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【摘 要】从目前物业管理队伍整体素质存在的问题入手,指出物业管理人员应具备计算机操作、企业管理、策划、市场调查、分析、预测和决策、财务管理、写作等多方面能力。
【关键词】物业管理;整体素质
中图分类号:F406.15 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)05-0168-01
物业管理在我国经过20多年的发展,已形成了一个规模较大的市场供给主体。据统计,目前我国专业化的物业管理企业已超过2万家,从业人员超过230万人。物业管理市场对物业管理人员的需求激增,迫切需要一些素质高、业务能力强、有一定管理经验的能直接服务于物业管理公司的一线的应用型人才。然而,就我国物业管理的现状来看,管理人员无论是质量上还是数量上都很缺乏,致使一些物业管理公司的发展表现出有明显的盲目性、被动性和低效性,阻碍了物业公司的管理水平的提高和发展。所以,针对物业管理人员的能力上存在的问题,研究探讨如何提高物业管理人员的能力,将会促进我国物业管理水平的提高,使其健康发展。
1目前物业管理队伍整体素质存在的问题
现阶段我国物业公司的组织形式多样,除部分企业素质较高外,多数企业人员素质不高,职工业务生疏。这些公司的人员来源:有原开发企业的,有原房管站的,有社会招聘的其他行业的人员,还有一些是大中专毕业的学生。在这些人员中,有的经过培训,分别持有物业管理企业经理、部门经理和管理人员上岗证,但一大部分人还未经过培训,距离行业的发展要求还相差很远。表現在观念落后,缺乏对物业管理内在的规律的认识和把握。对物业管理行业的性质没有真正理解,思想上跟不上行业的发展,虽然物业管理冠有“管理”二字,却是不折不扣的服务行业,与房屋所有人、使用人是聘任和合同的关系,它完全是为业主提供服务的,但少数人以为自己是管理者、执法者,在工作中缺乏主动性,责任心不强,在服务态度上缺乏礼仪规范,摒弃了服务的宗旨,造成业主和管理人之间的不融洽。这些问题的出现,关键是没有处理好服务和管理的关系。管理是手段,服务是目的,离开了管理,服务也就失去了目标和依据,作为物业公司必须急居民所急,解决居民生活实际问题,一个优秀的物业公司不能只符合资质条件,需有高标准的服务和良好的服务素质。
另外,物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集型行业。这就要求物业管理企业必须达到一定的专业标准,要求从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能,并且具有丰富的管理技能和管理技巧。但是,有些企业人员参差不齐,特别是有些公司在吸收从业人员时,为了顾全安排就业,社会关系等因素,只好放松对人员素质的选择,这将影响物业管理的效应。另外,物业管理行业属微利服务业,现今从业人员的待遇较低,也有人认为物业管理是“好汉不愿干,赖汉干不了”的工作,造成人员匮乏,尤其是文化层次较高的专业人员更加缺乏。
2 物业管理人员应具备的能力
2.1 随着物业管理的发展,现代高科技手段管理将在物业管理中占据主要地位
它的发展方向是物业管理人员的专业化,管理方法的科学化和管理手段的现代化。这既是竞争的需要,也是创造管理高效率、高效益的需要。目前,无论是住宅还是写字楼的建设中,已采用了含有现代化的高新技术的智能安全管理系统,这种高科技的发展和应用,对物业管理提出了更高的要求,需要管理人员具有创新意识,同时具有创新的能力,(不能只停留在清运垃圾,打扫卫生的原始服务上),需掌握现代化的高科技手段,不断进行知识更新,否则就会在日益激烈的市场竞争中淘汰。
2.2 要有一定的管理能力。物业管理人员应具备计划、组织、指挥、监督和协调能力
同时,应具备一定的判断、决策能力,作为领导,还应有一定的领导艺术。要具有一定的战略思想,凡事从大局出发,兼顾政府、物业公司和居民的利益。综合运用行政管理和企业管理的知识,搞好物业的管理、经营、服务,确定管理的组织程序、方法及目标。能制定企业内部的各项管理制度和各岗位职责,制定企业的各项工作计划,最终实现管理目标。
2.3 物业管理人员应具有一定的策划能力
当前,为加强物业管理的市场竞争机制,已把招投标引入到物业管理公司的选聘工作。这将有利于推动物业管理的市场化,业内人员要想在竞争中立于不败之地,就要具有制定标书的能力,掌握投标、报标及制定物业管理方案的能力,以适用于业主委员会或开发商选聘物业公司及物业公司招聘专项服务公司的工作。
