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【摘 要】房地产是一种高收益、高风险的综合性产业，对其开发经营过程中存在的风险进行科学分析和探究尤为重要。文章从分析房地产开发经营风险存在的原因出发，对造成房地产风险的原因及其应对策略进行了阐述，以期对房地产业发展提供一定的参考。
【关键词】房地产；开发经营；风险分析；对策
房地产是一种投资金额巨大、开发周期较长的产业，几近集聚了社会财富的四分之三，其巨额利润的背后所潜伏的风险也是与之收益成正比的。正因为如此，对房地产开发经营的风险进行分析和研究非常重要且必要。改革开放以后，我国房地产行业更是以无比迅猛的速度在发展崛起，在市场经济的大环境作用下，房地产行业所面临的开发经营风险逐步上升，风险的种类和起因也日渐复杂化。为了取得更大收益和发展前景，避免风险因素带来的损失，房地产企业必须要有目的、有意识的开展房地产开发经营风险管理，用严密、科学的管理制度带动房地产企稳定运行。
一、房地产开发经营风险存在的原因
实现商品生产与商品值的统一性是房地产企业开发经营风险存在的主要原因。由于房地产企业所处政治环境与企业内部机制的复杂性、财政管理可控范围的局限性、社会形态的多样性以及人们认知的差异性，都会导致其开发经营过程中面临着各种风险。为了适应当下商品经济的总体趋势，房地产企业势必会在商品开发和经营管理过程中作出相应的转变，以保证企业资金链能够正常运转并收获更多利润，但由于市场经济变化的不规律性，加之房地产行业供求关系的不稳定性，房地产企业开发经营管理不可避免的会呈现出模糊状态的未来值，这在很大程度上是不受企业主观规划控制的。当实际情况与企业预定目标产生偏差时，如果不能及时协调好两者的差距，必然会给房地产开发经营管理带来风险。同时，企业财务活动的进程不仅会受到企业外部环境如政治、社会、经济等各类因素的影响，还会受到企业内部财务活动本身的限制，例如资金的配置、管理水平的制约等等，这些不定因素的变化，难以得到企业管理机制的有效控制，而企业财务活动的不确定性势必造成财务决策的随机性，在这一过程中蕴藏的各种风险因素，都会增大房地产企业开发经营管理的难度。
二、房地产开发经营风险因素分析
1.投资决策风险
房地产开发经营周期性较长，其开发过程中最重要的一个环节就是投资决策环节。投资决策环节是决定房地产最终收益的重要因素之一。在这个阶段，房地产开发经营管理者必须对国家及各地区的政治环境、经济和社会的发展趋势做一个全面而精准的判定，再综合考虑到房地产市场的供求关系和企业财务的总体状况，在确定房地产开发项目的区域、时机、类型都符合市场发展趋势的前提下，再来制定完善的房地产开发策略。市场经济发展是不均衡的，不同地区的政治、社会、经济环境都会有较大的差异，因此，房地产开发地域的差异性也会给整体经营管理带来一定的风险，且相同的风险因素在不同区域环境的作用下所产生的影响相差也是比较悬殊的。在风险因素呈现地域性差异的情况下，房地产投资决策风险将随之呈现出多样性和复杂性。
2.项目建设风险
房地产开发的实质过程即项目建设过程，在这一过程中产生的风险也是不容忽视的。房地产项目建设风险存在于项目开工到竣工的整个阶段，如前期的招标模式风险、承包方式风险、合同签订风险，以及项目建设过程中的开发成本风险、工程质量风险、工程工期风险、施工安全风险甚至是自然条件风险等等，这些风险因素的存在，都给房地差开发经营管理带来了更大的不确定性。
3.经营销售风险
在经历了投资决策风险和项目建设风险后，房地产企业还将面临着一个巨大的风险阶段，即最终的经营销售风险。经营销售风险主要指房地产商品的售价、租金和空置率的不确定性带来的风险，是房地产企业商品生产与商品值管理中必然存在的风险，一旦房地产开发与销售流通环节出现脱节现象，势必会导致房地产商品与资金积压，造成房地产企业资金流通受阻问题，进而使房地产开发管理的整个过程都面临着紧急调整和未知风险。经营销售风险是房地产管理者不可避免会遭遇到且无法有效控制的一种风险。
三、房地产开发经营风险规避对策
1.加强对房地产开发经营的宏观调控
规避房地产开发经营风险，政府的宏观调控政策发挥着最大的作用。鉴于房地产行业的巨额经济效益，政府应重视对房地产行业的有效管理和引导，其宏观调控政策也应根据房地产产业周期波动的发展趋势作出相应调整。政府要结合经常性微调、短期微调和中长期发展相协调的方式对房地产产业进行宏观调控，在调整时机的确定上要有“先见之明”，避免政策“急刹车”给房地产行业带来的巨大震荡；在调整力度的把握上要“软硬兼施”，实现调控政策“软着陆”和调控力度“硬贯彻”，避免力度过大或过小导致的房地产行业大幅度波动，甚至是引发恶性发展；在调控手段上要综合运用，将经济手段、法律手段和必要的行政手段相结合，建立起适宜房地产行业发展的宏观调控机制，强化政府在房地产行业开发经营管理中的职能和作用，在总量控制的前提下让房地产行业适当的进行自我结构调整。
