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摘要：西部新走上工作岗位的大学毕业生，从工资收入上看不属于中低收入群体，然而面对居高不下的房价，他们不仅无力买房，连租房也很困难。文章以贵州省都匀市为例，对西部新就业大学毕业生的住房现状及都匀市房市现状问题进行探讨，并提出解决西部新就业大学毕业生住房问题的建议，以便为西部留住所需要的青年人才，避免人才因为买不起房子而流失。
关键词：西部；新就业；大学毕业生；住房问题；探讨
当前，西部地区人才资源匮乏，人才队伍不稳定，整体素质不高，这已成为制约西部地区经济与社会发展的突出问题，成为大开发、大发展的“瓶颈”，西部大开发迫切需要大学生这样的知识型人才。“人才资源是西部地区的第一资源”，而现在影响人才流动的一个主要问题是住房问题。现在的很多大学毕业生在大城市都有很好的工作选择，但由于高房价，高租金，最后权衡再三，还是放弃了留大城市工作的机会。西部地区应抓住这个机会，对新就业的大学毕业生的买房和租房给予政策扶持以解决他们的住房问题，从而吸引人才，留住人才。
一、西部新就业大学毕业生的住房现状
对于西部新走上工作岗位的绝大多数大学毕业生来说，最初的1000元左右的收入只能维持基本生活，想在几年甚至更长时间内买住房是一项不可能完成的任务。甚至对于一部分新就业的大学毕业生来讲，他们不仅无力买房，即便是租房也很困难，租金有的占工资收入的1/3左右，甚至一半。据笔者调查都匀市一级地段的一套80m2的旧住房租金是1200元左右，二级地段的一套60m2的旧住房租金是600元左右，而三级地段的一套30m2的旧住房租金也是200元左右。随着大量中小套型旧（公）住房被拆除，代之而起的中大套型是商品住房，这一切导致可供新就业大学毕业生租赁的中小套型房源奇缺。同时中小套型住房租金也在快速拉升。在持续飙升的高房价和高租金下，合租是许多西部新就业的大学毕业生无奈的选择。
2007年8月7日，国务院颁布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（简称24号文件）。24号文件保障了低收入者的住房问题。据新华社报道，2008年建设部在着力解决低收入家庭住房困难的同时，将帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务。从目前政府住房政策取向中可以看到，低收入家庭、中等收入家庭，都有可能在政府的保障性住房建设中解决住房问题。但对于西部刚刚毕业的大学生，面对的就是一月1000左右的收入与几十万元的房价之间的巨大落差。买房暂时不现实，而住房保障体系又享受不到。他们成为政策面辐射不到的群体。既不符合买经济适用房的条件，也无力购买商品房，他们被戏称为“夹心层”。
二、都匀市房市现状问题主要表现
（一）住房供应结构性矛盾十分突出，适合当地居民（包含新就业的大学毕业生）自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房供应不足
1、都匀市2007年房地产市场供给套型结构。在批准预售的商品住房中，60m2以下的6883.25m2，占比1.32%；60-80m2的1948.54m2，占比0.37%；90-100m2的18413.40m2，占比3.53%；100-120m2的76099.80m2，占比14.58%；120-144m2的178317m2，占比34.18%；144-180m2的172363m2，占比33.03%；180m2以上44099.7m2，占比8.45%。从以上可知90m2以下共32478.61m2，占比6.22%；100-144m2为主流供给户型，共254416.80m2，占比48.76%；144-180m2的大户型172363m2，占比33.03%。即2007年都匀市房地产市场供给套型结构90平方米以下商品住房所占的比重较小。