2.4 物业管理人员要具有一定的市场调查、分析、预测和决策能力
物业管理经营是指如何以最少的投入获得最佳效益的一种经营决策活动。物业管理经营的范围很广,目前主要有销售代理、租赁代理、中介、维修经营、服务经营(常规服务、专项服务、特约服务)等。物业经营的好坏,直接关系到物业公司资金能否进行良性循环,特别是多种经营搞好了,可发挥“造血”功能,弥补小区经费不足的问题。这就要求物业管理人员具有一定的市场调查能力,通过对物业管理市场信息的搜集、分析、整理和使用分析市场状况,进行市场预测,进而作出果断的决策方案,把握企业发展方向,寻找更多的投资经营机会。因为多种经营要求专业知识全面,技能性强,所以要求物业管理人员具有市场开拓能力,在代售、代租、中介等方面,要熟悉各种类型房屋价格构成和租金的预测方法,掌握房屋产权证办理和产权登记的程序,掌握各种合同的条款内容,熟悉房地产法律、法规、政策、制度及房地产相关的税费,能用常用的估价方法评估物业,正确地估计物业现值,另外,还要有政策咨询、广告宣传能力。
2.5 要具有一定的识图、绘图和预算能力
具备这些能力,主要为适应物业接管验收,档案的建立的需要,因为物业管理包括对房屋、设施、设备的维修、养护管理,要求物业管理人员必须了解物业的建筑结构,平面布局,物业使用中设备的功能,会识图、绘图,掌握一定的测量技术,初步掌握修缮预算。
2.6 具有一定的财务分析和财务管理能力
由于财务管理是物业管理的中心环节,只有作好财务管理,才能促使物业管理资金良性循环。当前,物业管理的最大难点是物业管理经费来源不足,尤其是居住小区,有的住宅小区收费偏低,或不够规范,资金使用无计划,无监督等问题,所以要熟悉物业管理的财务规定、财务制度和物业管理收费标准制定的依据,掌握物业管理公司资金筹措及运用等方面的情况,能进行物业管理费用的测算,会分析会计报表及相关的指标。
2.7 要具有一定的公关能力和公文写作能力
物业管理公司要与方方面面打交道,诸如:派出所、居委会、治安部门、园林、环卫、市政、生活配套部门、土地管理部门、房管部门、开发部门、业主大会、管委会、各专业服务公司等,要求管理人员具有一定的公关能力,协调与社会公众的关系,同时,物业管理企业要制定一些公众管理制度、公共契约、住户手册等,所以,要求具备一定的公文写作能力,还要有一定的计算机操作、物业管理软件的应用能力。
【关键词】物业管理;整体素质
中图分类号:F406.15 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)05-0168-01
物业管理在我国经过20多年的发展,已形成了一个规模较大的市场供给主体。据统计,目前我国专业化的物业管理企业已超过2万家,从业人员超过230万人。物业管理市场对物业管理人员的需求激增,迫切需要一些素质高、业务能力强、有一定管理经验的能直接服务于物业管理公司的一线的应用型人才。然而,就我国物业管理的现状来看,管理人员无论是质量上还是数量上都很缺乏,致使一些物业管理公司的发展表现出有明显的盲目性、被动性和低效性,阻碍了物业公司的管理水平的提高和发展。所以,针对物业管理人员的能力上存在的问题,研究探讨如何提高物业管理人员的能力,将会促进我国物业管理水平的提高,使其健康发展。
1目前物业管理队伍整体素质存在的问题
现阶段我国物业公司的组织形式多样,除部分企业素质较高外,多数企业人员素质不高,职工业务生疏。这些公司的人员来源:有原开发企业的,有原房管站的,有社会招聘的其他行业的人员,还有一些是大中专毕业的学生。在这些人员中,有的经过培训,分别持有物业管理企业经理、部门经理和管理人员上岗证,但一大部分人还未经过培训,距离行业的发展要求还相差很远。表現在观念落后,缺乏对物业管理内在的规律的认识和把握。对物业管理行业的性质没有真正理解,思想上跟不上行业的发展,虽然物业管理冠有“管理”二字,却是不折不扣的服务行业,与房屋所有人、使用人是聘任和合同的关系,它完全是为业主提供服务的,但少数人以为自己是管理者、执法者,在工作中缺乏主动性,责任心不强,在服务态度上缺乏礼仪规范,摒弃了服务的宗旨,造成业主和管理人之间的不融洽。这些问题的出现,关键是没有处理好服务和管理的关系。管理是手段,服务是目的,离开了管理,服务也就失去了目标和依据,作为物业公司必须急居民所急,解决居民生活实际问题,一个优秀的物业公司不能只符合资质条件,需有高标准的服务和良好的服务素质。
