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【摘 要】在国家宏观调控和国际金融危机对房地产市场影响的背景下,笔者旨在分析当前盘锦市房地产市场发展的现状,指出目前房地产市场发展中存在的问题,并结合盘锦市地域经济、文化特点提出了加强盘锦市房地产市场建设的对策。
【关键词】房地产市场;宏观调控;政策建议
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)09-0012-01
1 盘锦市房地产市场现状
近年来,在国家宏观调控政策的作用下,在市委、市政府的正确领导下,盘锦市房地产市场调整步伐加快,开发投资规模与国民经济发展更加协调、住房价格增幅趋缓,住房供应结构日渐合理,市场秩序进一步好转,政策环境对产业持续发展和居民住房消费产生了积极的影响。
2008年,盘锦市房地产开发总量240万m2。其中,住宅地产215万m2,商业地产20万m2,工业地产5万m2。全年住宅地产新开工面积170万m2,竣工面积80万m2。2009年计划新开工面积280万m2,其中,住宅地产140万m2,商业地产40万m2,工业地产100万m2。
盘锦市每年商品楼需求量在200万m2左右。一是城市区域新婚购房需求。从近年统计结果看,每年新婚夫妇在5 000对左右,新婚人员大多与父母分居,独自购买商品楼。按每对新婚人员购买100 m2商品楼计算,需求约在50万m2。二是油田职工由外围迁入市区购房需求。近年来,辽河油田职工退休后有迁入市区居住愿望,需求量约30万m2。三是旧房调新房需求。盘锦市每年因旧房调新房或小房调大房等因素,商品楼需求约40万m2。四是被动需求。每年因房屋拆迁,回迁安置等,需求量约50万m2。五是其他需求。每年因外来人口迁入、农转非等原因,形成的商品楼需求约30万m2。
2 盘锦市房地产市场存在的问题
2007年初至2008年末,盘锦市房地产业受全国一、二线城市的影响,市场萎缩现象凸显,房地产消费增长势头开始减缓。分析原因主要存在以下问题。
2.1 拟购房居民持币观望心理
从各开发企业售楼接待处反馈信息看,面询量和电话咨询量与以往相比并没有减少,关心的焦点是房屋价格,怕购买后价格下调。
2.2 盘锦缺少域外居民购买力
盘锦域外来盘就业人员相对较少。外市居民还没有认识到盘锦生态宜居所在,很少有选择盘锦购房。
2.3 少部分人存在投机心理
随着盘锦市经济的发展,居民存款余额显著增加,普遍存在置业投资心理。有少部分将学校、商业集聚区周边作为房地产投资的热点,有的把所购商品楼出租,收取租金,长期获利;有的等商品楼升值后,转让产权赚取差价获利。
2.4 开发企业资金周转压力过大
盘锦市房地产开发企业开发建设资金与以往相比明显紧张。个别工程项目出现资金明显接济不上的现象。
3 促进盘锦房地产业持续健康发展的对策
针对以上我市房地产市场存在的问题,我们应进一步采取积极的措施和相应的对策,才能更好适应新时期房地产市场发展的需要,为实现“扩内需、保增长、促转型”助力。
3.1 增强宏观调控,对房地产市场进行正确引导
3.1.1 制定房地产开发计划
根据盘锦市房地产业中长期发展规划,加强对全市房地产业发展战略研究和市场趋势分析,科学制定房地产开发年度计划、土地供应计划,确定开发建设规模、区域规模和结构比例,保证全市房地产业供需平衡、结构合理。
3.1.2 重点发展商业地产
结合我市第三轮城市总体规划修编,投入资金,聘请知名院所对拟实施的房地产开发项目编制控制性详细规划。用足用好盘锦临海、多河、湿地、石油等自然优势,包装具有盘锦特色的房地产开发项目。重点对辽滨、辽河南岸新区、盘山县新县城、油田东部基地、小六队、西水湾南、八里、中兴商贸城等地块进行包装,全方位推价,吸引国外投资商和省内、外知名企业投资商业地产项目。
