产行业的发展。
3.企业发展缺乏技术支持。从我国当前的房地产开发工作现状上看，建筑从业人员中农村劳动力占比例很大，这类从业人员多数缺乏系统的文化知识学习，加之企业对人员缺乏全面的专业技术培训，使得建筑团体的文化素质普遍较低，企业整体的技术水平也因此发展缓慢。
对于以上问题，企业首先要建立健全完备的经营管理制度，严格规定各个部门及人员的具体责任，杜绝玩忽职守的事情发生；其次，还要制定合理的赏罚机制和培训机制，提高员工工作和学习的积极性，加强员工对企业的认同感和归属感；此外，企业应做好全面的生产成本控制和发展方向规划，着眼于企业的整个生产和发展过程中，将企业收支预算与经营能力相匹配，在保证成本控制的同时发挥资金作用的最大化；最后，由于房地产市场具有波动性，还需要拟定完善的风险应对办法，应用合法、合理的非保险手段将房地产行业的风险转接到其他经济单位，同时将建筑投资分散化，以降低风险的危害程度。
三、融资途径单一的问题及解决对策
由于房地产工作主要为大规模的建筑开发，所以必须有庞大财力和较强的资金运转能力作为保障。然而就现在的行业状况来看，房地产企业的主要资金来源为银行贷款，融资渠道过于单一，使得融资双方都承担着很大的风险。首先，融资渠道的单一性会导致企业可运作资本受限，从而降低企业的实力和行业竞争力。同时企业会对银行产生很大的依赖性，一旦企业经营不善或资金周转出现问题，就很可能出现债台高筑无力偿还的情况；其次，在高度集中的融资结构下，银行所承担的信贷风险也不容小觑。若房地产企业旗下的商品房大量闲置积压，商家将无法按时偿还银行贷款，只能将房产作为抵押，致使银行成为了房地产企业经营不善的埋单者。
为了改善融资结构单一的状况，降低信贷双方的风险，房地产行业必须开拓出其他的融资渠道，具体可行以下融资策略：
1.大力推行融资租赁。在西方国家的房地产行业中，融资租赁的应用及其广泛，其地位不亚于银行贷款。以商家为主体的承租者向财产持有者租赁房产等实物，并确定相应的归还日期和租赁金额。与银行贷款相比，办理融资租赁不需要支付高昂的首付款，大大降低了房屋使用的条件限制，从而增加房地产的售出数量。这种融资方式可以有效地缓解传统单一融资模式下企业的压力，增加企业的资金流动能力。
2.发展代建模式。这种模式将投资商与开发商的主体分为两部分，由投资商负责土地、项目、功能的选定和资金支持，开发商负责实地的建筑施工，最终由二者共同完成房地产的建设工作。代建模式能有效地降低开发商的风险，避免了房屋滞销积压带来的压力，同时还对投资商人力、建筑成本节约以及建筑工作的高质量提供了保障。
四、融资环境不健全的问题及解决对策
当前我国房地产融资体系尚未建设完善，主要体现在以下两个方面：
第一，法律法规不健全。随着房地产行业的发展规模越来越大，为了营造良好的房地产融资环境，需要有相对完备的法律制度作为依据和保障。但当前我国法律中涉及到企业融资的条例还较少，导致房地产企业在融资方面的创新缺乏法律保护，不能进行有法可依的实际性操作。同时，由于缺少法律的约束和制衡，责任纠纷、恶意抵押等事件频发，严重影响了融资市场的正常秩序。
第二，市场体系不够完整。由于金融本身的市场化程度较低，其资源无法按照传统市场的风险标准和管理原则进行配置，项目开发后剩余资金无法充分投入到房地产业的有效工作中，只能放入银行作为储蓄。这样以来，融资所得资金无法全部发挥作用的同时，还加大了资金剩余者所承担的体制风险和道德风险。此外，房地产融资市场的产品类型有限，且整体格局趋于单层次化，使得房地产融资难以实现多元化渠道创新，很大程度上阻碍了房地产行业的发展。
基于此，我国房地产融资行业应结合国家和政府做出相应措施：
首先，应修订完善当前的相关法律制度，如《保险法》、《担保法》、《证券法》等，将此类法律条文中限制房地产融资多元化创新的部分进行适当修改，同时还应尽快出台行业相关的其他法律制度，如《信托法》、《房地产证券交易法》、《房地产保险法》等，以填补法律制度在此类问题上的空白，使得房地产融资活动有法可依，有法可保。
其次，市场的规范化管理离不开国家政府的政策支持和宏观调控。对于房地产融资市场缺乏平稳秩序的现状，政府应加大对市场的监管力度，通过实施低收入者住房的帮扶政策，调节市场内两极分化的融资格局，实现融资市场发展态势的相对平衡。同时政府应致力于构建市场风险防范机制和融资双方的信任机制，通过有效的政策干预，为融资双方的利益均衡以及风险防范能力提供保障。
五、结语
总而言之，房地产企业融资过程中存在的问题会对房地产项目实施以及房地产行业发展产生极大负面影响，提出相应的解决办法势在必行。由本文分析可知，通过建立健全企业管理制度与相应法律法规，推行代建模式、融资租赁等多元化的融资形式，可以有效地改善当前房地产企业缺乏竞争力、融资渠道单一的问题，同时规范房地产融资活动的市场环境，有利于推动日后房地产行业的更好更快发展，继而带动我国社会经济水平的提高。
参考文献：
[1]吴星. 我國房地产开发企业融资模式、现状及对策研究[J]. 财经界（学术版），2017，（01）：70.
