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目前，业内一般把售价在16000元／平方米以上的住宅称为豪宅。近日，记者以此为标准调查发现，目前北京已知的将在今年面市的豪宅项目超过300万平方米，2007年京城高档公寓市场出现了集中供应的新趋势。
顶级公寓书写“千万级”新标准
早在2006年，京城房地产市场就涌现出一批单价超过2万元、总价达到千万元的顶级公寓。包括以缘溪堂、银泰中心柏悦府、星河湾二期、昆仑公寓、NAGA上院等为代表的高端项目。
“照目前的态势看，2007年整个豪宅市场的供应量将比去年有所增加，尤其是高档公寓方面。根据世邦魏理仕环球研究部的监测和统计，包括豪宅的存量供应在内，2007年肯定上市的单价16000元／平方米以上的高档公寓就接近200万平方米。”北京世邦魏理仕CBRE环球研究部高级经理覃晓梅如斯表示。
据记者了解，受到房地产宏观调控政策的影响，目前拿地成本越来越高，促使开发商更愿意操作利润空间更大的高档项目，加上2008年北京奥运即将召开的利好因素，不少高端项目纷纷选择在2007年面市。
在高档公寓集体亮相京城楼市的同时，售价上扬也是2007年京城高端市场的另一道风景，其根本原因在于2006年高档公寓较好的市场表现，为不少开发商吃下了“定心丸”。
据世邦魏理仕环球研究部监测，2006年1至11月，售价16000元／平方米以上的高档公寓累计成交3300余套，同比增加近一倍，成交均价为20675元／平方米，同比上涨10．4％。售价16000元／平方米以上的高档别墅成交均价为24273元／平方米，同比也上涨了22．9％。另据统计，2006年四季度，北京售价16000元／平方米以上的高档公寓平均报价较上季度上涨了5．4％，达到22160元／平方米。
对此，北师大房地产研究所董藩教授指出，“社会经济发展态势好，豪宅土地资源日益紧缺，国家主导住宅供应结构调整，市场供求关系发生变化，供应有限而需求越调越大，加上产品升级，豪宅的价格自然会上升。”
而根据北京市房地产交易网的统计数据显示，2007年3月，北京高档公寓平均售价达到17777．5元／平方米，分别较1、2月份上涨31．3％、24．2％。
据记者了解，星河湾二期的售价已由最初的15000元／平方米上扬到29000元／平方米，随之拉动的是整个朝青板块的定位和售价。而即将人市、由绿城集团在京城首次推出的顶级项目——御园，售价从1200万／套起。加上北京银泰中心后期公寓部分“柏悦府”，开出70000元／平方米的销售单价。
“如果说2006年以前，千万级公寓在京城还属于‘少数派代表’的话，那么2007年将成为千万级公寓集中亮相年。”据某业内专家分析，1000万元有可能被视为今年北京顶级公寓的衡量标准之一。
千万级公寓决战2007
2005年北京星河湾以15000元／平方米的售价，出击朝青板块引起了市场的高度关注。当时，众多业内专家质疑，星河湾如此高调入市能否吸引高端客户到尚属普通购房人聚集地的朝青板块置业?