2、从都匀市2008年住房修建计划表可知，2008年都匀市新开工的住房建设中，90m2以下共20.70m2，占比53.1%，没有达到《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中规定的城市新审批、新开工的住房建设套型建筑面积90m2以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
（二）住房需求持续旺盛，推动房价上涨（见表2）
据业内人士分析，都匀住宅房价上涨主要原因有：近年来，政府实施房改，严格控制了单位和私人建房，房屋商品化进程加快，从而刺激了房价上涨。加之各家商业银行提供的贷款，提高了市民的购买力，房子销得快，房价也就涨得快。此外，随着都匀市城市经济和社会的不断发展，户籍和教育等机制逐渐放开，贵新公路开通并即将建成的黔桂铁路扩能改造等交通环境得以改善，正在修建新火车站和外环城大道，由此，贵州南部次中心城市的吸引力不断加大，来自瓮安、独山、平塘等周边许多县（市）的人和外来打工者纷纷到都匀买房定居，扩大了商品房需求。
（三）引导合理消费的政策措施不到位
注重非本地居民购房供应，与当地居民，特别是中低收入家庭自住住房需求的政策区别不明确（目前还没有针对新就业的大学毕业生自住住房需求的政策）。据都匀市房地产管理局2008年5月对房交会统计资料知：都匀市商品房45%为外县（市）的人购买，购买的目的主要是投机或投资；该市的中年人购买商品房主要也是以投资为主，或为第二套住房；只有本市的年青人购买商品房是以自住为主。在2008年5月的房交会上为了吸收更多的人到都匀市安家置业，都匀市房地产管理局按照都匀市委、市政府专题会议决定，凡在此次房交会购房、投资的省内外业主，一律免掉契税50%的优惠。
（四）房地产开发、交易、中介等行为不规范问题仍很突出
据笔者实地调查，都匀市有的房地产开发企业存在商品房预售违规，销售合同违规，房地产经纪行为违规等等；如有的房地产企业不能按合同规定的日期交房；而有的房地产开发企业没有按合同规定的日期竣工，而竣工时成本已上升，这时房地产开发企业就要求购房者补购房的差价等不合理的行为。由于目前房地产是一个卖方市场，房价涨幅太快，在遇到问题时，有些开发商在处理问题的时间上拖延较长，而市民一般又不愿退房，因此解决的难度相对较大。
三、解决西部新就业大学毕业生住房问题的建议
（一）建设针对大学毕业生的人才公寓
西部地区的政府应大力建设专门为大学毕业生、不以赢利为目的的“人才公寓”，以低廉的价格出租给他们，以缓解他们的住房问题，从而吸收更多的大学毕业生来西部工作。所谓的“人才公寓”，单套面积很小，但配套设施很好。“人才公寓”由政府在财政中建立专项资金建设，由开发商承建，但产权属于政府，由政府相关部门负责出租和管理，以低于市场的租金出租给新就业的大学毕业生。政府可以和新就业的大学毕业生签订合同，规定在何条件下可以租住，到达何标准就必须搬出。这样做既能最大限度地利用好廉租房源，也可以给新就业的大学毕业生相对固定的租房保障期。“人才公寓”的形式可以为西部如都匀这样需要大量人才的城市留住所需要的青年人才。避免人才因为买不起房子而流失。
（二）增加住房的有效供给，调整住房供应结构
1、扩大小户型和低价位的商品房供应。新就业的大学毕业生虽然有很强的潜在购买力和较稳定的收入，但在工作初期没有积蓄，经济能力依然较弱，承受不起总价高的房子，小户型、低总价的商品房是新就业的大学毕业生购房的首选。因此政府应从土地供应、规划设计等方面引导开发商多开发一些小户型、单身公寓以及价位较低的商品房，以满足新就业的大学毕业生的住房需求。
2、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，重点着力建立住房租赁新机制，鼓励发展并规范住房出租业。考虑给那些向新就业的大学毕业生出租房屋的业主给予税收上的优惠，鼓励房东将自己的房子出租给新就业的大学毕业生，这样新就业的大学毕业生就可以更容易租到适合的、租金相对较低的房子；同时建议扩大公积金的提取范围，特别是考虑让新就业的大学毕业生可以提取缴存的公积金用于支付房租。