2.开展房地产行业多渠道、多形式融资
政府的财政政策和货币政策的变化，直接关系到房地产行业投资、经营、管理的成败，因此，政府对房地产业的宏观调控主体还是要通过金融手段来进行。在较为紧缩的财政和信贷政策下，政府扩大融资渠道，加强对房地产企业的金融支持，实现房地产行业多渠道、多形式融资，是避免房地产企业面临开发经营管理风险的有效方式。为了便于集中资金投放房地产业，提高资金的利用效率和最终受益，房地产开发企业一直迫切地希望有专有的独立经纪机构来办理房地产融资活动，而银行开展的房地产抵押信贷服务和住房按揭服务都在一定程度上满足了房地产企业的融资需求，再加上房地产证券的上市和推广，房地产开发经营能够更趋于短期化、分散化、和动产化。
3.通过调整投资结构促使供求平衡
房地产开发必须满足土地利用总体规划和城市规划，并且以市场供求平衡为前提，对房地产开发用地实行总量控制。在土地使用权出让方式上，更多地采取招标和拍卖形式，着重清理土地隐形市场。在土地二级市场上，优化房地产投资结构，促使房地产市场在总量和结构上达到平衡。一方面限制房地产开发往高级住宅、花园别墅和度假村建设方向发展；另一方面大力发展适销对路的普通住宅建设，通过将资金引向普通住宅建设的方式实现房地产业往微利房和解困房倾斜，以避免房地产业开发经营管理中出现大的风险。
4.以法规体系规范房地产市场行为
规范和完善房地产相关法律和犯规体系，对房地产业开发经营实施强有效的政策干预，避免房地产业过度膨胀引发一系列风险；其次，通过法律手段介入房产中介机构及房地产市场行为，让房产买卖、租赁及抵押等经济活动都更加规范和合法化，给房地产开发经营创造出公平合理的社会环境。
四、结束语
综上所述，房地产开发经营管理是一个庞大而缜密的系统，其影响因素及涉及范围之广都使得房地产风险管理的难度不断提升。鉴于房地产风险管理的重要性，房地产业在日常管理工作中必须尽快地完善风险管理系统，给我国房地产业营造出一个健康的发展环境。
参考文献：
[1]苏亚莉，郑志军.房地产开发经营风险管理[J].老区建设，2011（18）：24-26.
[2]徐晓明.中国房地产行业风险分析研究[D].吉林大学，2012.
[3]刘金龙.房地产开发风险分析与对策研究[D].重庆大学，2005.
【关键词】房地产；开发经营；风险分析；对策
房地产是一种投资金额巨大、开发周期较长的产业，几近集聚了社会财富的四分之三，其巨额利润的背后所潜伏的风险也是与之收益成正比的。正因为如此，对房地产开发经营的风险进行分析和研究非常重要且必要。改革开放以后，我国房地产行业更是以无比迅猛的速度在发展崛起，在市场经济的大环境作用下，房地产行业所面临的开发经营风险逐步上升，风险的种类和起因也日渐复杂化。为了取得更大收益和发展前景，避免风险因素带来的损失，房地产企业必须要有目的、有意识的开展房地产开发经营风险管理，用严密、科学的管理制度带动房地产企稳定运行。
一、房地产开发经营风险存在的原因
实现商品生产与商品值的统一性是房地产企业开发经营风险存在的主要原因。由于房地产企业所处政治环境与企业内部机制的复杂性、财政管理可控范围的局限性、社会形态的多样性以及人们认知的差异性，都会导致其开发经营过程中面临着各种风险。为了适应当下商品经济的总体趋势，房地产企业势必会在商品开发和经营管理过程中作出相应的转变，以保证企业资金链能够正常运转并收获更多利润，但由于市场经济变化的不规律性，加之房地产行业供求关系的不稳定性，房地产企业开发经营管理不可避免的会呈现出模糊状态的未来值，这在很大程度上是不受企业主观规划控制的。当实际情况与企业预定目标产生偏差时，如果不能及时协调好两者的差距，必然会给房地产开发经营管理带来风险。同时，企业财务活动的进程不仅会受到企业外部环境如政治、社会、经济等各类因素的影响，还会受到企业内部财务活动本身的限制，例如资金的配置、管理水平的制约等等，这些不定因素的变化，难以得到企业管理机制的有效控制，而企业财务活动的不确定性势必造成财务决策的随机性，在这一过程中蕴藏的各种风险因素，都会增大房地产企业开发经营管理的难度。
二、房地产开发经营风险因素分析
1.投资决策风险