然而，“事实胜于雄辩”，星河湾用自己的招牌——“品质地产”颠覆了京城高档住宅地段论的定律，同时也拉动朝青板块房价的整体上扬。据记者了解，北京星河湾在一期项目取得不俗的市场业绩之后，于2006年10月推出二期产品的售价已经飙升到29000元／平方米，加之该项目二期的户型面积在300～700平方米之间，使得星河湾跃居京城千万级公寓行列。
星河湾的高调入市引起了市场的高度关注，但也受到众多“同行”，尤其是高品质项目的有力挑战。其中，以占据绝佳地理位置和以产品品质而享誉市场的柏悦府和御园表现最为明显，它们被众多业内人士认为可能会比星河湾更有市场影响力。而御园、柏悦府、星河湾，三大“千万级公寓”共同出击2007楼市，已成为业内外人士热议的焦点。
据记者所知，绿城集团在京推出的首个高端项目——御园，就是要与北京星河湾相媲美的顶级产品。虽然，该项目要到5月19日才正式亮相京城，但目前已经受到北京乃至全国高端置业者的热烈关注。据一位已经参观过该项目的业内人士表示：御园对得起西山这块土地。
而位于CBD核心区银泰中心里的柏悦府，则是以京城公寓的最高售价，成为市场关注的焦点。据记者了解，银泰中心由三座主体建筑组成，中间一栋为酒店及酒店式公寓，主体建筑共63层，包括三个物业品牌：7至33层取名柏悦居，售价每平方米42000元左右；34至49层为柏悦酒店；50至58层称柏悦府，售价每平方米70000元。
比较星河湾、御园、柏悦府，记者发现，三个顶级公寓在品质上具有很多可比的地方，比如良好的地段、完备的配套、优质的服务，等等。基于此，为了便于买家对以上三个项目能有更深刻的认识，本文将比较三者具有可比性的因素，以探讨谁能成为2007年京城顶级公寓的NO．1。
地段至上 谁能笑傲市场
房地产产品的价值很大程度上归功于土地价值的唯一性。地段决定价值，也是高端置业者和投资人评判项目品质的第一把标尺。
据记者了解，由绿城集团倾力打造的御园，位于北京市海淀区玉泉山东路，东至颐和园、西至玉泉山、南至玉泉山东路、北至北五环路。处于万寿山、玉泉山、香山、颐和园、圆明同等昔日皇家园林及历史名胜怀抱之中，且地块周边又有清华、北大、国际关系学院、中央党校等诸多著名学府。该地段无论是地理资源还是人文资源，都具有先天赐予的不可复制的优越性。
对此，庞博国际执行董事刘东表示，“远自辽、金、元、明历代，御园所在地周边就建有多处皇家园林，到了清代康、雍、乾{朝盛世150年间，名冠九州的‘三山五园’相继营建，世界上最为浩荡的皇家园林依山鼎列。这种极度稀缺的、浓缩了千年华夏文明的黄金地块正是催生顶级公寓的最佳沃土。”
而部分已经参观过御园的业内人士也指出，“三山五园”及大片绿化隔离带沿御园北、西、南三面环绕合围，项目地处玉泉山麓、昆明湖畔，所谓“左俯昆明右玉泉”，周边再无其他住宅项H规划，更显身份的独到与尊贵。御园所在两山板块土地价值的不可复制性，使该项目的居住环境成为其他项目难以比拟的最大优势。
而位于CBD核心区银泰中心里的柏悦府，地处东长安街和东三环交界处，与国贸隔路相望。银泰中心建设综合体的中央主楼，共计63层，249．9米。柏悦府则位于北京银泰中心中央主楼的50至58层，是长安街最高建筑的顶层公寓。根据北京CBD 规划，该区域将不再新增公寓项目，柏悦府亦成为该区域不可复制的顶级公寓。
据悉，为了缓解CBD的交通压力，北京银泰中心在改造地下交通方面就花费了近2亿元。该项目将把地铁交通与北京银泰中心的主体建筑对接起来，同时将牺牲一层5000平方米的商业，把原来准备做底商的空间让出来供社会车辆绕行或暂停，还特别存项目南侧即远离长安街一面设立其交通人堂，以此来缓解CBD核心区的交通堵塞问题。
相对于御园位于西山板块不可替代的皇家贵气，以及柏悦府居于CBD核心区的地理优势，位于朝阳北路四季星河路的星河湾，则是处于尚住发展阶段的朝青板块之中。据记者了解，近两年朝阳北路发生了翻天覆地的变化，快速路直通东二环，从星河湾开车到国贸也不过十几分钟路程。朝阳北路上的城市主干道青年路，以及平房乡路，显示了政府对这个区域发展投入的信心和支持。但是，随着朝青板块入住人口的增加，密度越来