（三）提高西部地区居民的收入，引导住房需求
当前西部地区普通居民收入的提高远远落后于房地产价格的上升（如2006年都匀市普通居民年人均可支配收入为7393元，比上年增长12.61%，而从表2可算出2006年都匀市商品房住房销售均价比上年增长22.6%；又如2007年，都匀市居民年人均可支配收入净增13%，而从表2可算出2007年都匀市商品房住房销售均价比上年增长27%），导致近期房地产有效需求不足，如2008年上半年都匀市商品房住房销售交易量与2007年同期比下滑47.1%。建议政府在抑制房价过快攀升的同时，提高居民的收入水平以推动潜在需求向有效需求转变，同时强化税收调节作用，控制投机性购房。
随着人民生活水平的进一步提高，居住条件改善的愿望强烈，加之土地供应量的限制，商品房价格提高是总的趋势。要缓解居民的住房压力，需要引导住房需求。应注意引导居民，特别是新就业的大学毕业生，使其认识到租房和买房都是解决居住问题的方式。
（四）加快完善住房保障体系的建设
完善住房保障体系要做到以下方面：一是增加财政投入，创造条件逐渐放松经济适用房和廉租房的供应条件，采用租售并举的方式，公正、公平地供应给急需住房的困难家庭和新就业的大学毕业生；二要根据财政的实际支付能力，长期坚持，逐步加大廉租房、经济适用房和两限房的比例和建设力度，保障中低收入人群和新就业的大学毕业生的基本住房需求；三是政府应积极采取措施缩小贫富差距，优先满足自住需求，抑制投资性需求，积极完善住房保障体系。对于某些开发商囤积房源和少数高收入人群大量购买房屋的比例既不出租也不急于出售的“捂房”现象，应适时出台针对空置房屋的税收，增加闲置住房的持有成本，推动住房资源实现更高效的配置。
参考文献：
1、孙玉波.2008年将帮助中等收入家庭解决住房困难[DB/OL].中央政府门户网,2008-02-09.
2、栾淑梅.房地产市场营销[M].机械工业出版社,2006.
3、文林峰.城镇住房保障[M].中国发展出版社,2007.
4、王才亮.反思中国房地产制度与实践[M].法律出版社,2008.
5、王利.北京房地产市场供求关系和价格机制作用的实证研究[J].经济与管理研究,2008(5).
（作者单位：黔南民族师范学院管理科学系。作者为副教授）
关键词：西部；新就业；大学毕业生；住房问题；探讨
当前，西部地区人才资源匮乏，人才队伍不稳定，整体素质不高，这已成为制约西部地区经济与社会发展的突出问题，成为大开发、大发展的“瓶颈”，西部大开发迫切需要大学生这样的知识型人才。“人才资源是西部地区的第一资源”，而现在影响人才流动的一个主要问题是住房问题。现在的很多大学毕业生在大城市都有很好的工作选择，但由于高房价，高租金，最后权衡再三，还是放弃了留大城市工作的机会。西部地区应抓住这个机会，对新就业的大学毕业生的买房和租房给予政策扶持以解决他们的住房问题，从而吸引人才，留住人才。
一、西部新就业大学毕业生的住房现状
对于西部新走上工作岗位的绝大多数大学毕业生来说，最初的1000元左右的收入只能维持基本生活，想在几年甚至更长时间内买住房是一项不可能完成的任务。甚至对于一部分新就业的大学毕业生来讲，他们不仅无力买房，即便是租房也很困难，租金有的占工资收入的1/3左右，甚至一半。据笔者调查都匀市一级地段的一套80m2的旧住房租金是1200元左右，二级地段的一套60m2的旧住房租金是600元左右，而三级地段的一套30m2的旧住房租金也是200元左右。随着大量中小套型旧（公）住房被拆除，代之而起的中大套型是商品住房，这一切导致可供新就业大学毕业生租赁的中小套型房源奇缺。同时中小套型住房租金也在快速拉升。在持续飙升的高房价和高租金下，合租是许多西部新就业的大学毕业生无奈的选择。