[2]史永乐. 创新中小型企业融资模式研究——以房地产企业为例[J]. 中国商论，2017，（07）：43-45.
作者简介：沈雅（1994.02—）女。籍贯：湖北省枣阳人。学历：硕士。在读与中南财经政法大学。研究方向：管理会计学。
关键词：房地产企业 经营成本 代建模式
一、引言
一个房地产开发项目的完成，需要经过地区考察、前期准备、土地管理、建筑建设、商品销售、资产管理等多个环节，所以必须有庞大的资金力量与之相适应。这就需要企业通过货币周转、信用渠道等途径进行融资借贷，以实现建筑项目保质保量完成。因此，为了缓解融资过程中双方的风险，推进我国融资结构体系的优化升级，有必要对房地产企业融资过程中存在的问题做出分析研究。
二、房地产企业自身的问题及解决对策
作为融资的主体，企业自身实力以及发展体系的健全程度在一定程度上决定了企业的融资能力。在我国目前的房地产行业中，企业融资的内部限制因素共有以下三点：
1.企业缺乏合理的管理制度。现阶段，虽然我国房地产行业已经初步构建出了现代化的企业制度，但受起步较晚的影响，所以其体系还存在很多问题。首先，企业制定的规章制度只是流于形式，并未在企业上下得到很好的贯彻和实践；其次，内部管理松懈且管理人员职责不明确，使得成本核算、资源管理等工作无法发挥应有的效力，最终导致企业经营成本偏高，难以获得应有的经济效益。
2.企业规模普遍较小。随着我国人口的不断增加，越来越多的人不对自身的能力和水平做出考虑，盲目投入到房地产行业中，使得房地产行业呈现出鱼龙混杂的局势。这就直接导致了多数房地产企业规模和资金能力不足以支撑房地产开发项目的实施，无法形成完备的产业链，使得这些房地产企业经营范围受到制约，继而制约了整个行地产行业的发展。
3.企业发展缺乏技术支持。从我国当前的房地产开发工作现状上看，建筑从业人员中农村劳动力占比例很大，这类从业人员多数缺乏系统的文化知识学习，加之企业对人员缺乏全面的专业技术培训，使得建筑团体的文化素质普遍较低，企业整体的技术水平也因此发展缓慢。
对于以上问题，企业首先要建立健全完备的经营管理制度，严格规定各个部门及人员的具体责任，杜绝玩忽职守的事情发生；其次，还要制定合理的赏罚机制和培训机制，提高员工工作和学习的积极性，加强员工对企业的认同感和归属感；此外，企业应做好全面的生产成本控制和发展方向规划，着眼于企业的整个生产和发展过程中，将企业收支预算与经营能力相匹配，在保证成本控制的同时发挥资金作用的最大化；最后，由于房地产市场具有波动性，还需要拟定完善的风险应对办法，应用合法、合理的非保险手段将房地产行业的风险转接到其他经济单位，同时将建筑投资分散化，以降低风险的危害程度。
三、融资途径单一的问题及解决对策
由于房地产工作主要为大规模的建筑开发，所以必须有庞大财力和较强的资金运转能力作为保障。然而就现在的行业状况来看，房地产企业的主要资金来源为银行贷款，融资渠道过于单一，使得融资双方都承担着很大的风险。首先，融资渠道的单一性会导致企业可运作资本受限，从而降低企业的实力和行业竞争力。同时企业会对银行产生很大的依赖性，一旦企业经营不善或资金周转出现问题，就很可能出现债台高筑无力偿还的情况；其次，在高度集中的融资结构下，银行所承担的信贷风险也不容小觑。若房地产企业旗下的商品房大量闲置积压，商家将无法按时偿还银行贷款，只能将房产作为抵押，致使银行成为了房地产企业经营不善的埋单者。
为了改善融资结构单一的状况，降低信贷双方的风险，房地产行业必须开拓出其他的融资渠道，具体可行以下融资策略：