越高时，道路的优势将不复存在。可以说，交通的优势劣势都是这个区域所有楼盘将共同面对的。
由以上可见，就地段而言，位于西山板块的御园具有不可替代的皇家贵气，处于CBD核心区的柏悦府拥有了稀缺的地段优势，而星河湾所在地段则具有良好的发展前景。
建筑品质吸引顶级客群的第一标尺
在品质至上的时代，顶级公寓的建筑品质已经成为吸引金字塔尖人群眼球的关键所在。
为了将建筑风格和西山自然美景有机融合，让人体验到“天人合一”的居住氛围，御园吸取了文艺复兴时期建筑精髓，以“十字形”的平面布局结构，创造了“同厅别墅”“平层官邸”两种户型，营造出宫殿式建筑，实现了外在品顷与内在气质完美统一。
圆厅别墅主要沿袭了意大利文艺复兴后期大师帕拉蒂奥(AndreaPalladio)的代表作——圆厅刖墅的布局和风格：平面正方形，四面有门廊，廊中有爱奥尼克式柱子六根，前有大台阶，正中是一上有穹隆的圆形大厅。带穹隆的圆形大厅，正是同厅别墅室内空间最为显著的特点之 。当然，本项目并非别墅，因而门廊只在建筑的局部出现，但整个建筑都体现出一种明显的帕拉蒂奥风格，这种风格无论是从建筑外立面的山墙、柱子等，还是从室内的一些装饰柱，都可以感受得到。
平屋官邸也是由圆厅别墅演化而来，它更为突出的是继承了圆厅别野的室内空间：十字内廊和圆厅，这样就形成了平层户型的十字形平面。虽然无法像圆厅别墅那样将十字内廊一直延伸至室外门廊，但仍然使整个室内的布局显得更为严谨、对称。
据记者了解，在国内房地产界，绿城集团享有“别墅制造专家”的美名。对此，北京兴业万发房地产开发有限公司总经理王朝晖坦言，12年来绿城集团对别墅产品的开发已经进入第三代，一条建筑设计思辨之路趋于稳健成熟。而大过玉泉上脚下“御园”项目现场的人士有着一致的深刻感受，就是这座晋严格按照欧洲新古典主义建筑近千年的规律范式建造的宫殿建筑群，若干年后都将成为北京豪宅市场的经典之作。
相对于御园产品设计上采取新古典主义建筑形势，星河湾的建筑设计充分彰显了南派建筑的风格，主要体现为尖屋顶和比较圆润的建筑外形。在立面用材上，也沿用了南派开发商的习惯，用的是涂料，但其颜色较之南方的建筑立面讲究清新通透而言，俨然多了一份北方建筑的凝重。
而与一般建筑不同，北京银泰中心把酒店服务式公寓柏悦居、柏悦府和酒店统一设置在整个建筑群的中央主楼之中，并由国际设计大师季裕棠为柏悦府度身定制个性化设计。据了解，柏悦府是以精装修交付，提供全会家具及精选高级家电，融汇创新前瞻性的设计理念，将各个空间进行有机的开放式设计，细致入微的局部处理，力图营造出极为人性化的舒适居住环境。
就御园、星河湾、柏悦府的建筑品质而言，业内专家指出这三大项目部在发掘所在区域的地段价值之上，打造出了精致的建筑产品，但相对于星河湾和柏悦府已经被业内外人士所熟知，尚未开盘而略显神秘位干昔日皇家福地的御园，更具有市场吸引力。
园林景观凸现顶级公寓品质
由于柏悦府地处土地资源相对稀缺的CBD核心区，没有大面积的土地可供使用，因此无法像御吲和星河湾一样，为顶级客群营造舒适的社区环境。
就星河湾来说，其在社区环境及园林景观的打造上，除了占地总面积约10万平方米的生态公园环湖(湖面约3万平方米)而建以外，更多的强调建筑与景观的相互围合、渗透。在绿植的采用方面，主要以乔灌结合、花草结合的手法营造景观；另外，较大限度地压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，营造软性景观；在园林设计卜，采用立体平均式园林景观，主动创造场地高差，自然的起伏，有效增大绿化面积(斜角边大于直角边)。这样一来，使园林景观产生了较丰富的层次感，同时便于植被搭配，大小乔木、灌小、地被植物、草坪结合，并有效增强了首层住户的私密性。