另外,物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集型行业。这就要求物业管理企业必须达到一定的专业标准,要求从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能,并且具有丰富的管理技能和管理技巧。但是,有些企业人员参差不齐,特别是有些公司在吸收从业人员时,为了顾全安排就业,社会关系等因素,只好放松对人员素质的选择,这将影响物业管理的效应。另外,物业管理行业属微利服务业,现今从业人员的待遇较低,也有人认为物业管理是“好汉不愿干,赖汉干不了”的工作,造成人员匮乏,尤其是文化层次较高的专业人员更加缺乏。
2 物业管理人员应具备的能力
2.1 随着物业管理的发展,现代高科技手段管理将在物业管理中占据主要地位
它的发展方向是物业管理人员的专业化,管理方法的科学化和管理手段的现代化。这既是竞争的需要,也是创造管理高效率、高效益的需要。目前,无论是住宅还是写字楼的建设中,已采用了含有现代化的高新技术的智能安全管理系统,这种高科技的发展和应用,对物业管理提出了更高的要求,需要管理人员具有创新意识,同时具有创新的能力,(不能只停留在清运垃圾,打扫卫生的原始服务上),需掌握现代化的高科技手段,不断进行知识更新,否则就会在日益激烈的市场竞争中淘汰。
2.2 要有一定的管理能力。物业管理人员应具备计划、组织、指挥、监督和协调能力
同时,应具备一定的判断、决策能力,作为领导,还应有一定的领导艺术。要具有一定的战略思想,凡事从大局出发,兼顾政府、物业公司和居民的利益。综合运用行政管理和企业管理的知识,搞好物业的管理、经营、服务,确定管理的组织程序、方法及目标。能制定企业内部的各项管理制度和各岗位职责,制定企业的各项工作计划,最终实现管理目标。
2.3 物业管理人员应具有一定的策划能力
当前,为加强物业管理的市场竞争机制,已把招投标引入到物业管理公司的选聘工作。这将有利于推动物业管理的市场化,业内人员要想在竞争中立于不败之地,就要具有制定标书的能力,掌握投标、报标及制定物业管理方案的能力,以适用于业主委员会或开发商选聘物业公司及物业公司招聘专项服务公司的工作。
2.4 物业管理人员要具有一定的市场调查、分析、预测和决策能力
物业管理经营是指如何以最少的投入获得最佳效益的一种经营决策活动。物业管理经营的范围很广,目前主要有销售代理、租赁代理、中介、维修经营、服务经营(常规服务、专项服务、特约服务)等。物业经营的好坏,直接关系到物业公司资金能否进行良性循环,特别是多种经营搞好了,可发挥“造血”功能,弥补小区经费不足的问题。这就要求物业管理人员具有一定的市场调查能力,通过对物业管理市场信息的搜集、分析、整理和使用分析市场状况,进行市场预测,进而作出果断的决策方案,把握企业发展方向,寻找更多的投资经营机会。因为多种经营要求专业知识全面,技能性强,所以要求物业管理人员具有市场开拓能力,在代售、代租、中介等方面,要熟悉各种类型房屋价格构成和租金的预测方法,掌握房屋产权证办理和产权登记的程序,掌握各种合同的条款内容,熟悉房地产法律、法规、政策、制度及房地产相关的税费,能用常用的估价方法评估物业,正确地估计物业现值,另外,还要有政策咨询、广告宣传能力。
2.5 要具有一定的识图、绘图和预算能力
具备这些能力,主要为适应物业接管验收,档案的建立的需要,因为物业管理包括对房屋、设施、设备的维修、养护管理,要求物业管理人员必须了解物业的建筑结构,平面布局,物业使用中设备的功能,会识图、绘图,掌握一定的测量技术,初步掌握修缮预算。
2.6 具有一定的财务分析和财务管理能力
由于财务管理是物业管理的中心环节,只有作好财务管理,才能促使物业管理资金良性循环。当前,物业管理的最大难点是物业管理经费来源不足,尤其是居住小区,有的住宅小区收费偏低,或不够规范,资金使用无计划,无监督等问题,所以要熟悉物业管理的财务规定、财务制度和物业管理收费标准制定的依据,掌握物业管理公司资金筹措及运用等方面的情况,能进行物业管理费用的测算,会分析会计报表及相关的指标。
2.7 要具有一定的公关能力和公文写作能力
物业管理公司要与方方面面打交道,诸如:派出所、居委会、治安部门、园林、环卫、市政、生活配套部门、土地管理部门、房管部门、开发部门、业主大会、管委会、各专业服务公司等,要求管理人员具有一定的公关能力,协调与社会公众的关系,同时,物业管理企业要制定一些公众管理制度、公共契约、住户手册等,所以,要求具备一定的公文写作能力,还要有一定的计算机操作、物业管理软件的应用能力。