1.大力推行融资租赁。在西方国家的房地产行业中，融资租赁的应用及其广泛，其地位不亚于银行贷款。以商家为主体的承租者向财产持有者租赁房产等实物，并确定相应的归还日期和租赁金额。与银行贷款相比，办理融资租赁不需要支付高昂的首付款，大大降低了房屋使用的条件限制，从而增加房地产的售出数量。这种融资方式可以有效地缓解传统单一融资模式下企业的压力，增加企业的资金流动能力。
2.发展代建模式。这种模式将投资商与开发商的主体分为两部分，由投资商负责土地、项目、功能的选定和资金支持，开发商负责实地的建筑施工，最终由二者共同完成房地产的建设工作。代建模式能有效地降低开发商的风险，避免了房屋滞销积压带来的压力，同时还对投资商人力、建筑成本节约以及建筑工作的高质量提供了保障。
四、融资环境不健全的问题及解决对策
当前我国房地产融资体系尚未建设完善，主要体现在以下两个方面：
第一，法律法规不健全。随着房地产行业的发展规模越来越大，为了营造良好的房地产融资环境，需要有相对完备的法律制度作为依据和保障。但当前我国法律中涉及到企业融资的条例还较少，导致房地产企业在融资方面的创新缺乏法律保护，不能进行有法可依的实际性操作。同时，由于缺少法律的约束和制衡，责任纠纷、恶意抵押等事件频发，严重影响了融资市场的正常秩序。
第二，市场体系不够完整。由于金融本身的市场化程度较低，其资源无法按照传统市场的风险标准和管理原则进行配置，项目开发后剩余资金无法充分投入到房地产业的有效工作中，只能放入银行作为储蓄。这样以来，融资所得资金无法全部发挥作用的同时，还加大了资金剩余者所承担的体制风险和道德风险。此外，房地产融资市场的产品类型有限，且整体格局趋于单层次化，使得房地产融资难以实现多元化渠道创新，很大程度上阻碍了房地产行业的发展。
基于此，我国房地产融资行业应结合国家和政府做出相应措施：
首先，应修订完善当前的相关法律制度，如《保险法》、《担保法》、《证券法》等，将此类法律条文中限制房地产融资多元化创新的部分进行适当修改，同时还应尽快出台行业相关的其他法律制度，如《信托法》、《房地产证券交易法》、《房地产保险法》等，以填补法律制度在此类问题上的空白，使得房地产融资活动有法可依，有法可保。
其次，市场的规范化管理离不开国家政府的政策支持和宏观调控。对于房地产融资市场缺乏平稳秩序的现状，政府应加大对市场的监管力度，通过实施低收入者住房的帮扶政策，调节市场内两极分化的融资格局，实现融资市场发展态势的相对平衡。同时政府应致力于构建市场风险防范机制和融资双方的信任机制，通过有效的政策干预，为融资双方的利益均衡以及风险防范能力提供保障。
五、结语
总而言之，房地产企业融资过程中存在的问题会对房地产项目实施以及房地产行业发展产生极大负面影响，提出相应的解决办法势在必行。由本文分析可知，通过建立健全企业管理制度与相应法律法规，推行代建模式、融资租赁等多元化的融资形式，可以有效地改善当前房地产企业缺乏竞争力、融资渠道单一的问题，同时规范房地产融资活动的市场环境，有利于推动日后房地产行业的更好更快发展，继而带动我国社会经济水平的提高。
参考文献：
[1]吴星. 我國房地产开发企业融资模式、现状及对策研究[J]. 财经界（学术版），2017，（01）：70.
[2]史永乐. 创新中小型企业融资模式研究——以房地产企业为例[J]. 中国商论，2017，（07）：43-45.
作者简介：沈雅（1994.02—）女。籍贯：湖北省枣阳人。学历：硕士。在读与中南财经政法大学。研究方向：管理会计学。