论文部分内容阅读
基准地价是我国地价体系的基础,是国家和地方政府确定土地资产价值、防止国有资产流失、保障土地市场公平和调控城镇建设方向的重要依据,具有高度的权威性和约束力。基准地价修正体系是基准地价的重要组成部分,是基准地价成果得以广泛应用的桥梁。
目前,我国针对基准地价修正体系的研究还比较缺乏。尤其是随着社会经济的发展、土地市场的发育和土地有偿使用范围的扩大,基准地价修正体系在应用中暴露出许多问题,如基准地价修正体系的研究滞后于土地市场的发展,基准地价修正因素随社会和观念的发展发生改变。
在人地关系日趋紧张的条件下,根据区域土地市场实际建立方便实用的基准地价修正体系、科学合理地量化修正指标,提高基准地价成果应用的合理性和公平性,是保证土地市场健康发展的必然要求,是实现节约集约用地的有效途径,是建设和谐社会的重要体现。
本文以惠州市城区为研究对象,从分析影响城镇地价的因素入手,结合土地市场实际,选取合适的修正因素,在此基础上,运用计量经济学等方法,利用Mapgis、spss等软件,分用途细分修正、区域因素修正和个别因素修正三个方面,研究基准地价修正体系的构建、修正指标的量化和修正系数的计算,重点探讨用途细分修正和景观因素修正。
本文研究的主要内容包括以下三个部分:
第一部分,理论基础和技术方法研究。
简要阐明基准地价修正体系的研究背景、研究意义和国内外研究进展,分析其研究的发展趋势,并阐述研究的理论基础与方法。这是本研究重要的理论和技术支撑。
第二部分,基准地价修正体系的建立及各因素修正幅度、修正系数的计算方法和模型研究。这是本文研究的重点。
(1)通过对城镇地价影响因素的分析,采用特尔斐法选择对区域地价影响显著的因素,建立基准地价修正体系。
(2)根据行业资金收益率的不同和政府政策的引导,划分各类用地的细分用途,计算不同细分用途下的样点地价,将样点地价和相应基准地价作比较,得到样点的用途细分修正系数,然后对样点的修正系数进行区间估计,得到95％置信度下的置信区间,从而确定各类用地用途细分修正系数范围。
(3)采用LOWESS稳健回归研究各区域因素随距离的变化对地价的影响规律,再采用参数回归建立距离—地价模型,从而划分修正指标区段,计算区域因素修正系数。
(4)个别因素修正重点探讨景观因素的修正。首先采用Mapgis进行空间插值,生成地价等值线,研究景观因素对地价的影响规律,然后通过参数回归建立距离-地价模型,计算各平均距离下的地价水平,将不同距离水平下的地价和所在级别基准地价进行比较,得到相应的基准地价修正系数。
第三部分,实证研究与检验。
在以上理论和技术方法研究的基础上,以惠州市城区为例,结合区域自然、经济及社会条件和土地市场状况,选取基准地价修正因素,建立合适的数学模型,构建适合区域土地市场的基准地价修正体系,最后通过三个实例,检验修正体系的合理性。
通过以上研究,本文取得的主要成果如下:
(1)分析了在现有社会经济条件和思想观念下,各因素对土地价格的影响,在此基础上,增加了用途细分、景观等必要的修正因素。
(2)分析各因素对土地价格的影响规律,并建立相应的数学模型,进行修正系数的计算,重点研究了用途细分修正、区域因素修正和景观因素修正。
(3)结合研究区域新一轮城镇土地定级暨基准地价更新成果,建立了适合惠州市城区土地市场实际的基准地价修正体系。