而两山绝片反地段的御园，则采用了中国几千年皇家园林“利用地形，巧干结合外因，冶内外于一炉，纳千里于咫尺”的造园文化，以及融汇欧洲宫廷占典园林的吲艺技法，更能保证御园中的每户都能看见玉泉山，80％以上的建筑单元能看见万寿山，让居住于此的人们可以时刻感受到“推窗望月”“近揽春光”的世外美景。
此外，御园的社区内还处处为景，无论是包含了大面积的草坪缓坡、林缘大片的繁花、古典的喷泉和雕塑等元素的公共绿地，还是强调轴线对称，以水池、雕塑、豪华铺装、修剪整齐的植物，映衬着宅邸尊贵的组团院落，以及设有精心修剪的花坛、小型喷泉、休息区、泳池、雕塑、凉亭等，充满休闲假日情趣的私家庭院，无不体现了御园浑然一体的景观之美。
对此，刘东指出，“相对于星河湾的人工园林景致，御园则使整个园区与万寿山、玉泉山、颐和同以对景、借景的关系，展现恢弘一体的巨幅山水景观。”
配套设施产品细节上的制胜“杀招”
除了地段位置、建筑品质、园林景观之外，顶级公寓的配套设施如何，也是高端置业者选择高端产品的重要因素之一。
据记者了解，星河湾的社区服务设施有四季会、四季会体育馆。四季会总建筑面积10000余平方米，定位于中尉首家超五星级精品酒店，包括顶级贵宾房、西餐厅、中餐厅、可容纳400人的宴会厅、咖啡厅、休闲运动的健身区，二楼设有红酒、雪茄房。另外，还拥有四季会体育馆，包括网球场、羽毛球室、乒乓球室、桌球等体育休闲设施。
而柏悦府则与北京银泰柏悦酒店共享一楼，位于柏悦酒店总统套房上方，专属电梯可直达柏悦酒店大堂，专享全面而尊贵的酒店公共服务设施 及私人化的柏悦酒店定制管理服务。服务内容根据个性化需求，涵盖酒店管家专职服务、私人飞机租赁、医疗支援及资产管理等诸多尊宠体验。
据悉，御园根据厢红旗路对地块的自然分割，将项目分为西区及东区。根据两个功能区片的结构形式，整个社区范围内建设一主一副两个会所，作为一主一次两个服务核心。会所仍为偏古典的新古典主义建筑，但更为富而堂皇，针对项目服务的高端小众人群，坚持高档、优雅、私密的格调，创造尊贵、豪华和强调序列感的空间。主会所近万平方米，偏重商务休闲功能，位于西区主入口与中央景观之间，远眺玉泉山，拥有深远的视觉空间。会所的功能设置倡导一种绅士、经典的高尚生活形态，包括中餐、西餐、红酒／雪茄吧、健身和SPA等。次会所设在东区，功能上偏重运动休闲功能，号供业主使用。
据此，某业内人士在接受记者采访时认为，星河湾、柏悦府、御园的社区服务设施和周边配套都比较完善，都对高端客户具有很强的吸引力。
五大标准评判顶级公寓
2007年，御同、柏悦府、星河湾三大顶级公寓同时鏖战京城高端住宅市场，让业内外人士引发了谁才能成为北京“顶级公寓”之首的热议。
对此，有专家指出，评判一个公寓是否可归为顶级公寓之列需要综合考察，但最重要的在于区域位置、室内面积和设计、装修标准、社区规划、园林景观等多方面因素。
第一，必须具备显赫的外观。外观的显赫奢华是顶级公寓在普通在宅中脱颖而出的基本要求。顶级公寓不仅仅是普通的伟宅楼，更是一个区域内的标志性建筑。和深宅大院式的别墅豪宅追求最大化的私密性不同，顺级公寓要追求的是一种看得见的奢华。
第二，独户感觉的营造也很关键。因为购买顺级公寓的人都在追求一种新的生活方式，存垂直交通设施和形体设计上，追求独门独户的感觉会让其感觉私密性较好。如私家电梯直接入户、户与户间错开布置以及人户方式的突破等。另外，主次人口的分离、入户花园的设计可以极大提升居住品质。
第三，户犁设计和室内空间应该别墅化。顶级公寓需突破房几厅的常规概念，尽量设计出更多的个性化空间。室内设计兼顾豪华和个性，私有空间和公共空间兼顾。
第四，景观环境尤为关键。与别墅豪宅追求自然美景不同的是，顶级公寓更多追求的是人造景观。因为顶级公寓一股离市区较近，在自然景观上不具有太多优势。所以，只能强调人造景观，比如宅中花园的营造。在不影响主要房间通风采光的情况下，设计出大面积的空中花园，创造人与自然亲密接触的空间，并可借鉴别墅类产品，设计出具有不同功能的前后花园。