3.1.3 打造“软、硬”件环境
按照城市总体规划,在拟实施的房地产开发项目地块上实现“净地”出让的同时,搞好土地的整理,达到“七通一平”,重点搞好路网建设和道路周边绿化,以此吸引房地产商实施房地产开发建设。
3.2 优化行政管理服务环境,认真做好招商引资工作
3.2.1 加大房地产市场软环境建设
进一步简化房地产开发领域的审批环节,实行一站式收费和联合审批,提高办事效率。明确收费项目和收费标准,清理搭车收费行为。积极帮助开发企业协调解决开发建设中的拆迁和水、电、气配套等矛盾问题。加大公共配套基础设施的投资建设力度,不断提升重点开发地块的交通、教育、医疗和商业等配套水平。
3.2.2 做好招商引资工作
实施房地产开发招商引资工作是“保增长、促转型、惠民生”的有效途径之一。要吃透精神,研究政策,有的放矢地包装一些房地产业精品项目,以得天独厚的区位优势、自然环境和优惠政策,吸引外地资金进入盘锦市房地产市场。
3.3 优化房地产业投资发展环境
3.3.1 加大对房地产业的金融扶持力度
针对目前开发企业资金短缺问题,建议在确保资金安全、规范的前提下,搞好银企对接,进一步加大房地产信贷投放力度,适度增加房地产业贷款额度,积极办理在建工程抵押贷款业务。
3.3.2 加大土地政策扶持力度
针对目前开发企业一次性缴清全部土地出让价款存在困难的实际,建议对以出让方式取得土地使用权的地块,符合城市规划,具有地块分宗条件的,在审定总平面方案的前提下,经土地使用权人申请,依照地块分宗规划红线,并在缴清分宗地块的地价款后,可分宗办理国有土地使用权证。
参考文献:
[1] 隋立军.大连房地产市场的问题分析与发展研究[D]. 遼宁:大连理工大学,2008.
[2] 张英佩.我国房地产业宏观调控存在问题及政策建议[J].东北财经大学学报, 2006 (01) .
【关键词】房地产市场;宏观调控;政策建议
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)09-0012-01
1 盘锦市房地产市场现状
近年来,在国家宏观调控政策的作用下,在市委、市政府的正确领导下,盘锦市房地产市场调整步伐加快,开发投资规模与国民经济发展更加协调、住房价格增幅趋缓,住房供应结构日渐合理,市场秩序进一步好转,政策环境对产业持续发展和居民住房消费产生了积极的影响。
2008年,盘锦市房地产开发总量240万m2。其中,住宅地产215万m2,商业地产20万m2,工业地产5万m2。全年住宅地产新开工面积170万m2,竣工面积80万m2。2009年计划新开工面积280万m2,其中,住宅地产140万m2,商业地产40万m2,工业地产100万m2。
盘锦市每年商品楼需求量在200万m2左右。一是城市区域新婚购房需求。从近年统计结果看,每年新婚夫妇在5 000对左右,新婚人员大多与父母分居,独自购买商品楼。按每对新婚人员购买100 m2商品楼计算,需求约在50万m2。二是油田职工由外围迁入市区购房需求。近年来,辽河油田职工退休后有迁入市区居住愿望,需求量约30万m2。三是旧房调新房需求。盘锦市每年因旧房调新房或小房调大房等因素,商品楼需求约40万m2。四是被动需求。每年因房屋拆迁,回迁安置等,需求量约50万m2。五是其他需求。每年因外来人口迁入、农转非等原因,形成的商品楼需求约30万m2。
2 盘锦市房地产市场存在的问题
2007年初至2008年末,盘锦市房地产业受全国一、二线城市的影响,市场萎缩现象凸显,房地产消费增长势头开始减缓。分析原因主要存在以下问题。
