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一直以来,房地产在我国的国民经济中都发挥着支柱作用,即使在经济萧条、全球经济不景气的大环境下,也是如此。2009年上半年,国内房地产业的快速升温为我国国民经济的企稳“保驾护航”。同时,房地产消费的启动,对相关产业的拉动作用显著。从历史经验来看，房地产投资回升,滞后于房地产销售2-3个月,新开工面积滞后于房地产投资2-3个月。以此推算,房地产开发投资在今年三四月份已见底,新开工面积上升的拐点将在三季度显现,房地产耗用的水泥、钢铁、建材等需求量未来将会显著提升。此外,随着已销售的期房产品今后陆续竣工交付,与房产消费相关的家电、家具、装修等行业的需求也将上升。
有数据表明,我国房地产企业中,中小型房地产企业数量多,拥有较大的市场份额。2006年,全国房地产开发企业共有5万家左右,中小型房地产企业占中国房地产企业总数的90％以上。其中,具有一级房地产开发资质的企业比例只有1.2％,至少80％为三、四机或者刚刚成立的暂定级的企业。2007年,我国中小型房地产企业达到了90％以上。若采用商品房销售额和销售面积反映企业的市场占有率的话,则房地产行业的离散程度较大。房地产百强企业在全国市场占有率不足1096,作为行业龙头企业的万科集团和陆家嘴集团在全国的市场占有率还不到1％。相反,中小型房地产企业市场占有率却超过了70％。消费者更多的是从中小型房地产企业那里购买商品房。从房地产开发资质结构状况来看，2006年一级和二级资质的企业所占的比重仅为12.37％,三级和四级企业所占比重为64.47％,四级以下的企业所占比重达23.16％。可见,房地产企业资质水平总体偏低,三级资质及以下的企业占87.63％。从开发资金来源来看，2007年全国完成的房地产开发投资中,有58.27％的投资是由二级、三级及其以下级别的企业完成的。
因此,不夸张地说,中小型房地产企业的生存和发展,不仅关系着房地产行业自身发展的稳定和提高,更可以说是直接关系着国计民生的大事。
尽管中小型房地产企业数量多,所占市场份额大,但是它还存在着很多问题。首先从内部环境来看，企业的组织结构简单,人员素质整体不高,人力资源政策和激励约束制度不合理,机构设置不当,结构层次不科学,权责分配不合理,疏于企业文化的建设;而外部环境包括国家的宏观调控政策、国内国外的经济形势等外部因素对中小型房地产企业的影响。这些都要求中小型房地产企业必须建立和健全内部控制。
国外的内部控制理论发展经历了内部牵制、内部控制制度、内部控制结构、内部控制整体框架和内部控制风险框架阶段这五个发展阶段。其中以COSO报告最为人们所熟知。而我国的内部控制理论研究起步较晚,大体经历了内部牵制、内部会计控制和全面风险控制三个发展阶段。2008年6月28日,由财政部、证监会、审计署、银监会、保监会联合发布了《企业内部控制基本规范》,标志着内控体系建设取得了重要阶段性成果,同时为我国中小型房地产企业设计和执行内部控制提供了最新的理论依据。
《企业内部控制基本规范》第一章第二条指出“本规范适用于中华人民共和国境内设立的大中型企业。小企业和其他单位可以参照本规范建立与实施内部控制”。中小型房地产企业可以结合《企业内部控制基本规范》,参照COSO委员会制定的《较小型公众公司财务报告内部控制指南》设计和实施内部控制。
在与企业所处的具体环境向协调、与国家有关法律法规相协调、与企业经营管理实践相协调的基础上,中小型房地产企业应遵循以下原则:全面性原则、风险导向原则、适应性原则和成本效益原则。
我国中小型房地产企业虽然数量较多,但是就大多数企业而言,企业之间的实力差距不大,加上企业的管理数据难以取得,因此本文选择了作者就职的房地产公司作为研究对象,能在一定程度上反映目前我国部分中小型房地产企业的实际情况,并具有一定的参考价值。
从介绍企业背景入手,分析了企业内部控制的环境现状。详细介绍了企业实施内部控制的情况:企业根据外部和内部风险,结合企业的重要业务领域,确定了企业重点内部控制领域,包括资金的内部控制、销售的内部控制、项目开发的内部控制、合同协议的内部控制和会计信息化及其内部控制。对公司的内部控制的有效性进行了客观的评价,中肯地提出几点建议。
内部控制建设是一个长期过程,需要外界和企业本身的共同努力,才能取得实质性的成效。政府需要:建立和完善内部控制标准体系;认真组织大规模宣传培训,普及内部控制的先进理念和方法;研究制定内部控制具体实施办法,加强对企业内部控制建设的指导;不断完善以法制为推动、以企业实施为主体、以政府监督和社会评价为保障、以各方面积极参与为促进的内部控制实施体系;健全内部控制规范体系;发挥体系联动效应。而企业需要树立以下几个观念:这是一个持久战:这是一个方法论;这是一个以人为本的问题。
总而言之,我国中小型房地产企业实施内部控制是企业自身和外部环境双重影响的必然结果。我们有理由相信:实施了内部控制的中小型房地产企业必将焕发出勃勃生机,企业会做大做强,会在国民经济建设中发挥更大的作用!