第五，新技术、新材料的运用。这是体现顺级公寓科技含量的重要因素。由于顶级公寓的集合特性，使新技术、新材料的运用更具有可操作性，在结构体系、构造体系和设备体系等方面，与普通住宅甚至“公建”相比均有所突破。
根据上述评判标准，有业内人士指出，位于城西的御园、城东的北京星河湾、城中的柏悦府都符合顶级公寓的标准，也将成为各自所在区域中的标杆性项目，但谁能成为京城顶级公寓之首，未来市场自会给出答案。
顶级公寓书写“千万级”新标准
早在2006年，京城房地产市场就涌现出一批单价超过2万元、总价达到千万元的顶级公寓。包括以缘溪堂、银泰中心柏悦府、星河湾二期、昆仑公寓、NAGA上院等为代表的高端项目。
“照目前的态势看，2007年整个豪宅市场的供应量将比去年有所增加，尤其是高档公寓方面。根据世邦魏理仕环球研究部的监测和统计，包括豪宅的存量供应在内，2007年肯定上市的单价16000元／平方米以上的高档公寓就接近200万平方米。”北京世邦魏理仕CBRE环球研究部高级经理覃晓梅如斯表示。
据记者了解，受到房地产宏观调控政策的影响，目前拿地成本越来越高，促使开发商更愿意操作利润空间更大的高档项目，加上2008年北京奥运即将召开的利好因素，不少高端项目纷纷选择在2007年面市。
在高档公寓集体亮相京城楼市的同时，售价上扬也是2007年京城高端市场的另一道风景，其根本原因在于2006年高档公寓较好的市场表现，为不少开发商吃下了“定心丸”。
据世邦魏理仕环球研究部监测，2006年1至11月，售价16000元／平方米以上的高档公寓累计成交3300余套，同比增加近一倍，成交均价为20675元／平方米，同比上涨10．4％。售价16000元／平方米以上的高档别墅成交均价为24273元／平方米，同比也上涨了22．9％。另据统计，2006年四季度，北京售价16000元／平方米以上的高档公寓平均报价较上季度上涨了5．4％，达到22160元／平方米。
对此，北师大房地产研究所董藩教授指出，“社会经济发展态势好，豪宅土地资源日益紧缺，国家主导住宅供应结构调整，市场供求关系发生变化，供应有限而需求越调越大，加上产品升级，豪宅的价格自然会上升。”
而根据北京市房地产交易网的统计数据显示，2007年3月，北京高档公寓平均售价达到17777．5元／平方米，分别较1、2月份上涨31．3％、24．2％。
据记者了解，星河湾二期的售价已由最初的15000元／平方米上扬到29000元／平方米，随之拉动的是整个朝青板块的定位和售价。而即将人市、由绿城集团在京城首次推出的顶级项目——御园，售价从1200万／套起。加上北京银泰中心后期公寓部分“柏悦府”，开出70000元／平方米的销售单价。
“如果说2006年以前，千万级公寓在京城还属于‘少数派代表’的话，那么2007年将成为千万级公寓集中亮相年。”据某业内专家分析，1000万元有可能被视为今年北京顶级公寓的衡量标准之一。
千万级公寓决战2007
2005年北京星河湾以15000元／平方米的售价，出击朝青板块引起了市场的高度关注。当时，众多业内专家质疑，星河湾如此高调入市能否吸引高端客户到尚属普通购房人聚集地的朝青板块置业?
然而，“事实胜于雄辩”，星河湾用自己的招牌——“品质地产”颠覆了京城高档住宅地段论的定律，同时也拉动朝青板块房价的整体上扬。据记者了解，北京星河湾在一期项目取得不俗的市场业绩之后，于2006年10月推出二期产品的售价已经飙升到29000元／平方米，加之该项目二期的户型面积在300～700平方米之间，使得星河湾跃居京城千万级公寓行列。
星河湾的高调入市引起了市场的高度关注，但也受到众多“同行”，尤其是高品质项目的有力挑战。其中，以占据绝佳地理位置和以产品品质而享誉市场的柏悦府和御园表现最为明显，它们被众多业内人士认为可能会比星河湾更有市场影响力。而御园、柏悦府、星河湾，三大“千万级公寓”共同出击2007楼市，已成为业内外人士热议的焦点。