2.1 拟购房居民持币观望心理
从各开发企业售楼接待处反馈信息看,面询量和电话咨询量与以往相比并没有减少,关心的焦点是房屋价格,怕购买后价格下调。
2.2 盘锦缺少域外居民购买力
盘锦域外来盘就业人员相对较少。外市居民还没有认识到盘锦生态宜居所在,很少有选择盘锦购房。
2.3 少部分人存在投机心理
随着盘锦市经济的发展,居民存款余额显著增加,普遍存在置业投资心理。有少部分将学校、商业集聚区周边作为房地产投资的热点,有的把所购商品楼出租,收取租金,长期获利;有的等商品楼升值后,转让产权赚取差价获利。
2.4 开发企业资金周转压力过大
盘锦市房地产开发企业开发建设资金与以往相比明显紧张。个别工程项目出现资金明显接济不上的现象。
3 促进盘锦房地产业持续健康发展的对策
针对以上我市房地产市场存在的问题,我们应进一步采取积极的措施和相应的对策,才能更好适应新时期房地产市场发展的需要,为实现“扩内需、保增长、促转型”助力。
3.1 增强宏观调控,对房地产市场进行正确引导
3.1.1 制定房地产开发计划
根据盘锦市房地产业中长期发展规划,加强对全市房地产业发展战略研究和市场趋势分析,科学制定房地产开发年度计划、土地供应计划,确定开发建设规模、区域规模和结构比例,保证全市房地产业供需平衡、结构合理。
3.1.2 重点发展商业地产
结合我市第三轮城市总体规划修编,投入资金,聘请知名院所对拟实施的房地产开发项目编制控制性详细规划。用足用好盘锦临海、多河、湿地、石油等自然优势,包装具有盘锦特色的房地产开发项目。重点对辽滨、辽河南岸新区、盘山县新县城、油田东部基地、小六队、西水湾南、八里、中兴商贸城等地块进行包装,全方位推价,吸引国外投资商和省内、外知名企业投资商业地产项目。
3.1.3 打造“软、硬”件环境
按照城市总体规划,在拟实施的房地产开发项目地块上实现“净地”出让的同时,搞好土地的整理,达到“七通一平”,重点搞好路网建设和道路周边绿化,以此吸引房地产商实施房地产开发建设。
3.2 优化行政管理服务环境,认真做好招商引资工作
3.2.1 加大房地产市场软环境建设
进一步简化房地产开发领域的审批环节,实行一站式收费和联合审批,提高办事效率。明确收费项目和收费标准,清理搭车收费行为。积极帮助开发企业协调解决开发建设中的拆迁和水、电、气配套等矛盾问题。加大公共配套基础设施的投资建设力度,不断提升重点开发地块的交通、教育、医疗和商业等配套水平。
3.2.2 做好招商引资工作
实施房地产开发招商引资工作是“保增长、促转型、惠民生”的有效途径之一。要吃透精神,研究政策,有的放矢地包装一些房地产业精品项目,以得天独厚的区位优势、自然环境和优惠政策,吸引外地资金进入盘锦市房地产市场。
3.3 优化房地产业投资发展环境
3.3.1 加大对房地产业的金融扶持力度
针对目前开发企业资金短缺问题,建议在确保资金安全、规范的前提下,搞好银企对接,进一步加大房地产信贷投放力度,适度增加房地产业贷款额度,积极办理在建工程抵押贷款业务。
3.3.2 加大土地政策扶持力度
针对目前开发企业一次性缴清全部土地出让价款存在困难的实际,建议对以出让方式取得土地使用权的地块,符合城市规划,具有地块分宗条件的,在审定总平面方案的前提下,经土地使用权人申请,依照地块分宗规划红线,并在缴清分宗地块的地价款后,可分宗办理国有土地使用权证。
参考文献:
[1] 隋立军.大连房地产市场的问题分析与发展研究[D]. 遼宁:大连理工大学,2008.
[2] 张英佩.我国房地产业宏观调控存在问题及政策建议[J].东北财经大学学报, 2006 (01) .