2007年8月7日，国务院颁布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（简称24号文件）。24号文件保障了低收入者的住房问题。据新华社报道，2008年建设部在着力解决低收入家庭住房困难的同时，将帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务。从目前政府住房政策取向中可以看到，低收入家庭、中等收入家庭，都有可能在政府的保障性住房建设中解决住房问题。但对于西部刚刚毕业的大学生，面对的就是一月1000左右的收入与几十万元的房价之间的巨大落差。买房暂时不现实，而住房保障体系又享受不到。他们成为政策面辐射不到的群体。既不符合买经济适用房的条件，也无力购买商品房，他们被戏称为“夹心层”。
二、都匀市房市现状问题主要表现
（一）住房供应结构性矛盾十分突出，适合当地居民（包含新就业的大学毕业生）自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房供应不足
1、都匀市2007年房地产市场供给套型结构。在批准预售的商品住房中，60m2以下的6883.25m2，占比1.32%；60-80m2的1948.54m2，占比0.37%；90-100m2的18413.40m2，占比3.53%；100-120m2的76099.80m2，占比14.58%；120-144m2的178317m2，占比34.18%；144-180m2的172363m2，占比33.03%；180m2以上44099.7m2，占比8.45%。从以上可知90m2以下共32478.61m2，占比6.22%；100-144m2为主流供给户型，共254416.80m2，占比48.76%；144-180m2的大户型172363m2，占比33.03%。即2007年都匀市房地产市场供给套型结构90平方米以下商品住房所占的比重较小。
2、从都匀市2008年住房修建计划表可知，2008年都匀市新开工的住房建设中，90m2以下共20.70m2，占比53.1%，没有达到《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中规定的城市新审批、新开工的住房建设套型建筑面积90m2以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
（二）住房需求持续旺盛，推动房价上涨（见表2）
据业内人士分析，都匀住宅房价上涨主要原因有：近年来，政府实施房改，严格控制了单位和私人建房，房屋商品化进程加快，从而刺激了房价上涨。加之各家商业银行提供的贷款，提高了市民的购买力，房子销得快，房价也就涨得快。此外，随着都匀市城市经济和社会的不断发展，户籍和教育等机制逐渐放开，贵新公路开通并即将建成的黔桂铁路扩能改造等交通环境得以改善，正在修建新火车站和外环城大道，由此，贵州南部次中心城市的吸引力不断加大，来自瓮安、独山、平塘等周边许多县（市）的人和外来打工者纷纷到都匀买房定居，扩大了商品房需求。
（三）引导合理消费的政策措施不到位
注重非本地居民购房供应，与当地居民，特别是中低收入家庭自住住房需求的政策区别不明确（目前还没有针对新就业的大学毕业生自住住房需求的政策）。据都匀市房地产管理局2008年5月对房交会统计资料知：都匀市商品房45%为外县（市）的人购买，购买的目的主要是投机或投资；该市的中年人购买商品房主要也是以投资为主，或为第二套住房；只有本市的年青人购买商品房是以自住为主。在2008年5月的房交会上为了吸收更多的人到都匀市安家置业，都匀市房地产管理局按照都匀市委、市政府专题会议决定，凡在此次房交会购房、投资的省内外业主，一律免掉契税50%的优惠。
（四）房地产开发、交易、中介等行为不规范问题仍很突出
据笔者实地调查，都匀市有的房地产开发企业存在商品房预售违规，销售合同违规，房地产经纪行为违规等等；如有的房地产企业不能按合同规定的日期交房；而有的房地产开发企业没有按合同规定的日期竣工，而竣工时成本已上升，这时房地产开发企业就要求购房者补购房的差价等不合理的行为。由于目前房地产是一个卖方市场，房价涨幅太快，在遇到问题时，有些开发商在处理问题的时间上拖延较长，而市民一般又不愿退房，因此解决的难度相对较大。