据记者所知，绿城集团在京推出的首个高端项目——御园，就是要与北京星河湾相媲美的顶级产品。虽然，该项目要到5月19日才正式亮相京城，但目前已经受到北京乃至全国高端置业者的热烈关注。据一位已经参观过该项目的业内人士表示：御园对得起西山这块土地。
而位于CBD核心区银泰中心里的柏悦府，则是以京城公寓的最高售价，成为市场关注的焦点。据记者了解，银泰中心由三座主体建筑组成，中间一栋为酒店及酒店式公寓，主体建筑共63层，包括三个物业品牌：7至33层取名柏悦居，售价每平方米42000元左右；34至49层为柏悦酒店；50至58层称柏悦府，售价每平方米70000元。
比较星河湾、御园、柏悦府，记者发现，三个顶级公寓在品质上具有很多可比的地方，比如良好的地段、完备的配套、优质的服务，等等。基于此，为了便于买家对以上三个项目能有更深刻的认识，本文将比较三者具有可比性的因素，以探讨谁能成为2007年京城顶级公寓的NO．1。
地段至上 谁能笑傲市场
房地产产品的价值很大程度上归功于土地价值的唯一性。地段决定价值，也是高端置业者和投资人评判项目品质的第一把标尺。
据记者了解，由绿城集团倾力打造的御园，位于北京市海淀区玉泉山东路，东至颐和园、西至玉泉山、南至玉泉山东路、北至北五环路。处于万寿山、玉泉山、香山、颐和园、圆明同等昔日皇家园林及历史名胜怀抱之中，且地块周边又有清华、北大、国际关系学院、中央党校等诸多著名学府。该地段无论是地理资源还是人文资源，都具有先天赐予的不可复制的优越性。
对此，庞博国际执行董事刘东表示，“远自辽、金、元、明历代，御园所在地周边就建有多处皇家园林，到了清代康、雍、乾{朝盛世150年间，名冠九州的‘三山五园’相继营建，世界上最为浩荡的皇家园林依山鼎列。这种极度稀缺的、浓缩了千年华夏文明的黄金地块正是催生顶级公寓的最佳沃土。”
而部分已经参观过御园的业内人士也指出，“三山五园”及大片绿化隔离带沿御园北、西、南三面环绕合围，项目地处玉泉山麓、昆明湖畔，所谓“左俯昆明右玉泉”，周边再无其他住宅项H规划，更显身份的独到与尊贵。御园所在两山板块土地价值的不可复制性，使该项目的居住环境成为其他项目难以比拟的最大优势。
而位于CBD核心区银泰中心里的柏悦府，地处东长安街和东三环交界处，与国贸隔路相望。银泰中心建设综合体的中央主楼，共计63层，249．9米。柏悦府则位于北京银泰中心中央主楼的50至58层，是长安街最高建筑的顶层公寓。根据北京CBD 规划，该区域将不再新增公寓项目，柏悦府亦成为该区域不可复制的顶级公寓。
据悉，为了缓解CBD的交通压力，北京银泰中心在改造地下交通方面就花费了近2亿元。该项目将把地铁交通与北京银泰中心的主体建筑对接起来，同时将牺牲一层5000平方米的商业，把原来准备做底商的空间让出来供社会车辆绕行或暂停，还特别存项目南侧即远离长安街一面设立其交通人堂，以此来缓解CBD核心区的交通堵塞问题。
相对于御园位于西山板块不可替代的皇家贵气，以及柏悦府居于CBD核心区的地理优势，位于朝阳北路四季星河路的星河湾，则是处于尚住发展阶段的朝青板块之中。据记者了解，近两年朝阳北路发生了翻天覆地的变化，快速路直通东二环，从星河湾开车到国贸也不过十几分钟路程。朝阳北路上的城市主干道青年路，以及平房乡路，显示了政府对这个区域发展投入的信心和支持。但是，随着朝青板块入住人口的增加，密度越来
越高时，道路的优势将不复存在。可以说，交通的优势劣势都是这个区域所有楼盘将共同面对的。
由以上可见，就地段而言，位于西山板块的御园具有不可替代的皇家贵气，处于CBD核心区的柏悦府拥有了稀缺的地段优势，而星河湾所在地段则具有良好的发展前景。
建筑品质吸引顶级客群的第一标尺
在品质至上的时代，顶级公寓的建筑品质已经成为吸引金字塔尖人群眼球的关键所在。