房地产开发经营周期性较长，其开发过程中最重要的一个环节就是投资决策环节。投资决策环节是决定房地产最终收益的重要因素之一。在这个阶段，房地产开发经营管理者必须对国家及各地区的政治环境、经济和社会的发展趋势做一个全面而精准的判定，再综合考虑到房地产市场的供求关系和企业财务的总体状况，在确定房地产开发项目的区域、时机、类型都符合市场发展趋势的前提下，再来制定完善的房地产开发策略。市场经济发展是不均衡的，不同地区的政治、社会、经济环境都会有较大的差异，因此，房地产开发地域的差异性也会给整体经营管理带来一定的风险，且相同的风险因素在不同区域环境的作用下所产生的影响相差也是比较悬殊的。在风险因素呈现地域性差异的情况下，房地产投资决策风险将随之呈现出多样性和复杂性。
2.项目建设风险
房地产开发的实质过程即项目建设过程，在这一过程中产生的风险也是不容忽视的。房地产项目建设风险存在于项目开工到竣工的整个阶段，如前期的招标模式风险、承包方式风险、合同签订风险，以及项目建设过程中的开发成本风险、工程质量风险、工程工期风险、施工安全风险甚至是自然条件风险等等，这些风险因素的存在，都给房地差开发经营管理带来了更大的不确定性。
3.经营销售风险
在经历了投资决策风险和项目建设风险后，房地产企业还将面临着一个巨大的风险阶段，即最终的经营销售风险。经营销售风险主要指房地产商品的售价、租金和空置率的不确定性带来的风险，是房地产企业商品生产与商品值管理中必然存在的风险，一旦房地产开发与销售流通环节出现脱节现象，势必会导致房地产商品与资金积压，造成房地产企业资金流通受阻问题，进而使房地产开发管理的整个过程都面临着紧急调整和未知风险。经营销售风险是房地产管理者不可避免会遭遇到且无法有效控制的一种风险。
三、房地产开发经营风险规避对策
1.加强对房地产开发经营的宏观调控
规避房地产开发经营风险，政府的宏观调控政策发挥着最大的作用。鉴于房地产行业的巨额经济效益，政府应重视对房地产行业的有效管理和引导，其宏观调控政策也应根据房地产产业周期波动的发展趋势作出相应调整。政府要结合经常性微调、短期微调和中长期发展相协调的方式对房地产产业进行宏观调控，在调整时机的确定上要有“先见之明”，避免政策“急刹车”给房地产行业带来的巨大震荡；在调整力度的把握上要“软硬兼施”，实现调控政策“软着陆”和调控力度“硬贯彻”，避免力度过大或过小导致的房地产行业大幅度波动，甚至是引发恶性发展；在调控手段上要综合运用，将经济手段、法律手段和必要的行政手段相结合，建立起适宜房地产行业发展的宏观调控机制，强化政府在房地产行业开发经营管理中的职能和作用，在总量控制的前提下让房地产行业适当的进行自我结构调整。
2.开展房地产行业多渠道、多形式融资
政府的财政政策和货币政策的变化，直接关系到房地产行业投资、经营、管理的成败，因此，政府对房地产业的宏观调控主体还是要通过金融手段来进行。在较为紧缩的财政和信贷政策下，政府扩大融资渠道，加强对房地产企业的金融支持，实现房地产行业多渠道、多形式融资，是避免房地产企业面临开发经营管理风险的有效方式。为了便于集中资金投放房地产业，提高资金的利用效率和最终受益，房地产开发企业一直迫切地希望有专有的独立经纪机构来办理房地产融资活动，而银行开展的房地产抵押信贷服务和住房按揭服务都在一定程度上满足了房地产企业的融资需求，再加上房地产证券的上市和推广，房地产开发经营能够更趋于短期化、分散化、和动产化。
3.通过调整投资结构促使供求平衡
房地产开发必须满足土地利用总体规划和城市规划，并且以市场供求平衡为前提，对房地产开发用地实行总量控制。在土地使用权出让方式上，更多地采取招标和拍卖形式，着重清理土地隐形市场。在土地二级市场上，优化房地产投资结构，促使房地产市场在总量和结构上达到平衡。一方面限制房地产开发往高级住宅、花园别墅和度假村建设方向发展；另一方面大力发展适销对路的普通住宅建设，通过将资金引向普通住宅建设的方式实现房地产业往微利房和解困房倾斜，以避免房地产业开发经营管理中出现大的风险。
4.以法规体系规范房地产市场行为
规范和完善房地产相关法律和犯规体系，对房地产业开发经营实施强有效的政策干预，避免房地产业过度膨胀引发一系列风险；其次，通过法律手段介入房产中介机构及房地产市场行为，让房产买卖、租赁及抵押等经济活动都更加规范和合法化，给房地产开发经营创造出公平合理的社会环境。
四、结束语
综上所述，房地产开发经营管理是一个庞大而缜密的系统，其影响因素及涉及范围之广都使得房地产风险管理的难度不断提升。鉴于房地产风险管理的重要性，房地产业在日常管理工作中必须尽快地完善风险管理系统，给我国房地产业营造出一个健康的发展环境。
参考文献：
[1]苏亚莉，郑志军.房地产开发经营风险管理[J].老区建设，2011（18）：24-26.
[2]徐晓明.中国房地产行业风险分析研究[D].吉林大学，2012.
[3]刘金龙.房地产开发风险分析与对策研究[D].重庆大学，2005.