三、解决西部新就业大学毕业生住房问题的建议
（一）建设针对大学毕业生的人才公寓
西部地区的政府应大力建设专门为大学毕业生、不以赢利为目的的“人才公寓”，以低廉的价格出租给他们，以缓解他们的住房问题，从而吸收更多的大学毕业生来西部工作。所谓的“人才公寓”，单套面积很小，但配套设施很好。“人才公寓”由政府在财政中建立专项资金建设，由开发商承建，但产权属于政府，由政府相关部门负责出租和管理，以低于市场的租金出租给新就业的大学毕业生。政府可以和新就业的大学毕业生签订合同，规定在何条件下可以租住，到达何标准就必须搬出。这样做既能最大限度地利用好廉租房源，也可以给新就业的大学毕业生相对固定的租房保障期。“人才公寓”的形式可以为西部如都匀这样需要大量人才的城市留住所需要的青年人才。避免人才因为买不起房子而流失。
（二）增加住房的有效供给，调整住房供应结构
1、扩大小户型和低价位的商品房供应。新就业的大学毕业生虽然有很强的潜在购买力和较稳定的收入，但在工作初期没有积蓄，经济能力依然较弱，承受不起总价高的房子，小户型、低总价的商品房是新就业的大学毕业生购房的首选。因此政府应从土地供应、规划设计等方面引导开发商多开发一些小户型、单身公寓以及价位较低的商品房，以满足新就业的大学毕业生的住房需求。
2、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，重点着力建立住房租赁新机制，鼓励发展并规范住房出租业。考虑给那些向新就业的大学毕业生出租房屋的业主给予税收上的优惠，鼓励房东将自己的房子出租给新就业的大学毕业生，这样新就业的大学毕业生就可以更容易租到适合的、租金相对较低的房子；同时建议扩大公积金的提取范围，特别是考虑让新就业的大学毕业生可以提取缴存的公积金用于支付房租。
（三）提高西部地区居民的收入，引导住房需求
当前西部地区普通居民收入的提高远远落后于房地产价格的上升（如2006年都匀市普通居民年人均可支配收入为7393元，比上年增长12.61%，而从表2可算出2006年都匀市商品房住房销售均价比上年增长22.6%；又如2007年，都匀市居民年人均可支配收入净增13%，而从表2可算出2007年都匀市商品房住房销售均价比上年增长27%），导致近期房地产有效需求不足，如2008年上半年都匀市商品房住房销售交易量与2007年同期比下滑47.1%。建议政府在抑制房价过快攀升的同时，提高居民的收入水平以推动潜在需求向有效需求转变，同时强化税收调节作用，控制投机性购房。
随着人民生活水平的进一步提高，居住条件改善的愿望强烈，加之土地供应量的限制，商品房价格提高是总的趋势。要缓解居民的住房压力，需要引导住房需求。应注意引导居民，特别是新就业的大学毕业生，使其认识到租房和买房都是解决居住问题的方式。
（四）加快完善住房保障体系的建设
完善住房保障体系要做到以下方面：一是增加财政投入，创造条件逐渐放松经济适用房和廉租房的供应条件，采用租售并举的方式，公正、公平地供应给急需住房的困难家庭和新就业的大学毕业生；二要根据财政的实际支付能力，长期坚持，逐步加大廉租房、经济适用房和两限房的比例和建设力度，保障中低收入人群和新就业的大学毕业生的基本住房需求；三是政府应积极采取措施缩小贫富差距，优先满足自住需求，抑制投资性需求，积极完善住房保障体系。对于某些开发商囤积房源和少数高收入人群大量购买房屋的比例既不出租也不急于出售的“捂房”现象，应适时出台针对空置房屋的税收，增加闲置住房的持有成本，推动住房资源实现更高效的配置。
参考文献：
1、孙玉波.2008年将帮助中等收入家庭解决住房困难[DB/OL].中央政府门户网,2008-02-09.
2、栾淑梅.房地产市场营销[M].机械工业出版社,2006.
3、文林峰.城镇住房保障[M].中国发展出版社,2007.
4、王才亮.反思中国房地产制度与实践[M].法律出版社,2008.
5、王利.北京房地产市场供求关系和价格机制作用的实证研究[J].经济与管理研究,2008(5).
（作者单位：黔南民族师范学院管理科学系。作者为副教授）