为了将建筑风格和西山自然美景有机融合，让人体验到“天人合一”的居住氛围，御园吸取了文艺复兴时期建筑精髓，以“十字形”的平面布局结构，创造了“同厅别墅”“平层官邸”两种户型，营造出宫殿式建筑，实现了外在品顷与内在气质完美统一。
圆厅别墅主要沿袭了意大利文艺复兴后期大师帕拉蒂奥(AndreaPalladio)的代表作——圆厅刖墅的布局和风格：平面正方形，四面有门廊，廊中有爱奥尼克式柱子六根，前有大台阶，正中是一上有穹隆的圆形大厅。带穹隆的圆形大厅，正是同厅别墅室内空间最为显著的特点之 。当然，本项目并非别墅，因而门廊只在建筑的局部出现，但整个建筑都体现出一种明显的帕拉蒂奥风格，这种风格无论是从建筑外立面的山墙、柱子等，还是从室内的一些装饰柱，都可以感受得到。
平屋官邸也是由圆厅别墅演化而来，它更为突出的是继承了圆厅别野的室内空间：十字内廊和圆厅，这样就形成了平层户型的十字形平面。虽然无法像圆厅别墅那样将十字内廊一直延伸至室外门廊，但仍然使整个室内的布局显得更为严谨、对称。
据记者了解，在国内房地产界，绿城集团享有“别墅制造专家”的美名。对此，北京兴业万发房地产开发有限公司总经理王朝晖坦言，12年来绿城集团对别墅产品的开发已经进入第三代，一条建筑设计思辨之路趋于稳健成熟。而大过玉泉上脚下“御园”项目现场的人士有着一致的深刻感受，就是这座晋严格按照欧洲新古典主义建筑近千年的规律范式建造的宫殿建筑群，若干年后都将成为北京豪宅市场的经典之作。
相对于御园产品设计上采取新古典主义建筑形势，星河湾的建筑设计充分彰显了南派建筑的风格，主要体现为尖屋顶和比较圆润的建筑外形。在立面用材上，也沿用了南派开发商的习惯，用的是涂料，但其颜色较之南方的建筑立面讲究清新通透而言，俨然多了一份北方建筑的凝重。
而与一般建筑不同，北京银泰中心把酒店服务式公寓柏悦居、柏悦府和酒店统一设置在整个建筑群的中央主楼之中，并由国际设计大师季裕棠为柏悦府度身定制个性化设计。据了解，柏悦府是以精装修交付，提供全会家具及精选高级家电，融汇创新前瞻性的设计理念，将各个空间进行有机的开放式设计，细致入微的局部处理，力图营造出极为人性化的舒适居住环境。
就御园、星河湾、柏悦府的建筑品质而言，业内专家指出这三大项目部在发掘所在区域的地段价值之上，打造出了精致的建筑产品，但相对于星河湾和柏悦府已经被业内外人士所熟知，尚未开盘而略显神秘位干昔日皇家福地的御园，更具有市场吸引力。
园林景观凸现顶级公寓品质
由于柏悦府地处土地资源相对稀缺的CBD核心区，没有大面积的土地可供使用，因此无法像御吲和星河湾一样，为顶级客群营造舒适的社区环境。
就星河湾来说，其在社区环境及园林景观的打造上，除了占地总面积约10万平方米的生态公园环湖(湖面约3万平方米)而建以外，更多的强调建筑与景观的相互围合、渗透。在绿植的采用方面，主要以乔灌结合、花草结合的手法营造景观；另外，较大限度地压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，营造软性景观；在园林设计卜，采用立体平均式园林景观，主动创造场地高差，自然的起伏，有效增大绿化面积(斜角边大于直角边)。这样一来，使园林景观产生了较丰富的层次感，同时便于植被搭配，大小乔木、灌小、地被植物、草坪结合，并有效增强了首层住户的私密性。
而两山绝片反地段的御园，则采用了中国几千年皇家园林“利用地形，巧干结合外因，冶内外于一炉，纳千里于咫尺”的造园文化，以及融汇欧洲宫廷占典园林的吲艺技法，更能保证御园中的每户都能看见玉泉山，80％以上的建筑单元能看见万寿山，让居住于此的人们可以时刻感受到“推窗望月”“近揽春光”的世外美景。
此外，御园的社区内还处处为景，无论是包含了大面积的草坪缓坡、林缘大片的繁花、古典的喷泉和雕塑等元素的公共绿地，还是强调轴线对称，以水池、雕塑、豪华铺装、修剪整齐的植物，映衬着宅邸尊贵的组团院落，以及设有精心修剪的花坛、小型喷泉、休息区、泳池、雕塑、凉亭等，充满休闲假日情趣的私家庭院，无不体现了御园浑然一体的景观之美。
对此，刘东指出，“相对于星河湾的人工园林景致，御园则使整个园区与万寿山、玉泉山、颐和同以对景、借景的关系，展现恢弘一体的巨幅山水景观。”
配套设施产品细节上的制胜“杀招”
除了地段位置、建筑品质、园林景观之外，顶级公寓的配套设施如何，也是高端置业者选择高端产品的重要因素之一。
据记者了解，星河湾的社区服务设施有四季会、四季会体育馆。四季会总建筑面积10000余平方米，定位于中尉首家超五星级精品酒店，包括顶级贵宾房、西餐厅、中餐厅、可容纳400人的宴会厅、咖啡厅、休闲运动的健身区，二楼设有红酒、雪茄房。另外，还拥有四季会体育馆，包括网球场、羽毛球室、乒乓球室、桌球等体育休闲设施。
而柏悦府则与北京银泰柏悦酒店共享一楼，位于柏悦酒店总统套房上方，专属电梯可直达柏悦酒店大堂，专享全面而尊贵的酒店公共服务设施 及私人化的柏悦酒店定制管理服务。服务内容根据个性化需求，涵盖酒店管家专职服务、私人飞机租赁、医疗支援及资产管理等诸多尊宠体验。
据悉，御园根据厢红旗路对地块的自然分割，将项目分为西区及东区。根据两个功能区片的结构形式，整个社区范围内建设一主一副两个会所，作为一主一次两个服务核心。会所仍为偏古典的新古典主义建筑，但更为富而堂皇，针对项目服务的高端小众人群，坚持高档、优雅、私密的格调，创造尊贵、豪华和强调序列感的空间。主会所近万平方米，偏重商务休闲功能，位于西区主入口与中央景观之间，远眺玉泉山，拥有深远的视觉空间。会所的功能设置倡导一种绅士、经典的高尚生活形态，包括中餐、西餐、红酒／雪茄吧、健身和SPA等。次会所设在东区，功能上偏重运动休闲功能，号供业主使用。
据此，某业内人士在接受记者采访时认为，星河湾、柏悦府、御园的社区服务设施和周边配套都比较完善，都对高端客户具有很强的吸引力。
五大标准评判顶级公寓
2007年，御同、柏悦府、星河湾三大顶级公寓同时鏖战京城高端住宅市场，让业内外人士引发了谁才能成为北京“顶级公寓”之首的热议。
对此，有专家指出，评判一个公寓是否可归为顶级公寓之列需要综合考察，但最重要的在于区域位置、室内面积和设计、装修标准、社区规划、园林景观等多方面因素。
第一，必须具备显赫的外观。外观的显赫奢华是顶级公寓在普通在宅中脱颖而出的基本要求。顶级公寓不仅仅是普通的伟宅楼，更是一个区域内的标志性建筑。和深宅大院式的别墅豪宅追求最大化的私密性不同，顺级公寓要追求的是一种看得见的奢华。
第二，独户感觉的营造也很关键。因为购买顺级公寓的人都在追求一种新的生活方式，存垂直交通设施和形体设计上，追求独门独户的感觉会让其感觉私密性较好。如私家电梯直接入户、户与户间错开布置以及人户方式的突破等。另外，主次人口的分离、入户花园的设计可以极大提升居住品质。
第三，户犁设计和室内空间应该别墅化。顶级公寓需突破房几厅的常规概念，尽量设计出更多的个性化空间。室内设计兼顾豪华和个性，私有空间和公共空间兼顾。
第四，景观环境尤为关键。与别墅豪宅追求自然美景不同的是，顶级公寓更多追求的是人造景观。因为顶级公寓一股离市区较近，在自然景观上不具有太多优势。所以，只能强调人造景观，比如宅中花园的营造。在不影响主要房间通风采光的情况下，设计出大面积的空中花园，创造人与自然亲密接触的空间，并可借鉴别墅类产品，设计出具有不同功能的前后花园。
第五，新技术、新材料的运用。这是体现顺级公寓科技含量的重要因素。由于顶级公寓的集合特性，使新技术、新材料的运用更具有可操作性，在结构体系、构造体系和设备体系等方面，与普通住宅甚至“公建”相比均有所突破。
根据上述评判标准，有业内人士指出，位于城西的御园、城东的北京星河湾、城中的柏悦府都符合顶级公寓的标准，也将成为各自所在区域中的标杆性项目，但谁能成为京城顶级公寓之首，未来市场自会给出答案。